Определение Судебной коллегии по гражданским делам Севастопольского городского суда от 21 мая 2020 года №33-984/2020

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СЕВАСТОПОЛЬСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА
 
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
 
от 21 мая 2020 года Дело N 33-984/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Севастопольского городского суда, в составе:
председательствующего судьи - Григоровой Ж.В.,
судей: Устинова О.И., Сулеймановой А.С.,
при секретаре - Осколович Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Порфир" на решение Гагаринского районного суда г. Севастополя от 26 ноября 2019 года по гражданскому делу по иску Краснокутской М.В. к Обществу с ограниченной ответственностью "Порфир" о взыскании суммы штрафных санкций, заслушав доклад судьи Устинова О.И.,
установила:
Краснокутская М.В. обратилась в суд с иском к ООО "Порфир", в котором просила взыскать с ответчика сумму штрафных санкций за период с 8 января 2017 года по 1 октября 2018 года в размере 369.916,49 рублей за пропуск срока ввода в эксплуатацию и передачи объекта долевого строительства в собственность.
Заявленные требования мотивированы тем, что ответчик значительно нарушил сроки передачи апартамента N по договору участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ. Для защиты своих нарушенных прав истец вынуждена была обратиться с иском в суд.
Уточнив исковые требования, просила суд также признать за нею право собственности на апартамент N N строительного комплекса N на 2 этаже, расположенный по адресу: <адрес>
Указала, что объект долевого строительства введен в эксплуатацию 2 октября 2018 года, однако в собственность участнику, исполнившему свои обязательства по договору, не передан. Требование о передаче объекта долевого строительства застройщиком проигнорировано.
Решением Гагаринского районного суда города Севастополя от 26 ноября 2019 года исковые требования Краснокутской М.В. удовлетворены частично. Суд взыскал ООО "Порфир" в пользу Краснокутской М.В. 180.000 рублей. За истцом признано право собственности на апартамент N в рекреационном комплексе по адресу: N. Разрешен вопрос о взыскании государственной пошлины.
В апелляционной жалобе ответчик ставит вопрос об отмене решения суда, просит применить положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизить неустойку в большем размере, ссылаясь на несоразмерность взысканной неустойки допущенным нарушениям. В части требований о признании права собственности на объект недвижимости, ответчик указывает, что фактически истец пользуется апартаментом со 2 мая 2017 года, о срочной необходимости оформления апартамента в собственность не заявляла, 25 ноября 2018 года истице на электронную почту был направлен пакет документов необходимых для регистрации права собственности, с предложением подписать в том числе и акт приема-передачи, в связи с чем полагает, что ответчиком приняты меры для передачи истцу апартамента в собственность и возможности его регистрации. Таким образом, оснований для признания за истцом права собственности на указанный объект не имеет. Несогласие истца с предложенной редакцией акта приема-передачи не свидетельствует о препятствии со стороны застройщика в передаче апартамента истцу и о нарушении ее прав.
В дополнении к апелляционной жалобе поступивших в суд 18 мая 2020 года, представитель ответчика, ссылаясь на то, что препятствием для выполнения условий договора явилось отсутствие возможности оформить надлежащим образом земельный участок, и как следствие ряд судебных разбирательств в арбитражном суде, которые завершились лишь 14 марта 2018 года, апеллянт просил исключить период с 16 марта 2016 года по 14 марта 2018 года из периода начисления неустойки.
В дополнениях к апелляционной жалобе, поступивших в суд 20 мая 2020 года, ответчик ссылается на то, что со 2 мая 2017 года истец фактически пользуется апартаментами, последней данный факт не отрицается, в связи с чем полагает, что убытков истцу не причинено, и оснований для удовлетворения иска не имеется.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Порфир" - Кувшинова О.Ю. доводы уточненной апелляционной жалобы поддержала, просила удовлетворить.
Представитель ответчика Краснокутской М.В. - Коваль К.К. возражал относительно удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Краснокутская М.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом в соответствии с правилами статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, реализовала свои процессуальные права через представителя.
С учетом мнения лиц, участвующих в деле в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие неявившегося истца.
Судебная коллегия, выслушав представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы гражданского дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, приходит к следующему.
Судом установлено и из материалов дела следует, что 13 марта 2014 года между Краснокутской М.В. и ООО "Порфир" заключен договор N участия в долевом строительстве апартамента N N расположенного на 2 этаже корпус 6, общей площадью 23,98 кв.м в рекреационном комплексе по адресу: <адрес>, по условиям которого застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением третьих лиц простроить рекреационный комплекс, размещаемый на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> (кадастровый номер земельного участка N), площадью 4 га, и после ввода в эксплуатацию объекта строительства передать участнику в собственность - <адрес> общей площадью 24,9 кв.м, а участник обязался оплатить предусмотренную договором сумму и принять объект долевого строительства.
В силу пункта 3.3 договора застройщик был обязан обеспечить сооружение (строительство) объекта и ввод его в эксплуатацию в срок - IV квартал 2014 года.
В соответствии с пунктом 3.5 договора передача объекта долевого строительства в собственность участнику осуществляется застройщиком по акту приема-передачи в течение 7 календарных дней со дня наступления следующих условий: ввода объекта строительства в эксплуатацию; внесения участником всех платежей по договору в полном объеме; заключения договора об управлении объектом строительства.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику объекта долевого строительства застройщик уплачивает штрафные санкции в размере учетной ставки НБУ от суммы внесенного паевого взноса за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).
Цена апартамента определена суммой паевого взноса в размере эквивалентной 22.781 долларов США (пункт 2.2 договора участия в долевом строительстве). Указанная сумма по договору истцом внесена в полном объеме.
18 августа 2016 года сторонами подписано дополнительное соглашение к договору о приведении его в соответствие с законодательством Российской Федерации и стороны продлили срок строительства объекта до 4 квартала 2016 года.
Разрешая настоящий спор и присуждая Краснокутской М.В. неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого участия в строительства за последующий период с 1 января 2017 года по 1 октября 2018 года, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 190, 309, 310, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями частей 1, 4 статьи 4, частей 1, 2 статьи 6, частей 2, 3 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", и исходя из буквального толкования условий договора об участии в долевом строительстве от 13 марта 2014 года с дополнениями, пришел к выводу о том, что срок передачи застройщиком участнику объекта долевого строительства подлежит исчислению по истечению 7 календарных дней с окончания IV квартала 2016 года, а потому наступает не позднее 7 января 2017 года.
Поскольку в добровольном порядке объект долевого строительства участнику передан не был, то районный суд признал установленным, что ответчик, нарушив сроки строительства и ввода в эксплуатацию, допустил нарушение принятых на себя обязательств. В связи с чем, применил меры ответственности, предусмотренные пунктом 5.2. договора, которые соотносятся положениям статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", и рассчитал заявленную истцом неустойку за последующий период со 7 января 2017 года по 1 октября 2018 года в размере 369.916,49 рублей, исходя из размера ключевой ставки ЦБ РФ, действующих в период неисполнения обязательства. Ввиду явной несоразмерности размера неустойки последствиям нарушенного обязательства, влекущей наступление у истца необоснованного обогащения, и недоказанности причинения ущерба участнику долевого строительства просрочкой исполнения обязательства, суд первой инстанции, применив по ходатайству ответчика, положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, уменьшил размер неустойки до 180.000 рублей, присудил данную сумму Краснокутской М.В.
Принимая во внимание, что сторонами выполнены действия, предусмотренные законом и договором, истцом внесены денежные средства, объект построен, введен в эксплуатацию, технический учет произведен, апартамент фактически передан, однако от подписания акта приема-передачи помещений ответчик уклоняется, что свидетельствует о наличии препятствий для регистрации права собственности на недвижимое имущество во внесудебном порядке, суд также удовлетворил требования истца о признании права собственности на апартаменты, поскольку строительство объекта завершено на 100 %.
Проверяя законность решения суда, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о нарушении ответчиком сроков сдачи объекта строительства, поскольку они согласуются с фактическими обстоятельствами, собранными по делу доказательствами и соответствуют закону.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно пункту 2 части 4 статьи 4 этой же статьи договор участия в долевом строительстве должен содержать в том числе срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Согласно части 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи, предусматривающей возможность изменения установленного договором срока в порядке, определенном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Статьей 8 указанного выше Закона установлено, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (часть 3).
Из приведенных положений следует, что договор участия в долевом строительстве должен предусматривать как срок строительства (создания) многоквартирного дома, так и срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства, при этом такая передача возможна не ранее получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию.
В соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство (часть 1).
Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или иную уполномоченную организацию (часть 2).
Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы документы, перечисленные в частях 3 и 4 данной статьи.
Основания для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, указаны в частях 6 и 7 названной статьи и связаны с отсутствием необходимых документов, с несоответствием объекта строительства обязательным требованиям либо с неисполнением застройщиком обязательных при строительстве требований.
Таким образом, исполнение застройщиком обязательства по строительству (созданию) многоквартирного дома удостоверяется разрешением на ввод дома в эксплуатацию, получение которого является обязанностью застройщика и до получения которого обязательства застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома не могут считаться исполненными.
При толковании условий договора о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства следует учитывать положения статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Получение разрешения на ввод многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в эксплуатацию не является событием, которое должно с неизбежностью наступить, и в отдельности от других условий договора не может рассматриваться как самостоятельное условие о сроке.
При этом в силу императивных положений статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве речь идет именно о сроке исполнения обязательства, а не об обусловленности исполнения обязательства названным событием.
Согласно положениям статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Условиями заключенного сторонами договора срок передачи участнику долевого строительства объекта определён установлением трёх условий: ввода объекта строительства в эксплуатацию, которое по условиям заключенного между сторонами договора должно быть совершено в срок до IV квартала 2016 года включительно; внесение участником всех платежей по договору в полном объёме; заключения участником и застройщиком договора об управлении объектом строительства.
При таких положениях закона, условий договора, и фактических обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о нарушении застройщиком принятой обязанности по передаче истцу объекта долевого строительства в установленный договором срок.
Вместе с тем, взыскивая в пользу Краснокутской М.В. с ответчика неустойку за просрочку исполнения данного обязательства за период с 1 января 2018 года по 1 октября 2018 года судом не было учтено следующее.
В соответствии с условиями пункта 5.3 заключенного между сторонами договора N 96-48-6 от 13 марта 2014 года о паевом участии в строительстве застройщик не отвечает за нарушение сроков выполнения обязательств, если в процессе строительства объекта возникнут следующие не зависящие от него обстоятельства: в том числе нарушение органами государственной власти и местного самоуправления, иными уполномоченными органами и организациями сроков выдачи (согласования) разрешительных и иных документов, необходимых для строительства объекта (в том числе для ввода в эксплуатацию; необоснованные задержки поставщиками жилищно-коммунальных услуг сроков подключения Объекта в соответствующим инженерным сетям.
Из материалов дела усматривается, что согласно условий договора и дополнительного соглашения к нему срок окончания строительства определен сторонами - 4 квартал 2016 года.
Принимая во внимание, что ответчик ссылается на наличие у него препятствий со стороны государственных органов при оформлении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, что привело к судебным разбирательствам, которые длились до 14 марта 2018 года, и то, что фактически апартаменты были введены в эксплуатацию 2 октября 2018 года, судебная коллегия считает возможным, учитывая положения статьи 333 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, снизиться размер подлежащей взыскания с ответчика неустойки за просрочку исполнения обязательства до 70.000 рублей, в связи с чем решение суда первой инстанции в этой части подлежат изменению.
Доводы апелляционной жалобы ООО "Порфир" о том, что Краснокутской М.В. было предложено подписать пакет документов, необходимый для регистрации права собственности, однако подписать данные документы, в том числе акт приема-передачи истец отказался в связи с несогласием с предложенной редакцией акта приема-передачи, и что в этом факт уклонения застройщика от передачи объекта строительства отсутствует, судебная коллегия полагает несостоятельными.
Принимая во внимание принцип свободы договора, а также то, что обязанность на изменение условий договора заключенного 13 марта 2014 года истец не принимал, ООО "Порфир" обязан был передать объект долевого строительства независимо от подписания участником соглашений с измененными условиями в новой редакции. Предложение со стороны ООО "Порфир" подписать истцу акта приема-передачи в новой редакции, предусматривающее изменение существенных условий договора, в том числе об установлении нового срока передачи помещения, в качестве надлежащего и своевременного исполнения принятых на себя ответчиком по договору обязательств расцениваться не может. Поскольку сведений о том, что истцу предлагалось подписать акт приема-передачи спорного помещения без внесения в договор изменений, материалы дела не содержат, то мотивов считать ответчика исполнившим обязательство, а равно принявшим все меры к его исполнению, а истца препятствовавшей этому, не имеется.
Учитывая изложенное, коллегия судей приходит к выводу, что решение в части размера неустойки подлежит изменению, а остальной части решение суда следует оставить без изменения.
Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Порфир" удовлетворить частично.
Решение Гагаринского районного суда города Севастополя от 26 ноября 2019 года изменить в части взыскания неустойки, снизить размер неустойки подлежащей взысканию с Общества с ограниченной ответственностью "Порфир" в пользу Краснокутской М.В. до 70.000 рублей.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий: Ж.В. Григорова
Судьи: О.И. Устинов
А.С. Сулейманова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка