Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 26 июля 2021 года Дело N 33-9770/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Нурмиева М.М.,

судей Абдуллиной Г.А., Фахрутдиновой Р.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лягиной М.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьиАбдуллиной Г.А. гражданское дело по апелляционной жалобе Земченковой Т.Х. на решение Зеленодольского городского суда Республики Татарстан от 06 ноября 2020 года, которым постановлено:

Исковые требования Земченковой Т.Х. к Лагутиной С.В., Лукоянову А.Г., Павлову Н.С., Герасимовой И.Г., действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО12, о признании договора от 12 февраля 2020 года купли-продажи квартиры с кадастровым номером .... по адресу: <адрес> заключенным как договор с предварительной оплатой и признании права собственности на квартиру с кадастровым номером .... по адресу: <адрес>, оставить без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Земченкова Т.Х. обратилась в суд с иском к Лагутиной С.В., Лукоянову А.Г., Павлову Н.С., Герасимовой И.Г., действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО12, о признании договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, от 12 февраля 2020 года заключенным, как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, признании за истцом права собственности на указанную квартиру.

В обоснование требований указано, что 12 февраля 2020 года ответчики и истец заключили предварительный договор купли-продажи квартиры. 12 февраля 2020 года представитель продавцов Лагутина С.В. приняла от истца денежную сумму в размере 1473311 руб. за продаваемую квартиру. Оставшаяся сумма в размере 386689 руб. должна была быть оплачена покупателем в день подписания основного договора купли-продажи. Основной договор купли-продажи квартиры должен быть заключен до 12 апреля 2020 года. Однако ответчики уклоняются от его заключения.

На основании изложенного, истец, уточнив требования, просил признать предварительный договор купли-продажи квартиры договором купли-продажи с условием о предварительной оплаты и признать право собственности на указанную квартиру.

В заседании суда первой инстанции истец и ее представитель уточненные требования поддержали.

Ответчик Лагутина С.В., действующая также в интересах Павлова Н.С., иск признала.

Ответчики Павлов Н.С., Лукоянов А.Г., законный представитель ответчика ФИО12 Герасимова И.Г. в судебное заседание не явились, извещены.

Представитель третьего лица НО "ГЖФ при Президенте РТ" в судебное заседание не явился, извещен, представлен отзыв, в котором просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель отдела опеки и попечительства исполкома ЗМР РТ в судебное заседание не явился, извещен.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований истца, постановив решение в указанной выше формулировке.

В апелляционной жалобе Земченкова Т.Х. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, удовлетворив исковые требования в полном объеме. В обоснование указано на несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела, а также на нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права. Также указывается, что судом не обоснованно не принято признание исковых требований ответчиками. Кроме того, апеллянт указывает, что права НО "ГЖФ при Президенте РТ" не затрагиваются, поскольку денежные средства данной организацией получены в полном объеме.

Судебная коллегия, исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, считает, что решение суда подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Частью 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Судом первой инстанции установлено, что 12 февраля 2020 года между Лукояновым А.Г., Павловым Н.С., Герасимовой И.Г., действующей как законный представитель ФИО12, от имени которых действовала Лагутина С.В. и Земченковой Т.Х., заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым продавцы обязались продать покупателю квартиру, с кадастровым номером ...., общей площадью 54,1 квадратных метра по адресу: <адрес>

В п.4 предварительного договора указано, что расчет будет произведен следующим образом: покупателем произведена частичная оплата стоимости квартиры в качестве аванса за приобретаемую квартиру до подписания настоящего договора, а продавцами принята оплата (аванс) в размере 60 000 руб.; сумма в размере 1 413 311 руб. будет оплачена покупателем в качестве первоначального взноса за счет собственных денежных средств в день подписания настоящего предварительного договора; оставшаяся сумма в размере 386 689 руб. будет оплачена покупателем в день подписания основного договора купли-продажи за счет собственных наличных денежных средств.

В соответствии с п.13 предварительного договора стороны договорились о том, что основной договор купли-продажи объекта должен быть заключен сторонами в срок до 12 апреля 2020 года включительно.

12 февраля 2020 года Лагутиной С.В. написана расписка о принятии от Земченковой Т.Х. денежной суммы в размере 1 473 311 руб. за продаваемую квартиру.

Из пояснений истца следует, что ответчики уклоняются от заключения основного договора и получения оставшейся части денежных средств за продаваемую квартиру.

Лагутина С.В. в судебном заседании пояснила, что она является агентом по недвижимости ООО "Гипердом", куда ответчики обратились для оформления сделки по продаже спорной квартиры. Спорная квартира приобретена ответчиками по договору социальной ипотеки. Право долевой собственности на спорную квартиру за ответчиками не зарегистрировано. В "НО ГЖФ при Президенте Республики Татарстан" необходимо было оплатить 1 300 000 руб. После подписания предварительного договора купли-продажи указанные денежные средства были внесены на счет НО "ГЖФ при Президенте Республики Татарстан". НО "ГЖФ при Президенте Республики Татарстан" выдала справку о выплате пая, однако регистрация перехода права собственности не произведена, поскольку в отношении ответчика Павлова Н.С. возбуждено исполнительное производство по решению суда, по иному объекту в городе Казани, в связи с чем наложен арест на все имущество, какое имеется у него в собственности, поэтому регистрация права собственности ответчика Павлова Н.С. на долю в спорной квартире, приведет к тому, что на квартиру истца будет наложен арест, и сумма направлена на погашение долга ответчика. В настоящее время предпринимаются все попытки погасить долг.

Судом установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о регистрации права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>

Из отзыва НО "ГЖФ при Президенте Республики Татарстан" следует, что 13 февраля 2020 года денежные обязательства по договору целевого денежного займа исполнены в полном объеме, справка о выплате пая к соглашению о намерениях, которая является основанием для регистрации права собственности на спорное жилое помещение без обременения, получена ответчиками 04 сентября 2020 года.

Принимая обжалуемое решение, суд исходил из того, что заключенный предварительный договор следует расценивать договором с предварительной оплатой, однако ввиду отсутствия у ответчиков прав собственности на спорное жилое помещение его нельзя признать заключенным.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения иска, однако по иным мотивам, нежели приведены в оспариваемом решении.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 23, 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

В силу пункта 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац 7 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о регистрации перехода права собственности.

Сделка купли-продажи является реальной сделкой только при наличии необходимых условий, а именно: передача продавцом товара покупателю, принятие товара покупателем, а также оплата покупателем в полном объеме определенной договором стоимости отчуждаемого имущества, в то время как доказательств фактической передачи испрашиваемого имущества ответчиком истцу, как и его полной оплаты, истцом в материалы дела не представлено.

Применительно к спорным правоотношениям судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключение предварительного договора само по себе не может повлечь перехода права собственности на предмет этого договора, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

Таким образом, выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Вместе с тем, учитывая изложенные обстоятельства и приведенные нормы, оснований для удовлетворения требований истца у суда не имелось.

В соответствии с положениями части 6 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.

Поскольку вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения иска является по существу верным, то с учётом приведённой нормы процессуального закона судебная коллегия полагает возможным оставить оспариваемое решение без изменения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 199, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Зеленодольского городского суда Республики Татарстан от 06 ноября 2020 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Земченковой Т.Х.- без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок не превышающий трех месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка