Дата принятия: 20 февраля 2020г.
Номер документа: 33а-1091/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 февраля 2020 года Дело N 33а-1091/2020
Судебная коллегия по административным делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Чаплыгиной Т.В.
судей Литвиновой М.В., Шмидт Т.Е.,
при секретаре Жирнове А.П.,
рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Зубковой С.Н. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о признании незаконным действий по отказу в государственной регистрации права собственности и права аренды на недвижимое имущество и возложении обязанности устранить нарушенное право,
по апелляционной жалобе Зубковой С.Н. на решение Пугачевского районного суда Саратовской области от 07 ноября 2019 года, которым в удовлетворении административных исковых требований отказано.
Заслушав доклад судьи Чаплыгиной Т.В., объяснения представителя Зубковой С.Н. - адвоката Павликовой М.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области Морозова О.А., обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия
установила:
Зубкова С.Н. обратилась в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее - Управление Росреестра) о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства общей площадью <данные изъяты> кв.м., готовность - 30 %, этаж 1, кадастровый N<данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>; о возложении обязанности по регистрации права собственности на указанный объект незавершенного строительства; о признании незаконным отказа в государственной регистрации права аренды на земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; о возложении обязанности по регистрации права аренды на указанный земельный участок.
Требования мотивированы тем, что 04 июня 2019 года государственным регистратором Пугачевского межмуниципального отдела Управления Росреестра принято решение о приостановлении государственной регистрации права аренды указанного выше земельного участка и права собственности на указанный выше объект незавершенного строительства.
Основаниями принятых решений о приостановлении государственной регистрации в отношении права аренды земельного участка явились те обстоятельства, что государственная регистрация договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, действующим законодательством не предусмотрена, а также ввиду необходимости заключения нового договора аренды; в отношении права собственности на объект незавершенного строительства - ввиду отсутствия прав на земельный участок.
04 сентября 2019 года государственным регистратором принято решение об отказе в регистрации указанных выше права аренды на земельный участок и права собственности на объект незавершенного строительства.
Основаниями принятых решений об отказе в государственной регистрации в отношении права аренды земельного участка явилось наличие на участке недостроенного жилого дома, права на который не зарегистрированы, а в отношении права собственности на жилой дом - отказ в регистрации права аренды земельного участка.
Истец указывает, что заявления о регистрации права аренды земельного участка и права собственности на объект незавершенного строительства она подала государственному регистратору одновременно; просила зарегистрировать право аренды земельного участка по договору от 01 февраля 2005 года, возобновленному определением Пугачевского районного суда Саратовской области от 30 апреля 2019 года об утверждении мирового соглашения, на срок 20 лет, а не на неопределенный срок.
Считает действия государственного регистратора необоснованными и незаконными, поскольку в регистрации права собственности на незавершенный строительством жилой дом отказано только по причине отказа в регистрации права аренды на земельный участок, на который были предоставлены необходимые документы - договор аренды от 01 февраля 2005 года и определение суда от 30 апреля 2019 года об утверждении мирового соглашения, которым срок действия договора от 01 февраля 2005 года возобновлен на срок 20 лет.
Решением Пугачевского районного суда Саратовской области от 07 ноября 2019 года в удовлетворении иска отказано.
С данным решением не согласилась административный истец Зубкова С.Н., которая в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять новое решение, которым иск удовлетворить, излагает обстоятельства дела, считает, что суд первой инстанции не учел позицию Верховного суда РФ, изложенную в определении по делу N А41-27734/2016, согласно которой, если срок аренды земельного участка истек, но арендатор не успел достроить объект, то он вправе требовать заключения нового или продления старого договора аренды без торгов и без оформления права собственности на объект незавершенного строительства. Обращает внимание на то, что суд не применил закон, подлежащий применению, а именно статьи 39.14-39.17 ЗК РФ, статьи 610, 621 ГК РФ. Полагает, что решения Пугачевского районного суда от 22 марта 2017 года и 02 августа 2017 года, на которые сослался суд, не имеют преюдициального значения для разрешения данного дела, а действия регистрирующего органа являются незаконными, нарушающими её право собственности.
В судебном заседании представитель административного истца доводы жалобы поддержала.
Представитель Управления Росреестра против удовлетворения жалобы возражал, указывал, что право на землю у истца не возникло, поэтому в регистрации недостроенного дома было отказано, кроме того, разрешение на строительство дома было выдано ненадлежащим органом.
На заседание судебной коллегии иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела в апелляционную инстанцию не представили. Учитывая положения статьи 150 КАС РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения районного суда в полном объеме в соответствии с требованиями статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия(бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
Согласно части 8 статьи 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.
Судом установлено и из материалов дела следует, что 25 мая 2019 года Зубкова С.Н. обратилась в Управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации права аренды земельного участка и права собственности на незавершенный строительством жилой дом по адресу: <адрес> (л.д. 47-48, 74-77). К заявлению приложила: разрешение на строительство от 18 ноября 2010 года, выданное администрацией Ивантеевского муниципального района Саратовской области, которым Зубковой С.Н. разрешено строительство жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу, указанному в заявлении, сроком до 18 ноября 2020 года; постановление администрации муниципального образования Ивантеевского района Саратовской области от 21 октября 2004 года N 430 о предоставлении истцу в аренду земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м. по вышеуказанному адресу сроком на 10 лет, для ведения личного подсобного хозяйства и завершения строительства жилого дома и надворных построек; копию договора аренды земельного участка от 01 февраля 2005 года; копию определения Пугачевского районного суда Саратовской области от 30 апреля 2019 года об утверждении мирового соглашения, согласно которому администрация Ивантеевского муниципального района признает возобновленным на срок 20 лет договор аренды земельного участка от 01 февраля 2005 года (л.д. 16-18, 23, 24-25, 28).
04 июня 2019 года государственным регистратором Управления Росреестра принято решение о приостановлении государственной регистрации права аренды земельного участка и права собственности на незавершенный строительством жилой дом (л.д. 8-9, 10-11). Основаниями принятых решений о приостановлении государственной регистрации в отношении права аренды земельного участка явились те обстоятельства, что государственная регистрация договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, действующим законодательством не предусмотрена, а также ввиду необходимости заключения нового договора аренды; в отношении права собственности на объект незавершенного строительства - ввиду отсутствия прав на земельный участок.
04 сентября 2019 года государственным регистратором принято решение об отказе в регистрации указанных выше права аренды земельный участок и права собственности на объект незавершенного строительства (л.д. 12-13, 14-15). Основаниями принятых решений об отказе в государственной регистрации в отношении права аренды земельного участка явилось наличие на участке недостроенного жилого дома, права на который не зарегистрированы, а в отношении права собственности на жилой дом - отказ в регистрации права аренды земельного участка.
В соответствии с частью 1 статьи 21 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.
В силу пунктов 5, 7 и 11 части 1 статьи 26 данного Федерального закона осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; ранее представлены документы на государственную регистрацию другой сделки с этим же объектом недвижимости или перехода, ограничения права либо обременения объекта недвижимости и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято.
В соответствии со статьёй 27 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в ст. 26 настоящего Федерального закона.
Отказывая в удовлетворении административного искового заявления, суд первой инстанции исходил из того, что действия регистрирующего органа по отказу истцу в регистрации объектов недвижимости являлись законными, у истца отсутствует право на земельный участок, в связи с чем право собственности на незавершенный строительством объект также не подлежит регистрации.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции ввиду следующего.
Согласно части 4 статьи 7 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) орган регистрации прав вносит в Единый государственный реестр недвижимости сведения на основании документов, поступивших в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.
Согласно части 1 статьи 49 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на указанный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен указанный земельный участок, или невозможно определить вид этого права, осуществляется на основании следующих документов: 1) акт о предоставлении такому гражданину указанного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, которые установлены законодательством, действовавшим в месте издания данного акта на момент его издания; 2) акт (свидетельство) о праве такого гражданина на указанный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания данного акта на момент его издания; 3) выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на указанный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства); 4) иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на указанный земельный участок.
Рассматривая довод апелляционной жалобы о незаконности оспариваемого решения, вынесенного по причине непредставления соответствующих документов о праве на земельный участок, судебная коллегия находит его необоснованным.
Судом установлено и из материалов дела следует, что 21 октября 2004 года на основании постановления главы объединенного муниципального образования Ивантеевского района Саратовской области N 430 Зубковой С.Н. в аренду предоставлен земельный участок сроком на 10 лет, на котором расположен объект незавершенного строительства.
Основанием для принятия постановления от 21 октября 2004 г. послужило заявление Зубковой С.Н. о переоформлении земельного участка в аренду, предоставленного ей 06 июня 1999 года в срочное пользование для ведения личного подсобного хозяйства и строительства на нем жилого дома.
01 февраля 2005 года между объединенным муниципальным образованием Ивантеевского района Саратовской области и Зубковой С.Н. заключен договор аренды указанного земельного участка.
В соответствии с пунктом 2.2 договора он подлежит государственной регистрации. В соответствии с пунктом 5.2 договора на арендатора возлагалась обязанность за свой счет зарегистрировать договор.
В силу пунктами 1, 2 статьи 422 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент подписания договора аренды) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Согласно пункту 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент подписания договора аренды) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды недвижимого имущества, к которому относится земельный участок, подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Таким образом, договор аренды земли со сроком аренды год и более считается заключенным с момента его государственной регистрации.
Из материалов дела следует, что договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке, то есть право на землю не возникло, кроме того срок договора истек.
То обстоятельство, что 30 апреля 2019 года определением Пугачевского районного суда Саратовской области утверждено мировое соглашение (т.1 л.д. 24), согласно которому администрация Ивантеевского муниципального района Саратовской области признает возобновленным на срок 20 лет договор аренды земельного участка с кадастровым номером 64:14:300101:50, правового значения не имеет, поскольку нельзя возобновить то, что не заключено.
Довод жалобы о том, что если срок аренды земельного участка истек, но арендатор не успел достроить объект, то он вправе требовать заключения нового или продления старого договора аренды без торгов и без оформления права собственности на объект незавершенного строительства, отмену законного и обоснованного решения повлечь не может, так как суду не представлено доказательств о том, что с истцом заключен новый договор аренды земельного участка, как на то указано в подпункте 4 пункта 5.1 договора (т. 1 л.д. 17), либо продлен договор от 01 февраля 2005 года, чего не может быть, так как договор считается незаключенным.
Вопреки доводам жалобы, суд первой инстанции применил нормы, подлежащие применению, что подробно отражено в решении суда.
Довод жалобы о том, что решения Пугачевского районного суда от 22 марта 2017 года и 02 августа 2017 года, на которые сослался суд, не имеют преюдициального значения для разрешения данного дела, основан на неправильном толковании действующего закона. Из указанных решений (т. 1 л.д. 110-123) следует, что договор аренды земельного участка от 01 февраля 2005 года не заключен, так как не прошёл государственную регистрацию. Иных доказательств, свидетельствующих об обратном суду представлено не было.
Довод жалобы о том, что суд не применил закон, подлежащий применению, а именно статьи 39.14-39.17 ЗК РФ, статьи 610, 621 ГК РФ, подлежит отклонению.
Статьи 39.14-39.17 ЗК РФ предусматривают порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. Этот порядок обязателен для органа, к которому истец должна обратиться за предоставлением земельного участка, но не для регистрирующего органа, к которому предъявлены рассмотренные судом первой инстанции требования.
В соответствии со статьёй 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Однако, как установил суд, договор являлся незаключенным, в связи с чем нельзя возобновить то, что не заключено.
Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу о законности действий административного ответчика по отказу в регистрации права на земельный участок.
Учитывая, что правоустанавливающих документов, свидетельствующих о наличии у административного истца зарегистрированного права на объект недвижимости - земельный участок, в регистрирующий орган представлено не было, то вопреки доводам жалобы, с учетом закреплённого в статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, в осуществлении государственной регистрации прав на недостроенный дом отказано правильно.
При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным и оснований к его отмене не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 308-311 КАС РФ, судебная коллегия
определила:
решение Пугачевского районного суда Саратовской области от 07 ноября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Зубковой С.Н. - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
