Дата принятия: 09 апреля 2019г.
Номер документа: 33-987/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 апреля 2019 года Дело N 33-987/2019
от 09 апреля 2019 года
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Кребеля М.В.,
судей: Ячменевой А.Б., Небера Ю.А.,
при секретаре Пензиной О.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске апелляционную жалобу представителя истца муниципального образования "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска Понамарева А.А. на решение Советского районного суда г. Томска от 11.01.2019,
по делу по иску муниципального образования "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска к Сторожевых Валентине Николаевне о взыскании задолженности по арендной плате и пене.
Заслушав доклад судьи Небера Ю.А., объяснения представителя Департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска Понамарева А.А., поддержавшего доводы жалобы, объяснения представителя Сторожевых В.Н. Милованова И.Г., возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия
установила:
муниципальное образование "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска обратилось в суд с иском к Сторожевых В.Н., в котором просит взыскать задолженность по арендной плате за период с 01.07.2018 по 30.09.2018 в размере 763764 руб. 72 коп., пени за период с 16.08.2018 по 30.10.2018 в размере 11923 руб. 222 коп.
В обоснование заявленных требований указано, что между муниципальным образованием "Город Томск" в лице Департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (переименован в Департамент управления муниципальной собственностью администрации Города Томска) (арендодатель) и Б. заключен договор аренды земельного участка N ТО-21-19883 от 01.08.2012 в редакции дополнительных соглашений N 2 от 13.01.2014, N 3 от 30.05.2014, от 12.02.2015, в соответствии с которым арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов по адресу: /__/ с кадастровым номером /__/, общей площадью /__/ кв.м., назначение земельного участка: для проектирования и размещения предприятия автосервиса. Во исполнение договора земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 01.08.2012
Права и обязанности в отношении земельного участка перешли от Б. к К. (дополнительное соглашение 21 от 13.01.2014) и от К. к ООО "Управляющая компания Триумф" (дополнительное соглашение N4 от 12.02.2015).
К Сторожевых В.Н. перешли права и обязанности на данный земельный участок как собственнику объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, на основании ст. 552 ГК РФ.
По изложенным основаниям истец считает, что иск о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и пени подлежит удовлетворению.
В судебном заседании представитель истца требования поддержал.
Представитель ответчика в судебном заседании иск полагал не подлежащим удовлетворению.
Дело рассмотрено в отсутствие ответчика Сторожевых В.Н.
Обжалуемым решением суда в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе представитель истца просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить.
Анализируя развитие арендных отношений, считает, что отношения по использованию земельного участка у Сторожевых В.Н. возникли из договорных отношений, так как права и обязанности по договору аренды в силу ст. 552 ГК РФ перешли к ответчику. Объект незавершенный строительством перешел к Сторожевых В.Н. 28.04.2018.
Раздел земельных участков на два объекта недвижимости не имеет правового значения, поскольку не влечет изменение и прекращение арендных отношений, равно как и факт сноса ответчиком объекта незавершенного строительством.
В возражениях на жалобу Сторожевых В.Н. просит решение суда оставить без изменения.
Руководствуясь статьей 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие Сторожевых В.Н., извещенной о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, не сообщившей о причинах неявки.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для его отмены либо изменения.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
В силу ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п. 1). За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (п. 3).
Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
Исходя из статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
По смыслу указанной нормы к покупателю переходит право пользования только той частью земельного участка, которая занята объектами недвижимости и необходима для их использования.
При этом юридически значимым по данному делу обстоятельством являлось установление того, в каком объеме и на каких условиях владел соответствующей частью земельного участка предыдущий собственник.
Разъясняя вопросы, связанные с применением земельного законодательства, Высший Арбитражный суд РФ в постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указал, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (п. 13).
При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п. 14).
Как следует из дела и установлено судом, на основании постановлений администрации Города Томска от 05.07.2012 N 1356-3, от 16.07.2012 N 1401-3, от 17.04.2014 N 598-з, между муниципальным образованием "Город Томск" (Арендодатель) и Б. (Арендодатор) 01.08.2012 заключен договор NТО-21-198-83 аренды земельного участка, по условиям которого Арендодатель обязался передать Арендатору во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, местоположение которого: /__/ с кадастровым номером /__/ площадью /__/ кв.м.
Земельный участок предоставлялся для проектирования и строительства многофункциональных деловых и обслуживающих зданий. Вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с кадастровым паспортом: многофункциональные деловые и обслуживающие здания (п.п. 1.5, 1.6 договора аренды).
Срок действия настоящего договора установлен на период с 05.07.2012 по 04.05.2015 (п.2.1 договора аренды).
Пунктами 3.1, 3.2 договора аренды предусмотрено, что арендная плата за землю взимается с 05.07.2012. При этом размер арендной платы за пользование земельным участком, механизм его расчета, ставки и коэффициенты определяются в соответствии с действующими нормативными правовыми актами и могут изменяться в сторону увеличения Арендодателем в одностороннем не чаще одного раза в год.
Плата за пользование земельным участком производится с момента, указанного в договоре, и вносится равными долями, поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала. Первый платеж за период с даты взимания платы за пользование земельным участком, установленной пунктом 3.1 настоящего договора, до конца текущего квартала, в котором подписан договор, производится Арендатором в 15-дневный срок после подписания договора (п.3.8 договора аренды).
Факт передачи Б. земельного участка подтверждается актом приема-передачи земельного участка по адресу: /__/ от 01.08.2012.
16.10.2013 между муниципальным образованием "Город Томск" и Б. заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка NТО-21-19883 от 01.08.2012, которым пункт 1.4 раздела 1 "Предмет договора" изложен в следующей редакции с 03.09.2013: Кадастровая стоимость земельного участка 3407000 руб.
13.01.2014 между муниципальным образованием "Город Томск", Б. и К. заключено дополнительное соглашение N2 к договору аренды земельного участка N ТО-21-19883 от 01.08.2012 в редакции дополнительного соглашения от 16.10.2013, по условиям которого К. на основании договора является "Арендатором" земельного участка по адресу: /__/ с кадастровым номером /__/ площадью /__/ кв.м, для проектирования и строительства многофункциональных деловых и обслуживающих зданий.
30.05.2014 между муниципальным образованием "Город Томск" и К. заключено дополнительное соглашение N3 к договору аренды земельного участка NТО-21-19883 от 01.08.2012 в редакции дополнительных соглашений от 16.10.2013, N2 от 13.01.2014, в соответствии с которым срок действия договора установлен с 05.07.2012 по 04.03.2017, пункт 3.5 раздела 3 договора изложен в иной редакции.
12.02.2015 между муниципальным образованием "Город Томск", К. и ООО "УК "Триумф" заключено дополнительное соглашение N4 к договору аренды земельного участка NТО-21-19883 от 01.08.2012 в редакции дополнительных соглашений от 16.10.2013, N2 от 13.01.2014, N3 от 30.05.2014, в соответствии с которым внесены изменения в пункт 1.4 раздела 1 договора, в соответствии с которым кадастровая стоимость земельного участка по 31.12.2014 - 3 407 000 руб., с 01.01.2015 - 69 611 361,18 руб.
ООО "УК "Триумф" с 29.01.2015 полностью принимает на себя обязанности по внесению арендной платы за землю по договору (п. 5 соглашения от 12.02.2015).
19.09.2016 между муниципальным образованием "Город Томск" и ООО "УК "Триумф" заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка NТО-21-19883 от 01.08.2012, в соответствии с которым с 03.03.2016 договор, предметом которого является предоставление Арендодателем за плату во временное владение и пользование Арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, местоположение которого: /__/, с кадастровым номером /__/ площадью /__/ кв.м, расторгнут.
Обязательства сторон по договору, за исключением обязательств по внесению арендной платы, считаются прекращенными с 03.03.2016 (п.2 соглашения от 19.09.2016).
Таким образом, учитывая изложенное, договорные отношения прекращены сторонами по обоюдному согласию с 03.03.2016.
Из дела также следует, что право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: /__/ с кадастровым номером /__/, от ООО "УК "Триумф" перешло к ООО "Борей" 03.03.2016, и 28.04.2018 к Сторожевых В.Н. Объект незавершенного строительства с кадастровым номером /__/, со степенью готовности 2%, расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером /__/ (выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 08.08.2018 NКУВИ-001/2018-5495837, от 25.10.2018 N99/2018/209597858).
Из Выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 25.10.2018 N99/2018/209597858 следует, что из объекта недвижимости с кадастровым номером /__/, образованы объекты недвижимости с кадастровыми номерами: /__/, /__/, сведения о которых носят временный характер.
Таким образом, как следует из установленных по делу обстоятельств, Сторожевых В.Н. стороной ни договора аренды, ни соглашения о его расторжении не являлась, приобрела строение у прежнего собственника, который не являлся арендатором земельного участка.
При таких обстоятельствах вывод суда об отсутствии оснований для перехода обязанностей по договору аренды к Сторожевых В.Н. обоснован, а доводы жалобы, о том, что отношения по использованию земельного участка у Сторожевых В.Н. возникли из договорных отношений, так как права и обязанности по договору аренды в силу ст. 552 ГК РФ перешли к ответчику, основаны на неверном толковании закона.
В случае использования земельного участка без надлежащего оформления прав на него подлежат применению общие положения статей 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие обязательства из неосновательного обогащения и предусматривающие, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Таким образом, учитывая, что в отношениях между Департаментом и арендаторами по пользованию спорным участком Сторожевых В.Н. не участвовала, возникшие между ней и Департаментом отношения касаются только фактического использования участка, необходимого для эксплуатации здания, решение суда об отказе в удовлетворении искового заявления является верным.
В связи с изложенным судебная коллегия признает несостоятельной апелляционную жалобу.
При таких обстоятельствах решение является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам жалобы не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда г. Томска от 11.01.2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца муниципального образования "Город Томск" в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска. Понамарева А.А. - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
