Дата принятия: 21 июля 2020г.
Номер документа: 33-9999/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 июля 2020 года Дело N 33-9999/2020
г.Екатеринбург 21.07.2020
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе председательствующего Протасовой М.М., судей Кочневой В.В., Филатьевой Т.А., при ведении протокола помощником судьи Ибрагимовой Е.Р., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело
по иску Шамсутдинова Д.Р к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Эфес" о защите прав потребителя,
по апелляционной жалобе представителя истца Никулина М.С. на решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 12.03.2020.
Заслушав доклад судьи Кочневой В.В., пояснения представителя ответчика Гордеева И.Е. (по доверенности от 05.11.2019), судебная коллегия
установила:
Шамсутдинов Д.Р. обратился в суд с иском к ООО "Управляющая компания "Эфес" о защите прав потребителя. В обоснование исковых требований указано, что 03.10.2016 между ООО Группа Компаний "Чкаловская" и ООО "Управляющая компания "Эфес" был заключен договор долевого участия в строительстве N N в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: ... 23.05.2018 между ООО "Гарда" (прежнее наименование - ООО "Группа Компаний "Чкаловская") и Шамсутдиновым Д.Р. был заключен договор уступки по вышеуказанному договору. Объект долевого строительства был передан истцу по акту приема-передачи 08.06.2018. Предметом договора являлось строительство двухсекционного многоэтажного жилого дома по адресу: ... с передачей объекта долевого строительства, суммарной площадью 73,20 кв.м., состоящего из двух жилых комнат, вспомогательных помещений - общей проектной площадью 70.40 кв.м., летнего помещения с применением коэффициента 1 - площадью 2.80 кв.м. Цена договора была оплачена истцом в полном объеме. Считает, что пункт 2.6 договора является недействительным в части применения 60-дневного срока для возврата ответчиком излишне полученных денежных средств за недостающие квадратные метры ввиду его противоречий Закону о защите прав потребителей. Также п.2.6 договора N долевого участия в строительстве, содержащий условие о том, что застройщик возвращает излишне полученные средства от участника в течение 60 (шестидесяти) дней с момента предоставления кадастрового паспорта и уведомления застройщика участником, а также что перерасчет стоимости квартиры производится при условии отклонения площади квартиры более чем на три процента от проектной, ущемляет права потребителя и является недействительным. Кроме того, ущемляет права потребителя и является недействительным подп.2 п.4.1 договора, содержащий условие о том, что стоимость балконов и лоджий является фиксированной и пересмотру не подлежит, а также п.2.5 в части того, что общая площадь квартиры определяется на основании замеров, произведенных (БТИ) органами технической инвентаризации, а площадь летнего помещения (балкон/лоджия) принимается проектной и равна 2,80 кв.м. Полагает, что к площади лоджии должен быть применен коэффициент 0,5, соответственно площадь лоджии составляет 1,40 кв.м., а разница между указанными площадями в стоимостном выражении составляет 35 000 руб. Кроме того, ответчиком нарушен срок для передачи объекта строительства на 239 дней, в связи с чем с ответчика подлежит взысканию неустойка. Истцом в адрес ответчика направлена претензия, денежные средства не возвращены. На основании изложенного, с учетом уточнений исковых требований, истец просил взыскать с ответчика в свою пользу излишне оплаченные денежные средства в размере 35 000 руб. за летнее помещение, штраф, компенсацию морального вреда 5 000 руб., неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства в размере 211 395 руб. 50 коп., неустойку за просрочку выплаты в добровольном порядке 25 550 руб., почтовые расходы в размере 117 руб. 50 коп., расходы по оплате юридических услуг в размере 15 000 руб. Признать пункт 1.1 договора долевого участия в строительстве NN части применения коэффициента 1 к типу летнего помещения недействительным.
Определением суда от 13.01.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено ООО "Гарда" (прежнее наименование - ООО "Группа Компаний "Чкаловская", л.д.38).
Решением Кировского районного суда г.Екатеринбурга от 12.03.2020 исковые требования Шамсутдинова Д.Р. к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Эфес" о защите прав потребителя оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе представитель истца Никулин М.С. просит указанное решение отменить ввиду неправильного применения судом норм материального права, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. Указывает, что квартира истца не имеет веранд, а имеет лоджию, поэтому общая площадь квартиры с учетом площади лоджии должна определяться с применением понижающего коэффициента для лоджий 0,5 на основании Приказа Минстроя России от 25.11.2016 N, положений Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя Российской Федерации от 04 августа 1998 г. N 37. При заключении договора участия в долевом строительстве ответчик в нарушение требований ст.10 Закона Российской Федерации "О Защите прав потребителей" ввел в заблуждение и предоставил истцу недостоверную информацию относительно потребительских характеристик квартиры. Кроме того, истцом в адрес ответчика направлена по почте 19.11.2019 претензия о выплате в 10-дневный срок указанной суммы за летнее помещение, неустойки. Претензия получена ответчиком 21.11.2019 и оставлена без удовлетворения. В материалах дела содержится информация обо всех замечаниях к квартире. Полагает, что застройщик злоупотребляет своими правами, не принимает претензий, специально затянул процесс передачи квартиры, чтобы скрыть дефекты в виду того, что не уложился в сроки, квартиру к сдаче не подготовил.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ООО "УК "Эфес" - Гордеев И.Е., возражал против доводов апелляционной жалобы, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу истца без удовлетворения.
В суд апелляционной инстанции не явился истец Шамсутдинов Д.Р., представитель третьего лица ООО "Гарда", о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Кроме того, информация о времени и месте рассмотрения дела заблаговременно размещена на официальном сайте Свердловского областного суда. С учетом изложенного, руководствуясь ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело при установленной явке.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч.1, п.1 ч.4, ч.9 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
В силу ч.1 ст.6 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В соответствии со ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п.1, п.2 ст.424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ч.1 ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что 03.10.2016 между ООО "Группа Компаний "Чкаловская" и ООО "Управляющая компания "Эфес" был заключен договор долевого участия в строительстве NN в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: ... (л.д.13-22).
Предметом договора явилось строительство двухсекционного многоэтажного жилого дома по адресу: ... с передачей объекта долевого строительства, суммарной площадью 73,20 кв.м., состоящего из двух жилых комнат, вспомогательных помещений - общей проектной площадью 70,40 кв.м., летнего помещения с применением коэффициента 1 - площадью 2,80 кв.м.
Пунктом 4.1 договора установлено, что цена договора исходя из стоимости 1 кв.м.- 25 000 руб. на дату заключения договора, составляет 1830 500 руб., состоит из стоимости 70,4 кв.м. квартиры (без площади летнего помещения - балкон/лоджия), из расчета за 1 кв.м. 25 000 руб. составляет 1 760 000 руб., стоимость летнего помещения (балкон/лоджия) составляет 70 000 руб., стоимость балкона и лоджии является фиксированной и пересмотру не подлежит.
Согласно акту осмотра жилого помещения от 06.10.2017, претензий по качеству квартиры NN, расположенной по адресу: ... не выявлено (л.д.57).
23.05.2018 между ООО "Гарда" и Шамсутдиновым Д.Р. был заключен договор уступки права требования по вышеуказанному договору долевого участия в строительстве N N (л.д.23-25). Обязательства по оплате по договору истцом выполнены, что не оспаривается ответчиком.
Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства от 08.06.2018 ООО "Управляющая компания "Эфес" передало, а Шамсутдинов Д.Р. принял квартиру N N по адресу: строительный адрес - ..., почтовый адрес - ... суммарной площадью 71,2 кв.м., состоящую из 3 жилых комнат, вспомогательных помещений - общей проектной площадью 68,4 кв.м., кроме того летнее помещение (балкон/лоджия) с коэффициентом 1 -площадью 2,8 кв.м. Претензий по качеству передаваемой квартиры не имеется (л.д.26).
19.11.2019 истцом в адрес ответчика направлена претензия, с требованием выплатить излишне оплаченные денежные средства по договору, неустойку за нарушение сроков передачи объекта, которая была получена ответчиком 21.11.2019.
В соответствии с п.2.6 договора если по окончании строительства по данным результатов замеров БТИ суммарная площадь объекта недвижимости, в том числе площадь летнего помещения (балкон/лоджия) с применением коэффициента - 1, окажется меньше оплаченной площади - застройщик возвращает излишне полученные средства от участника в течение 60 дней с момента предоставления кадастрового паспорта и уведомления застройщика участником. Перерасчет стоимости квартиры производится при условии отклонения площади квартиры более чем на три процента от проектной.
Согласно п.2.7 договора если по окончании строительства по данным результатов замеров БТИ суммарная площадь объекта недвижимости, в том числе площадь летнего помещения (балкон/лоджия) с применением коэффициента - 1, окажется больше оплаченной площади, то участник производит дополнительное финансирование за излишние квадратные метры застройщику в течение 60 дней с момента уведомления участника застройщиком. Перерасчет стоимости квартиры производится при условии отклонения площади квартиры более чем на три процента от проектной.
Условия пунктов 2.6, 2.7 договора участия в долевом строительстве, предусматривающие возможность изменения площади квартиры по итогам строительства, не противоречат Федеральному закону N 214-ФЗ, а также не нарушают положения Закона о защите прав потребителей, поскольку устанавливают взаимные обязательства сторон относительно возврата/доплаты денежных средств при условии наступления таких юридических последствий как расхождение проектных и фактических площадей на установленную договором погрешность 3%.
Доказательств, подтверждающих несогласие истца с условиями заключаемого договора, а именно с ценой договора, в момент его заключения, не представлено.
Таким образом, истец добровольно заключил договор участия в долевом строительстве в порядке уступки права на приведенных в договоре условиях, в том числе, и о стоимости квартиры, а также о порядке определения окончательной площади приобретаемого объекта.
Суд первой инстанции, проанализировав приведенные условия договора, пришел к выводу о том, что положения п.2.6 договора не являются ущемляющими права потребителя по смыслу ст.16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", так как они не противоречат закону, во взаимосвязи с п.2.7 договора, исходя из которых исключается преимущество застройщика перед дольщиком, поскольку застройщик также лишается права требовать доплаты при отклонении в большую сторону площади квартиры от проектной до 3%.
При установленных по делу обстоятельствах, судом сделан обоснованный вывод о том, что передача истцу квартиры меньшей площадью (отклонение фактической площади квартиры не превышает 3%) не является недостатком работы (услуги), влекущим последствия, предусмотренные ст.7 Федерального закона N 214-ФЗ, ст.29 Закона Российский Федерации "О защите прав потребителей", поскольку в п.2.6 договора стороны предусмотрели, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения в случае изменения площади объекта долевого строительства, как в большую, так и в меньшую сторону в результате обмеров, произведенных органами технической инвентаризации, при условии если изменение площади объекта строительства не связано с нарушением требований к его качеству.
Ссылка истца в апелляционной жалобе на положения Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя Российской Федерации от 04 августа 1998 г. N 37, является безосновательной, поскольку требования данной Инструкции обязательны для организаций технической инвентаризации, которые осуществляют технический учет жилищного фонда, и в этих целях проводят техническую инвентаризацию жилищного фонда; оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе, для целей налогообложения; информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда. В соответствии с пунктом 3.37 Инструкции при подсчете площади квартиры во внимание принимается площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента 0,5, подлежит применению при подсчете площадей зданий для технического учета жилищного фонда.
Для отношений между дольщиками и застройщиками данная Инструкция обязательного характера не носит.
При оценке довода апелляционной жалобы истца о применении понижающего коэффициента 0,5 к площади лоджии на основании Приказа Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч.1 ст.5 Федерального закона N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
В силу ч.2 данной статьи по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Во исполнение ч.1 ст.5 данного закона Приказом Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" (зарегистрировано в Минюсте России 16.12.2016 44769) закреплено, что при определении общей приведенной площади жилого помещения для лоджий с 01.01.2017 года применяется понижающий коэффициент, равный 0,5.
Изменения в ч.1 ст.5 Федерального закона N 214-ФЗ (относительно понижающего коэффициента) были внесены на основании Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 03.07.2016 N 304-ФЗ. В силу ч.1 ст.7 данного Федерального закона (в ред. от 29.07.2017) действие положений ч.1 ст.5 Федерального закона N 214-ФЗ начинается с 01.01.2017 и в соответствии со ст.4 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие.
При таких обстоятельствах в соответствии с ч.2 ст.422 Гражданского кодекса Российской Федерации суд при разрешении спора исходил из условий заключенного 03.10.2016 между сторонами договора об участии в долевом строительстве, которые не противоречили требованиям действующего законодательства в период его заключения.
При установленных обстоятельствах, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования истца о взыскании с ответчика излишне оплаченных денежных средств за летнее помещение в размере 35000 руб., признании в части пункта 1.1 договора недействительным, с которым судебная коллегия в данном случае полагает возможным согласиться как с правильным по существу.
С учетом изложенного, суд правомерно отказал истцу в удовлетворении требования о взыскании неустойки за нарушение сроков возврата излишне оплаченных денежных средств за период с 01.12.2019 по 11.02.2020 в размере 25550 руб.
При установленных по делу обстоятельствах ссылка истца на ст.10 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" является несостоятельной, поскольку основана на неверном толковании норм материального права.
В силу ч.2 ст.6 Федерального закона N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В соответствии с п.1.1 договора N 203 У-1 участия в долевом строительстве от 03.10.2016, застройщик принял на себя обязательства построить I очередь многофункционального жилого комплекса "Уральский" и не позднее III квартала 2017 года.
Согласно п.3.1.3 договора долевого участия, застройщик принял следующее обязательство: после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и полной оплаты объекта, передать квартиру участнику в порядке и сроки, предусмотренные договором.
Пунктом 5.2 договора долевого участия установлено, что участник обязан принять квартиру по подписываемому обеими сторонами акту приема-передачи в течение 10-ти рабочих дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и уведомления застройщика о готовности квартиры к передаче.
Из материалов дела следует, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было получено застройщиком 02.10.2017, поскольку 30.09.2017 является выходным днем. Таким образом, последним днем надлежащего исполнения обязательств застройщика по передачи квартиры участнику является 16.10.2017.
Из материалов дела следует, что ООО "УК "Эфес" уведомило участника долевого строительства о завершении строительства и начале передачи объекта долевого строительства путем направления соответствующего письменного уведомления участнику долевого строительства, которое было получено ООО "Гарда" 01.09.2017 (л.д.56).
При этом, объект не был передан ООО "Гарда" (прежнее наименование - ООО "Группа Компаний "Чкаловская") в срок, поскольку 15.10.2017 ответчику направлено письмо с просьбой не передавать объект долевого участия в связи с тем, что планируется заключить договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве (л.д.55).
Договор уступки был заключен между ООО "Гарда" и Шамсутдиновым Д.Р. 23.05.2018.
Пунктом 4.1 договора уступки предусмотрено, что расчеты с участником за уступку права требования осуществляются в срок до 23.06.2018.
Согласно п.2.1.1 участник обязуется непосредственно после оплаты новым участников участнику денежных средств по договору уступки передать документы, удостоверяющие право требования.
Оплата произведена 06.06.2018, что подтверждается платежным поручением (л.д.97).
Как следует из акта приема-передачи квартиры, квартира была принята истцом 08.06.2018, претензий по качеству передаваемой квартиры участник не имеет (л.д.26).
При этом, суд обоснованно указал, что в силу п.5.2 договора прямо предусмотрена обязанность участника принять квартиру, со стороны застройщика обязанность по получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и уведомления участника о готовности объекта к передаче выполнена надлежащим образом. Доказательств обратного материалы дела не содержат.
Таким образом, судом обоснованно сделан вывод о том, что нарушение обязательств по срокам передачи квартиры истцу со стороны застройщика отсутствуют, оснований для взыскания с ответчика в пользу истца неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства за период с 13.10.2017 по 08.06.2018 в размере 211395 руб. 50 коп., у суда первой инстанции не имелось.
Требования о взыскании компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, являются производными от основных требований, в удовлетворении которых судом отказано, а потому не подлежат удовлетворению.
Доводы апелляционной жалобы истца сводятся к оспариванию выводов суда, основанных на оценке доказательств по делу, и не могут быть признаны состоятельными, так как судом при рассмотрении дела по существу верно определены юридически значимые для дела обстоятельства, подробно проанализированы представленные доказательства и им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со ст.67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая изложенное, оснований для отмены по существу правильного решения суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с ч.4 ст.330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции, судом не допущено.
Руководствуясь ст.ст.327.1, п.1 ст.328, ст.329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 12.03.2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца - без удовлетворения.
Председательствующий:
Протасова М.М.
Судьи:
Кочнева В.В.
Филатьева Т.А.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
