Определение Судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 2 марта 2022 года Дело N 33-989/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Варовой Л.Н.,

судей Братчиковой М.П., Мехоношиной Д.В.,

при секретаре Климовских Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Перми 02 марта 2022 года гражданское дело по апелляционной жалобе Родыгиной Вероники Эдуардовны, Родыгина Евгения Константиновича на решение Ленинского районного суда г.Перми от 07 сентября 2021 года, которым постановлено:

"Исковые требования Кондратьевой Тамары Дмитриевны к Родыгиной Веронике Эдуардовне удовлетворить.

Обязать Родыгину Веронику Эдуардовну заключить с Кондратьевой Тамарой Дмитриевной договор купли продажи 1/2 доли в квартире, площадью 75,5 кв. м, кадастровый N **, находящейся по адресу: ****, на условиях, указанных в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества (с условием обеспечения обязательства задатком) от 27.11.2020 г., с учетом оплаченных Кондратьевой Тамарой Дмитриевной денежных средств в сумме 180000 руб.

Встречное исковое заявление Родыгиной Вероники Эдуардовны к Кондратьевой Тамаре Дмитриевне, Родыгину Евгению Константиновичу о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, изменении стоимости недвижимого имущества, оставить без удовлетворения"

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Варовой Л.Н., пояснения ответчика Родыгиной В.Э., представителя ответчика Родыгиной В.Э. по доверенности Богдановой А.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя третьего лица Родыгина Е.К. по ордеру Кашиной М.А., полагавшей жалобу подлежащей удовлетворению, истца Кондратьевой Т.Д., представителя истца по доверенности Рудакова К.П., возражавших против удовлетворения апелляционных жалоб, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Кондратьева Т.Д. обратилась с иском к Родыгиной В.Э. о понуждении заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества: 3-х комнатной квартиры N** общей площадью 75,5 кв.м, расположенной по ул.**** в г.Перми с кадастровым N ** (л.д.32-33).

Исковые требования мотивированы тем, что 27.11.2020 между Кондратьевой Т.Д. и Родыгиной В.Э., Родыгиным Е.К. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого стороны обязуются до 31.12.2020 заключить основной договор купли-продажи. 23.12.2020 покупателем в адрес продавца направлено уведомление с предложением заключить основной договор, однако в предложенную дату и время продавец для заключения основного договора не явилась, уведомлений от продавца с просьбой перенести дату заключения основного договора купли-продажи в адрес истца не поступало. Таким образом, продавец не исполнил принятые на себя обязательства.

Родыгина В.Э. обратилась со встречным иском к Кондратьевой Т.Д., Родыгину Е.К. о (с учетом уточнения требований в порядке ст.39 ГПК РФ) признании недействительным предварительного договора от 27.11.2020 купли-продажи 3-комнатной квартиры общей площадью 75,5 кв.м, расположенной по адресу: ****, кадастровый N **, заключенного между Кондратьевой Т.Д. и Родыгиной В.Э., Родыгиным Е.К., в случае непризнания недействительным предварительного договора от 27.11.2020 г. определить стоимость недвижимого имущества в основном договоре купли-продажи в размере 5600000 руб. (л.д.110-115).

Встречные исковые требования мотивированы тем, что что срок заключения основного договора в предварительном договоре купли-продажи сторонами определен не был, дата 31.12 вписана Кондратьевой Т.Д. собственноручно, что ею в судебном заседании не оспаривалось. Поскольку в предварительном договоре купли-продажи от 27.11.2020 не содержится условия о сроке заключения основного договора купли-продажи, указанная сделка является недействительной в силу положений ст.168 ГК РФ и не влечет правовых последствий для сторон, ее совершивших. Обязательства, предусмотренные предварительным договором от 27.11.2020, не возникают. Истец Кондратьева Т.Д. поясняла, что Родыгина В.Э. присутствовала при подписании основного договора, хотя в исковом заявлении указано, что она не явилась; Кондратьева Т.Д. не направляла текст основного договора Родыгиной В.Э., также пояснила, что поскольку текст основного договора неоднократно изменялся при подписании, в последней редакции, представленной Кондратьевой Т.Д., Родыгина В.Э. отказалась подписывать ввиду несогласованности существенных условий договора в части расчетов между сторонами. Несмотря на отказ продавца от подписания условий договора купли-продажи Кондратьева Т.Д. осуществила оплату в адрес исключительно одного продавца (Родыгина Е.К.) в разрез с условиями основного договора. Так, в п.3.1.1, 3.1.2 основного договора установлена обязанность покупателя оплатить сумму в размере 2131893 руб. до подписания настоящего договора, сумму в размере 2718107 руб. при подписании настоящего договора. Как следует из п.1.2 договора купли-продажи от 01.12.2020 право собственности Родыгиной В.Э. составляет 1/2 доли, Родыгина К.Е. - 1/2 доли в праве собственности. Режим собственности долевой, то есть распоряжение долями возможно только по согласованию с обоими собственниками в долях, соразмерно их долям в праве, следовательно, оплата долей в праве собственности должна быть осуществлена по 1/2 от суммы, указанной в п.3.1.1, то есть по 1065946, 50 руб. каждому, и сумму в размере 2718107 руб. по принципу, указанному в п.3.2.2. При этом в п.3.2.2 уточнено, что сумма в размере 2008107 руб. оплачивается на счет Родыгиной В.Э., 710 000 руб. - Родыгину Е.К. В нарушение данных условий договора оплата в размере 2131893 руб. была оплачена Родыгину Е.К. (а не по 1/2 каждому собственнику), а оплата в размере 2718107 руб. не перечислена. При таких обстоятельствах, понуждение к заключению основного договора, условия которого не исполнены, является неправомерным. В действиях Родыгиной В.Э. отсутствует виновность, которая привела к не заключению основного договора купли-продажи, поскольку Кондратьева Т.Д. не направляла Родыгиной В.Э. текст основного договора в требованиях, в последней редакции Родыгина В.Э. отказалась подписывать договор ввиду несогласованности существенных условий договора в части расчетов между сторонами. Гражданский кодекс Российской Федерации не запрещает сторонам, заключающим основной договор купли-продажи недвижимости, изменить по их усмотрению условие предварительного договора, касающееся цены недвижимости. Поскольку в предварительном договоре не был конкретно определен срок заключения основного договора купли-продажи, соответственно, стоимость объекта недвижимости при заключении основного договора должна формироваться на основании рыночной стоимости такого объекта на дату заключения основного договора. Родыгина В.Э. обратилась в ООО "Авангард" для оценки стоимости спорной квартиры. Оценщиком ООО "Авангард" Б. подготовлена ценовая справка, в соответствии с которой рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 03.06.2021 определена в размере 5600000 руб., следовательно, в случае непризнания судом недействительным предварительного договора купли-продажи от 27.11.2020 стоимость объекта недвижимости в основном договоре должна быть определена по состоянию на июнь 2021 года.

Судом постановлено приведенное выше решение.

С решением суда не согласна ответчик Родыгина В.Э., в апелляционной жалобе просит его отменить, как незаконное и необоснованное. Доводы жалобы аналогичны основаниям иска и позиции истца, занятой при рассмотрении спора по существу. Указывает, что в предварительном договоре от 27.11.2020 не содержится условий о сроке заключения основного договора купли-продажи, следовательно, данная сделка является недействительной в силу положений ст.168 ГК РФ. Несмотря на отказ продавца от подписания договора купли-продажи, истец осуществила оплату в адрес исключительно одного продавца Родыгина Е.К., часть суммы вообще не была перечислена. В случае отказа суда в квалификации договора в качестве недействительного, стоимость квартиры подлежит определению в размере 5600000 рублей.

Родыгин Е.К. в апелляционной жалобе и дополнениях к ней также просит решение отменить, указывая, что суд не оценил действия сторон относительно заключения основного договора с точки зрения наличия у каждой из сторон намерения заключить основной договор в установленный срок. Кроме того, Кондратьева Т.Д. не направляла Родыгиной В.Э. предложение заключить основной договор с приложением его текста, а лишь предложила заключить договор, от подписания которого ответчик отказалась по причине несогласия с его условиями. Остальные доводы жалобы аналогичны доводам жалобы Родыгиной В.Э..

Истцом представлены возражения на апелляционную жалобу, в которых указано на отсутствие оснований для отмены решения суда по доводам жалобы.

Проверив законность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы (ст.327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующим выводам.

При рассмотрении спора судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что квартира по ул.**** с 23.07.2012 на праве общей долевой собственности в равных долях (по 1/2 доле каждому) принадлежит Родыгиной В.Э. и Родыгину Е.К. (выписка из ЕГРН л.д.53-55).

27.11.2020 между Родыгиной В.Э., Родыгиным Е.К. (Продавцы), с одной стороны, и Кондратьевой Т.Д. (Покупатель), заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием обеспечения обязательства задатком) (л.д.8-9), в соответствии с которым стороны взяли на себя обязательство заключить в будущем основной договор - договор купли-продажи квартиры, в установленной действующим законодательством форме. Согласно п.1.2 данным договором стороны определилиосновные условия основного договора.

Стороны договорились, что стоимость квартиры составляет 4850000 рублей (п.1.5). Расчет между сторонами производится в следующем порядке: 180000 рублей покупатель передает продавцам наличными денежными средствами в день подписания настоящего договора, при этом 50000 руб. - в качестве задатка в обеспечение обязательства по заключению сторонами основного договора, 130000 руб. - в качестве аванса (п.1.5.1), 4 670 000 руб. покупатель уплачивает продавцам любым не запрещенным законом способом в день подписания основного договора (п.1.5.2 договора).

Продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: 3-х комнатную квартиру N ** общей площадью 75,5 кв.м, расположенную на 4-м этаже многоквартирного жилого дома по адресу: ****, кадастровый N: **. Право общей долевой собственности по 1/2 доли принадлежит продавцам на основании: договора купли-продажи квартиры от 17.07.2012, зарегистрирован 23.07.2012, за N** и выданы свидетельства о государственной регистрации права на бланках ** от 23.07.2012 и ** от 19.12.2014 (п.2.1 договора).

В соответствии с п.2.5 договора, на регистрационном учете в квартире, на момент подписания настоящего соглашения, состоят: Родыгина Вероника Эдуардовна, Родыгин Евгений Константинович, Родыгин Александр Евгеньевич. Продавцы гарантируют снятие с регистрационного учета в течение 14 дней с момента получения оплаты всей денежной суммы по договору всех лиц, состоящих на регистрационном учете по адресу квартиры. Продавцы заявляют, что лиц, снятых с регистрационного учета в связи с осуждением, службой в армии, помещением в детский дом, лечебное учреждение и т.п., не имеется.

Согласно п.2.6 договора продавцы гарантируют, что на момент заключения настоящего договора, отчуждаемая квартира никому другому не продана, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, не передана в безвозмездное пользование, не обременена правами третьих лиц, сохраняющимися после приобретения квартиры покупателем в собственность в соответствии с законом (ст.558 ГК РФ). Продавцы ставят в известность, что по объекту существуют зарегистрированные обременения N** от 23.07.2012 (залог в силу закона) N** от 02.08.2018 (ипотека). Продавцы обязуются направить денежные средства, полученные по настоящему договору и по основному договору на выполнение обязательств перед ПАО Сбербанк и Банком ВТБ (ПАО) для снятия вышеуказанных залога и ипотеки.

В соответствии с п.5.1 договора, на момент подписания настоящего предварительного договора покупатель частично выполнил обязательства по передаче денежных средств, определенных в п.1.5 настоящего договора, а именно, передал денежные средства продавцу в размере 180000 руб.

В силу пункта 1.3 договора, стороны обязуются заключить договор купли-продажи не позднее 2020 года.

01.12.2020 Кондратьевой Т.Д. и Родыгиным Е.К. подписан договор купли-продажи спорной квартиры, от подписания которого ответчик уклонилась (л.д.12-13), в этот же день продавцом (Кондратьева Т.Д.) на счет Родыгина Е.К. перечислена сумма в размере 1 951 893 руб. (л.д.10-11) в счет оплаты приобретаемого имущества. Отказ от подписания основного договора Кондратьева В.Э. мотивировала несогласием с порядком расчетов между сторонами.

23.12.2020 истец Кондратьева Т.Д. вручила Родыгину Е.К. уведомление о необходимости явиться 30.12.2020 в 10 00 час. по адресу: г.Пермь, ул.**** в здание Сбербанка для подписания основного договора и передачи документов на государственную регистрацию права собственности (л.д.14) и направила данное уведомление в адрес ответчика Родыгиной В.Э. (л.д.144, 145), которое получено последней 25.12.2020 (л.д.146).

30.12.2020 основной договор Родыгиной В.Э. заключен не был.

Согласно ценовой справке, подготовленной ООО "Авангард", рыночная стоимость спорной квартиры по состоянию на 03.06.20231 составляет 5600000 руб. (л.д.118-128).

При разрешении спора суд, руководствуясь ст.401, ст.420, ст.421, ст.429, ст.445 ГК РФ пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований, заявленных Кондратьевой Т.Д.. При этом суд исходил из наличия между сторонами обязательства по заключению договора купли-продажи спорной квартиры, возникшего на основании заключенного 27.11.2020 сторонами предварительного договора, от выполнения которого ответчик уклоняется.

Оснований для удовлетворения встречного иска Родыгиной В.Э. судом не установлено. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд отметил, что указываемые в обоснование иска обстоятельства (отсутствие в предварительном договоре срока заключения основного договора, отсутствие на период рассмотрения спора полной оплаты стоимости имущества, несогласие с ценой договора) правового значения для квалификации договора в качестве недействительного не имеют. Суд также указал, что правовых оснований для изменения согласованной сторонами в предварительном договоре цены квартиры не имеется.

Выводы суда о наличии оснований для удовлетворения иска коллегия находит правильными, основанными на фактических обстоятельствах дела и представленных сторонами доказательств.

Вместе с тем, коллегия считает необходимым указать следующее.

В соответствии со ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Положениями ст.554 ГК РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В силу норм п.1 ст.558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещение.

Из приведенных положений правовых норм следует, что существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения в силу закона являются предмет договора, его цена и перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, при его отчуждении в собственность покупателя.

Все данные условия сторонами согласованы в предварительном договоре, на который ссылается истец, что соответствует положениям п.3 ст.429 ГК РФ.

Вместе с тем, возлагая обязанность на Кондратьеву Т.Д. по заключению договора, суд фактически изменил его субъектный состав (в предварительном договоре предусмотрена множественность лиц на стороне продавца), предмет договора (1/2 доля в праве собственности на квартиру вместо всей квартиры), и как следствие, все иные условия договора. То обстоятельство, что со стороны Родыгина Е.К. (третье лицо) действий по уклонению от заключения договора не имеется, не является обстоятельством, влекущим возможность изменения условий подлежащего заключению договора; отсутствие в договоре подписи одного из лиц на стороне покупателя свидетельствует о незаключении договора.

В п.29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что по результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 ГК РФ, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон.

Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Таким образом, с учетом приведенных разъяснений Верховного Суда РФ, договор, о понуждении к заключению которого заявлен спор, считается заключенным с момента вступления в законную силу с момента, определяемого решением суда, при этом подписание договора на бумажном носителе для того, чтобы договор считался заключенным, в данном случае не требуется. В связи с этим вывод суда первой инстанции об обратном нельзя признать правильным, решение суда будет являться неисполнимым.

По указанным причинам коллегия полагает необходимым изменить резолютивную часть решения суда, изложив условия основного договора купли-продажи между сторонами предварительного договора, и, принимая во внимание, что в рассматриваемой ситуации договор купли-продажи жилого помещения государственной регистрации не подлежит, указать, что договор является заключенным с момента вступления решения суда в законную силу.

При изложении условий договора коллегия принимает во внимание условия ранее заключенного между сторонами предварительного договора, условия которого были согласованы и считает возможным изложить данный договор в следующей редакции:

"Родыгина Вероника Эдуардовна, ** года рождения, паспорт ** выдан ** отделением УФМС России по Пермскому краю в ****, код подразделения **,

Родыгин Евгений Константинович, ** года рождения, паспорт: **, выдан ** УВД ****, именуемые в дальнейшем "Продавцы", с одной стороны, и

Кондратьева Тамара Дмитриевна, ** года рождения, паспорт **, выдан 22.06.2006 Управлением внутренних дел Свердловского района г.Перми, именуемая в дальнейшем "Покупатель", заключили договор о нижеследующем:

1. Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять в собственность и оплатить трехкомнатную квартиру N ** общей площадью 75.5 кв.м, расположенную на 4-м этаже многоквартирного жилого дома по адресу: ****, кадастровый N ** (далее по тексту - квартира).

Право общей долевой собственности в размере 1/2 доли каждому принадлежит Продавцам на основании договора купли-продажи квартиры от 17.07.2012, зарегистрирован 23.07.2012 за N **, о чем выданы свидетельства о государственной регистрации права на бланках ** от 23.07.2012 года и ** от 19.12.2014 года.

2. Цена квартиры составляет 4 850 000 (Четыре миллиона восемьсот пятьдесят тысяч) рублей.

Расчет между Сторонами производится в следующем порядке:

- 180 000 (Сто восемьдесят тысяч) рублей Покупателем переданы Продавцам наличными денежными средствами в день подписания предварительного договора (27.11.2020),

- 4 670 000 (Четыре миллиона шестьсот семьдесят тысяч) рублей Покупатель уплачивает Продавцам любым незапрещенным законом способом в течение 10 дней с даты заключения настоящего договора.

3. Продавцы обязуются передать, а Покупатель принять Квартиру, оборудованную исправными системами электроосвещения, водоснабжения и водоотведения, центральным отоплением, газовой плитой, комплектом сантехники в течение 30 дней со дня заключения настоящего договора купли-продажи.

4. Продавец обязуется передать ключи и освободить квартиру в течение 30 дней со дня заключения настоящего договора купли-продажи.

5. Продавцы гарантируют снятие с регистрационного учета лиц, зарегистрированных в квартире по месту жительства, в течение 14 дней с момента получения оплаты цены договора в полном объеме. Лиц, сохраняющих право пользования квартирой, после ее передачи покупателю не имеется (ст.558 ГК РФ).