Определение Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 17 марта 2022 года Дело N 33-9966/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Одинцова В.В.,

судей Тимофеева В.В., Дунюшкиной Н.В.,

при помощнике судьи Трудовой В.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истцов на решение Октябрьского районного суда г. Краснодара от 19 октября 2021 года по делу по иску Каретниковой Л.В. и Каретникова Ю.А. к ООО "Строительная компания "Победа-К" о признании действий застройщика незаконными, обязании устранить нарушения и защите прав потребителей.

Заслушав доклад судьи Тимофеева В.В. об обстоятельствах дела, доводы апелляционной жалобы и поступившие на нее возражения от третьего лица по делу ООО "БТИ-1", выслушав выступление истцов в поддержку жалобы, представителя ответчика по доверенности Жданова Е.В., просившего решение суда оставить без изменения, представителей третьего лица ООО "БТИ-1" по доверенности Медведеву Е.В. и Малеванную А.А. в поддержку отзыва на жалобу, просивших принять решение на усмотрение суда, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Каретникова Л.В., Каретников Ю.А. обратились в суд с иском к ООО "СК "Победа-К" о признании действия застройщика по изменению не отапливаемого помещения "балкон" на "лоджию" по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 31.07. 2019 г. незаконным и с учетом уточнения исковых требований просили установить не подлежащей доплату за фактически установленную общую площадь квартир N, , расположенных по адресу: <Адрес...>, ул. им. <Адрес...>, стр. (кор.) ; обязать ответчика передать истцам по Акту приема-передачи указанные квартиры; взыскать расходы на экспертизу в размере 16 000 рублей, неустойку в размере 49 663,70 рублей, расходы по арендной плате за период с 15.10.2020г. по 15.04.2021г. в размере 72 000 рублей, убытки в размере ежемесячной арендной платы в размере 12 000 рублей за период с 16.04.2021г. по день фактического исполнения обязательств по передаче квартир, расходы по оплате услуг представителя в размере 25 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей в пользу каждого истца, штраф в размере 50% от присужденной судом суммы, расходы по оплате коммунальных услуг по состоянию на 01.10.2021г.; привлечь ответчика к административной ответственности по ст.14.28 КоАП РФ; признать незаключенной регистрацию ипотеки на указанные квартиры.

В обоснование заявленных требований указали, что требования ответчика с истцов доплаты за изменение общей площади построенных квартир с учетом лоджии с коэффициентом 0,5 (увеличились на 1,35 кв.м. и 1,45 кв.м.) незаконны, поскольку согласно условиям договора в квартирах были предусмотрены балконы, при определении площади которых использован коэффициент 0,3. После постановки объекта на кадастровый учет истцы получили уведомление от застройщика о том, что изменилась общая площадь квартиры ввиду наличия в квартирах лоджий. Полагает, что застройщик неправомерно при определении площади квартиры после постановки объекта на кадастровый учет применил коэффициент 0,5, предусмотренный для лоджий. Увеличение общей площади квартир фактически не произошло. Считали, что изменение в одностороннем порядке существенных характеристик квартир (лоджии вместо балкона) в отсутствие согласия истцов является нарушением законодательства и существенным нарушением договора, противоречит Закону "О защите прав потребителей".

В судебном заседании истцы Каретникова Л.В., Каретников Ю.А. поддержали уточненные исковые требования, просили их удовлетворить.

Представитель ответчика по доверенности Жданов Е.В. и представитель третьего лица ООО "БТИ-1" по доверенности Медведева Е.В. в судебном заседании исковые требования полагали необоснованными, просил отказать в их удовлетворении.

Обжалуемым решением Октябрьского районного суда г. Краснодара от 19 октября 2021 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе истцы просят об отмене состоявшегося решения суда, как незаконного и необоснованного поскольку суд не верно дал оценку заключению проведенной судебной экспертизы, установившей наличие смешанного типа построенного помещения лоджия/балкон. Полагали действия ответчика по одностороннему изменению коэффициентов с 0,3 на 0,5 нарушающими права потребителей. Суд необоснованно сослался на положения приказа ФС ГРКК от <Дата ...>, который не был еще принят в момент спорных отношений. Полагали действия ответчика недобросовестными, а исковые требования подлежащими удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции, проверив в соответствии со статьями 327 и 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы и поступивших к возражений третьего лица, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в деле доказательства, выслушав пояснения истцов, представителя ответчика и представителей третьего лица по делу, не усматривает оснований для отмены решения суда и удовлетворения исковых требований.

Из материалов дела следует, что между ООО "Строительная компания "Победа-К" (Застройщиком) и Каретниковым Ю.А., Каретниковой Л. В. (Участниками долевого строительства) заключены договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <Дата ...>.

В соответствии с условиями договоров, Застройщик взял на себя обязательства выполнить строительство многоквартирного дома "Многоквартирный жилой дом II этап строительства (Дом) Литер 2", а Участники долевого строительства, обязались уплатить цену Договора, в порядке, и сроки, согласно условиям Договора, и принять Объект долевого строительства, при условии получения Застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Так, предметом договора от <Дата ...> является -комнатная квартира, строительным номером , проектной площадью, с учетом холодных помещений - кв.м., проектной площадью, без учета холодных помещений - кв.м.; рредметом договора от <Дата ...> является -комнатная квартира, строительным номером , проектной площадью, с учетом холодных помещений - кв.м., проектной площадью, без учета холодных помещений - кв.м.

Цена каждого договора, установлена п.3.2 в размере 1608107 рублей, исходя из стоимости 1кв.м. общей проектной площади жилого помещения в размере - 45045,01 рублей.

Общими условиями п.п.1.6, 1.7 Договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <Дата ...>, определено, что проектная общая площадь жилого помещения с холодными помещениями - общая полезная площадь всех помещений Объекта долевого строительства, включая комнаты, кухню, коридоры, санузел, подсобные помещения, площадь лоджий, террас, балконов с понижающим коэффициентом, рассчитанная по проектной документации.

Проектная общая площадь жилого помещения с холодными помещениями применяется по соглашению Сторон в целях определения Цены договора при его подписании. При этом, фактическая общая площадь жилого помещения с холодными помещениями - общая полезная площадь всех помещений Объекта долевого строительства, включая комнаты, кухню, коридоры, санузел, подсобные помещения, площадь лоджий, террас, балконов с понижающим коэффициентом, рассчитанная по данным обмеров, выполненных организациями по технической инвентаризации либо кадастровым инженером.

Фактическая общая площадь жилого помещения с холодными помещениями применяется по соглашению Сторон в целях определения Цены договора при подписании Акта приема-передачи.

Согласно п.1.8 Договоров долевого участия, окончательная площадь и номер Объекта долевого строительства определяется после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по данным технической инвентаризации и будет указана в передаточном акте или ином документе о передаче Объекта долевого строительства.

Таким образом, подписывая договор, истцы приняли на себя обязательство в случае увеличения площади квартиры, произвести доплату денежных средств. Подобные условия договора не противоречат положениям Закона об участии в долевом строительстве.

Истцами оплачена цена договоров, исходя из указанной площади объектов в размере 1 608 107 рублей, за каждый Объект.

Таким образом, при заключении Договоров, сторонами согласована проектная площадь Объектов, которая составляет 35,7 кв.м, а также цена Договоров, и предусмотрены возможности ее изменения, исходя из стоимости квадратного метра 45 045,01 рублей, в случае фактического изменения общей площади Объекта.

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N от 11.09.2020г. "Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями на участке с кадастровым номером в г. Краснодаре, Прикубанский внутригородской округ, ул.им.<Адрес...>", введен в эксплуатацию досрочно.

На основании договора подряда от 05.06.2019г., заключенного между ООО "Строительная компания "Победа-К" и ИП <ФИО>9, являющейся директором ООО "Бюро технической инвентаризации ", на выполнение кадастровых работ, выполнены обмеры, в том числе, спорных Объектов долевого строительства, с входящими в его состав помещениями.

Проведение обмеров квартир, для кадастрового учета, осуществляется с учетом положений Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ.

Площадь квартир, для целей кадастрового учета, определялась в соответствии с Приказом Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.10.2020 N П/0393 "Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места".

Техническая инвентаризация проведена на основании Приказа Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N 37 "Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации".

Площадь квартиры рассчитана в соответствии с Приказом N П/0393 п.п.12 и 12.1 "Площадь жилого помещения (квартира, комната в квартире) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.

К площади помещений вспомогательного использования в жилом помещении относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей, и иные".

Согласно Приказу Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N 37 "Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации", п.3.36 Площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

Для определения обстоятельств дела, имеющих юридическое значение при разрешении спора, судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено АНО "Многофункциональный центр экспертиз".

Согласно заключению эксперта от 16.08.2021г. установлено, что помещения в квартире и , расположенных по адресу: г.Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул.им.<Адрес...>, имеют признаки как лоджии, так и балкона, что не позволяет однозначно определить тип исследуемого помещения.

В соответствии с п.3.2, п.3.15 СП 54.13330.2016 "Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003" балконом является выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, которая может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает, в то время как лоджия является помещением, встроенным в здание или пристроенным к нему, имеющее стены с трех сторон (или с двух при угловом расположении) на всю высоту этажа и ограждение с открытой стороны, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает.

Помещение квартир и представляет собой пристроенную часть на всю высоту этажа, имеющую стены с трех сторон и ограждение с открытой стороной, выполненное с остеклением, что относит данное помещение к лоджии, при этом данное помещение выступает за пределы стены фасада, не опираясь на несущие стены, что является признаком балкона, то есть является выносной конструкцией.

Каких-либо однозначно определяющих типовую принадлежность признаков исследуемого помещения к лоджии либо к балкону экспертом не установлено.

Экспертом определена фактическая площадь квартиры , расположенной по адресу: <Адрес...>, Прикубанский внутригородской округ, ул.им.<Адрес...>, без учета площади холодных помещений: жилая комната (площадь кв.м.) + коридор (площадью кв.м.) + кухня (площадью кв.м.) + санузел (площадью кв.м.) = кв.м. Площадь холодного помещения в квартире , составляет кв.м.

Также, экспертом определена фактическая площадь квартиры , расположенной по адресу: <Адрес...>, Прикубанский внутригородской округ, ул.им.<Адрес...>, без учета площади холодных помещений: жилая комната (площадь кв.м.) + коридор (площадью кв.м.) + кухня (площадью кв.м.) + санузел (площадью кв.м.) = кв.м. Площадь холодного помещения в квартире , составляет кв.м.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд сослался на результаты проведенной технической инвентаризации спорных квартир, установивших увеличение их площадей, что в соответствии с условиями договоров долевого участия и с п.6 ст.8 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", не дало оснований полагать права истцов нарушенными.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами, поскольку отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".

К отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств, а также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.

В соответствии со ст. 4 указанного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектным решением). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно от площади в основном и зависит ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

На основании п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ).

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Исходя из положений п. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Проанализировав условия договоров участия в долевом строительстве от <Дата ...>, проектную документацию, фотографии спорных помещений и технические паспорта жилых помещений и установив, что стороны согласовали применение понижающих коэффициентов как для лоджии, так и для балкона, судебная коллегия соглашается с выводами районного суда, поскольку фактически в спорных квартирах истцов имеются закрытые встроенные лоджии с выступающей частью фасада, таким образом по данным кадастрового учета общая площадь квартир с учетом лоджий изменилась в большую сторону, при этом сторонами согласован порядок изменение цены договора, суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности требования ответчика об осуществлении доплаты и отказал в удовлетворении исковых требований истцов.

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с таким выводом суда первой инстанции, полагая его соответствующим установленным по делу фактическим обстоятельствам и сделанным при верном применении норм материального права.

Из технического описания квартир следует, что в ней имеется лоджия, балкон - отсутствует.

Поскольку сторонами согласованы условия, при наступлении которых может быть пересмотрена цена договора, а именно в случае расхождения между фактической площадью и проектной площадью помещения более чем на 1 кв. м (п. 3.3 договора), а фактическая площадь квартир, переданная дольщикам, более проектной, суд пришел к правильному выводу об обоснованном предъявлении ответчиком требования участнику долевого строительства о доплате по договору.