Дата принятия: 11 июня 2020г.
Номер документа: 33а-1335/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 июня 2020 года Дело N 33а-1335/2020
11 июня 2020 г.
г. Петрозаводск
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Карелия в составе
председательствующего судьи Данилова О.И.,
судей Соляникова Р.В., Щепалова С.В.
при ведении протокола помощником судьи Буш В.Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе административного истца на решение Сортавальского городского суда Республики Карелия от 16 января 2020 г. по административному исковому заявлению Немеша Михаила Васильевича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия об оспаривании решения.
Заслушав доклад судьи Соляникова Р.В., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Административный иск заявлен по тем основаниям, что (.....) по договору купли-продажи имущества на торгах Немеш М.В. приобрел (...) доли в праве общей долевой собственности на здание. Договор был заключен в простой письменной форме. (.....) Немеш М.В. обратился к административному ответчику с заявлением о государственной регистрации права собственности. (.....) ответчиком принято решение о приостановке регистрационных действий в связи с тем, что договор купли-продажи нотариально не удостоверен. Данное решение административный истец просил признать незаконным, ссылаясь на отсутствие необходимости нотариального удостоверения сделки, заключенной в процессе процедуры банкротства на торгах.
Решением суда административный иск оставлен без удовлетворения.
В апелляционной жалобе Немеш М.В. просит отменить состоявшееся по делу судебное постановление и принять новое решение. В обоснование жалобы указывает, что доля в праве собственности отчуждена в его пользу в рамках реализации имущества гражданина, признанного банкротом. Договор купли-продажи был заключен по результатам торгов. Порядок проведения торгов и заключения договора по его результатам регламентирован ст.ст. 447-448 ГК РФ, а также специальными нормами Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)". Требования законодательства, регулирующего вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, касающиеся нотариального удостоверения договора, направлены на проверку соблюдения преимущественного права покупки участников долевой собственности, которое при заключении договора по результатам торгов, учету не подлежит.
В возражениях относительно апелляционной жалобы административный ответчик просит оставить решение суда без изменения.
В заседании суда апелляционной инстанции административный истец поддержал доводы жалобы, дополнительно пояснив, что в нотариальном удостоверении спорной сделки нотариусом ему было отказано в устном порядке.
Представитель административного ответчика Панченко К.Н. выразила согласие с решением суда.
Заслушав объяснения сторон, изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
По делу установлено, что решением Арбитражного суда Республики Карелия от 27сентября 2017 г. по делу N А26-6296/2017 признано обоснованным заявление (...) о признании его несостоятельным (банкротом) и введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим утверждена (...)
(.....) между (...)., действующей в качестве финансового управляющего, и Немешем М.В. был заключен договор купли-продажи имущества на торгах, по условиям которого в собственность административного истца перешла (...) доля в праве на нежилое здание с кадастровым номером (...) стоимостью (...)
(.....) Немеш М.В. обратился в Управление Росреестра по Республике Карелия с заявлением о государственной регистрации права собственности. Уведомлением от (.....) государственная регистрация была приостановлена до (.....) по мотивам отсутствия нотариального удостоверения сделки и непредставления заявления продавца на переход права.
(.....) с заявлением о государственной регистрации права обратилась финансовый управляющий. (.....) государственным регистратором прав было принято решение о неустранении причин приостановления государственной регистрации в связи с отсутствием нотариального удостоверения сделки.
Частью 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст.ст. 130 - 132, 133.1, 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения (ч. 6 ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости").
Согласно п. 3 ч. 1 ст. 29 названного закона государственная регистрация прав включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Основанием для приостановления государственной регистрации перехода права по заявлению НемешМ.В. явилось отсутствие нотариального удостоверения представленного на регистрацию договора купли-продажи.
В силу п. 1 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.
Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе (пп.1 п. 2 ст. 163 ГК РФ).
Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 27.02.2020 N 382-О, содержащееся в п. 1 ст. 163 ГК РФ положение, рассматриваемое в системной взаимосвязи с нормами действующего законодательства, в частности со ст. 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, предусматривающей, что нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона, отвечает целям обеспечения стабильности гражданского оборота, направлено на защиту интересов сторон нотариально удостоверяемого договора.
В соответствии со ст. 55 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате при удостоверении договоров об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (ст. 8.1 ГК РФ), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему, за исключением случаев, если в соответствии с договором на момент его совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу, а также отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению этих договоров.
Частью 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного ч. 19 ст. 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.
Основания и порядок реализации имущества должника при введении конкурсного производства предусмотрены ст.ст. 110, 111, 139 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Порядок проведения торгов и заключения договора по его результатам определен ст.ст. 447-448 ГК РФ.
В частности, согласно ч. 3 ст. 111 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" недвижимое имущество подлежит продаже на торгах, проводимых в электронной форме.
Специальная норма, закрепляющая необходимость нотариального удостоверения заключенной на торгах сделки по продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество, в Федеральном законе "О несостоятельности (банкротстве)" отсутствует.
Согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Требования действующего законодательства по нотариальному удостоверению договора при продаже доли в праве по существу направлены на проверку соблюдения преимущественного права покупки иных участников долевой собственности, которое, с учетом особенностей заключения настоящего договора по результатам торгов по реализации имущества лица, признанного банкротом, регламентированных специальными нормами законодательства о несостоятельности, в спорной ситуации неприменимо.
В определении от 21.04.2011 N 569-О-О Конституционный Суд Российской Федерации указал, что в соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже с публичных торгов доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности не наделяются правом преимущественной покупки этой доли. Такое регулирование соответствует правовой природе публичных торгов, предполагающей предоставление их участникам равных возможностей в приобретении имущества или прав.
При таких обстоятельствах необходимость совершения в отношении данного договора нотариальных действий, предполагающих, в том числе установление правомочий сторон, разъяснение смысла и значения сделки, проверку действительных намерений сторон и соблюдения права преимущественной покупки доли, лишена правового смысла.
Основания и последствия признания торгов недействительными определены ст.449 ГК РФ, согласно п. 2 которой признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ.
Следовательно, проведенные торги и заключенный по их итогам договор образуют единый юридический состав. Признание договора недействительным без признания недействительными торгов невозможно.
В п. 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" разъяснено, что признание торгов недействительными до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве, то есть арбитражным судом.
Проведенные торги, по итогам которых был заключен договор купли-продажи имущества, недействительными не признаны. В этой связи констатация административным ответчиком ничтожности договора купли-продажи находится вне пределов предоставленных ему полномочий.
В свою очередь нотариус также фактически лишен возможности проверить законность проведения торгов, выявить допущение при проведении торгов нарушений, дать оценку тому, являются ли такие нарушения существенными, повлияли ли они на результат торгов, и, как следствие, объявить торги недействительными, применить последствия их недействительности и отказать в нотариальном удостоверении договора, который он посчитал недействительным.
Подтверждает данный вывод и содержание п. 40 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", прямо исключающий возможность отказа в кадастровом учете и государственной регистрации прав в случае непредоставления не являющимся сособственником покупателем доли в праве общей собственности документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, при ее приобретении на публичных торгах.
Учитывая изложенное, судебная коллегия не соглашается с выводом суда первой инстанции о необходимости нотариального удостоверения спорного договора и законности действия Управления Росреестра по Республике Карелия.
На основании п. 2 ст. 309 КАС РФ судебная коллегия отменяет обжалуемое решение как вынесенное при неправильном применении норм материального права (п. 4 ч. 2 ст.310 КАС РФ) и принимает новое решение об удовлетворении административного иска и признает незаконным уведомление о приостановлении государственной регистрации прав.
Определяя в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС РФ способ восстановления нарушенного права административного истца, судебная коллегия возлагает на административного ответчика обязанность при отсутствии иных оснований для отказа, произвести испрашиваемую государственную регистрацию права собственности.
В соответствии с ч.ч. 1, 3 ст. 111 КАС РФ с административного ответчика в пользу административного истца подлежат взысканию понесенные последним расходы по уплате государственной пошлины при подаче административного иска и апелляционной жалобы в сумме 450 руб.
Руководствуясь ст.ст. 309 - 311 КАС РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Сортавальского городского суда Республики Карелия от 16 января 2020 г. по настоящему делу отменить.
Принять по делу новое решение об удовлетворении административного иска Немеша Михаила Васильевича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия об оспаривании решения.
Признать незаконным уведомление Управления Росреестра по Республике Карелия от 23 (...) о приостановлении государственной регистрации прав по договору купли-продажи имущества на торгах от (.....), заключенного между (...) и Немешем Михаилом Васильевичем.
Возложить на Управление Росреестра по Республике Карелия обязанность, при отсутствии иных оснований для отказа, произвести государственную регистрацию права собственности в отношении здания с кадастровым номером (...) за Немешем Михаилом Васильевичем.
Взыскать с Управления Росреестра по Республике Карелия в пользу Немеша Михаила Васильевича судебные расходы в сумме 450 руб.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.
Вступившие в законную силу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке в течение шести месяцев со дня их вступления в законную силу.
Кассационные жалоба, представление подаются в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции, принявший решение.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
