Дата принятия: 01 сентября 2021г.
Номер документа: 33-9901/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 сентября 2021 года Дело N 33-9901/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего - Самчелеевой И.А.,
судей: Дудовой Е.И., Кривицкой О.Г.,
при секретаре Туроншоевой М.Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Администрации г.о. Самара на решение Промышленного районного суда г. Самары от 03.06.2021 года, которым постановлено:
"Исковые требования Давыдовой Ю.В. удовлетворить.
Признать за Давыдовой Ю.В. право собственности на реконструированное жилое здание, назначение - жилой дом, наименование - коттедж, площадью 463,8 кв.м., кадастровый N, расположенный по адресу: <адрес>
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Самчелеевой И.А., выслушав объяснения представителя Давыдовой Ю.В. - Батраевой Ю.А., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия,
УСТАНОВИЛА:
Давыдова Ю.В. обратилась в суд с иском к Администрации г.о. Самара о признании права собственности на реконструированный жилой дом, указывая на то, что она на основании свидетельства о праве на наследство по закону является собственником жилого здания: назначение - жилой дом, наименование коттедж, площадью 355,2 кв.м., с кадастровым номером N, по адресу: <адрес>. Указанный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, площадью 971+/- 11 кв.м., по адресу: <адрес>. Наследодателем ФИО1 с целью оформления вышеуказанного земельного участка были выполнены следующие действия: изменена территориальная зона, выделен земельный участок из исходного, сформирован и поставлен на кадастровый учет на основании распоряжения Департамента управления имуществом г.о. Самара N от ДД.ММ.ГГГГ "Об образовании земельного участка, государственная собственность на который не разграничена и утверждения схемы расположения образованного земельного участка на кадастровом плане территории кадастрового квартала N".
Получив наследство на жилой дом, с целью оформления права собственности на указанный земельный участок, она обратилась в Департамент управления имуществом г.о. Самара с заявлением о выкупе образованного земельного участка, на основании п.п. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, однако в удовлетворении заявления ей было отказано, в связи с несоответствием характеристик жилого дома техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ Между тем, реконструкция жилого дома произведена задолго до возникновения ее права собственности на жилой дом, не по ее вине, без ее участия. Реконструкция заключается в пристроенном помещении нежилого назначения (на техническом плане от ДД.ММ.ГГГГ - А1,А2,А3). Общая площадь объекта в результате реконструкции стала 463,8 кв.м., иные характеристики не изменились, фундамент не затронут. В силу того, что в конце ДД.ММ.ГГГГ вступил в действие ФЗ о продлении на 5 лет упрощенного порядка регистрации прав на недвижимость (N 404-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ), для оформления реконструкции разрешения на строительство в соответствии с п. 17 ст. 51 ГрК РФ не требуется. Вместе с тем, она не имеет возможности оформить реконструкцию жилого дома в связи с отсутствием прав на земельный участок, а земельный участок не может выкупить в связи с проведенной реконструкцией жилого дома.
Согласно заключению кадастрового инженера N от ДД.ММ.ГГГГ и плану расположения здания на земельном участке, реконструированное здание полностью расположено в границах земельного участка с кадастровым номером N. Здание двухэтажное, с подвалом, оснащено системами электроснабжения, водопровода, канализации, газопровода от городских сетей, отопление автономное от котла.
По Карте правового зонирования действующих Правил застройки и землепользования в г. Сама N (с изменениями в соответствии с Решением городской Думы г.о. Самара N от ДД.ММ.ГГГГ), участок с жилым домом расположены в территориальной зоне Ж-1. Согласно градостроительному регламенту, основным видом разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является, в том числе "для индивидуального жилищного строительства". Код в классификаторе 2.1, описание вида использования: "размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей); выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений". Для вида использования 2.1 "для индивидуального жилищного строительства" предельная высота зданий, строений, сооружений составляет 12 метров; минимальные отступы от границ участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений составляет 3 метра и 0 метров для границ земельного участка, смежных с территорией общего пользования; максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как соотношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка - 60%.
Согласно имеющимся заключениям специалистов размещение жилого дома с кадастровым номером N на земельном участке с кадастровым номером N соответствует разрешенному виду использования объектов капитального строительства, определенному градостроительным регламентом для зоны Ж-1 Правил застройки и землепользования в г. Самаре, утвержденных Постановлением Самарской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГN. Параметры реконструированного здания (высота, этажность, процент застройки, отступы от границ участка) полностью соответствуют градостроительному регламенту для зоны Ж-1, параметрам, определенным действующими Правилами застройки и землепользования г. Самаре. Получение разрешения на реконструкцию не требуется п. 17 ст.51 ГрК РФ).
На основании технического заключения по результатам инженерно-технического обследования строительных конструкций жилого дома (шифр: N) установлено, что анализ результатов натурного обследования строительных конструкций жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> позволяет сделать следующие выводы: период инсоляции жилого дома удовлетворяет допустимым нормативным значениям, основные строительные конструкции имеют нормативное техническое состояние, инженерно-техническое состояние строительных конструкций и инженерных систем обеспечивает безопасную эксплуатацию, не угрожает жизни и здоровью граждан, соответствует градостроительным нормам, а также соответствует требованиям СП 5.13330.2011 Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001 "Дома жилые одноквартирные", ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 384-Ф3 "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", ФЗ N 123-Ф3 от ДД.ММ.ГГГГ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", СП 112.13330.2012 Актуализированная редакция СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений", СП 73.13330.2012 Актуализированная редакция СНиП 3.05.01-85 "Внутренние санитарно-технические системы", СП 70.13330.2012 Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87 "Несущие и ограждающие конструкции". Жилой дом с отдельным входом и автономными инженерными коммуникациями может эксплуатироваться по своему назначению. Пристрой к существующему жилому дому не нарушает конструктивные решения и несущую способность жилого дома.
Согласно экспертному заключению о соответствии пожарной безопасности объемно-планировочных и конструктивных решений объекта защиты N от ДД.ММ.ГГГГ, реконструированный жилой дом пригоден для дальнейшего использования по своему функциональному назначению, соответствует требованиям пожарной безопасности, в соответствии с Правилами противопожарного режима в РФ от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении Правил противопожарного режима в РФ".
Приобретение жилого дома наследодателем произошло в ДД.ММ.ГГГГ, по договору купли-продажи у ЗАО "Волгастранстрой". Земельный участок при строительстве был единым, для всего поселка. Далее, собственники жилых домов начали формирование и выделение земельных участков под строениями с прилегающей территорией с целью дальнейшего выкупа, в соответствии с генеральным планом коттеджного поселка. Процедура была затратной и долгой, при этом жителям поселка, в том числе наследодателю, пришлось ждать, когда застройщик передаст земельный участок муниципалитету, затем собственники строений приводили земельный участок в соответствие с градостроительным регламентом (смена территориальной зоны на Ж-1 и вида разрешенного использования). При этом, земельный участок под ее жилым домом находится в центре коттеджного поселка, не может использоваться иным способом, кроме как под индивидуальное жилищное строительство. Права муниципалитета она не нарушала, места общего пользования ни жилым домом, ни границами земельного участка не заняты, при этом ею и наследодателем осуществлены и осуществляются в настоящее время все необходимые действия для узаконения жилого дома и выкупа земельного участка.
Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец просила суд признать за ней право собственности на реконструированное жилое здание, назначение: жилой дом, наименование коттедж, площадью 463,80 кв.м., с кадастровым номером N по адресу: <адрес>.
В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьего лица привлечено управление Росреестра по Самарской области
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе Администрация г.о. Самара просит решение суда отменить, как необоснованное, постановленное с нарушением норм материального права, ссылаясь на то, что судом неправильно определены обстоятельства имеющие значение для дела, по доводам апелляционной жалобы.
В судебном заседание суда апелляционной инстанции представитель Давыдовой Ю.В. - Батраева Ю.А., действующая по доверенности, возражала против доводов апелляционной жалобы, просила решение суда оставить без изменения.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, о причине неявки судебной коллегии не сообщили, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
В соответствии с ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность постановленного по делу решения, в порядке, предусмотренным ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения решения суда.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
В силу ч.1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, признание права собственности на вновь созданную недвижимую вещь на основании пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только при установлении одновременно двух выше названных обстоятельств. Суд должен достоверно установить возведение спорного объекта недвижимого имущества с соблюдением закона и иных правовых актов, с учетом требований статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержащей положения о возможности признания права собственности на объект недвижимого имущества, возведенным с нарушением требований нормативно-правовых актов, в отсутствие вещных прав на земельный участок, что подразумевает проверку наличия правовых оснований использования земельного участка для возведения спорного объекта.
Согласно ч.2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.
В соответствии с п.17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае: строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (п.п.1.1); изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом (п.п.4).
Из материалов дела следует, что Давыдовой Ю.В. на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит здание с кадастровым номером N, общей площадью 355,20 кв.м, назначение: жилое, наименование: коттедж, по адресу: <адрес>, объект недвижимости расположен в кадастровом квартале N, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ Давыдова Ю.В. обратилась в Департамент управления имуществом г.о. Самара с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка, государственная собственность на который не разграничена в г.о. Самара, расположенного по адресу: <адрес>.
Приказом N от ДД.ММ.ГГГГ Департамента управления имуществом г.о. Самара Давыдовой Ю. В. в предоставлении за плату земельного участка (кадастровый N), расположенного по адресу: <адрес>, отказано, поскольку согласно результатам осмотра характеристики объекта недвижимости, расположенного на испрашиваемом земельном участке, не соответствуют сведениям, указанным в техническом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ, и право собственности заявителя не зарегистрировано на объект недвижимости, расположенный на испрашиваемом земельном участке в установленном законом порядке. Основанием для отказа является п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ, а именно: с заявлением обратилось лицо, которое не имеет право на приобретение земельного участка без проведения торгов.
Обращаясь в суд с настоящими требованиями, Давыдова Ю.В. ссылается на то, что она лишена возможности в административном порядке оформить осуществленную реконструкцию указанного жилого дома в виду отсутствия у нее прав на земельный участок, в границах которого расположено указанное жилое помещение, при этом приобрести в заявительном порядке испрашиваемый земельный участок она не имеет возможности, в связи с тем, что принадлежащий ей объект недвижимости, расположенный на указанном земельном участке, реконструирован.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что технические характеристики объекта недвижимости - здания по адресу: <адрес>, первоначально были определены в техническом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленном ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" Самарский филиал (представлен в материалах регистрационного дела на указанный объект недвижимости Управления Росреестра по Самарской области, техническом заключении шифр: N
Впервые право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ за АО "Волгатрансстрой", что подтверждается информацией из ЕГРН, предоставленной по запросу суда.
Согласно материалам регистрационного дела в отношении объекта недвижимости - коттедж по адресу: <адрес> предоставленного по запросу суда Управлением Росреестра по Самарской области, заявитель АО "Волгатрансстрой" для регистрации права собственности на указанный объект недвижимости представил следующие документы.
Договор N "О долевом участии в строительстве малоэтажной жилой застройки, расположенной по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между застройщиком <данные изъяты>" и дольщиком <данные изъяты>", по условиям которого застройщик обязался построить индивидуальную малоэтажную жилую застройку, включающую 8 двухэтажных отдельно стоящих домов по адресу: <адрес>, а после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику часть объекта, состоящего из одного двухэтажного отдельно стоящего дома (коттедж), а дольщик обязался оплатить обусловленную договором цену и принять его. В п.10.3 договора закреплено, что строительство объекта ведется на принадлежащем застройщику на праве аренде земельном участке, относящемся к категории "земли поселений", площадью 11080 кв.м. по адресу: <адрес>, кадастровый N, на основании договора аренды N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Комитетом по управлению имуществом г. Самара (срок договора аренды истекает ДД.ММ.ГГГГ).
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию NN, выданное <данные изъяты>" ДД.ММ.ГГГГ Администрацией г.о. Самара, согласно которому Администрация г.о. Самара, в соответствии со ст. 55 ГрК РФ разрешилаввести в эксплуатацию построенный объект капитального строительства - индивидуальную малоэтажную жилую застройку (8 коттеджей и комплектная трансформаторная подстанция) по адресу: <адрес> Из общих показателей вводимого в эксплуатацию объекта в отношении коттеджа - корпус 4 указано, что общая площадь здания составила 355,20 кв.м.
Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, застройщик <данные изъяты> передал, а <данные изъяты> принял в собственность предусмотренное договором N от ДД.ММ.ГГГГ "О долевом участии в строительстве индивидуальной малоэтажной жилой застройки, расположенной по адресу<адрес> недвижимое имущество: коттедж со строительным номером N по присвоенному адресу: <адрес>, общей площадью 355,2 кв.м., которое соответствует техническим характеристикам, указанным в техническом паспорте, выданном ФФГУП "Ростехинвентаризация" ДД.ММ.ГГГГ.
Установлено, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества N от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ЗАО "Волгатрансстрой" (продавец) и ФИО1 (покупатель), последняя приобрела в собственность следующий объект недвижимости: коттедж, назначение: жилое здание, площадь: 355,20 кв.м, этажность: 2, по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии <данные изъяты> N от ДД.ММ.ГГГГ.
Из акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что продавец передал, а покупатель ФИО1 приняла в собственность объект недвижимости - коттедж, назначение - жилое здание, двухэтажное +цок., 2007 года постройки, площадью 355,20 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>
Также установлено, что в процессе эксплуатации жилой дом - "коттедж" по адресу: <адрес>, был реконструирован, а именно пристроены лит. А1, А2, А3.
ФИО1 обращалась в Департамент управления имуществом г.о. Самара по вопросу образования земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в связи с чем, распоряжением N Департамента управления имуществом г.о. Самара принято решение об образовании земельного участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 971 кв.м, путем раздела земельного участка площадью 5382 кв.м с кадастровым номером N по адресу: <адрес>. Утверждена схема земельного участка площадью 971 кв.м. на кадастровом плане (кадастровой территории) кадастрового квартала N При формировании и утверждении схемы расположения указанного земельного участка, относящегося к землям населенных пунктов, учтено, что он расположен в пределах территории зоны садово-дачных участков и коллективных садов (Р-5) по карте правового зонирования Правил застройки и землепользования в <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>. В отношении земельного участка установлены ограничения в использовании (земельный участок частично расположен в границах охранной зоны газопровода, водопровода, канализации; земельный участок расположен в границе 2 и 3 поясов ЗСР водозабора насосно-фильтровальной станции N МП <адрес> "Самараводоканал").
ДД.ММ.ГГГГ собственник объекта недвижимости - жилого дома ФИО1 - умерла.
В настоящее время собственником указанного объекта на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ является Давыдова Ю.В.
Согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному <данные изъяты>", на жилой дом, наименование "коттедж", по адресу: <адрес> с кадастровым номером N, указанный объект недвижимости имеет следующие характеристики: назначение - жилой дом, объект индивидуального жилищного строительства; фактическое использование - по назначению, год постройки - ДД.ММ.ГГГГ; общая площадь 463,80 кв.м; число этажей недземной части - 2; число этажей подземной части - 1. В примечаниях указано: реконструкция - пристроены лит. А1, А2, А3 (получение разрешения на реконструкцию не требуется п.17 ст. 51 ГрК РФ).
