Определение Судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 24 августа 2021 года Дело N 33-9870/2021

[адрес] 24 августа 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам ФИО3 областного суда в составе:

председательствующего судьи Кавелькиной М.Н.,

судей ФИО11, Леваневской Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО7,

с участием представителя ответчика ФИО1 - адвоката ФИО9,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи ФИО11 гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, взыскании денежных средств, судебных расходов

по апелляционной жалобе ФИО2

на решение Приокского районного суда [адрес] ФИО3 [адрес] от [дата],

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: [дата], заключенный [дата] между ФИО1 и ФИО2; взыскании уплаченных по указанному договору денежных средств в размере 2440000 рублей, а также расходов по оплате госпошлины в сумме 20400 рублей. В обоснование иска указано, что [дата] между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нём жилого дома, по условиям которого истец приобрёл в собственность земельный участок общей площадью [дата] кв.м, с кадастровым номером [дата] и расположенный на нём жилой дом, общей площадью 40,2 кв.м с кадастровым номером [дата], находящиеся по адресу: [дата]. Согласно условиям договора, стоимость недвижимого имущества составляет 1950000 рублей. В соответствии с распиской от [дата] о получении денежных средств, окончательная стоимость имущества по договору установлена в размере 2440000 рублей, обязательства по оплате истцом выполнены в полном объёме.

С целью согласования реконструкции приобретенного жилого дома истец обратился в администрацию [адрес], однако в согласовании реконструкции отказано, ввиду того, что земельный участок с кадастровым номером и жилой дом расположены в территориальной зоне ТТ (зона инженерно-транспортной инфраструктуры) и в красных линиях улицы. Градостроительные регламенты территориальной зоны ТТ установлены ст.35.2 Правил землепользования и застройки [адрес], утверждённых приказом директора департамента градостроительной деятельности и развития агломераций ФИО3 [адрес] от [дата] [номер] "Об утверждении Правил землепользования и застройки [адрес]". Красные линии определены проектом планировки и межевания территории для строительства дублера пр-кта Гагарина на участке от [адрес] до [адрес] (с эстакадой) в [адрес], утверждённым постановлением администрации [адрес] [номер] от [дата]. Планируемый к реконструкции жилой дом на земельном участке расположен в границах защитной зоны объекта культурного наследия регионального значения "Ботанический сад ФИО3 государственного университета" ([адрес], на пересечении [адрес] и Спасской ул.) в [адрес] (52.[дата]). Таким образом, на земельном участке запрещается реконструкция и строительство новых зданий и сооружений.

Истец полагает, что ответчиком существенно нарушены условия договора, поскольку ему (ответчику) как собственнику не могло не быть известно о данных ограничениях (запрещены реконструкция и строительство новых зданий и сооружений), в связи с чем истцу причинён ущерб, так как он лишился того, на что рассчитывал при заключении договора.

Направленная в адрес ответчика претензия с просьбой расторгнуть заключенный договор купли-продажи с возвратом оплаченных денежных средств в размере 2440000 рублей оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца ФИО2 - ФИО8, действующая на основании доверенности (т.1 л.д.9), заявленные требования поддержала.

Представитель ответчика ФИО1 - адвокат ФИО9, действующий основании ордера (т.1 л.д.53), исковые требования не признал.

Истец ФИО2, ответчик ФИО1, третьи лица администрация [адрес], администрация [адрес] (их представители) в судебное заседание не явились, о дне, времени и месте судебного заседания извещались в соответствии с требованиями ст.113 Гражданского процессуального кодекса РФ (т.2 л.д.11, 12, 14, 16). ФИО1 и администрация [адрес] просили рассмотреть дело в своё/представителя отсутствие (т.1 л.д.57, 228).

Решением Приокского районного суда [адрес] ФИО3 [адрес] от [дата] в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказано (т.2 л.д.32-47).

В апелляционной жалобе ФИО2 просит об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, принятого с нарушением норм материального и процессуального права, принятии по делу нового решения об удовлетворении исковых требований в полном объёме. В обоснование жалобы заявителем указано, что судом неверно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Одновременно заявлено ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока на подачу указанно жалобы (т.2 л.д.58-61).

Определением суда от [дата] ФИО2 восстановлен пропущенный процессуальный срок на подачу апелляционной жалобы на указанное решение суда (т.2 л.д.75-76).

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО1 просит оставит решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ФИО1 - адвокат ФИО9 возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Истец ФИО2, ответчик ФИО1, третьи лица администрация [адрес], администрация [адрес] (их представители) в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте судебного заседания извещались надлежащим образом и заблаговременно, о чём в материалах дела имеются уведомления о вручении судебных извещений, кроме того, информация о деле размещена на официальном интернет-сайте ФИО3 областного суда www.oblsudnn.ru.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, поскольку их неявка в силу статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ не является препятствием к разбирательству дела.

В силу ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на апелляционную жалобу, заслушав объяснения ФИО9, полагавшего решение суда оставлению без изменения, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по следующим мотивам.

Из доказательств, представленных сторонами, следует и судом установлено, что [дата] между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, по условиям которого продавец обязался передать покупателю в собственность земельный участок общей площадью 674+/-9 кв.м с кадастровым номером [дата] и расположенный на нём одноэтажный жилой дом общей площадью 40,2 кв.м с кадастровым номером [дата], находящиеся по адресу: [дата], а покупатель оплатить оговорённую сторонами стоимость в размере 1950000 рублей (т.1 л.д.11-12).

Оплата по договору ФИО2 произведена [дата] путём перечисления денежных средств в размере 1950000 рублей на банковский счёт ФИО1 (т.1 л.д.14-18).

Согласно расписке от [дата], ФИО1 от ФИО2 также получены денежные средства в размере 490000 рублей в качестве разницы фактической, согласованной цены продажи 2440000 рублей от цены, указанной в договоре купли-продажи от [дата] (т.1 л.д.13).

В соответствии с п.11 договора купли-продажи передача отчуждаемого недвижимого имущества продавцом и принятие его покупателем осуществляется путём подписания настоящего договора, который является и передаточным документом.

В ходе рассмотрения дела установлено и не оспаривалось представителями сторон (истца и ответчика), что перед заключением договора купли-продажи, ФИО2 лично осмотрел земельный участок и жилой дом (не пригодный для проживания), был удовлетворён качеством участка, видом разрешённого использования - для целей личного подсобного хозяйства, а также качественным состоянием строения, в котором дом был на день подписания договора. Каких-либо претензий относительно предоставленной информации, указанной в выписке из ЕГРН, истец не заявлял.

[дата] за ФИО2 в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности на приобретённые земельный участок и жилой дом (т.1 л.д.12, 28-33).

Из выписки из ЕГРН по состоянию на [дата] следует, что приобретённый истцом земельный участок относится к категории земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - личное подсобное хозяйство, для иных видов жилой застройки. Сведения об объекте недвижимости имеют статус "актуальные, ранее учтенные" (т.1 л.д.72-74).

В целях реконструкции приобретённого жилого дома, ФИО2 [дата] обратился в Департамент градостроительного развития и архитектуры администрации [адрес] с уведомлением о планируемой реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства. Реконструкция включала создание объекта капитального строительства площадью застройки 253 кв.м, количество надземных этажей два, высота 10 м (т.1 л.д.19-20, 85).

[дата] истец уведомлён о несоответствии указанных в уведомлении от [дата] параметров предельным параметрам разрешённого строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке по адресу: [дата] по следующим основаниям: земельный участок с кадастровым номером [дата] и планируемый к реконструкции индивидуальный жилой дом расположены в территориальной зоне ТТ (зона инженерно-транспортной инфраструктуры) и в красных линиях улицы. Градостроительные регламенты территориальной зоны ТТ установлены ст.35.2 Правил землепользования и застройки [адрес], утверждённых приказом департамента градостроительной деятельности и агломераций ФИО3 [адрес] [номер] от [дата]. Параметры разрешённого строительства индивидуального жилого дома для территориальной зоны ТТ - отсутствуют. Кроме того, планируемый к реконструкции индивидуальный жилой дом на земельном участке с кадастровым номером [дата] расположены в границах защитной зоны объекта культурного наследия регионального значения - "Ботанический сад ФИО3 государственного университета". В границах защитной зоны объекта культурного наследия запрещается строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади) (т.1 л.д.78-80).

ФИО2 полагает, что при заключении договора купли-продажи был нарушены его права, поскольку он введён в заблуждение ФИО1, знающим об имеющихся ограничениях к использованию земельного участка и не уведомившим его, вследствие чего истец оказался лишён того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, а именно, приобретая земельный участок и жилой дом, он не подразумевал, что на земельном участке запрещается реконструкция и строительство нового объекта, он вправе был рассчитывать на использование земельного участка для возведения или реконструкции жилого дома, что является существенным нарушением договора купли-продажи.

[дата] истцом в адрес ответчика направлена претензия о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченных по договору денежных средств (т.1 л.д.25-27), которая оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения заявленных требований сторона ответчика указывала на то, что ФИО1 не было известно о имеющихся ограничениях на продаваемый земельный участок.

В судебном заседании суда первой инстанции 15-[дата] ответчик ФИО1 пояснил, что спорный земельный участок приобретён в 2016 году с целью строительства на нём жилого дома, получил технические условия. В дальнейшем, у него возникли финансовые проблемы, у родителей сгорел дом в [адрес], денежные средства, которые планировалось вложить в строительство жилья, были потрачены на жильё родителей, и он в 2018 году вынужден был выставить земельный участок на продажу. Поскольку участок не продавался, он решилв 2019 году реконструировать дом. Обратился к юристу, выдал доверенность. ФИО10 занималась получением градостроительного плана и другими документами, связанными с реконструкцией жилого дома. Летом 2019 года ФИО10 по телефону ему сообщила, что градостроительный план получен. Она также согласилась выполнить работу по получению разрешения на строительство. Документы ФИО10 получила осенью 2019 года. Для него тогда строительство дома было уже не актуально, в связи с финансовыми проблемами. В силу занятости по работе, он с ФИО10 не встречался, никакие полученные ею документы, в том числе, градостроительный план, она ему не передавала. Содержание этих документов ему неизвестно. О каких-либо ограничениях земельного участка ему известно не было. Покупатель ФИО2 земельный участок осматривал, относительно цели приобретения земельного участка ему не сообщал. На земельном участке находился ветхий, одноэтажный дом с крышей и фундаментом. Участок истцу понравился, он никаких вопросов не задавал. Передал истцу для ознакомления все имеющиеся у него документы на земельный участок и дом, а также технические условия (т.1 л.д.199-215).

В этом же судебном заседании допрошенная в качестве свидетеля ФИО10, отвечая на вопросы суда и сторон по делу, пояснила, что по просьбе ФИО1 она через МФЦ заказала градостроительный план земельного участка, расположенного по адресу: [дата]. В июне 2019 года она, получив два экземпляра градостроительного плана, позвонила ФИО1 и сообщила, что поручение выполнено, документы получены. Однако ФИО1 сказал, что занят, находится в командировке, и не имеет возможности получить документы. В дальнейшем ФИО1 с ней на связь не вышел, все документы так и остались у неё. При этом действовала она от имени ФИО1 по нотариальной доверенности. Также свидетель пояснила, что действуя по доверенности, она от имени ФИО1 [дата] обращалась в администрацию города с уведомлением о планируемых строительстве или реконструкции объекта жилищного строительства по вышеуказанному адресу с приложением необходимых документов. Уведомление от [дата] на имя ФИО1 о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве и реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства она получала. Оригинал уведомления от [дата] представлен свидетелем в судебное заседание и приобщён к материалам дела (т.1 л.д.195). Указанный документ она ФИО1 не передавала. Также свидетелем в судебном заседании был представлен полученный ею градостроительный план земельного участка (т.1 л.д.93-103). Содержание полученных документов до ФИО1 она не доводила.

Из представленных в материалы дела доказательств следует и судом установлено, что в мае 2016 года ФИО1 обращался в администрацию [адрес] по вопросу строительства дороги-дублера (т.1 л.д.242-243).

Согласно ответу администрации [адрес] от [дата], [дата] не подпадает в зону строительства и не подлежит изъятию в установленном законом порядке для муниципальных нужд в целях реализации генерального плана развития города по строительству дороги-дублера пр-кта Гагарина на участке [адрес] до [адрес] (т.1 л.д.114, 172 242-243).

[дата] ФИО1 выдал ФИО10 нотариальную доверенность на представление его интересов во всех учреждениях и организациях по вопросам, связанным с реконструкцией принадлежащего ему на праве собственности жилого дома по адресу: [дата] (т.1 л.д.246-247).

[дата] ФИО10, действуя по доверенности, обратилась в департамент градостроительного развития и архитектуры администрации [адрес] с заявлением о выдаче градостроительного плана на земельный участок с кадастровым номером [дата], расположенный по вышеназванному адресу (т.1 л.д.104-105).

[дата] градостроительный план получен ФИО10 (т.1 л.д.99-103).

[дата] ФИО10 обратилась в администрацию [адрес] с уведомлением о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (т.1 л.д.91, 189).

[дата] через МФЦ представителю ФИО1 - ФИО10 направлено уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства параметров объекта строительства установленным параметрам и недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке (т.1 л.д.87, 195).

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, верно квалифицировав правоотношения сторон, оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со ст.67 ГПК РФ, пришёл к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО2, при этом исходил из того, что стороной истца, в нарушение положений ст.56 ГПК РФ, не доказано наличие у ответчика до заключения договора купли-продажи информации об ограничениях использования земельного участка, связанных с его расположением в территориальной зоне ТТ и зоне объекта культурного наследия.

Судебная коллегия полагает возможным согласиться с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку разрешая спорные правоотношения, суд первой инстанции правильно определилвсе юридически значимые обстоятельства по делу, верно оценил представленные сторонами доказательства в их совокупности по правилам, предусмотренным ст.67 ГПК РФ, а также правильно применил нормы материального и процессуального права.

Приведённые в апелляционной жалобе доводы не могут послужить основанием для отмены обжалуемого судебного акта по следующим мотивам.

Согласно ст.1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу положений ст.8, 307 Гражданского кодекса РФ основанием возникновения гражданских прав и обязанностей является, в том числе, договор.

Пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи движимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с п.2 ст.432 Гражданского кодекса РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, при этом товар должен быть передан свободным от любых прав третьих лиц (п.1 ст.460, п.1 ст.469 ГК РФ).

Последствия существенного нарушения продавцом условий договора предусмотрены ст.450 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно п.1 ст.451 Гражданского кодекса РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признаётся существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с п.1 ст.37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учёт. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

На основании п.3 ст.37 Земельного кодекса РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешённым использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

По смыслу приведённых нормативных положений, право покупателя требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка возникает при одновременном соблюдении следующих условий: информация об ограничениях использования земельного участка должна быть заведомо ложной, то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не соответствующих действительности, и известной продавцу, и знание данной информации может повлиять на решение покупателя о приобретении им земельного участка.

В соответствии со ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 Гражданского процессуального кодекса РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.