Дата принятия: 01 октября 2020г.
Номер документа: 33-9831/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 октября 2020 года Дело N 33-9831/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда
в составе: председательствующего Ефремовой Л.Н.,
судей Ромадановой И.А., Навроцкой Н.А.,
при помощнике судьи Пудовкиной Е.С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Балякина Н.И. на решение Ставропольского районного суда Самарской области от 10 июня 2020г., которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований Балякина Н.И. к администрации муниципального района Ставропольский по Самарской области о признании права собственности на незавершенный строительством объект - отказать.".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Ефремовой Л.Н., объяснения истца Балякина Н.И. в поддержание доводов своей апелляционной жалобы,
возражения Станкиной М.Н. (представителя ответчика администрации муниципального района Ставропольский по Самарской области) на доводы жалобы истца,
суд апелляционной инстанции
УСТАНОВИЛ:
Истец - Балякин Н.И. обратился в суд с иском к ответчику администрации муниципального района Ставропольский по Самарской области о признании права собственности на незавершенный строительством объект, ссылаясь на следующее.
На основании договора аренды земельного участка N ДД.ММ.ГГГГ., заключенного с администрацией Ставропольского района, истцу Балякину Н.И. в аренду предоставлен земельный участок N по адресу: <адрес>, кадастровый N.
Площадь земельного участка 1 500 кв.м., категория земель: земли поселений.
ДД.ММ.ГГГГ.истец получил согласование на размещение на данном земельном участке: СТО, магазина товаров повседневного спроса, кафе, выданного отделом архитектуры и градостроительстваСтавропольского района.
Земельный участок поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровыйN.
На данном земельном участке истцом был возведен фундамент нежилого здания, площадью 107,1 кв.м., что составляет 18% степени готовности и подтверждается техническим паспортом, выполненным ООО "Градоустройство".
Согласно экспертному заключению NДД.ММ.ГГГГ., выполненному ООО "Экспертный центр Кузнецова",на обследованном земельном участке с N: подземный резервуар в плане 15х8 м., незавершенный строительством объект общим размером в плане 13,2х8,2 кв.м (цокольная часть строения), имеются строительный вагон и каркасное строение.
По периметру участка выполнено ограждение. Инженерные сети на обследуемом объекте не выполнялись.
Существующий незавершенный строительством объект общим размером в плане 13,2х8,2 м. имеет признаки капитального строения - неразборную конструкцию, заглубленный в грунт монолитный фундамент. Техническое состояние существующих элементов оценивается как работоспособное, жёсткость, прочность, устойчивость существующих объектов обеспечены. Земельный участок с N 1с незавершенным строительством объектом по адресу<адрес> для использования и продолжения строительства, объект не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, соответствует основным требованиям строительных, градостроительных, санитарных норм безопасности.
В ДД.ММ.ГГГГ года истец Балякин Н.И. обратился в администрацию муниципального района Ставропольский с заявлением о выдаче разрешения на строительство, однако получил уведомление об отказе.
Истец Балякин Н.И. просил суд признать за ним право собственности на незавершенный строительством объект - на нежилое здание, площадью застройки 107,1 кв.м., степенью готовности 18%, расположенное на земельном участке с кадастровым N :1по адресу<адрес>
Представитель ответчика администрации муниципального района Ставропольский по Самарской области - иск не признал, утверждая, что ДД.ММ.ГГГГ.между истцом и администрацией м.р. Ставропольский действительно был заключен договор арендыNземельного участка, однако в соответствии с условиями договора. истец Балякин Н.И. по истечении трех лет в администрацию м.р. Ставропольский с заявление о продлении договора аренды не обращался; в нарушение требований договора, его регистрация в Росреестре истцом была произведена лишь в ДД.ММ.ГГГГ году; объект незавершенного строительства возведен на земельном участке без получения разрешения на строительство; кроме того, истец (арендатор) не внес ни одного платежа за аренду земельного участка по договору аренды; лишь в ДД.ММ.ГГГГ истец Балякин Н.И. обратился за разрешением на строительство, в чем ему было отказано, а также с заявлением о продлении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в чем ему также отказано; в настоящее время администрация м.р. Ставропольский обратилась в суд с иском к Балякину Н.И. об освобождении земельного участка и взыскании с него неосновательного обогащения.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе представителем истца Балякина Н.И. ставится вопрос об отмене решения суда и о постановке нового решения об удовлетворении исковых требований по тем основаниям,
что истец на протяжении более 15 лет непрерывно, открыто владел земельным участком и расположенным на нем объектом незавершенного строительства,
что арендодатель направил уведомление об отказе от договора аренды лишь после подачи настоящего иска в суд о признании права собственности на незавершенный строительством объект,
что между истцом и ответчиком не подписано соглашение о расторжении договора аренды и не определена судьба расположенного на нем объекта незавершенного строительства,
что ответчиком не предоставлено доказательство тому, что на данном земельном участке запрещено строительство СТО, магазина товаров повседневного спроса, кафе,
что уведомление о расторжении договора было направлено в адрес истца в ДД.ММ.ГГГГ года, а регистрационная запись о снятии обременения в виде договора аренды земельного участка погашена Управлением Росреестра Самарской области в ДД.ММ.ГГГГ года.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими правовыми актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно ст.12 Гражданского кодекса РФ признание права является одним из способов судебной защиты нарушенного или оспариваемого права. Признание по решению суда права собственности предполагает доказанность законных оснований приобретения такого права обратившимся в суд лицом.
Согласно ст. 209 Гражданского кодекса РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, и не нарушающие права и законные интересы других лиц.
Согласно ст. 40, 41 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В соответствии со ст.51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
Согласно п.2 ст.48 Градостроительного кодекса РФ, проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства.
В соответствии с ч.6 ст.52 Градостроительного кодекса РФ лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов.
Согласно п.п. 1, 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
В силу п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находиться земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с требованием ст.610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором (часть 1). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (часть 2).
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка N ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между сторонами (между администрацией Ставропольского района и истцом Балякиным Н.И.), истцу в аренду предоставлен земельный участок N, категория земель: земли поселений, площадью 1 500 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый N.
Земельный участок предоставлен в аренду: под СТО, магазин товаров повседневного спроса, кафе,
Договор аренды был заключен сроком на 3 года и вступает в силу с момента его государственной регистрации в Ставропольском филиалеСамарской областнойрегистрационной Палаты.
Государственная регистрация права аренды произведена - ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п.3.1 договора, Арендатор имеет право использовать землю в соответствии с условиями её предоставления, а также право на возобновление договора аренды земли по истечении срока его действия (при согласии Арендодателя).
Согласно Разделу 5 договора, договор аренды может быть пролонгирован только по письменному ходатайству Арендатора, поданному не позднее 1 месяца до окончания срока аренды, с составлением письменного соглашения. Во всех остальных случаях, по окончании срока аренды, Арендатор обязан явиться к Арендодателю для составления документов, подтверждающих выполнение сторонами обязательств по договору.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости ДД.ММ.ГГГГ., земельный участок с кадастровым номером N (ДД.ММ.ГГГГ.), площадью 1 500 кв.м., категория земель - "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования - "под СТО, магазин товаров повседневного спроса, кафе", имеет ограничения прав и обременение объекта недвижимости в виде аренды, дата государственной регистрации- ДД.ММ.ГГГГ., N, сроком на 3 года ДД.ММ.ГГГГ., с Балякиным Н.И., на основании договора аренды земельного участкаNотДД.ММ.ГГГГ.
Разрешение на строительство объекта, расположенного по вышеуказанному адресу не было получено истцом, в связи с чем, суд правильно признал, что заявленный истцом 8% готовности, представляющий собой фундамент) является самовольной постройкой.
ДД.ММ.ГГГГ. главным архитектором Ставропольского района согласован лишь эскизный проект (ситуационный план) планируемого к постройке Балякиным С.Н. на арендуемом земельном участке магазина товаров повседневного спроса и кафе быстрого обслуживания.
Из договора подрядаNДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ФИО1 (исполнитель) и истцом Балякиным Н.И. (заказчик), показаний свидетеляФИО1 следует, что в период ДД.ММ.ГГГГ года Балякиным Н.И. за свой счет на земельном участке, предоставленном по договору арендуN, произведено строительство фундамента под магазин, общей площадью 107,1 кв.м., что не оспаривалось стороной ответчика.
Факт нахождения фундамента на земельном участке подтверждается договором подрядаNДД.ММ.ГГГГ., актом приема выполненных работ ДД.ММ.ГГГГ., техническим планом объекта незавершенного строительства, ДД.ММ.ГГГГ. ООО "Градоустройство", актом обследования (осмотра) земельного участка представленного отделом муниципального земельного контроля КУМИ администрации м.р. Ставропольский Самарской области ДД.ММ.ГГГГ. с фототаблицей, актом обследования (осмотра) земельного участка, представленного отделом муниципального земельного контроля КУМИ администрации м.<адрес> отДД.ММ.ГГГГ.с фототаблицей.
Согласно письменным пояснениям кадастрового инженера ООО "Гродоустройство", в результате выполнения кадастровых работ по подготовке технического паспорта объекта незавершённого строительства, расположенного по адресу:<адрес>Б, им был осуществлен выезд и натурный обмер объекта незавершенного строительства. На данный момент утверждённой методики определения степени готовности ОНС нет, однако в ч.16 ст.43 Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 (ред. от 25.09.2019) "Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к её подготовке, состава содержащихся в ней сведений", приведены две формулы, по которым следует определять процент готовности объекта недвижимости. В связи с тем, что при выезде у недостроенного нежилого здания зафиксировано только наличие фундамента, то согласно вышеуказанного Приказа, с применением второй формулы, им был рассчитан процент готовности объекта, который составляет 18%.
Из экспертного заключения NотДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО "Экспертный центр Кузнецова" следует, что по результатам обследования земельного участка с N :1с незавершенным строительством объектом, на момент обследования на земельном участке возведены: подземный резервуар в плане 15 х 8 м, незавершенный строительством объект общим размером в плане 13,2 х 8,2 м (цокольная часть строения), имеются строительный вагон и каркасное строение. По периметру участка выполнено ограждение. Инженерные сети на обследуемом объекте не выполнялись. Существующий незавершенный строительством объект общим размером в плане 13,2 х 8,2 м имеет признаки капитального строения - неразборную конструкцию, заглубленный в грунт монолитный фундамент. Техническое состояние существующих элементов оценивается как работоспособное, жёсткость, прочность, устойчивость существующих объектов обеспечены. Земельный участок с N :1с незавершенным строительством объектом по адресу:<адрес>Бпригоден для использования и продолжения строительства, объект не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, соответствует основным требованиям строительных, градостроительных, санитарных норм безопасности.
В соответствии с п.3.2 Договора аренды N от ДД.ММ.ГГГГ., Арендатор обязан эффективно использовать полученный в аренду земельный участок в соответствии с целевым назначением.
Однако в нарушение данного пункта договора аренды, строительство на арендованном земельном участке под СТО, магазин товаров повседневного спроса, кафе - истцом не осуществлялось, что подтверждается актом инспекции муниципального контроля администрации муниципального района Ставропольский Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ. N обследования (осмотра) земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>.
Согласно акту обследования (осмотра) земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ., на земельном участке с кадастровым номером N расположен фундамент, металлические гаражи в количестве двух, строительный вагончик и каркасное строение, участок зарос сорной травой, находится в заброшенном состоянии.
Разрешение на строительство объекта, расположенного по адресу: <адрес> не было получено истцом, в связи с чем, данный объект незавершенного строительства является самовольной постройкой.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 26 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровья граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Однако до начала строительства объекта и до ДД.ММ.ГГГГ года, в нарушение положений статей 40 и 41 Земельного кодекса РФ, статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, истец Балякин Н.И. в администрацию м.р. Ставропольский за получением разрешения на строительство недвижимого объекта не обращался.
Суд правильно признал, что согласованный вышеуказанный эскизный проект (ситуационный план) планируемого к строительству недвижимого объекта, не подменяет установленную законодательством процедуру получения разрешения на строительства недвижимого объекта.
Разрешительная документация на строительство спорного объекта, в котором содержалось бы указание на то, что объект возводится как капитальное строение, истцом не представлено.
Кроме того, истцом не представлено доказательств тому, что спорное недостроенное строение действительно является фундаментом для будущего магазина товаров повседневного спроса и кафе быстрого обслуживания, о чем прямо указано в ситуационном плане, согласованном главным архитектором Ставропольского района ДД.ММ.ГГГГ.
Из технической документации, экспертных заключений и фотографий следует, что фактическое состояние строительных конструкций спорного объекта и степень его готовности - 18%, что не позволяет достоверно определить функциональное назначение будущего здания.
Кроме того, договор аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ. начал действовать с момента его государственной регистрации, произведенной лишь ДД.ММ.ГГГГ
Таким образом, строительство фундамента, являющегося частью нежилого здания незавершенного строительством объекта в ДД.ММ.ГГГГ году, было произведено самовольно на земельном участке, который не был на момент строительства предоставлен Балякину Н.И. в аренду.
Из текста договора аренды земельного участка NДД.ММ.ГГГГ. следует, что договор может быть пролонгирован только по письменному ходатайству Арендатора, поданному не позднее 1 месяца до окончания срока аренды, с составлением письменного соглашения.
Между тем, стороной истца не представлено доказательств продления указанного договора аренды.
Между тем, согласно ответу администрации м.р. Ставропольский ДД.ММ.ГГГГ. на заявление Балякина Н.И. ДД.ММ.ГГГГ., срок действия договора истек ДД.ММ.ГГГГ., в связи с чем, он не может быть признан продленным на неопределенный срок.
Стороной истца не представлены доказательства, подтверждающие факт владения истцом Балякиным Н.И. земельным участком, расположенным по адресу:<адрес>Б, на праве собственности.
В суде первой инстанции истцом Балякиным Н.И., в ходе предварительного судебного заседания13.12.2019г., было представлено свидетельство(старого образца) о праве собственности на землю САМ N N, ДД.ММ.ГГГГ., как обоснование исковых требований, однако позиция стороны истца сводилась лишь к возведению незавершенного строительством объекта и признания на него права собственности - исключительно на основании правоотношений между истцом и ответчиком, сложившимися в рамках договора N арендыземельного участка.
Стороной истца не представлено, а судом не было установлено наличие прав собственности у Балякина Н.И. на вышеуказанный земельный участок.
Так, согласно сообщению администрации с.п. Подстепки, м.р. Ставропольский ДД.ММ.ГГГГ.на обращение Балякина Н.И., книга выдачи свидетельств (старого образца) на право собственности на землю хранится в архиве Управления Росреестра по Самарской области; книга регистрации решений Подстепкинского сельского совета за 1993 года - в администрации отсутствует; информация о том, велась ли такая книга и куда она передавалась на хранение - в администрации также отсутствует.
Из сообщения Управления Росреестра по Самарской области следует, что в массиве правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документов периода ДД.ММ.ГГГГ г.г. отсутствуют документы в виде:
- государственного актаСАМ N N на право собственности на землю, расположенную по адресу:<адрес>Б;
- свидетельство на землюСАМ N;
- решение, на основании которого было выдано свидетельство;
- запись в книге выдаче свидетельств о выдаче свидетельства (решения)Nв отношении истца Балякина Н.И.
Таким образом, отсутствуют относимые и допустимые доказательства наличия у истца в собственности вышеуказанного земельного участка.
У истца отсутствуют правовые основания признания права собственности на спорный объект, поскольку отсутствуют права на земельный участок, регламентированные пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ.
Признание права собственности на самовольное строение не может быть осуществлено, а право зарегистрировано, без наличия каких-либо прав на земельный участок.
Проанализировав собранные по делу доказательства в совокупности и дав им надлежащую правовую оценку, суд пришел к правильному выводу о том, что в удовлетворении исковых требований Балякину Н.И. следует отказать полностью.
Доводы апелляционной жалобы стороны истца о необходимости удовлетворения исковых требований о признании права собственности на незавершенный строительством объект, направленные на переоценку имеющимся в деле доказательствам, судом апелляционной инстанции не могут быть приняты во внимание по вышеизложенным мотивам.
Решение суда является законным и обоснованным. Для отмены или изменения постановленного судом первой инстанции решения по основаниям, указанным в статье 330 ГПК РФ, в апелляционном порядке не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции
ОПРЕДЕЛИЛ:
Решение Ставропольского районного суда Самарской области от 10 июня 2020г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя Балякина Н.И. - без удовлетворения.
Настоящее апелляционное определение вступает в законную силу немедленно со дня его принятия, и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) в течение 3 месяцев.
ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ:
СУДЬИ:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
