Определение судебной коллегии по административным делам Самарского областного суда от 16 февраля 2021 года №33а-14692/2020, 33а-761/2021

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 16 февраля 2021 года Дело N 33а-761/2021
Судебная коллегия по административным делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Вачковой И.Г.,
судей Хлыстовой Е.В., Житниковой О.В.,
при ведении протокола помощником судьи Яковлевой Е.Ю.,
рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе Петрова С.В. на решение Сергиевского районного суда Самарской области от 09 октября 2020 г. об отказе в удовлетворении административного искового заявления Петрова С.В. о признании постановления Администрации м.р. Сергиевский Самарской области об отказе в предварительном согласовании предоставления в собственность земельного участка незаконным,
заслушав доклад судьи Самарского областного суда Хлыстовой Е.В., объяснения представителя административного ответчика Базаровой Е.Г., возражавшей против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Петров С.В. обратился в суд с административными исковыми требованиями к Администрации муниципального района Сергиевский Самарской области о признании незаконным постановления N от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в предварительном согласовании предоставления в собственность за плату без проведения торгов земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, обязав администрацию муниципального района Сергиевский принять решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, подготовить и утвердить схему расположения земельного участка и провести межевые работы по образованию земельных участков.
В обоснование заявления указал, что Петров С.В. является собственником нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес> составляющие единое нежилое здание - здание конторы и весовой с 10-ти тонными весами. На основании ст.39.14 ЗК РФ Петров С.В. обратился с администрацию муниципального района Сергиевский с заявлением о предварительном согласовании предоставления в собственность за плату без проведения торгов земельного участка площадью <данные изъяты>., расположенного по адресу: <адрес> Данный участок расположен под нежилым зданием, собственником которого является Петров С.В. Испрашиваемый земельный участок полностью входит в границы другого земельного участка с кадастровым номером N площадью <данные изъяты>. Участок предстояло образовать, для чего Петров С.В. просил утвердить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории N. Постановлением N от ДД.ММ.ГГГГ администрации муниципального района Сергиевский было отказано в удовлетворении заявления Петрова С.В., мотивировав тем, что исходный земельный участок обременён правами аренды в пользу иного юридического лицу, заявление о прекращении договора от арендатора в администрацию муниципального района Сергиевский не поступало. Считает данный отказ незаконным, нарушающим права и интересы Петрова С.В.
Решением Сергиевского районного суда Самарской области от 09 октября 2020 года требования Петрова С.В. оставлены без удовлетворения (Т.1, л.д. 257-260).
В апелляционной жалобе Петрова С.В. ставится вопрос об отмене решения как незаконного и необоснованного (Т.2, л.д. 4-6).
В заседание суда апелляционной инстанции административный истец Петрова С.В., его представитель не явились, о дате и месте рассмотрения дела уведомлены (Т.2, л.д. 30).
Представитель АО "АГК" в лице конкурсного управляющего Юнусов Ф.М. в заседание суда апелляционной инстанции не явился, о дате и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом (Т.2, л.д. 34), представил письменные возражения по доводам апелляционной жалобы (Т.2, л.д. 46-49).
Представитель административного ответчика Администрации м.р. Сергиевский Самарской области Базарова Е.Г. в заседание суда апелляционной инстанции явилась, против доводов апелляционной жалобы возражала.
Заслушав доклад судьи Хлыстовой Е.В., объяснения представителя административного ответчика Администрации м.р. Сергиевский Самарской области Базаровой Е.Г., проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу положений ст.227 КАС РФ для признания незаконными решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемого решения, действия (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца. При отсутствии хотя бы одного из названных условий решения, действия (бездействие) не могут быть признаны незаконными.
Как следует из материалов дела, ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ является собственником нежилого помещения площадью <данные изъяты> с кадастровым номером N, с ДД.ММ.ГГГГ является собственником нежилого помещения площадью <данные изъяты> с кадастровым номером N, расположенных по адресу: <адрес>, что подтверждается сведениями из ЕГРН (л.д.10-17).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в Администрацию муниципального района Сергиевский с заявлением о предварительном согласовании предоставления за плату земельного участка площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования: размещение складских помещений, размещение производственных предприятий и объектов, расположенных в зоне П1-3, по пп.6 п.2 ст.39.2 Земельного кодекса РФ. Испрашиваемый земельный участок полностью входит в границы другого земельного участка с кадастровым номером N площадью <данные изъяты>
К заявлению приложена выписка из ЕГРН и схема расположения земельного участка.
Постановлением Администрации муниципального района Сергиевский Самарской области N от ДД.ММ.ГГГГ Петрову С.В. отказано в предварительном согласовании предоставления в собственность по договору купли-продажи без проведения торгов на основании п.п.6 п.2 ст.39.3 Земельного кодекса РФ земельного участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена, который предстоит образовать площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>.
Отказ мотивирован тем, что согласно сведениям из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером N, из которого предполагается образование земельного участка, имеется действующая запись о регистрации ограничения (обременения) права аренды в пользу иного юридического лица. Заявление о прекращении договора аренды в администрацию муниципального района Сергиевский от арендатора исходного земельного участка не поступало. В связи с чем, отказано в утверждении схемы расположения земельного участка.
Действительно, согласно сведениям из ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес> имеет вид разрешенного использования земельного участка - для использования под производственную базу. ДД.ММ.ГГГГ на данный участок зарегистрировано ограничение прав (обременение) в виде аренды, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в пользу ОАО "АГК". ДД.ММ.ГГГГ между <адрес>ом <адрес> и ОАО "Серноводский мясокомбинат" был заключен договор N аренды земельного участка с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно п.5.3.2 договора аренды, арендатор по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами имеет право заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за три месяца до истечении срока действия договора; а также письменно сообщить арендодателю не позднее чем за три месяца о предстоящем освобождении участка как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его освобождении (п.5.4.5 договора аренды).
Договором Nз передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, ОАО "Серноводский мясокомбинат" передал новому арендатору ОАО "АГК" права и обязанности, предусмотренные Договором N аренды земельного участка с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес> находящегося в собственности <адрес>, срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) АО "АГК".
Определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 утвержден конкурсным управляющим Акционерного общества "АГК".
В силу п.1, п.2 ст.46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
В соответствии с п.2 ст.621 Гражданского кодекса РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Как следует из материалов дела, при передаче земельного участка по адресу: <адрес> в аренду он был сформирован, ему был присвоен кадастровый N, земельный участок поставлен на кадастровый учет, в ДД.ММ.ГГГГ был передан в аренду ОАО "Серноводский мясокомбинат", затем в аренду АО "АГК".
В силу п.2 ст.621 ГК РФ АО "АГК" продолжает пользоваться предоставленным им земельным участком на праве аренды, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, с письменным заявлением об освобождении участка в связи с окончанием срока аренды не обращались, обременение в виде аренды не прекращено.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу, что договор аренды земельного участка является действующим.
Петров С.В., считая, что отказ Администрации муниципального района Сергиевский Самарской области в предварительном согласовании предоставления за плату земельного участка не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы, обратился в суд с настоящими требованиями.
Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о том, что у Администрации муниципального района Сергиевский Самарской области имелись предусмотренные статьей 39.16 ЗК РФ основания для отказа в предоставлении в собственность заявителя земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости.
Судебная коллегия считает, что суд первой инстанции при рассмотрении заявления Петрова С.В. о признании незаконным отказа Администрации муниципального района Сергиевский Самарской области в предоставлении в собственность заявителя спорного земельного участка, неправильно применил нормы материального права и не учел следующего.
Нормами земельного законодательства, действовавшего на момент приобретения заявителем в собственность здания, и нормами действующего законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).
Собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду.
Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, до ДД.ММ.ГГГГ регулировались статьей 36 ЗК РФ, в настоящее время - статьей 39.20 ЗК РФ. Данными нормами закреплено исключительное право собственников указанных объектов недвижимости на приобретение публичного земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной этим же Кодексом.
Исключительность указанного права означает, что никто кроме собственника здания, строения, сооружения такого объекта не вправе приватизировать или приобрести в аренду земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.
Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса.
Согласно пункту 2 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав.
В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец.
В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
В случае если имевшееся у продавца нежилых помещений право аренды земельного участка перешло к лицу в связи с приобретением им в собственность нежилого здания, с момента государственной регистрации права собственности на здание на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка, а указанный договор аренды продолжает действовать.
Петрову С.В. на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью <данные изъяты>. с кадастровым номером N, с ДД.ММ.ГГГГ он является собственником нежилого помещения площадью ДД.ММ.ГГГГ. с кадастровым номером N, расположенных по адресу: <адрес> что подтверждается сведениями из ЕГРН. Вместе данные объекты составляют единое здание с кадастровым номером N, расположенном на земельном участке с кадастровым номером N, предоставленном в аренду обществу "АГК" для использования под производственную базу.
Из п. 2 договора купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГ (Т.2, л.д. 42-44) следует, что продавцу ООО "Северо-Восточный Альянс" указанное нежилое помещение принадлежит на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, протокола о проведении открытых электронных торгов в форме публичного предложения имущества ОАО "Серноводский мясокомбинат" ЛотN от ДД.ММ.ГГГГ N
Как ранее указывалось, земельный участок с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, на котором расположены приобретенные Петровым С.В. нежилые помещения, ДД.ММ.ГГГГ был передан в аренду ОАО "Серноводский мясокомбинат", затем в аренду АО "АГК".
Таким образом, с момента приобретения Петровым С.В. здания с кадастровым номером N и государственной регистрации на него права собственности на стороне арендатора земельного участка с кадастровым номером N возникла множественность лиц в арендных правоотношениях. После государственной регистрации перехода к Петрову С.В. права собственности на нежилое здание, расположенное на указанном земельном участке, покупатель стал стороной в договоре с множественностью лиц на стороне арендатора.
При таком положении неверен вывод суда первой инстанции о том, что заявителю не может быть предоставлен в собственность испрашиваемый земельный участок по основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 39.16 ЗК РФ.
В силу статьи 39.20 ЗК РФ Петров С.В., как собственник отдельно стоящего здания и арендатор исходного земельного участка, вправе приобрести в собственность часть этого земельного участка, занятого зданием и необходимого для его эксплуатации, при отсутствии препятствий для раздела исходного участка.
Кроме того, из оспариваемого постановления Администрации м.р. Сергиевский Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ N (Т.1, л.д. 37,38) следует, что ответчиком рассмотрен вопрос о предварительном согласовании предоставления Петрову С.В. в собственность за плату земельного участка площадью <данные изъяты> отказано в утверждении схемы расположения земельного участка, при этом отказ в утверждении схемы расположения земельного участка не мотивирован.
Исходя из изложенного, судебная коллегия считает обоснованными требования Петрова С.В. о признании незаконным постановления Администрации м.р. Сергиевский Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ N об отказе в предварительном согласовании предоставления Петрову С.В. в собственность за плату без проведения торгов земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного по адресу: <адрес>.
Вместе с тем, судебная коллегия полагает необоснованными требования административного истца об обязании Администрации м.р. Сергиевский Самарской области подготовить и утвердить схему расположения земельного участка, представленную заявителем в заявлении с выделением земельного участка площадью <данные изъяты> под зданием, принадлежащим Петрову С.В. на праве собственности и провести межевые работы по образованию земельных участков по следующим основаниям.
Как следует из выписок из ЕГРН (Т.1, л.д. 10-16) Петров С.В. является собственником нежилых помещений общей площадью <данные изъяты> при этом Петров С.В. обратился к ответчику с заявлением о выделении земельного участка площадью <данные изъяты> под зданием.
Исходя из представленных стороной истца документов, приложенных к заявлению от ДД.ММ.ГГГГ, а также к административному иску не усматривается обоснование предоставления истцу земельного участка именно <данные изъяты><данные изъяты> что именно данная площадь необходима для эксплуатации складских помещений истца общей площадью <данные изъяты> что земельный участок площадью именно <данные изъяты>. может быть образован с соблюдением градостроительных правил и с учетом имеющейся зоны застройки из части земельного участка с кадастровым номером N
Согласно пункту 1 части 3 статьи 227 КАС РФ, в случае удовлетворения административного иска об оспаривании решения, действия (бездействия) и необходимости принятия административным ответчиком каких-либо решений, совершения каких-либо действий в целях устранения нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца либо препятствий к их осуществлению суд указывает на необходимость принятия решения по конкретному вопросу, совершения определенного действия либо на необходимость устранения иным способом допущенных нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца.
Суд не вправе подменять деятельность органов законодательной, исполнительной власти, так как иное означало бы нарушение закрепленных Конституцией Российской Федерации принципов разделения властей, самостоятельности органов законодательной, исполнительной и судебной власти, а также прерогатив органов государственной власти субъектов Российской Федерации и судов общей юрисдикции (ст. ст. 10, 11 и 118 Конституции Российской Федерации). Принимая решение о возложении обязанности принять решение по конкретному вопросу, суд не вправе предрешать какое решение должно быть принято органом местного самоуправления при реализации его полномочий, о чем указано в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N
Установив, что оспариваемый отказ Администрации м.р. Сергиевский Самарской области не соответствуют требованиям закона, судебная коллегия полагает необходимым с соблюдением пункта 1 части 3 статьи 227 КАС РФ, возложить на Администрацию м.р. Сергиевский Самарской области обязанность возобновить рассмотрение заявления Петрова С.В. о предварительном согласовании предоставления земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов от ДД.ММ.ГГГГ, не предопределяя конкретный алгоритм действий административного ответчика и необоснованно ограничивая административного ответчика выполнить весь комплекс мер в указанный истцом срок.
Учитывая изложенное, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с вынесением нового решения о частичном удовлетворении заявленных требований.
Руководствуясь ст.310 КАС РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Сергиевского районного суда Самарской области от 09 октября 2020 года отменить, постановить по делу новое решение, в соответствии с которым:
"Административные исковые требования Петрова С.В. к к Администрации м.р. Сергиевский Самарской области об отказе в предварительном согласовании предоставления Петрову С.В. в собственность за плату без проведения торгов земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, удовлетворить частично.
Признать незаконным постановление Администрации м.р. Сергиевский Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ N об отказе в предварительном согласовании предоставления ФИО1 в собственность за плату без проведения торгов земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного по адресу: <адрес>.
Обязать Администрацию м.р. Сергиевский Самарской области возобновить рассмотрение заявления Петрова С.В. о предварительном согласовании предоставления земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов от ДД.ММ.ГГГГ.
В удовлетворении остальной части административных исковых требований Петрова С.В. отказать".
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через суд первой инстанции в кассационном порядке в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу в Шестой кассационный суд общей юрисдикции и в Верховный Суд Российской Федерации.
Председательствующий:
Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка