Дата принятия: 24 декабря 2019г.
Номер документа: 33-9790/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 декабря 2019 года Дело N 33-9790/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе председательствующего судьи Синельниковой Л.В.,
судей Полшковой Н.В., Сенякина И.И.,
при секретаре Солдатовой О.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мусорина Н.А., Нечаева А.Н., Калашниковой Р.П. к обществу с ограниченной ответственностью "АПК Лабазы", обществу с ограниченной ответственностью "Зернопром-М" о расторжении договора аренды,
по апелляционным жалобам общества с ограниченной ответственностью "АПК Лабазы" и общества с ограниченной ответственностью "Зернопром-М" на решение Сорочинского районного суда Оренбургской области от 23 сентября 2019 года,
заслушав доклад судьи Синельниковой Л.В.,
установила:
Мусорин Н.А., Нечаев А.Н., Калашникова Р.П. обратились в суд с вышеназванным иском, указав в обоснование, что между собственниками земельного участка с кадастровым номером N и ООО "АПК Лабазы" 01.02.2018 года заключен договор аренды земельного участка, с кадастровым номером N, местоположение: Оренбургская область, Сорочинский район, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:30:0, площадью 87930551 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, сроком на 5 лет. В соответствии с соглашением от 01.11.2018 года права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору аренды от 01.02.2018 года переданы ООО "Зернопром-М" за 10000 рублей.
Арендатором существенно нарушаются обязательства по договору, земельный участок не используется по целевому назначению, на нем не в полном объеме осуществляются сельскохозяйственные работы, что в свою очередь приводит к деградации и ухудшению качественных характеристик земель, земли заросли сорняковой растительностью. Кроме того, арендатор не исполняет обязательства по оплате арендных платежей. Претензия с требованием оплатить образовавшуюся задолженность по арендной плате и предложением о досрочном расторжении договора аренды по соглашению сторон оставлена без удовлетворения.
Истцы просили суд расторгнуть договор аренды земельного участка при множественности собственников долей на стороне арендодателей от 01.02.2018 года, с учетом замены арендатора по соглашению от 01.11.2018 года. Отменить обеспечительные меры и обратить решение суда к немедленному исполнению.
Стороны в судебное заседание не явились.
Решением Сорочинского районного суда Оренбургской области от 23 сентября 2019 года иск Мусорина Н.А., Нечаева А.Н., Калашниковой Р.П. удовлетворен.
Расторгнут договор аренды земельного участка, с кадастровым номером N, местоположение: Оренбургская область, Сорочинский район, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:30:0, площадью 87930551 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, заключенный 01.02.2018 года между собственниками земельного участка и ООО "АПК Лабазы" (с учетом замены арендатора на ООО "Зернопром-М" по соглашению от 01.11.2018 года).
Отменены обеспечительные меры наложенные определением Сорочинского районного суда Оренбургской области от 09.04.2019 года (с учетом исправления описки) в виде запрета осуществлять регистрационные действия в отношении земельного участка, с кадастровым номером N, местоположение: Оренбургская область, Сорочинский район, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:30:0, площадью 87930551 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства.
Решение обращено к немедленному исполнению.
В апелляционных жалобах ООО "АПК Лабазы" и ООО "Зернопром-М" просят отменить решение суда, принять новое решение об отказе в иске. Указывают, что не были ненадлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, в связи с чем были лишены возможности представить суду доказательства по делу.
Определением от 17 декабря 2019 года судебная коллегия перешла к рассмотрению данного гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по причине рассмотрения судом дела в отсутствие ответчиков ООО "АПК Лабазы" и ООО "Зернопром-М", не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Изучив материалы дела, заслушав объяснения участников процесса, полагая возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно пункту 1 статьи 46 того же Кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно:
при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при:
использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;
порче земель;
невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;
невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;
неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Из материалов дела следует, что 01.02.2018 года между собственниками долей земельного участка с кадастровым номером N с лице представителя Доронина В.М. и ООО "АПК Лабазы" заключен договор аренды земельного участка, с кадастровым номером N, местоположение: Оренбургская область, Сорочинский район, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:30:0, площадью 87930551 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, сроком на 5 лет. Договор прошел государственную регистрацию.
Условиями договора установлена арендная плата за пользование земельным участком в виде оплаты за каждую земельную долю, которая составляет 5 литров подсолнечного масла, 50 кг муки и 1200 кг зернофуража (либо его рыночная стоимость), арендная плата выплачивается ежегодно до 31 декабря отчетного года.
В соответствии с пунктами 2.2.1, 2.2.2 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, своевременно, в соответствии с договором вносить арендную плату.
По истечении срока действия договора аренды арендатор обязан вернуть земельный участок в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению.В соответствии с соглашением от 01.11.2018 года права и обязанности арендатора по договору аренды от 01.02.2018 года переданы ООО "АПК Лабазы" ООО "Зернопром-М".
В качестве оснований для расторжения договора аренды истцы указывают на то, что арендатором существенно нарушаются обязательства по договору: не выполняется обязательство по выплате арендных платежей, земельный участок не используется по целевому назначению, на нем не осуществляются сельскохозяйственные работы, что приводит к деградации и ухудшению качественных характеристик земель. Кроме того, обязанность арендатора по выплате арендной платы не выполняется.
Как следует из протокола общего собрания собственников земельных долей земельного участка с кадастровым номером N от 01.03.2019 года, собственниками принято решение о расторжении договора аренды земельного участка от 01.02.2018 года в связи с неисполнением арендатором обязательств по внесению арендной платы и использованию земельного участка. Кроме того, данным решением общего собрания собственников земельного участка для представления интересов собственников избраны Калашникова Р.П., Нечаев А.Н., Мусорин Н.А.
В июне 2019 года Калашникова Р.П., действуя как представитель собственников земельного участка, направила в адрес ООО "АПК Лабазы" и ООО "Зернопром-М" уведомление о необходимости исполнения обязательств по договору в части выплаты арендной платы, а также о необходимости использования участка в соответствии с целевым назначением. Срок исполнения обязательств установлен - до 9 июля 2019 года. Также в уведомлении указано на несогласие собственников на передачу земельного участка в субаренду ООО "Зернопром-М".
В июле 2019 года Калашникова Р.П. направила в адрес ООО "АПК Лабазы" и ООО "Зернопром-М" уведомление о расторжении договора аренды.
Из акта административного обследования объекта земельных отношений N 23 от 02.09.2019 года следует, что ведущим специалистом-экспертом межмуниципального отдела по г.Сорочинску, Сорочинскому, Тоцкому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 02.09.2019 года проведено административное обследование земельного участка, с кадастровым номером N, в результате которого установлены необработанные участки, заросшие сорняком, не вспаханные, то есть усматриваются признаки неиспользования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.
Из акта обследования земельного участка от 07.08.2018 года Матвеевского территориального отдела Сорочинского городского округа Оренбургской области следует, что на момент осмотра земельный участок с кадастровым номером N обработан не полностью, необработанная площадь составляет примерно 12 000 000 кв.м.
Из актов обследования земельного участка от 01.08.2018 года, от 01.04.2019 года и от 14.06.2019 года следует, что комиссией, состоящей из профильных специалистов администрации округа, проведены обследования земельного участка, с кадастровым номером N. Установлено, что земельный участок не обрабатывается, в большом объеме зарос сорняковой растительностью.
В судебном заседании сторона ответчика подтвердила, что земельный участок ответчиками не использовался.
Неиспользование земельного участка может являться основанием для прекращения договора аренды только в том случае, если земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства, не использовался в течение трех лет.
Таким образом, ссылка истцов на неиспользование земельного участка в 2018 и 2019 годах не является основанием для прекращения аренды.
Доказательств, что ответчики использовали земельный участок, и при этом их деятельность привела к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде, стороной истца не представлено, несмотря на то, что судебной коллегией такая обязанность на сторону истца возлагалась. Представленные истцами акты обследования земельного участка таких сведений не содержат. В них лишь указано, что часть участка заросла сорняками, либо не засеяна, что само по себе не может свидетельствовать о порче земель.
Условиями договора аренды предусмотрено, что арендная плата выплачивается арендатором ежегодно до 31 декабря отчетного года. Таким образом, исходя из условий заключенного сторонами договора, крайний срок уплаты аренды за 2018 год - 31 декабря 2018 года, за 2019 год - 31 декабря 2019 года.
Поскольку основанием для расторжения договора аренды в силу положений статьи 619 ГК РФ может являться только невнесение арендной платы более двух раз подряд, а второй срок для внесения арендной платы еще не наступил, то оснований для расторжения договора аренды не усматривается.
Кроме того, ответчиком представлены ведомости на выдачу зерна за аренду паев за 2019 год, в соответствии с которыми собственникам земельного участка было передано зерно в указанном в ведомости количестве.
Представленные стороной истца в суд апелляционной инстанции акт проверки управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Оренбургской области от 31.10.2019, протокол об административном правонарушении от 31.10.2019, акт N 7 от 03.10.2019 обследования земельных угодий на выявление количества сорной и древесно-кустарниковой растительности, справка об исследовании от 30.10.2019, а также копия дела об административном правонарушении, основанием для удовлетворения иска не являются по следующим основаниям.
Принятые государственным органом по делу об административном правонарушении постановления не имеют преюдициального значения для рассматриваемого судом дела.
Перечисленные документы не свидетельствуют об использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде, поскольку использование земельного участка предусматривает определенные действия, а в судебном заседании установлено и истцами не оспаривалось, что земельный участок ответчиками не использовался.
Указанные документы не свидетельствуют о невыполнении обязанностей ответчиков по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв, невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, поскольку не представлено доказательств, что такая обязанность возлагалась на арендатора.
Положения части 2 статьи 13 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, мероприятия по охране земель, которая возложена на собственников земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков.
Таким образом, в первую очередь обязанность по охране земель возложена на собственников земельных участков, арендаторы же несут такую обязанность в случае делегирования им собственниками таких полномочий заключенным договором.
Пунктом 2.2 договора аренды определены обязанности арендатора, в перечень которых вошли только использование земельного участка, внесения арендной платы и возвращении земельного участка по истечении договора аренды.
Таким образом, заключенным между сторонами договором аренды не предусмотрена обязанность арендатора проводить мероприятия по охране земель, не предусмотрена периодичность проведения указанных мероприятий.
Кроме того, как указывалось выше, в силу положений статьи 619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Из письменного уведомления (том 1 л.д.22) направленного арендодателем арендатору, следует, что арендодатель потребовал от арендатора только исполнения обязанности по внесению арендной платы и по использованию земельного участка.
Требования о проведении в разумный срок мероприятий по охране земель истцами ответчику не направлялось, в связи по данному основанию арендатор требовать расторжения договора аренды не вправе.
Собственниками земельных долей при проведении общего собрания также было принято решение о расторжении договора аренды только по двум основаниям: невыплата арендной платы и неиспользование земельного участка.
На общем собрании собственники земельных долей принимают решение о расторжении договора, поскольку иначе невозможно установить волеизъявление арендодателя при множественности собственников земельных долей. Таким образом, принятое на общем собрании решение отражает позицию арендодателя, в связи с чем волеизъявление арендодателя считается выраженным о расторжении договора только по тем основаниям, которые обсуждались на собрании и по которым принято решение собственниками земельных долей.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения требования истцов о расторжении договора аренды от 01.02.2018 года.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Сорочинского районного суда Оренбургской области от 23 сентября 2019 года отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Мусорина Н.А., Нечаева А.Н., Калашниковой Р.П. к обществу с ограниченной ответственностью "АПК Лабазы", обществу с ограниченной ответственностью "Зернопром-М" о расторжении договора аренды отказать.
Председательствующий Л.В. Синельникова
Судьи Н.В. Полшкова
И.И. Сенякин
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
