Дата принятия: 03 марта 2020г.
Номер документа: 33а-1442/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ СУДА ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 марта 2020 года Дело N 33а-1442/2020
Судебная коллегия по административным делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:
Председательствующего Волкова А.Е.
Судей Степановой М.Г., Погорельцевой Т.В.
при секретаре Калининой Д.О.
рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 2а-9115/2019 по апелляционной жалобе Дроздовского Е.Е. и Дроздовской Т.В., на решение Сургутского городского суда ХМАО-Югры от 07 ноября 2019 года по административному исковому заявлению Дроздовского Е.Е. и Дроздовской Т.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре об оспаривании отказа в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, которым административное исковое заявление оставлено без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Волкова А.Е., объяснения представителя административных истцов Рябоконева С.И., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Дроздовский Е.Е. и Дроздовская Т.В. обратились в суд с административным иском, в котором указали, что 12 июня 2019 года между ними и ООО "Салаир" заключен договор (номер) (далее - Договор (номер)) долевого участия в строительстве многоквартирного дома, согласно которому ООО "Салаир" обязалось построить объект долевого строительства: 2-х комнатную квартиру (адрес) площадью 54,16 кв.м., многоэтажного жилого (адрес) по адресу (адрес), (адрес). на земельном участке (номер). 02 июля 2019 года стороны договора обратились к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО-Югре (далее Росреестр) с заявлением о государственной регистрации договора. Росреестр принял решение о приостановлении процедуры государственной регистрации указанного договора по основанию п.5 ч.4 ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" согласно которому договор должен содержать одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства: а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд; б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона, и в соответствии с Федеральным законом от 25 декабря 2018 года N 478-ФЗ (ред. от 27 июня 2019 года) "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", представленным на государственную регистрацию после 01 июля 2019 года, в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства), если договоры участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства таких объектов недвижимости заключались до 01 июля 2019 года, за исключением договоров участия в долевом строительстве, заключенных в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства), которые соответствуют установленным Правительством Российской Федерации критериям, определяющим степень готовности таких объектов и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве. Согласно п.10.1 представленного договора исполнение обязательств застройщика по передаче объекта обеспечивается договором поручительства (номер)/ДП от 13 декабря 2018 года, заключенным с АО "СМП Банк". Росреестр указал, что административными истцами не представлено сведений об установлении права застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов эскроу. Рекомендовано представить соответствующее заключение по собственной инициативе, а также представить дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве о внесении изменений в п.10.1 представленного договора, а именно: способ обеспечения обязательств. Считают отказ в регистрации договора незаконным, поскольку положения указанных норм Закона в данном случае не могут быть применены в отношении административных истцов. Согласно справке, выданной ООО "Салаир" строительство спорного объекта завершено на 86%, а первые договоры долевого участия заключены еще в 2016 году, что подтверждается копией договора долевого участия в строительстве (номер) от 30 марта 2016 года и зарегистрирован за номером (номер) от 02 мая 2016 года и договора уступки прав требования, а также выпиской из ЕГРН. Более того, объект планируется достроить и сдать в эксплуатацию в декабре 2019 года, соответственно, по мнению административных истцов, и оснований для приостановления государственной регистрации договора (номер) не имеется. Просили суд признать незаконными решения Росреестра о приостановлении осуществления государственной регистрации Договора (номер) от 12 июня 2019 года, отказе государственной регистрации договора и обязать административного ответчика осуществить государственную регистрацию договора долевого участия.
Административные истцы в судебном заседании не присутствовали, обратились с заявлением о рассмотрении административного дела в их отсутствие с участием представителя.
Представитель административных истцов Рябоконев С.И. в судебном заседании настаивал на заявленных требованиях по доводам административного искового заявления.
Представитель административного ответчика Рясная Е.А. в судебном заседании с заявленными требованиями не согласилась, представила отзыв на административный иск, в котором просила в удовлетворении заявленных требований отказать.
Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.
С решением суда административные истцы не согласились, их представитель Рябоконев С.И. в апелляционной жалобе просит его отменить как незаконное и необоснованное, полагая, что заявленные требования подлежат удовлетворению. Повторяя доводы административного искового заявления, указал, что поскольку первый договор долевого участия в строительстве приобретенного административными истцами объекта заключен в 2016 году и зарегистрирован в ЕГРН 02 мая 2016 года, ООО "Салаир" освобождено от обязанности по уплате обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд. Учитывая соблюдение ООО "Салаир" требований закона об обеспечении исполнения обязательств посредством заключения договора поручительства с уполномоченным Банком (АО "СМП Банк"), полагает, что у регистрирующего органа отсутствовали законные основания для принятия оспариваемых решений.
Росреестром представлены возражения на апелляционную жалобу, в которых административный ответчик просит решение суда оставить без изменения, доводы жалобы без удовлетворения.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции административные истцы Дроздовский Е.Е. и Дроздовская Т.В., административный ответчик Росреестр не явились, о месте и времени рассмотрения дела были извещены. На основании частей 8, 9 статьи 96, части 1 статьи 307 КАС РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и возражений, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по следующим основаниям.
Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
Исходя из положений п.1 ч.2 ст.227 КАС РФ основанием для удовлетворения судом заявленных требований является признание оспариваемых решений, действий (бездействия) не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.
Судом установлено, что (дата) между Дроздовским Е.Е., Дроздовской Т.В. и ООО "Салаир" заключен договор (номер) долевого участия в строительстве многоквартирного дома, согласно которому ООО "Салаир" обязалось построить объект долевого строительства: 2-х комнатную (адрес), площадью 54,16 кв.м., многоэтажного жилого (адрес) по адресу (адрес), (адрес) на земельном участке с кадастровым номером (номер)
02 июля 2019 года стороны обратились в Росреестр с заявлением N (номер) о государственной регистрации Договора.
В целях законности проведения учетно-регистрационных действий государственным регистратором направлен запрос в Службу жилищного и строительного надзора ХМАО-Югры об установлении права застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов эскроу.
Поскольку ответ на указанный запрос не поступил, 12 июля 2019 года государственным регистратором принято решение о приостановлении регистрации вышеуказанного договора по основаниям п.9 ч.1 ст.26 Федерального Закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", о чем Дроздовским в тот же день направлено соответствующее уведомление, с предложением представить данное заключение по собственной инициативе, а также представить дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве о внесении изменений в п.10.1 представленного договора, в части способа обеспечения обязательств. Осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено до 12 октября 2019 года (л.д.34-35).
Полагая, что решение Росреестра от 12 июля 2019 года является незаконным, Дроздовские обратились с настоящим административным исковым заявлением в суд.
Разрешая спор, руководствуясь положениями ч. 1 ст. 218, ч. 2 ст. 227 КАС РФ, п.2 ч.2 ст.14, ст.26 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", п.1 ст.15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участи в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ч.8 ст.25 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ч.16 ст.8 Федерального закона от 25 декабря 2018 года N 478-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оспариваемые решения Росреестра приняты административным ответчиком в пределах представленных ему полномочий с соблюдением норм действующего законодательства, являются законными, обоснованными и направлены на защиту интересов административных истцов с сохранением их гражданских прав как участников долевого строительства.
Судебная коллегия с решением суда согласна, поскольку его выводы соответствуют требованиям закона и основаны на исследованных в судебном заседании доказательствах.
Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества регулируется Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) с учетом специальных норм и правил, установленных для совершения учетно-регистрационных действий.
Порядок заключения и государственной регистрации договора участия в долевом строительстве регламентированы также Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных ом недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
25 декабря 2018 года вступил в силу Федеральный закон N 478-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 478-ФЗ), которым были внесены очередные изменения, затрагивающие деятельность застройщиков.
В соответствии с п. 3 ст. 48 Закона о регистрации при государственной регистрации каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, органом регистрации прав осуществляется проверка факта уплаты застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд по представленному на государственную регистрацию договору участия в долевом строительстве посредством направления запроса с использованием межведомственного электронного взаимодействия.
Согласно п. 5 ст. 25 Федерального закона N 218-ФЗ от 29 июля 2017 года "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", обязанность застройщика по уплате обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд возникает в отношении многоквартирного дома и (или) жилого дома блокированной застройки, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства такого объекта недвижимости представлен на государственную регистрацию после даты государственной регистрации публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" (20 октября 2017 года).
До внесения изменений в законодательство Федеральным законом N 478-ФЗ, был установлен порядок, что если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства заключен до даты государственной регистрации Фонда, застройщик обязан был на регистрацию представить договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве либо договор поручительства банка.
Вместе с тем, в силу изменений, внесенных Федеральным законом N 478-ФЗ, если договор участия в долевом строительстве представлен на государственную регистрацию после 25 декабря 2018 года (даты вступления в силу закона), и при этом договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства представлен на регистрацию до государственной регистрации Фонда (до 20 октября 2017 года) застройщик уплачивает обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд даже в том случае, если исполнение обязательств застройщика обеспечивается страхованием гражданской ответственности застройщика или поручительством банка. В этом случае представление на государственную регистрацию договора страхования либо договора поручительства банка не требуется (ч. 14 ст. 8 ФЗ).
Указанные положения закона не применяются в отношении договоров участия в долевом строительстве, заключенных застройщиком после дня вступления в силу Федерального закона N 478-ФЗ, если исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения по таким договорам обеспечивается страхованием гражданской ответственности застройщика или поручительством банка в отношении объекта недвижимости в целом и такими договорами не предусматривается заключение договора страхования или договора поручительства в отношении каждого участника долевого строительства.
Внесенные в действующее законодательство изменения направлены на защиту прав, законных интересов и имущества граждан - участников долевого строительства, установление дополнительных гарантий, а также на минимизацию рисков, связанных с участием граждан в долевом строительстве.
По объектам долевого участия в строительстве в многоэтажном кирпичном жилом доме 23, которое осуществляется на земельном участке с кадастровым номером (номер) застройщиком ООО "Салаир" договор долевого участия с первым участником в строительстве зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 01 сентября 2014 года за (номер).
Страхование ответственности застройщика по договору долевого участия в строительстве с первым участником обеспечено страхованием с ООО "Страховая компания КОМЕСТРА" по договору (номер) в отношении "Объект долевого строительства: 1-комнатная квартира, номер этажа: 4, номер объекта: 15, проектная (планируемая) площадь: 36,14 кв.м., местоположение: (адрес)
То есть, с первым договором участия в долевом строительстве застройщиком обеспечивалось страхование непосредственно на объект долевого участия по договору, а не объект в целом, следовательно, ко всем последующим договорам участия в долевом строительстве по строительству многоэтажного кирпичного жилого дома 23, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101046:43 применяются общие правила.
В случае если договор долевого участия в отношении объекта долевого строительства в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости), не введенном в эксплуатацию, представлен на регистрацию после 01 июля 2019 года и заключен в отношении многоквартирного (иного объекта недвижимости), который соответствует установленным Правительством Российской Федерации критериям, определяющим степень таких объектов и количество заключенных договоров долевого участия - заключение договора долевого государственная регистрация договора осуществляется при наличии подтверждения уплаты взноса в публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства".
В случае, если договор долевого участия в отношении объекта долевого строительства в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости), не введенном в эксплуатацию, представлен на государственную регистрацию после 01 июля 2019 года, и заключен в отношении многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), который не соответствует установленным Правительством Российской Федерации критериям - заключение договора долевого участия и государственная регистрация договора осуществляется только с использованием счетов эскроу, открытых в уполномоченном банке, в соответствии со статьями 15.4. 15.5 Закона N 214-ФЗ.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, договор поручительства с СМИ "Банк" от 13 декабря 2018 года (номер)/ДП, заключенный как способ обеспечения обязательств застройщика ООО "Салаир", в соответствии с требованиями Закона N 214-ФЗ не является страхованием объекта при регистрации договора участия в долевом строительстве с первым участником, поскольку он заключен позже государственной регистрации первого участия в долевом строительстве и не служит обеспечением исполнения обязательства застройщика долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома в целом.
Таким образом, оспариваемое Дроздовскими решение принято в соответствии с нормами действующего законодательства. Оснований для осуществления государственной регистрации, согласно представленным документам, при отсутствии подтверждения отчисления в компенсационный фонд публично-правовой компании "Фонд защиты прав участников долевого строительства", не имелось.
Доводы апелляционной жалобы аналогичны позиции стороны административных истцов, изложенной их представителем в суде первой инстанции и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном толковании норм материального права.
Руководствуясь ст.ст.309, 311 КАС РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Сургутского городского суда ХМАО-Югры от 07 ноября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Дроздовского Е.Е. и Дроздовской Т.В., - без удовлетворения.
Председательствующий А.Е. Волков
Судьи Т.В. Погорельцева
М.Г. Степанова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
