Дата принятия: 16 июня 2021г.
Номер документа: 33-986/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА КАРАЧАЕВО-ЧЕРКЕССКОЙ РЕСПУБЛИКИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 июня 2021 года Дело N 33-986/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики в составе:
председательствующего Дзыба З.И.
судей Чотчаева Х.О., Джуккаева А.В.
при секретаре судебного заседания Хабовой М.Т.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-693/2021 по апелляционной жалобе Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Карачаево-Черкесской Республике на решение Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики от 21 января 2021 года по исковому заявлению Джегутанова Э.М. к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия", Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КЧР, Обществу с ограниченной ответственностью "Рамзис" о признании права собственности.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики Дзыба З.И., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Джегутанов Э.М. обратился в суд с иском к ООО "Рамзис", ФГБОУ ВПО "Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия" (далее - Академия), Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КЧР о признании права собственности. Свое обращение мотивировал тем, что 29 января 2007 года между Академией и ООО "Рамзис" был заключен контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству на земельном участке находящемся в собственности РФ и закрепленным на праве постоянного (бессрочного) пользования за Академией, ряда объектов недвижимости, в том числе и многоквартирного жилого дома по адресу: г. Черкесск, ул. Ставропольская, 36/ ул. Ленина, 154, Блок К.
В свою очередь между ООО фирма "Рамзис" и физическими лицами были заключены договоры о соинвестировании в строительство жилого дома по адресу: г. Черкесск, ул. Ставропольская, 36/ ул. Ленина, 154, Блок К, а предметом договоров соинвестирования являлось вложение денежных и других личных средств в строительство указанного объекта на правах инвесторов (дольщиков). Постановлением мэрии муниципального образования г. Черкесска N 1220 от 01 августа 2006 года был утвержден Акт выбора земельного участка для строительства, разрешено проведение проектно-изыскательских работ и получения разрешения на строительство. 31 октября 2006 года мэрией МО г. Черкесска дано разрешение N 523-06 на строительство объектов недвижимости, в т.ч. и многоквартирного жилого дома по адресу: г. Черкесск, ул. Ставропольская, 36/ ул. Ленина, 154, Блок К, сроком до 01.01.2007 г., которое было продлено до 27.11.2008 г.
Во исполнение инвестиционного контракта 15 августа 2008 года между ООО "Рамзис" и истцом был заключен договор соинвестирования в строительстве 105 - квартирного восьмиэтажного жилого дома по адресу: г. Черкесск, ул. Ставропольская, 36/ ул. Ленина, 154, Блок К, в соответствии с которым по окончании строительства объекта ООО "Рамзис" обязалось передать истцу жилое помещение - трехкомнатную квартиру N 15, общей площадью 91, 8 кв.м., расположенную в первом подъезде на шестом этаже восьмиэтажного многоквартирного жилого дома, по адресу: г. Черкесск, ул. Ставропольская, 36/ ул. Ленина, 154, Блок К. Стоимость указанной квартиры на момент заключения договора составила 1 175 040 рублей. В последующем, в октябре 2010 года, ООО "Рамзис" выдало истцу справку о полном выполнении условий по договору соинвестирования и об отсутствии взаимных претензий друг к другу.
15 октября 2013 года ООО "Рамзис" передало истцу квартиру, что подтверждено актом приема-передачи квартиры. По окончании строительства была изменена площадь квартиры, которая составила 91, 7 кв.м. Согласно техническому паспорту на квартиру от 19 октября 2020 года общая площадь квартиры составляет 91, 7 кв.м. Истец проживает в данной квартире и несет бремя ее содержания. Право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок под многоэтажным домом по адресу: г. Черкесск, ул. Ставропольская, 36/ул. Ленина, 154, Блок К, зарегистрировано за Академией в установленном порядке. При этом, поскольку опосредованная правовая связь в виде инвестиционного контракта между инвесторами строительства восьмиэтажного многоквартирного дома -физическими лицами, пайщиками ООО "Рамзис" и законным владельцем земельного участка - Академией, признанного Постановлением Арбитражного суда СКО от 06 июля 2011 года недействительным, перестала существовать, раздел объекта инвестиционной деятельности -многоквартирного дома, с учетом согласованных сторонами условий инвестиционного контракта во внесудебном порядке не представляется возможным. Просил признать за ним право собственности на трехкомнатную квартиру N..., расположенную на шестом этаже многоквартирного жилого дома, общей площадью 91, 7 кв.м., по адресу: КЧР, г. Черкесск, ул. Ставропольская, 36/ ул. Ленина, 154, Блок К.
В судебное заседание суда первой инстанции Джегутанов Э.М. и его представитель Болатчиева А.А., извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились. От представителя истца поступило заявление, в котором она просила рассмотреть дело в ее отсутствие, исковые требования просила удовлетворить.
Представители ответчиков Территориального управления Росимущества в КЧР, ФГБОУ ВПО "Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия", ООО "Рамзис", извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, об уважительности причин своей неявки суд не уведомили, об отложении судебного разбирательства и о рассмотрении дела в их отсутствии не просили.
На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.
Решением Черкесского городского суда КЧР от 21 января 2021 года исковые требования истца удовлетворены.
В апелляционной жалобе ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КЧР просит решение суда первой инстанции отменить и вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы указывает, что многоквартирный жилой дом был возведен на земельном участке, который на момент постройки и по настоящее время находится в собственности Российской Федерации, без согласия собственника в лице Росимущества в КЧР. Основной инвестиционный контракт, заключенный между ООО фирма "Рамзис" и ФГБОУ ВПО "Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия" признан недействительным решением Арбитражного суда КЧР от 25 июня 2010 года, в связи с чем все заключенные сделки в развитие данного договора также недействительны и для их исполнения сторонами нет законных оснований. Признание права собственности на спорное имущество за истцом приведет к выбытию земельного участка из собственности Российской Федерации. Кроме того, наличие коммерческих помещений в многоквартирных домах так же препятствует регистрации права собственности.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции Джетутанов Э.М., его представитель Болатчиева А.А., представители ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КЧР, ФГБОУ ВПО "Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия" и ООО Фирма "Рамзис", извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства не явились. От истца и его представителя поступили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.
Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц на основании ст. 167 и ст. 327 ГПК РФ.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между ООО фирма "Рамзис" "инвестор", действующим на основании Контракта на реализацию инвестиционного проекта по строительству объекта по адресу: г. Черкесск, ул. Ставропольская, 36, и ул. Космонавтов, 100 от 29 января 2007 года, заключенного между Академией, именуемой в дальнейшем "Застройщик" и "Инвестором", в лице директора Карданова А.М., с одной стороны, и Джегутанова Э.М., именуемой в дальнейшем "Соинвестор", с другой стороны, был заключен Договор о соинвестировании в строительство 105 - квартирного восьмиэтажного жилого дома. Предметом Договора является деятельность Инвестора и Соинвестора по инвестированию и строительству двух восьмиэтажных жилых домов по ул. Ставропольской, 36 в г. Черкесске, на условиях совместного инвестирования сторон в рамках действующего законодательства. По окончании строительства Объекта (восьмиэтажного жилого дома) Джегутанову Э.М. (Соинвестору) передается для оформления права собственности недвижимое имущество - трехкомнатная квартира N..., общей площадью 91, 8 кв.м., расположенная в первом подъезде на шестом этаже восьмиэтажного многоквартирного жилого дома, по адресу: г. Черкесск, ул. Ставропольская, 36/ ул. Ленина, 154, Блок К. Общая сумма целевых взносов в строительство восьмиэтажного жилого дома составляет на момент заключения договора 1 175 040 рублей и определяется исходя из проектного размера полезной площади квартиры. Оплата целевых взносов производится ежемесячно до 10 числа месяца следующего за расчетным в безналичном или наличном порядке.
Факт оплаты Джегутановым Э.М. указанной суммы подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру на сумму: 1 150 000 руб., 25 040 руб., где основанием оплаты указано: взнос соинвестора.
Согласно Акту приема-передачи квартиры от 15 октября 2013 года ООО фирма "Рамзис" в лице директора Карданова А.М. передало Джегутанову Э.М. квартиру N 15, общей площадью 91, 7 кв.м., расположенную в многоквартирном жилом доме, по адресу: г. Черкесск, ул. Ставропольская, 36 ул. Ленина, 154, Блок К, на основании того, что оплата за квартиру произведена полностью, условия договора выполнены, взаимных претензий друг к другу стороны не имеют.
По окончании строительства была изменена площадь квартиры N... по ул. Ленина, 154, в г. Черкесске, которая согласно техническому паспорту от 19 октября 2020 года составила 91, 7 кв.м.
Как следует из доводов истца, не оспорено сторонами и подтверждается материалами дела (квитанциями об оплате коммунальных услуг) Джегутанов Э.М. по всем видам платежей оплачивает коммунальные услуги, что также свидетельствует о том, что он фактически пользуется жилым помещением как собственным.
В соответствии с выпиской из ЕГРН от 27 марта 2020 года кадастровый номер здания (спорной квартиры) - <данные изъяты>, сведения о зарегистрированных правах отсутствуют.
Собственником же земельного участка под объектом недвижимости по адресу: г. Черкесск, ул. Ленина, 154, в г. Черкесске, является Российская Федерация, дата государственной регистрации права 30 января 2018 года, земельный участок закреплен на праве постоянного (бессрочного) пользования за Академией, дата государственной регистрации права - 28 декабря 2017 года.
Постановлением мэрии МО г. Черкесска N 1220 от 01 августа 2006 года был утвержден Акт выбора земельного участка для строительства 2-х 8- этажных многоквартирных жилых домов со встроенными помещениями Интернет-центра с электронной библиотекой и торговыми помещениями.
Согласно предоставленной мэрией МО г. Черкесска разрешительной документации Академии выдано разрешение на строительство N 523-06 от 31 октября 2006 года и разрешение на строительство (продление) N 506-07 от 24 июля 2007 года 56-квартирного жилого дома со встроенными торговыми помещениями (Блок А) и 49-квартирного жилого дома со встроенным Интернет центром и электронной библиотекой (Блок Б) в г. Черкесске по ул. Ставропольской, 36.
В последующем, мэрией МО г. Черкесска Академии выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 198-рв от 07 октября 2010 года, 56- квартирного жилого дома со встроенными торговыми помещениями, и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 199-рв от 07 октября 2010 года, 49-квартирного жилого дома со встроенными интернет-центром и электронной библиотекой.
Постановлением Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО г. Черкесска N 1130 от 26 мая 2017 года рассматриваемым объектам недвижимости присвоены адреса: 56-квартирному жилому дому со встроенными торговыми помещениями, расположенному по ул. Ставропольская, 36 /ул. Ленина, 154, присвоен адрес: г. Черкесск, ул. Ленина, д. 154, также адреса присвоены самим жилым помещениям: жилому помещению N 15 присвоен адрес: КЧР, г. Черкесск, ул. Ленина, д. 154, кв. N....
Земельный участок, на котором возведен объект незавершенного строительства, как было указано выше, находится в собственности РФ, закреплен на праве постоянного (бессрочного) пользования за Академией.
В настоящий момент, с учетом признания недействительным соглашения между застройщиком и владельцем земельного участка, истец как участник долевого строительства не может зарегистрировать свое право собственности на приобретенную квартиру, в связи с чем, обратился в суд с указанным иском.
В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Исходя из ч.ч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 указанного Федерального закона, он регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 01 апреля 2005 года. Действие указанного Федерального закона распространяются также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (в том числе договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома).
Указанная правовая позиция сформулирована в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 апреля 2013 года.
Разрешая заявленные требования, суд правильно исходил из того, что факт исполнения истцом своих обязательств по договору нашел свое подтверждение в ходе судебного разбирательства, строительство жилого дома завершено и он сдан в эксплуатацию, квартира передана истцу, он пользуется ею как своей собственной и несет бремя ее содержания, ввиду чего пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, и установленным обстоятельствам дела.
Доводы апелляционной жалобы о том, что спорный дом является самовольной постройкой, поскольку возведен на земельном участке, принадлежащем Российской Федерации, не являются основанием для отмены решения суда первой инстанции.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06 июня 2011 года судебный акт апелляционной инстанции отменен в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным названного контракта и дополнительного соглашения, контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов между Академией и ООО "Фирма "Рамзис" и дополнительное соглашение N 1 от 25 мая 2009 года к нему признаны недействительными ввиду отсутствия у заказчика ООО "Фирма "Рамзис" права распоряжения земельным участком. В применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде сноса самовольной постройки - отказано.
Правила о последствиях недействительности ничтожной сделки должны применяться в нормативном единстве с положениями ст. 302 ГК РФ, поскольку при рассмотрении виндикационного иска обеспечивается возможность установления добросовестности приобретения имущества и его надлежащего собственника, а также защита владельца правилами об исковой давности, что гарантирует всем участникам спора защиту их прав и законных интересов. Иное толкование положений п.п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, то есть требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.
Как следует из п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
На основании положений ст. 263, п. 2 ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
В соответствии с п. 1 ст. 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков (за исключением обладателей сервитутов), осуществляют права собственников земельных участков, установленные ст. 40 ЗК РФ, то есть права и на возведение жилого здания.
По смыслу вышеназванных норм признание права собственности на самовольную постройку, возведенную лицом на земельном участке, находящемся в постоянном (бессрочном) пользовании не исключается.
Действительно, земельный участок под многоквартирным домом находится в собственности Российской Федерации и за ФГБОУ ВПО "Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия" закреплен на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Однако, ФГБОУ ВПО "Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия" от органа местного самоуправления (так как на момент утверждения акта выбора спорного земельного участка государственная собственность на земельные участки не была разграничена) получены разрешения на строительство, а также на ввод объекта в эксплуатацию, которыми подтверждается, что уполномоченным органом (Управлением архитектуры градостроительства и земельных отношений мэрии МО г. Черкесска) не установлено несоответствия постройки обязательным требованиям к параметрам постройки, несоблюдения требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, создающих угрозу жизни и здоровью граждан. На основании разрешений на ввод объектов в эксплуатацию от 07 октября 2010 года N 198-рв и N 199-рв мэрией МО г. Черкесска разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - 56-квартирного жилого дома со встроенными торговыми помещениями и 49-квартирного жилого дома со встроенными Интернет-центром и электронной библиотекой по адресу: г. Черкесск, ул. Ставропольская, 36.
Также согласно решению Думы МО г. Черкесска N 88 от 27 октября 2016 года изменен вид разрешенного использования земельного участка на "Зона общественно-жилого назначения", что не препятствует строительству многоквартирного жилого дома на спорном земельном участке.
Таким образом, поскольку земельный участок использован в соответствии с его целевым назначением, строительство многоквартирного жилого дома осуществлено при наличии соответствующих разрешений, доказательств нарушения прав граждан и угрозы жизни ответчиком не представлено, то оснований для признания многоквартирного жилого дома самовольной постройкой не имеется.
При таком положении судом первой инстанции сделан правильный вывод о принадлежности истцу, исполнившему свои обязательства по договору, жилого помещения на праве собственности в названном многоквартирном жилом доме.
Доводы подателя жалобы о недопустимости выбытия земельного участка из собственности Российской Федерации неубедительны с учетом изменения правового режима земельного участка под объектом строительства и осуществления государственного кадастрового учета земельного участка.
Земельный участок прошел кадастровый учет, в связи с чем является объектом общей долевой собственности обладателей квартир в многоквартирном жилом доме в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (абз.4 п.66 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме по передаче земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен многоквартирный дом в общую долевую собственность не требуется.
Доводы жалобы о незаконности признания права собственности за истцом, поскольку условием приобретения права собственности на самовольную постройку является принадлежность земельного участка, основаны на ошибочном толковании закона. Пунктом 1 ст. 41 ЗК РФ запрет на строительство жилого дома лицами, не являющимися собственниками земельных участков, не установлен, при этом земельный участок прошел кадастровый учет, а многоквартирные дома, в которых расположены квартиры истцов, введены в эксплуатацию. Сведений о правопритязаниях ответчика на завершенный строительством объект недвижимости не представлено.
То обстоятельство, что земельный участок на каком-либо праве ООО фирма "Рамзис" не принадлежал, на что сделана ссылка в жалобе, юридического значения в рамках данного спора не имеет и выводов суда не опровергает.
