Определение Судебной коллегии по административным делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 31 мая 2018 года №33а-1470/2018

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ СУДА ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 31 мая 2018 года Дело N 33а-1470/2018
Судебная коллегия по административным делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
председательствующего Мосиявич С.И.
судей коллегии Мочаловой Н.В. и Домрачева И.Г.
при секретаре Когаеве Г.Ю.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя администрации МО г. Салехард Матвейчук М.А. на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 11 апреля 2018 года.
Заслушав доклад судьи суда ЯНАО Мосиявич С.И., пояснения представителей сторон, судебная коллегия
установила:
Администрация МО г. Салехард (далее по тексту - административный истец) обратилась в суд с административным иском к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу (далее по тексту - административный ответчик, Комиссия) об оспаривании решения Комиссии N от 20 декабря 2017 года, которым кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N была установлена равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты>, по состоянию на 1 января 2012 года.
В обоснование заявленных требований представитель указал на то, что кадастровая стоимость земельного участка, установленная на 1 января 2012 года, составляет <данные изъяты>. Земельный участок, отнесенный к публичной собственности, административным истцом передан в аренду АО "Арктика", арендная плата исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. Оспариваемым решением Комиссии кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере равном его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика. По мнению административного истца, положенный в обоснование оспариваемого решения отчет оценщика не соответствует требованиям законодательства. Комиссией не было учтено, что отличие в стоимости составило более 30%, и обязательное положительное экспертное заключение на отчет оценщика представлено не было. Принятое решение Комиссии нарушает права органа местного самоуправления, поскольку влечет необоснованное уменьшение получаемых арендных платежей за земельный участок.
Определением судьи от 27 марта 2018 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ямало-Ненецкому автономному округу, АО "Арктика" (т.1л.д.2-4).
В письменных отзывах на административное исковое заявление представитель административного ответчика, представители заинтересованных лиц, полагали необходимым в удовлетворении административного искового заявления отказать.
Представители заинтересованных лиц АО "Арктика", Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
Суд постановилрешение об отказе в удовлетворении требований административного иска.
С решением суда не согласен административный истец -представитель администрации МО г. Салехард Матвейчук М.А., в апелляционной жалобе просит решение суда отменить с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Ссылаясь на доводы аналогичные тем, которыми было мотивировано административное исковое заявление. Дополнительно представитель указывает, что судом к участию в деле в качестве заинтересованного лица не был привлечен государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке - Управление Росреестра по ЯНАО, права и обязанности которых затронуты решением суда.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель Комиссии Самохина З.М. просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представитель администрации МО г. Салехард Матвейчук М.А. в суде апелляционной инстанции настаивала на доводах, изложенных в апелляционной жалобе, просила суд их удовлетворить.
Представитель Росреестра Насретдинов Р.Г. просил решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.
Представители Департамента имущественных отношений ЯНАО, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ямало-Ненецкому автономному округу в суде апелляционной инстанции участия не принимали.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на неё, судебная коллегия приходит к следующему.
Отказывая в удовлетворении требований административного истца, суд исходил из того, что административный ответчик при принятии оспариваемого решения, руководствовался положениями федерального законодательства, тем самым, был вправе принять решение об установлении в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере равной её рыночной стоимости в отсутствие положительного экспертного заключения вне зависимости от разницы в такой стоимости.
Выводы суда, изложенные в решении, основаны на анализе действующего законодательства и материалах дела, оснований для признания его незаконным у судебной коллегии не имеется.
Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - ФЗ N 135-ФЗ) в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года N утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее по тексту - Порядок).
Судом первой инстанции верно установлено, что процедура принятия оспариваемого решения Комиссией соблюдена.
Оснований не согласиться с указанным выводом у суда апелляционной инстанции не имеется.
Как следует из материалов дела,администрацией МО г. Салехард передан в аренду АО "Арктика" земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 55 кв.м., из земель населенных пунктов, для размещения гаража в капитальном исполнении, расположенного по адресу: <адрес> (т.1л.д.35-39).
Из условий договора аренды N от 26 ноября 2014 года (со сроком по 30 ноября 2024 года) следует, что арендная плата за использование земельного участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Материалами дела установлено, что государственная кадастровая стоимость земельного участка была определена по состоянию на 1 января 2012 года и составляла <данные изъяты>.
18 декабря 2017 года АО "Арктика" обратилось в Комиссию с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с приложением: отчета оценщика, которым рыночная стоимость земельного участка, по состоянию на 1 января 2012 года, определена в размере <данные изъяты>, а также документов, подтверждающих право на земельный участок.
Решением Комиссии N936 от 20 декабря 2017 года кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере равной его рыночной стоимости, указанной в отчете оценщика - <данные изъяты>, по состоянию на 1 января 2012 года (т.1л.д.62-63).
Довод жалобы о том, что представленный АО "Арктика" отчет об оценке не соответствует требованиям статьи 11 ФЗ N135-ФЗ, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, судебная коллегия считает необоснованным в силу следующего.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 ФЗ N135-ФЗ).
Согласно пунктам 3, 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3) утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N299 отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.
В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1) утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 N297 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Из представленного АО "Арктика" отчета об оценке N от 30 ноября 2017 года явствует, что оценщиком был применен сравнительный подход к оценке, обосновано был мотивирован отказ от использования затратного и доходного подхода к оценке, что согласуется с требованиями стандартов оценки (т.1л.д.64-145).
Как следует из представленного отчета, в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имелась информация о ценах, выбранные объекты - аналоги для целей оценки являлись сходными с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим характеристикам, определяющим его стоимость, что соответствовало пунктам 12, 13, 14 ФСО N1.
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года N568-р, применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
Указанные требования были соблюдены, как видно из отчета, оценщиком выбраны объекты-аналоги сходные с объектом оценки по категории земель и дате оценки, применялись расчеты корректировки на предполагаемые имущественные права, на площадь аналогов, с указанием источника информации по объектам аналогам с приведением характеристик объекта оценки, с согласованием результатов.
В отчете оценщика приведены качественные и количественные характеристики объектов аналогов (адреса, площадь) с указанием цены предложения и источники информации (агентство осуществляющее продажу недвижимости), что позволяет идентифицировать объекты - аналоги, необходимые корректировки оценщиком вносились, выбранные оценщиком объекты - аналоги соответствовали категории земель объекта оценки - земли населенных пунктов, учитывалось назначение объектов - аналогов и объекта оценки, в том числе по уровню сопоставимости экономических показателей.
В апелляционной жалобе высказывается сомнение в подлинности справки, предоставленной Агентством недвижимости "Диалог" о наличии предложений о продаже земельных участков, содержащей в себе информацию о четырех земельных участках - аналогов, представленных оценщику для последующей оценки рыночной стоимости земельного участка.
В этой связи коллегия указывает, что Комиссия, принимая оспариваемое решение, установила, что содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствовало требованиям статьи 11 ФЗ N135-ФЗ, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки. Проверка достоверности сведений, содержащихся в справке, не входит в полномочия Комиссии, а потому у последней отсутствовали основания для отклонения заявления о пересмотре кадастровой стоимости применительно к названному доводу апелляционной жалобы.
Таким образом, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения жалобы, при этом высказанные административным истцом предположения о недостоверности отчета не подтверждаются отчетом другого оценщика с иной стоимостью и иными критериями оценки, а само по себе существенное отличие рыночной стоимости от кадастровой стоимости не свидетельствует о нарушении оценщиком законодательства при проведении оценки объекта.
Не соглашается судебная коллегия по административным делам суда ЯНАО и с доводом апелляционной жалобы относительно того, что при наличии разницы между кадастровой и рыночной стоимостью более чем на 30%, в отсутствие положительного экспертного заключения на отчет об оценке, решение Комиссии является незаконным.
Статья 24.18 ФЗ N 135-ФЗ содержит исчерпывающий перечень документов, которые прилагаются к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости:
- выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
- нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
- документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
- отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Федеральным законом от 2 июня 2016 года N 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" статья 24.18 ФЗ N 135-ФЗ претерпела изменениям.
Так, утратило силу положение о необходимости приложения к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости положительного экспертного заключения на бумажном носителе и в форме электронного документа в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.
При этом соответствующие изменения в Порядок создания и работы Комиссии, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года N 263, не вносились.
Исходя из того, что федеральные законы имеют большую юридическую силу по сравнению с подзаконными нормативными актами, положения Порядка подлежат применению в части, не противоречащей ФЗ N135-ФЗ.
Следовательно, Комиссия, руководствуясь положениями федерального законодательства, вправе была принять решение об установлении в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере равной его рыночной стоимости в отсутствие положительного экспертного заключения вне зависимости от разницы в такой стоимости.
В указанных обстоятельствах не имеется оснований для вывода о нарушениях административным ответчиком действующего законодательства, которые могли бы повлиять на законность принятого Комиссией решения.
Таким образом, оценивая представленные доказательства с позиции статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции верно пришел к выводу, что оспариваемое решение, принято уполномоченным коллегиальным органом в пределах его компетенции и в соответствии с требованиями законодательства.
Довод жалобы о том, что судом к участию в деле в качестве заинтересованного лица не привлечено Управление Росреестра по ЯНАО, судебной коллегией подлежит отклонению, поскольку согласно Приказу NП/469 от 25 октября 2012 года комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создана Управлением Росреестра по ЯНАО и подконтрольна ему (т.1л.д.163). Участвующий в судебном заседании суда первой инстанции представитель Самохина З.М. действовала на основании доверенности N5 от 9 января 2018 года, выданной от имени Управления Росреестра по ЯНАО (т.1л.д.157).
Управление Росреестра по ЯНАО в рамках рассматриваемого дела не указывает о нарушении своих прав фактом не привлечения их к участию в деле.
Как указывает Конституционный Суд Российской Федерации, процессуальное законодательство, конкретизирующее положения статьи 46 Конституции Российской Федерации, исходит по общему правилу, из того, что любому лицу судебная защита гарантируется только при наличии оснований предполагать, что права и свободы, о защите которых просит лицо, ему принадлежат, и при этом указанные права и свободы, были нарушены или существует реальная угроза их нарушения (определения от 28 января 2016 года N109-О, 26 мая 2016 года N1145-О, 25 мая 2017 года N999-О).
Поскольку судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применены нормы материального и процессуального права, подлежащие применению к спорному правоотношению, решение суда является законным и обоснованным.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 309-311 КАС РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 11 апреля 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя администрации МО г. Салехард Матвейчук М.А. - без удовлетворения.
Председательствующий С.И. Мосиявич
Судьи: /подписи/


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка