Дата принятия: 08 апреля 2021г.
Номер документа: 33-9823/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 апреля 2021 года Дело N 33-9823/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:
председательствующего Сибятулловой Л.В.,
судей Чирьевой С.В., Волошиной С.Г.,
при секретаре Зайцевой К.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ревякиной О.С. к Войко Ю.Д. о расторжении договора купли-продажи, аннулировании записи в EГPH, признании права собственности,
по апелляционной жалобе Войко Ю.Д. на решение Адлерского районного суда г.Сочи от 08 октября 2020 года,
заслушав доклад судьи Сибятулловой Л.В. об обстоятельствах дела, содержании решения суда, апелляционной жалобы, возражений, выслушав Ревякину О.С. и ее представителя, учитывая, что все лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела
УСТАНОВИЛА:
Ревякина О.С. обратилась в суд с иском к Войко Ю.Л. расторжении договора купли-продажи, аннулировании записи в ЕГРН, признании права собственности.
Свои требования мотивировала тем, что <Дата ...> между Ревякиной О.С. и Войко Ю.Л. был заключен договор купли продажи объекта недвижимости: земельного участка, с кадастровым номером 23:49:0402022:699, общей площадью 527 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>.
Переход права собственности по договору от продавца к покупателю зарегистрирован <Дата ...> Управлением Росреестра по Краснодарскому краю в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). При этом, Ревякина О.С. указывает, что денежные средства за проданный земельный участок покупатель Войко Ю.Л. продавцу Ревякиной О.С. в каком-либо размере не передавал.
Обжалуемым решением Адлерского районного суда г.Сочи от 08 октября 2020 года исковое заявление Ревякиной О.С. удовлетворено.
Суд расторг договор купли-продажи объекта недвижимости: земельного участка, с кадастровым номером , общей площадью 527 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, заключенный <Дата ...> между Войко Ю.Л. и Ревякиной О.С.
Аннулировал запись от <Дата ...> о государственной регистрации права собственности.
Прекратил право собственности Войко Ю.Л. на земельный участок с кадастровым номером , общей площадью 527 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>.
Признал за Ревякиной О.С. право собственности на земельный участок с кадастровым номером , общей площадью 527 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>.
В апелляционной жалобе Войко Ю.Л. просит решение Адлерского районного суда г.Сочи от 08 октября 2020 года отменить как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчик не явился, надлежащим образом извещен о дате, времени и месте судебного заседания, суду о причинах неявки не сообщил, представил в суд свои возражения на апелляционную жалобу. Судебная коллегия, руководствуясь ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие стороны, признав причины ее неявки неуважительными.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения Ревякиной О.С. и ее представителя, полагавших обжалуемое решение законным и обоснованным, судебная коллегия находит необходимым решение отменить.
На основании ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
В силу ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе: оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения; отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение; отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и прекратить производство по делу либо оставить заявление без рассмотрения полностью или в части; оставить апелляционные жалобу, представление без рассмотрения по существу, если жалоба, представление поданы по истечении срока апелляционного обжалования и не решен вопрос о восстановлении этого срока.
Разрешая заявленные требования, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд первой инстанции исходил из того, что доказательств, подтверждающих существенное нарушение ответчиком условий договора в части оплаты стоимости земельного участка, представлены истцом в ходе рассмотрения дела, в связи с чем пришел к выводу о том, что имеются основания для удовлетворения исковых требований о расторжении договора купли продажи от <Дата ...>.
Между тем, судом не учтено, что в соответствии с частью 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Частью 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные частью 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.
Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно части 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Однако из буквального толкования этой правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из разъяснений, содержащихся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой вышеуказанной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Как установлено судом и усматривается из материалов дела, <Дата ...> между Ревякиной О.С. и Войко Ю.Л. был заключен договор купли продажи объекта недвижимости: земельного участка, с кадастровым номером , общей площадью 527 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>.
Переход права собственности по договору от продавца к покупателю зарегистрирован <Дата ...> Управлением Росреестра по Краснодарскому краю в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Стороны в п. 3 Договора согласовали цену передаваемого земельного участка, которая составляет 5 000 000 рублей.
Из п. 3 Договора следует, что расчет по договору произведен в полном объеме до подписания договора, претензий по оплате стороны друг к другу не имеют (л.д. 16 - 17).
Из буквального значения слов и выражений, содержащихся в договоре от <Дата ...>, следует, что стоимость земельного участка определена по соглашению сторон в размере 5 000 000 рублей, и расчет по договору произведен в полном объеме до подписания договора, претензий по оплате стороны друг к другу не имеют.
Также стороны пришли к соглашению, что данный договор является одновременно и актом приема-передачи земельного участка. Стороны подтверждают, что не имеют друг к другу по договору никаких финансовых и других претензий (п. 5 договора).
Указанный договор купли-продажи был подписан лично истцом, что им не оспаривается.Таким образом, Ревякина О.С. подписав указанный договор лично, тем самым подтвердила факт оплаты ей стоимости отчуждаемого имущества, что является также подтверждением надлежащего исполнения Войко Ю.Л. договора купли-продажи.
Кроме того, договор купли-продажи земельного участка от <Дата ...> был фактически исполнен продавцом, Управлением Федеральной регистрационной службы произведена государственная регистрация договора купли-продажи земельного участка и перехода права собственности к покупателю Войко Ю.Л.
Доказательственное значение записи о состоявшейся передаче денежных средств, содержащейся в самом договоре, подтверждено правовой позицией Верховного Суда РФ в Определении N 46-КГ18-20 от 17 июля 2018 года, указавшего, что при наличии такой записи бремя ее опровержения и доказывания фактической безденежности договора лежит на получателе денежных средств.
В соответствии правовыми позициями Верховного Суда РФ, приведенными в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 27 декабря 2017 года (пункт 8), неоплата товара лишает продавца того, на что он рассчитывал при заключении договора купли-продажи, признается существенным нарушением договора и согласно подпункту 1 пункта 2 ст. 450 ГК РФ является основанием для расторжения договора. Истребование неоплаченного товара в пользу продавца производится на основании норм о неосновательном обогащении - ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ.
Регистрация перехода к покупателю права собственности на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным в ст. 450 ГК РФ.
Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом переданного покупателю имущества.
Поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит требования по оформлению отдельного письменного документа, подтверждающего факт передачи денег по договору купли-продажи, в подтверждение данного обстоятельства стороны могут представить любые допустимые доказательства, подтверждающие факт передачи денежных средств. Применительно к подпункту 1 пункта 1 статьи 161 ГК РФ наряду с распиской таким доказательством может являться запись в договоре купли-продажи о получении продавцом оплаты.
Буквальное значение слов и выражений позволяет в соответствии со ст. 431 ГК РФ установить смысл пункта 3 договора купли-продажи от <Дата ...>, из его текста следует однозначный вывод - стороны подтверждают, что покупатель полностью оплатил стоимость земельного участка. Договор подписан истцом собственноручно, отвечает требованиям статей 59, 60, 71 ГПК РФ к доказательствам.
Каких-либо мотивированных объяснений относительно обстоятельств, побудивших его к совершению данной записи, истец в ходе судебного разбирательства суду не давал. Вместе с тем, при наличии такой подтверждающей записи именно на истце лежала обязанность доказать безденежность договора, а не на ответчике - обязанность опровергнуть утверждения истца.
В обоснование своих доводов Ревякина О.С. ссылается на наличие между сторонами соглашения о том, что по устной договоренности расчет между сторонами должен был произойти после продажи земельного участка Войко Ю.Л.
Между тем, судебная коллегия обращает внимание на то, что наличие таких устных договоренностей сторон никакими объективными данными не подтверждено, соответствующих доказательств истцом в порядке ст. 56 ГПК РФ не представлено. При таком положении оснований полагать, что условия о проведении расчетов по договору согласованы сторонами иным образом, чем установлено в договоре купли-продажи, не имеется.
Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда полагает, что выводы суда первой инстанции основаны на неправильном толковании и применении норм материального права, регулирующих возникшие правоотношения, а кроме того при разрешении спора судом не были приняты во внимание имеющие значение для правильного разрешения дела обстоятельства.
В соответствии с частью 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение должно быть законным и обоснованным.
Согласно части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства, законы, которыми руководствовался суд.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункт 3 постановления Пленума).
При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению (статья 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Однако при вынесении решения судом первой инстанции указанные выше требования закона соблюдены не были.
По вышеизложенным основаниям судебная коллегия считает, что решение Адлерского районного суда г.Сочи от 08 октября 2020 года следует отменить, как неправильное по существу, незаконное и необоснованное, и вынести по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Ревякиной О.С.
Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчик не был надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания в суде первой инстанции, поскольку повестку он получил <Дата ...>, не могут являться основанием для перехода к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, поскольку в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении ответчика ( л.д.172).
Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия,
ОПРЕДЕЛИЛА:
Апелляционную жалобу Войко Ю.Л. удовлетворить.
Решение Адлерского районного суда г.Сочи от 08 октября 2020 года отменить.
Принять по настоящему гражданскому делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований Ревякиной О.С. к Войко Ю.Д. о расторжении договора купли-продажи, аннулировании записи в EГPH, признании права собственности отказать.
Апелляционное определение вступает в законную силу с момента его вынесения и может быть обжаловано в Четвертый Кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев путем подачи кассационной жалобы в суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
