Дата принятия: 03 апреля 2019г.
Номер документа: 33а-1358/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ АСТРАХАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 апреля 2019 года Дело N 33а-1358/2019
Судебная коллегия по административным делам Астраханского областного суда в составе:
председательствующего судьи Баранова Г.В.,
судей областного суда Сорокиной О.А., Берстневой Н.Н.,
при секретаре Салиховой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Берстневой Н.Н., дело по апелляционной жалобе Акционерного общества "ЛУЧ" на решение Астраханского областного суда 31 января 2019 года по административному иску Акционерного общества "ЛУЧ" к Правительству Астраханской области, Управлению Росреестра по Астраханской области, об установлении кадастровой стоимости здания в размере рыночной,
установила:
Акционерное общество "Луч" обратилось в Астраханский областной суд с административным исковым заявлением к Правительству Астраханской области, Управлению Росреестра по Астраханской области, об установлении кадастровой стоимости магазина с кадастровым номером N площадью 4430,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере 90193 000 руб. По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости кадастровая стоимость здания магазина составляет 159513096,29 руб. Дата определения кадастровой стоимости объекта недвижимости 29 июня 2012 года.
Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью объекта недвижимости, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости объекта, что нарушает его права как собственника, так как влечет увеличение налоговых платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N 02.0017/2-2017/2 от 12 октября 2018 года, выполненному ООО УК "Лайт - Инвест", рыночная стоимость объекта недвижимости - магазина с кадастровым N площадью 4430,4 кв.м., расположенного по <адрес> по состоянию на 29 июня 2012 года составляет 90193000 руб.
Просят восстановить пропущенный срок обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - магазина с кадастровым N площадью 4430,4 кв.м., расположенного по <адрес> по состоянию на 29 июня 2012 года в размере 90193000 руб.
В судебном заседании представитель административного истца Сенягина А.С., поддержала заявленные требования.
Представитель Правительства Астраханской области Бакаев Т.А. в судебном заседании не возражал против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью, установленной судебной экспертизой.
Представитель заинтересованного лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Астраханской области в судебное заседание не явился, согласно отзыву, оставил решение данного спора на усмотрение суда и просил рассмотреть дело в их отсутствие.
ФИО1 заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении делам в их отсутствие.
Решением Астраханского областного суда от 31 января 2019 года административный иск Акционерного общества "ЛУЧ" удовлетворен. Установлена кадастровая стоимость нежилого объекта недвижимости - здания конторы с кадастровым номером N площадью 4430,4 кв.м., расположенного по <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 29 июня 2012 года в размере 151244551 (сто пятьдесят один миллион двести сорок четыре тысячи пятьсот пятьдесят один) рубль на период с 1 января 2018 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки. Датой подачи заявления считать 6 ноября 2018 года.
В апелляционной жалобе Акционерное общество "ЛУЧ" ставит вопрос об отмене решения суда в связи с неправильным применением норм процессуального права и несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Представитель Акционерного общества "Луч" указывает, что суд не принял во внимание и не отразил в решение их доводы относительно возражений по заключению оценочной судебной экспертизы от 17 января 2019 года.
Указывает, что эксперт привел шкалу ликвидности, а также на странице под N 35 поправка на состояние объекта "определяется из матрицы среднерыночных данных", при этом, эксперт не ссылается на источник, на который он опирался при составлении экспертизы, не ясно на основе каких статистических данных была создана градация по ликвидности; эксперт на странице N 18 делает допущение об удовлетворительном состоянии объекта на дату оценки, а на странице N 11 характеризует состояние объекта, как хорошее, аналогичное допущение и на странице N 38; аналог под N 3 в затратном подходе не имеет информации о виде разрешенного использования, а это ценообразующий фактор, на который эксперт не сделал корректировки, нет корректировок на наличие либо отсутствие коммуникаций, в объявлениях эта информация указана, что может значительно влиять на результат расчета; в экспертизе приведены аналоги с площадями 243, 1500 и 15000 кв.м., но их разбег по площадям не сопоставим, нет поправок на площади; во всех итоговых таблицах конечная величина не верна, так как зависит от количества поправок, а их должно быть больше; каким образом выведен средний показатель арендной ставки 775 рубля за кв.м. Также обращает внимание суда второй инстанции на то, что эксперт в исследовании не рассмотрел вопрос влияния НДС на стоимость.
Представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" по Астраханской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие, оставляя решение данного спора на усмотрение суда.
С учетом изложенного, а также положений статей 10, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившего лица.
Заслушав докладчика, выслушав объяснения представителя Акционерного общества "Луч", поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя Правительства Астраханской области, возражавшего против удовлетворения доводов апелляционной жалобы, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены состоявшегося по делу решения суда.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Из материалов дела усматривается, что АО "ЛУЧ" является субъектом, в отношении которого применяются положения статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 2.1 Законом Астраханской области от 26 ноября 2009 года N 92/2009-ОЗ "О налоге на имущество организаций", поскольку объект недвижимости с кадастровым номером N Распоряжением агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 22 декабря 2017 года N753 включен в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2018 год.
Постановлением Правительства Астраханской области от 14 декабря 2012 года N562-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Астраханской области" утверждена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 29 июня 2012 года в размере 159513096,29 руб. Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр 22 января 2013 года.
Будучи несогласным с кадастровой стоимостью объекта недвижимости, АО "ЛУЧ" обратилось в суд с настоящим административным иском. В обоснование заявленных требований им представлен отчет N N02.0017/2-2017/2, подготовленный ООО УК "Лайт - Инвест", в соответствии с которым рыночная стоимость объекта недвижимости - магазина с кадастровым N площадью 4430,4 кв.м., расположенного по <адрес> по состоянию на 29 июня 2012 года составляет 90193000 руб.
В рамках рассмотрения административного дела определением суда от 29 ноября 2018 года назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено автономной некоммерческой организации по проведению судебных экспертиз и иных исследований "Базис".
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 17 января 2019 года N229-18, рыночная стоимость объекта недвижимости - здания конторы с кадастровым номером N площадью 4430,4 кв.м., расположенного по <адрес> по состоянию на 29 июня 2012 года определена в размере 151244551 руб.
Удовлетворяя требования административного иска, суд первой инстанции руководствовался, в том числе, выводами заключения о результатах судебной оценочной экспертизы от 17 января 2019 года.
Судебная коллегия полагает, что при разрешении административного дела по существу, указанному доказательству судом дана надлежащая оценка в соответствии с требованиями действующего процессуального законодательства - заключение судебного эксперта оценено в совокупности с иными доказательствами. Судебная коллегия учитывает, что суд первой инстанции правильно исходил из того, что экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанный в результате его вывод и ответ на поставленный судом вопрос. Из содержания оценочной судебной экспертизы усматривается, что оценка объекта недвижимости с кадастровым номером 30:12:010579:50 произведена экспертом исходя из весовых показателей оценки затратным, сравнительным и доходным методами. Определяя рыночную стоимость нежилого помещения экспертом применены все способы оценки, что отражает действительную стоимость объекта недвижимости на дату оценки. Заключение содержит обоснование выборов всех методов оценки. При проведении оценки экспертом проанализирован рынок нежилых помещений торгово-офисного назначения. Принимая объекты-аналоги при определении рыночной стоимости, экспертом учитывались территориальное расположение аналогов, преимущественно расположенных в одной территориальной зоне с объектом оценки, соответствие объектов-аналогов по количественным и качественным характеристикам объекту оценки. Объекты-аналоги, используемые при проведении экспертизы, относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом, суд учитывал, что суммарный размер корректировок при определении рыночной стоимости объекта недвижимости является минимальным, связан с разницей в площадях нежилых помещений, уторговыванием, местоположением объектов-аналогов.
Рассчитав рыночную стоимость имущественного права с применением весовых коэффициентов, отражающим долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости определена экспертом по состоянию на 29 июня 2012 года в сумме 151244551 руб.
Вопреки доводам жалобы, в экспертном заключении приведены источники информации, использованные экспертом, в том числе нормативные, экспертные и информационные источники, проверяемые данные интернет-сайтов, приведены ценообразующие факторы, содержание которых объяснено экспертом. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым N производился осмотр объекта исследования, в заключении приведено описание объекта исследования, его основные количественные и качественные характеристики.
Судом апелляционной инстанции также принято во внимание, что судебная экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законодательством порядке. В заключении о результатах экспертизы и приложенных к нему документах содержится исчерпывающая информация об экспертном учреждении, должности и квалификации судебного эксперта.
Доводы представителя АО "ЛУЧ", обосновывающие недостоверность и необоснованность заключения судебной экспертизы, не основаны на законе и не подтверждены материалами дела. В частности, ссылки заявителя жалобы на то, что экспертом в целях проведения экспертного исследования выбраны ненадлежащие объекты-аналоги, не свидетельствуют о незаконности заключения судебной экспертизы и решения суда. В ходе экспертного исследования судебным экспертом производился общий анализ рынка, выбраны наиболее подходящие объекты-аналоги, сопоставимые по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки, применены соответствующие корректировки, применение которых обосновано в самом заключении.
Судебная коллегия не усматривает обстоятельств, позволяющих усомниться в обоснованности вывода эксперта о целесообразности использования выбранных им подхода и методов при проведении экспертизы, при том, что доказательств, подтверждающих неправомерность и необоснованность их использования, представителем ОАО "ЛУЧ" не представлено. По мнению суда апелляционной инстанции, именно применённые экспертом методы позволили наиболее точно и достоверно определить стоимость объекта недвижимого имущества в рамках проведения судебной оценочной экспертизы. Излагая несогласие с заключением судебной экспертизы, представителем АО "ЛУЧ", вместе с тем, не представлено доказательств, подтверждающих, что указанные в апелляционной жалобе несоответствия заключения эксперта требованиям законодательства привели к необоснованному определению рыночной стоимости исследуемого объекта недвижимости.
При определении рыночной стоимости исследуемого объекта недвижимости, как следует из заключения эксперта и его пояснений в судебном заседании, экспертом не учитывался НДС и оснований для исследования влияния НДС на стоимость объекта оценки у него, вопреки утверждениям представителя ОАО "ЛУЧ", не имелось, поскольку этот вопрос перед ним не ставился.
Доказательств того, что рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения - является иной, нежели определено в заключении судебной экспертизы, ни суду первой инстанции, ни апелляционной инстанции не представлено. Апелляционная жалоба не содержит ссылок на обстоятельства, нуждающиеся в дополнительной проверке судом апелляционной инстанции, либо опровергающие выводы решения суда. Судебной коллегией в ходе апелляционного производства по делу таких обстоятельств не установлено. Выводы суда мотивированы, основаны на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных доказательств, а также на нормах материального права, регулирующих правоотношения по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Нарушений норм процессуального права судом также не допущено. В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административный иск об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подан в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости. Аналогичная позиция изложена и в пункте 8 руководящих разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данных в Постановлении от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".
Материалами дела подтверждено, что АО "ЛУЧ" является собственником объекта недвижимости - магазина с кадастровым номером N площадью 4430,4 кв.м., расположенного по <адрес>
Постановлением Правительства Астраханской области от 14 декабря 2012 года N562-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Астраханской области" утверждена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 29 июня 2012 года в размере 159513096,29 руб. Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр 22 января 2013 года. По состоянию на 01 января 2018 года новая кадастровая стоимость объекта недвижимости уполномоченным органом Астраханской области не установлена. С момента установления нарушенного права истец предпринял все возможные меры к своевременному сбору документов и обращению в комиссию, а впоследствии в суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости. Соответственно, суд первой инстанции обоснованно признал уважительными причины пропуска АО "ЛУЧ" пятилетнего срока на обращение в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости и восстановил административному истцу срок для обращения в суд с настоящим административным иском.
Проверив законность и обоснованность решения суда, судебная коллегия не находит оснований для его отмены. Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом установлены правильно, при рассмотрении дела тщательно и всесторонне исследованы. Выводы суда подробно изложены в обжалуемом решении, соответствуют обстоятельствам дела. Доводы апелляционной жалобы повторяют правовую позицию заявителя, выраженную им в суде первой инстанции, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда.
Руководствуясь статьей 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Астраханского областного суда
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Астраханского областного суда от 31 января 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Акционерного общества "ЛУЧ" - без удовлетворения.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
