Дата принятия: 04 июля 2018г.
Номер документа: 33а-1417/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ КОСТРОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 июля 2018 года Дело N 33а-1417/2018
"04"
июля
2018г.
Судебная коллегия по административным делам Костромского областного суда в составе:
председательствующего Кулаковой И.А.,
судей Пелевиной Н.В. и Лукьяновой С.Б.,
при секретаре Дубровиной Т.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе руководителя Управления Росреестра по Костромской области Ахромченковой И.Ф. на решение Костромского районного суда Костромской области от 29 марта 2018 года, которым удовлетворено административное исковое заявление Пасечниковой Натальи Владимировны к Управлению Росреестра по Костромской области о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации, обязании устранить допущенные нарушения.
Заслушав доклад судьи Кулаковой И.А., объяснения представителя Управления Росреестра по Костромской области Бондаревой Е.В.., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, Пасечниковой Н.В. и ее представителя Бакулина Д.С., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Пасечникова Н.В. обратилась в суд с административным исковым заявлением к Управлению Росреестра по Костромской области о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации от 22.01.2018 года N 01-35/912, возложении на Управление обязанности устранить допущенные нарушения ее прав и законных интересов путем осуществления государственной регистрации соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды в отношении земельного участка 1 337 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, N.
Административный иск мотивировала тем, что 18.01.2018 года она обратилась в Управление Росреестра по Костромской области с заявлением о государственной регистрации соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды в отношении земельного участка 1 337 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> N. В соответствии с уведомлением от 22.01.2018 года N 01-35/912 Управление приостановило государственную регистрацию в связи с непредставлением документов, необходимых для государственной регистрации прав, а именно согласия Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства на передачу прав и обязанностей ООО "Первая строительная компания" по договору аренды N ДЗ-126 от 28.10.2014 года в ее пользу. В качестве обоснования своей позиции Управление сослалось на п. 41.1 ст. 12.2 Федерального закона от 24.07.2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", в соответствии с которым Единый институт развития принимает решение о согласии на передачу лицами, с которыми заключены договоры аренды земельных участков единого института развития или договоры безвозмездного пользования такими участками, прав и обязанностей по этим договорам третьим лицам в пределах срока действия этих договоров. Такая позиция Управления основана на неправильном применении правовых норм. Ссылаясь на п.5 ст. 22 ЗК РФ, ст. 12.2 Федерального закона N 161-ФЗ, считала, что согласие Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства на передачу прав и обязанностей по договору аренды требуется лишь в случаях, когда это прямо предусмотрено договором аренды, а Федеральный закон N 161-ФЗ определяет орган, уполномоченный давать такого рода согласие. Кроме того, п.41.1 ст. 12.2 Федерального закона N 161-ФЗ был введен в действие Федеральным законом от 08.03.2015 года N 48-ФЗ, т.е. уже после заключения договора аренды N ДЗ-126 от 28.10.2014 года. Обжалуемое решение в существенной мере нарушает ее права и препятствует исполнению договора уступки прав и обязанностей N Б-1255 от 17.11.2017 года.
К участию в деле в качестве заинтересованных лиц судом привлечены ООО "Первая строительная компания" и АО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию".
Решением Костромского районного суда Костромской области от 29 марта 2018 года признано незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, выраженное в уведомлении N 01-35/912 от 22 января 2018 года о приостановлении государственной регистрации соглашения об уступке требования по договору, не связанному с отчуждением имущества, в отношении объекта недвижимости: земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, малоэтажная многоквартирная жилая застройка, блокированная жилая застройка, площадью 1337 кв.м, кадастровый номер N, по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: <адрес>
На Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области возложена обязанность повторно рассмотреть заявление Пасечниковой Н.В. о государственной регистрации соглашения об уступке прав и обязанностей N Б-1255 от 17 ноября 2017 года по договору аренды в отношении земельного участка площадью 1 337 кв.м, кадастровый номер N, расположенного по адресу: <адрес>
В апелляционной жалобе руководитель Управления Росреестра по Костромской области Ахромченкова И.Ф. просит отменить решение суда, как незаконное и необоснованное, и принять новое решение об отказе в удовлетворении административного иска. Отмечает, что основанием для приостановления государственной регистрации договора уступки прав и обязанностей по договору аренды явилось несоблюдение требований п.41.1 ст.12.2 Закона N 161-ФЗ в части согласия на передачу лицами, с которыми заключены договоры аренды земельных участков единого института развития, прав и обязанностей по этим договорам третьим лицам в пределах срока действия этих договоров. Полагает неверным вывод суда о том, что Федеральный закон N 48-ФЗ, которым введен в действие указанный пункт, не подлежит применению к правоотношениям сторон, поскольку вступил в силу после заключения основного договора аренды N ДЗ-126 от 28.10.2014 года. Правоотношения между ООО "Первая строительная компания" и Пасечниковой Н.В. возникли в момент подписания договора уступки прав и обязанностей N Б-1255 от 17.11.2017 года по договору аренды девяти земельных участков, входящих в состав единого лота для их комплексного освоения в целях жилищного строительства N ДЗ-126 от 28.10.2014 года, т.е. 17.11.2017 года. Поскольку соглашение об уступке прав и обязанностей заключено после 01.03.2015 года, спорные правоотношения должны регулироваться законодательством с учетом специальных норм Закона N 161-ФЗ. Вывод суда о неприменении положения п.41.1 ст. 12.2 Закона N 161-ФЗ к регистрации договора от 17.11.2017 года является необоснованным, т.к. до введения в действие Закона N 48-ФЗ оборот земельных участков Фонда также допускался только с согласия Фонда. Считает ошибочными выводы суда о том, что документы, представленные Пасечниковой Н.В. на государственную регистрацию, не получили надлежащей правовой оценки в рамках правовой экспертизы, а также о том, что положения ст.12.2 Закона N 161-ФЗ содержат только перечень юридических и иных действий, в том числе сделок, которые единый институт развития вправе совершать с земельными участками, но при этом не регламентируют порядок и особенности передачи прав и обязанностей третьим лицам по заключенным договорам аренды. Обращает внимание, что вопреки требованиям п.41.1 ст. 12.2 Закона N 161-ФЗ согласие Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства на передачу Пасечниковой Н.В. спорного земельного участка не выдавалось и в Управление представлено не было. При таких обстоятельствах государственным регистратором был сделан правильный вывод о непредставлении в Управление документов, подтверждающих соблюдение требований Закона N 161-ФЗ.
В возражениях относительно апелляционной жалобы Пасечникова Н.В. и генеральный директор ООО "Первая строительная компания" просят оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представители ООО "Первая строительная компания", АО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены.
На основании ст. 150 КАС РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений относительно нее, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Из материалов дела видно, что 28 октября 2014 года между Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (арендодатель) и ООО "Первая строительная компания" (арендатор) в соответствии с протоколом от 30 сентября 2014 года N А426-21/2014/2 об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды заключен договор аренды девяти земельных участков, входящих в состав единого лота, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства. Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области 30 октября 2014 года.
В пункте 2.1 договора аренды срок аренды по договору определен в 27 лет.
В последующем предмет договора неоднократно изменялся в связи с преобразованием земельных участков в соответствии со схемой межевания территории девяти земельных участков.
Так, 26 октября 2016 года дополнительным соглашением N 1 к договору аренды девяти земельных участков, входящих в состав единого лота, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 28 октября 2014 года N ДЗ-126 п.1.1 договора изложен в следующей редакции:
"1.1. Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а Арендатор обязуется принять за плату 2 865 земельных участков в соответствии с приложением к настоящему дополнительному соглашению (категория земель - "земли населенных пунктов"), расположенных по адресу: Костромская обл., Костромской р-н, Бакшеевское сельское поселение, образованных в соответствии со схемой межевания территории девяти земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N (далее - образованные участки)".
В соответствии с приложением к данному дополнительному соглашению земельный участок с кадастровым номером N указан под порядковым номером 1957 в числе образованных участков, передаваемых на праве аренды ООО "Первая строительная компания".
17 ноября 2017 года между ООО "Первая строительная компания" и Пасечниковой Н.В. заключен договор N Б-1255 уступки прав и обязанностей по договору аренды от 28 октября 2014 года.
Согласно п.1.1 договора уступки прав и обязанностей от 17 ноября 2017 года ООО "Первая строительная компания" уступает, а Пасечникова Н.В. принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды девяти земельных участков, входящих в состав единого лота, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства N ДЗ-126 от 28 октября 2014 года, ... в части прав и обязанностей в отношении земельного участка кадастровый номер N, общая площадь 1 337 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>
18 января 2018 года ООО "Первая строительная компания" и Пасечникова Н.В. обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области с заявлением о государственной регистрации договора N Б-1255 уступки прав и обязанностей по договору аренды от 28 октября 2014 года.
22 января 2018 года Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области приостановило государственную регистрацию соглашения на основании п.5 ч.1 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", указав, что заявителями не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а именно согласие Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства на передачу Пасечниковой Н.В. земельного участка с кадастровым номером N
В обоснование приостановления государственной регистрации соглашения Управление сослалось на п. 41.1 ст.12.2 Федерального закона от 24.07.2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", предусматривающий право Единого института развития на принятие решения о согласии на передачу лицами, с которыми заключены договоры аренды земельных участков единого института развития или договоры безвозмездного пользования такими земельными участками, прав и обязанностей по этим договорам третьим лицам в пределах срока действия этих договоров и с учетом требований к указанным лицам, установленных частью 3.6 статьи 16.1, частью 21 статьи 16.6, частью 19 статьи 16.6-1, частью 19 статьи 16.6-2 указанного Федерального закона.
Разрешая административный спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что надлежащей правовой оценки содержания представленных Пасечниковой Н.В. на государственную регистрацию документов в рамках правовой экспертизы осуществлено не было, что повлекло принятие необоснованного решения о приостановлении государственной регистрации договора уступки прав и обязанностей по договору аренды.
При этом суд исходил из того, что в ст. 12.2 Федерального закона от 24.07.2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" содержится лишь перечень юридических и иных действий, в том числе сделок, который единый институт развития вправе совершать с земельными участками и иными объектами недвижимого имущества, порядок и особенности передачи прав и обязанностей третьим лицам по заключенным договорам аренды данная статья не регламентирует.
Соглашаясь с выводом суда о незаконности приостановления государственной регистрации договора уступки прав и обязанностей, судебная коллегия исходит из следующего.
Федеральный закон от 24.07.2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Федеральный закон N 161-ФЗ), положения которого явились основанием для приостановления государственной регистрации договора уступки прав и обязанностей по договору аренды, в целях содействия развитию жилищного строительства и формированию рынка доступного жилья, иному развитию территорий в целях настоящего Федерального закона регулирует отношения, возникающие между единым институтом развития в жилищной сфере, органами государственной власти, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами, а также устанавливает особенности осуществления единым институтом развития в жилищной сфере деятельности, предусмотренной настоящим Федеральным законом.
Целями предусмотренной настоящим Федеральным законом деятельности единого института развития являются содействие развитию жилищного строительства, иному развитию территорий, развитию объектов инженерной инфраструктуры (в том числе объектов инфраструктуры связи), объектов социальной инфраструктуры, транспортной инфраструктуры (далее - объекты инфраструктуры), производства строительных материалов, изделий, конструкций для жилищного строительства и содействие созданию парков, промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов в целях формирования благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества, в том числе безопасных и благоприятных условий проживания для всех категорий граждан (часть 1 ст. 3 Федерального закона N 161-ФЗ).
В ст. 12.2 Федерального закона N 161-ФЗ приведен перечень юридических и иных действий, в том числе сделок, с земельными участками единого института развития и иными объектами недвижимого имущества единого института развития, которые вправе совершать единый институт развития, к числу которых отнесено принятие решений о согласии на передачу лицами, с которыми заключены договоры аренды земельных участков единого института развития или договоры безвозмездного пользования такими земельными участками, прав и обязанностей по этим договорам третьим лицам в пределах срока действия этих договоров и с учетом требований к указанным лицам, установленных частью 3.6 статьи 16.1, частью 21 статьи 16.6, частью 19 статьи 16.6-1, частью 19 статьи 16.6-2 настоящего Федерального закона (п.41.1).
Между тем согласно п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
В соответствии с п. 3 ст. 129 Гражданского кодекса Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Согласно п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Таким законом является Земельный кодекс Российской Федерации, в п. 2 ст. 22 которого прямо указано на соблюдение порядка предоставления земельных участков в аренду не только в соответствии с гражданским законодательством, но и на основании этого Кодекса.
Пунктом 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.
Поскольку п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает передачу прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, а порядок передачи этих прав и обязанностей предусмотрен Земельным кодексом Российской Федерации, при разрешении вопроса о возможности передачи права аренды другому лицу необходимо руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации, имеющими приоритет перед иными нормативными правовыми актами.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что при проведении правовой экспертизы документов, представленных Пасечниковой Н.В. на регистрацию, административный ответчик необоснованно применил положения Федерального закона N 161-ФЗ, которым не регламентирован порядок передачи прав и обязанностей по договорам аренды третьим лицам.
В силу положений статей 10, 11, 118 Конституции Российской Федерации суд общей юрисдикции не вправе подменять собой орган местного самоуправления, в компетенцию которого входит принятие решения о государственной регистрации. В этой связи суд первой инстанции правомерно возложил на административного ответчика обязанность повторно рассмотреть заявление Пасечниковой Н.В.
Согласно абзацу 2 п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 36 от 27.09.2016 года "О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации" суд не вправе признать обоснованным оспариваемое решение, действие, бездействие со ссылкой на обстоятельства, не являвшиеся предметом рассмотрения соответствующего органа, организации, лица, изменяя таким образом основания принятого решения, совершенного действия, имевшего место бездействия.
Поскольку иных оснований приостановления государственной регистрации административным ответчиком в оспариваемом решении не приведено, доводы его представителя в суде первой инстанции о ничтожности договора уступки прав и обязанностей по договору аренды в силу названных разъяснений не могли быть предметом судебного рассмотрения.
Вопреки доводам апелляционной жалобы решение суда не содержит категоричного вывода о неприменении к возникшим правоотношениям положения п. 41.1 ст. 12.2 Федерального закона N 161-ФЗ, введенного в действие Федеральным законом от 08.03.2015 года N 48-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства".
Доводы апелляционной жалобы выводы суда первой инстанции не опровергают, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права, в связи с чем жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 309 КАС РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Костромского районного суда Костромской области от 29 марта 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу руководителя Управления Росреестра по Костромской области Ахромченковой И.Ф. - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
