Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Марий Эл от 27 июня 2017 года №33а-1027/2017

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ
 
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
 
от 27 июня 2017 года Дело N 33а-1027/2017
 
Город Йошкар-Ола 27 июня 2017 года
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Марий Эл в составе:
председательствующего Петровой О.А.,
судей Медведевой И.А., Попова Г.В.,
при секретаре Жуковой Г.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл на решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 30 марта 2017 года, которым
удовлетворен иск Гудкова С. Р. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл о признании незаконным отказа в государственной регистрации права и перехода права собственности.
Признан незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл от 10 марта 2017 года <№> в регистрации перехода права собственности и права собственности в отношении объектов недвижимости:
многоквартирного жилого дома, назначение: жилой дом, площадь 144, 9 кв.м, кадастровый номер <№>, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, < адрес>
земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственные цели, площадь 950 кв.м, кадастровый номер <№>, адрес объекта: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, < адрес>
На Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл возложена обязанность зарегистрировать переход права и право собственности на указанные объекты недвижимого имущества.
Постановлено взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл в пользу Гудкова С. Р. расходы по оплате госпошлины в сумме 300 рублей.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Марий Эл Медведевой И.А., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
7 октября 2016 года между Союзом потребительских обществ Республики Марий Эл и Гудковым С.Р. был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости: многоквартирного жилого дома, площадью 144, 9 кв.м, кадастровый номер <№> и земельного участка, площадью 950 кв.м, кадастровый номер <№>, расположенных по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, < адрес>
3 ноября 2016 года стороны сделки обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл (далее - Управление Росреестра по Республике Марий Эл) с заявлением о государственной регистрации права собственности и перехода права на указанные объекты.
Уведомлением от 11 ноября 2016 года <№> Управлением Росреестра по Республике Марий Эл было сообщено о приостановлении государственной регистрации в связи с тем, что многоквартирный жилой дом не является объектом регистрации вещных прав, самостоятельным объектом недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации.
Поскольку в ходе рассмотрения дела 10 марта 2017 года административный ответчик уведомлением <№> сообщил об отказе в государственной регистрации перехода права и права собственности на указанные выше объекты недвижимого имущества, Гудков С.Р. изменил предмет административного иска и просил признать незаконным отказ Управления Росреестра по Республике Марий Эл от 10 марта 2017 года <№> в регистрации права собственности и перехода права собственности.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в силу части 1 статьи 130, части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации многоквартирный жилой дом является недвижимым имуществом и предметом договора купли-продажи.
Указанный в договоре многоквартирный жилой дом в установленном порядке был поставлен на кадастровый учет, что подтверждает существование указанного недвижимого имущества. При этом статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено право собственника распоряжаться принадлежащим ему имуществом, ограничений в отношении продажи многоквартирных домов действующее законодательство не устанавливает, в связи с чем отказ в регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 7 октября 2016 года и права собственности покупателя является незаконным.
Судом постановлено указанное решение.
В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Республике Марий Эл просит решение суда отменить в связи с неправильным применением и толкованием судом норм материального права и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении требований Гудкова С.Р. отказать.
Выслушав представителя Управления Росреестра по Республике Марий Эл Берестова А.Н., поддержавшего доводы жалобы, представителя Гудкова С.Р. Черных Л.Ю., представителя Марпотребсоюза Мансурову Т.И., заинтересованных лиц Никонорову Г.А., Ягодарову Н.А., Ярошевскую О.П., просивших в удовлетворении жалобы отказать, изучив материалы дела и доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В соответствии с частью 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Согласно части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
В соответствии со статьей 27 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
Согласно пункту 1 статьи 19 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ, действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений) государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений. В случае, если государственная регистрация прав приостановлена по причине непредставления необходимых для государственной регистрации прав документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам, заявитель (заявители) уведомляется (уведомляются) о его (об их) праве представить такие документы по собственной инициативе.
Судом установлено, что Союз потребительских обществ Республики Марий Эл (далее - Марпотребсоюз) являлся собственником земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственные цели, площадью 950 кв.м, кадастровый номер <№> и многоквартирного жилого дома, назначение: жилой дом, площадью 144, 9 кв.м, кадастровый номер <№>, расположенных по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, < адрес>, о чем в ЕГРП 17 декабря 2015 года были внесены записи регистрации <№>, <№>.
7 октября 2016 года между Марпотребсоюзом и Гудковым С.Р. заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого Гудков С.Р. приобрел в собственность указанное выше недвижимое имущество (земельный участок и многоквартирный жилой дом).
Как следует из уведомления от 11 ноября 2016 года <№> Управлением Росреестра по Республике Марий Эл Гудкову С.Р. было сообщено о приостановлении, а уведомлением от 10 марта 2017 года <№> - об отказе в регистрации прав по указанному договору в связи с тем, что многоквартирный жилой дом по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, < адрес> не является объектом регистрируемых вещных прав, самостоятельным объектом недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации.
Согласно абзацу 2 статьи 1 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.
Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.
Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
По смыслу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации самостоятельными объектами гражданских прав могут быть признаны такие виды недвижимого имущества, как изолированные жилые и нежилые помещения, имеющее самостоятельное назначение, сведения о которых содержаться в Государственном кадастре недвижимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу требований пункта 1.2 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом.
Систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе является государственный кадастр недвижимости (пункт 2 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ, действовавший на момент возникновения спорных правоотношений).
Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого имущества. Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (часть 3 статьи 1, часть 1 статьи 5 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ).
Если объектом недвижимости является здание, в государственный кадастр недвижимости вносятся такие дополнительные сведения об объекте недвижимости, как назначение здания - нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом (пункт 15 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ).
Никем из лиц, участвующих в деле, не оспаривается, что в отношении многоквартирного жилого дома, по поводу регистрации перехода права и права собственности в отношении которого возник спор, осуществлены действия по государственному кадастровому учету. Объект поставлен на государственный кадастровый учет в качестве здания, с наименованием многоквартирный жилой дом, о чем свидетельствует кадастровый паспорт объекта от 20 сентября 2010 года, объекту присвоен кадастровый номер <№>.
Следовательно, по смыслу пункта 1.2 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ, в отношении указанного объекта могут быть произведены действия по государственной регистрация права и перехода права.
Кроме того, судом установлено, что жилые и нежилые помещения, части здания в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке в качестве самостоятельных объектов прав не выделены; спорный многоквартирный жилой дом в рассматриваемом случае поставлен на кадастровый учет как единый объект - здание с определенным целевым назначением.
При этом ссылка Управления Росреестра по Республике Марий Эл на невозможность регистрации многоквартирного дома в качестве объекта права основана на неверном толковании статей 15, 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку приведенные нормы Жилищного кодекса Российской Федерации не исключают отнесение многоквартирного дома к самостоятельному объекту права.
Приведенные положения Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ, Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ не исключают возможность проведения государственной регистрации права собственности на многоквартирный жилой дом как на единый объект - здание. И напротив, регистрация перехода прав и права собственности на жилые помещения указанного многоквартирного дома, не являющиеся учтенными объектами, невозможна.
Учитывая изложенное, выводы суда о незаконности оспариваемого отказа в регистрации права и перехода права являются верными.
В соответствии с абзацем третьим пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ после приема документов, представленных для государственной регистрации прав, проводится правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с этим Федеральным законом.
Согласно пункту 1.4 договора купли-продажи в многоквартирном жилом доме на момент заключения договора зарегистрированы по месту жительства 13 физических лиц.
В соответствии с пунктом 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Таким образом, перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его продажи, указание их прав на пользование продаваемым жилым помещением, относятся к существенным условиям договора, т.е. к условиям, в отношении которых между сторонами договора должно быть достигнуто соглашение.
Из имеющихся в деле документов нельзя сделать вывод о том, имеют ли перечисленные в договоре граждане право пользования жилыми помещениями многоквартирного дома, сохраняются ли их права после приобретения дома покупателем, и проверялось ли Управлением Росреестра по Республике Марий Эл соблюдение сторонами сделки требования пункта 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких данных нельзя сделать вывод о том, что в отношении документов, представленных на государственную регистрацию прав, была проведена надлежащая правовая экспертиза. Следовательно, на регистрирующий орган не может быть возложена обязанность зарегистрировать переход права собственности на многоквартирный жилой дом, что в силу положений статьи 25.5 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ, исключает возможность совершения действий по государственной регистрации прав на земельный участок.
По мнению судебной коллегии в качестве способа восстановления нарушенных прав административного истца на регистрирующий орган необходимо возложить обязанность повторно рассмотреть заявление Гудкова С.Р.
Руководствуясь статьями 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 30 марта 2017 года отменить в части возложения на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл обязанности зарегистрировать переход права и право собственности на указанные в договоре купли-продажи от 7 октября 2016 года объекты недвижимого имущества.
Принять в указанной части новое решение, которым обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл повторно рассмотреть заявление Гудкова С. Р. о государственной регистрации перехода права и права собственности права на многоквартирный жилой дом, назначение: жилой дом, площадь 144, 9 кв.м, кадастровый номер <№>, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, < адрес> и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственные цели, площадь 950 кв.м, кадастровый номер <№>, адрес объекта: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, < адрес>.
В остальной части решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 30 марта 2017 года оставить без изменения.
Председательствующий О.А. Петрова
Судьи И.А. Медведева
Г.В. Попов



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка