Дата принятия: 21 января 2020г.
Номер документа: 33-9736/2019, 33-239/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СУДА ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 января 2020 года Дело N 33-239/2020
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:
председательствующего судьи Ивановой И.Е.,
судей Беспаловой В.В., Решетниковой О.В.,
при секретаре Гладышевой А.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по искуКрасноперова Д. В. к ЗАО "Домостроительный комбинат-1" о защите прав потребителей, взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств по передаче квартиры по договору участия в долевом строительстве, штрафа, компенсации морального вреда, встречному исковому заявлению ЗАО "Домостроительный комбинат-1" к Красноперову Д. В. о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве,
по апелляционной жалобе Красноперова Д. В. на решение Сургутского городского суда от 05 июня 2018 года, которым постановлено:
"Взыскать с ЗАО "Домостроительный комбинат - 1" в пользу Красноперова Д. В. неустойку за неисполнение сроков исполнения обязательства по договору участия в долевом строительстве в сумме 77 220 руб., 39 110 руб. штрафа, 1000 руб. в счет компенсации морального вреда, всего 117 330 руб..
В удовлетворении исковых требований Красноперова Д. В. к ЗАО "Домостроительный комбинат - 1" в остальной части отказать.
Взыскать с Красноперова Д. В. в пользу ЗАО "Домостроительный комбинат - 1" денежные средства в сумме 72 900 руб., судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 2387 рублей, всего 75 287 руб.".
Заслушав доклад судьи Решетниковой О.В., судебная коллегия
установила:
Истец Красноперов М.В. с учетом увеличения исковых требований обратился в суд с иском к ЗАО "Домостроительный комбинат - 1" (далее - ЗАО "ДСК-1") о защите прав потребителя, взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств по передаче квартиры по договору (номер)-Д участия в долевом строительстве в КПД-304.3 от (дата) за период с (дата) по (дата) (255 дней) в сумме 336 022,80 рублей, штрафа, компенсации морального вреда в сумме 100 000 рублей.
Требования мотивированы тем, что, 12 января 2017 года между истцом, ООО ИК "Развитие" и ответчиком заключен договор (номер)-Д участия в долевом строительстве в КПД-304.3, согласно которому истец принимает долевое участие в финансировании строительства жилого дома, расположенного по адресу: (адрес), 24 мкрн., КПД - 302, а ответчик обязан передать истцу жилое помещение - однокомнатную (адрес), площадью 44 кв.м. после окончания строительства и ввода жилого помещения в эксплуатацию.
Стоимость квартиры составляет 2 376 000 руб. Согласно п. 2.4. договора, ответчик должен был завершить строительство дома не позднее второго квартала 2017 года.
Истец свои обязательства по договору исполнил полностью, оплатил стоимость квартиры в размере 2 376 000 руб. в установленные сроки, однако до настоящего времени ответчиком обязательства по договору не выполнены, дом в эксплуатацию не введен, жилое помещение истцу не передано.
21 ноября 2017 года истцом в адрес ответчика направлена претензия о выплате указанной неустойки, однако ответчиком претензия оставлена без ответа.
07 марта 2018 года указанная квартира передана застройщиком истцу на основании акта приема-передачи, однако до настоящего времени неустойка не выплачена.
Ответчик ЗАО "Домостроительный комбинат - 1" обратился в суд с встречным иском к Красноперову Д.В. о взыскании задолженности по договору (номер)-Д участия в долевом строительстве в КПД-304.3 от (дата) в сумме 72 900 руб., судебных расходов по оплате госпошлины в сумме 2387 руб., мотивируя свои требования тем, что в соответствии с п. 4.3.1 договора, если по данным обмера БТИ окончательная общая площадь объекта долевого строительства будет больше общей площади объекта долевого строительства, участники вносят необходимую сумму, исходя из стоимости 1 кв.м., указанной в п. 4.1. настоящего договора и обязуется в течение 10 рабочих дней с момента получения уведомления об изменении площади оплатить недостающую разницу за квадратные метры между общей площадью, уплаченной в соответствии с п. 4.2. настоящего договора и окончательной общей площади. По результатам технической инвентаризации площадь спорной квартиры составляет 45,35 кв.м., что на 1,35 кв.м. больше площади, профинансированной истцом, в связи с чем задолженность истца по договору составляет 72 900 руб. (1,35 кв.м. х 54 000 руб.).
Истец Красноперов Д.В. в судебное заседание не явился, дело рассмотрено в его отсутствие по правилам статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель истца Цветкова А.А. на исковых требованиях настаивала, встречные исковые требования не признала, поскольку Красноперову Д.В. была передана квартира общей площадью 43 кв.м.
Представитель ответчика ЗАО "ДСК - 1" Гумирова Е.С. на встречных исковых требованиях настаивала, первоначальный иск не признала.
Судом постановлено вышеизложенное решение.
В апелляционной жалобе Красноперов М.В. просит решение отменить, принять новое решение об удовлетворении первоначального иска в полном объёме и отказе в удовлетворении встречного иска.
Указывает, что судом первой инстанции не учтено, что договором долевого участия в строительстве предусмотрено, что в случае если объект долевого строительства будет построен большей площадью, то участник долевого строительства вносит плату исходя из стоимости 1 кв.м., общая площадь объекта определяется на основании данных БТИ.
Однако застройщиком замеры площади объекта произведены без привлечения специалистов БТИ, в связи с чем площадь объекта допустимыми доказательствами не подтверждена.
Полагает, что суд неправомерно исключил из периода неустойки период с 01 июля 2017 года по 31 декабря 2017 года, поскольку согласно договору долевого участия в строительстве срок окончания строительства указан - II квартал 2017 года.
В письменных возражениях ЗАО "Домостроительный комбинат 1" выражает несогласие с доводами апелляционной жалобы, просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Истец Красноперов Д.В., представитель ответчика ЗАО "ДСК-1" в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ч. 1 ст. 327, ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
В силу ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.
Федеральным законом от 03 июля 2016 г. N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве дополнена предложением, согласно которому цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.
Исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного права.
В силу положений ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Согласно ч. 1 ст. 6 указанного закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч. 2 указанной статьи).
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции,
между истцом, ответчиком и ООО ИК "Развитие" (агент) заключен договор (номер)-Д участия в долевом строительстве в КПД-304.3 от (дата), согласно которого застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить (создать) объект недвижимости - "Жилой комплекс (номер) в микрорайоне 24 (адрес). Девятиэтажный жилой (адрес).3 по адресу: (адрес), ХМАО-Югра, (адрес), микрорайон 24 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости в срок указанный в п. 6.1. договора, передать объект долевого строительства участнику долевого строительства - однокомнатную (адрес), площадью 44 кв.м., расположенную на 6 этаже, а участник обязался оплатить цену договора в размере, определенном в п. 4 договора, принять объект долевого строительства, указанный в п. 2.1.1. договора в порядке, предусмотренном разделом 6 договора (п. 1.5., 2.1.,2.1.1. договора) (л.д. 5-15).
Согласно п. 4.1. договора, цена договора определяется из расчета 54 000 рублей за 1 кв.м. Участник обязан оплатить 2 376 000 руб. в течение 5 рабочих дней с момента регистрации настоящего договора.
Согласно п. 2.4. договора, срок окончания строительства (строительно-монтажных работ) согласно проектной документации - не позднее 2 квартала 2017 года, а согласно п. 6.1. договора, срок передачи объекта долевого строительства застройщиком участнику по настоящему договору - в течение 6 календарных месяцев, исчисляемых с 30 июня 2017 года и оплаты участником цены договора в соответствии с разделом 4 настоящего договора.
Красноперовым Д.В. обязательства по договору выполнены в полном объеме, что ответчиком не оспаривается.
21 ноября 2017 года Красноперовым Д.В. направлена претензия застройщику о выплате неустойки, судебных расходов, однако ответчиком претензия оставлена без удовлетворения (л.д.16).
Спорная квартира передана истцу 07 марта 2018 года.
Согласно экспликации к поэтажному плану строения, окончательная общая площадь спорной квартиры составляет 43 кв.м., площадь лоджии составляет 4,7 кв.м. (л.д.102).
Письмом от 07 января 2018 года застройщик уведомил Красноперова Д.В. о необходимости произвести доплату по договору в сумме 72 900 руб., истцом письмо получено 20 января 2018 года, однако доплата до настоящего времени не произведена (л.д.100).
Согласно расчетам истца, неустойка за период с 01 июля 2017 года по 07 марта 2018 года составляет 336 022,80 руб.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения требований истца и удовлетворения встречного иска. Суд взыскал с ответчика в пользу истца 77 220 руб. неустойки, 39 110 руб. штрафа, 1000 руб. компенсации морального вреда, всего 117 330 руб. В остальной части в удовлетворении требований истцу отказал. Взыскал с Красноперова Д.В. в пользу ЗАО "Домостроительный комбинат-1" 72900 руб.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, считает их правильными в части взыскания неустойки, штрафа, компенсации морального вреда и требований по встречному иску, но считает, что размер неустойки судом определен неверно.
При определении размера неустойки за просрочку исполнения обязательства судом первой инстанции неверно применена учетная ставка банка в размере 7,5% на день фактического исполнения обязательства ответчиком - 07.03.2018 года, тогда как, в соответствии с положениями N 214-ФЗ право на неустойку согласно приведенным выше положениям Закона возникает у участника строительства с момента нарушения застройщиком предусмотренных договором сроков.
Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 24.10.2017 N 41-КГ 17-26, по смыслу приведенной правовой нормы (ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ) при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка, действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта.
Таким образом, неустойка за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства рассчитывается в данном случае, исходя из ставки 7,75% действующей на 01 января 2018 года (последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта) и составляет 79794 рублей (2 376 000 рублей (стоимость квартиры) х 7,5 % (ставка рефинансирования на день исполнения обязательства): 300 х 2 х 65.
В этой части решение суда подлежит изменению, соответственно подлежит изменению сумма штрафа.
Кроме того, с ответчика в доход муниципального образования подлежит взысканию государственная пошлина, суд первой инстанции которую вопреки требованиям закона не взыскал.
Доводы апелляционной жалобы о необоснованном исключении периода с 01 июля 2017года по 31 декабря 2017 года из периода неустойки, подлежащей взысканию за нарушение застройщиком обязательств судебной коллегией отклоняется как необоснованные.
Условиями договора N 138/17-Д участия в долевом строительстве от 12 января 2017 года предусмотрен срок передачи объекта участнику (п.6.1), в течение 6 месяцев, исчисляемых с 30 июня 2017 года.
Указанный пункт договора отсылает к пункту 2.4 договора, согласно которому срок окончания строительства (строительно-монтажных работ) согласно проектной документации - не позднее II квартала 2017 года, то есть не позднее 30 июня 2017 года.
Однако ссылки истца на п.2.4 для определения срока исполнения обязанности застройщиком по передачи объекта участнику долевого строительства незаконны, так как не основаны на условиях данного договора, поскольку п.2.4. сторонами согласован срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п.1.6).
Таким образом, срок передачи объекта долевого строительства согласован сторонами - в течение 6 месяцев после 30 июня 2017 года, то есть период неисполнения обязательства с 01 января 2018 года по 06 марта 2018 года - 65 дней, что верно определено судом первой инстанции.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, при удовлетворении встречного иска судом первой инстанции также учтены все положения вышеуказанного договора долевого участия в строительстве.
Ссылки апеллянта на неверное исчисление переданной общей площади объекта судебной коллегией отклоняются как ошибочные, поскольку согласно договору окончательная общая площадь объекта - ориентировочная сумма площадей всех частей объекта, включая площадь помещений вспомогательного назначения, а также площадь неотапливаемых конструктивных элементов (балконов и лоджий) с понижающим коэффициентом 0,5, которая определяется после проведения технического учёта и инвентаризации объекта долевого строительства на основании данных БТИ.
Размер площади объекта долевого строительства, подлежащего оплате и переданного участнику согласно экспликации к поэтажному плану составляет 45,35 кв.м., что на 1,35 кв.м., больше проектной площади, указанной в договоре (45,35 кв.м. - 44 кв.м.).
Доказательств иной площади переданного объекта материалы дела не содержат, указанные сведения истцом не опровергнуты.
Судебная коллегия отмечает, что условиями вышеуказанного договора предусмотрено, что участник считается уведомлённым об окончательной общей площади объекта и уточненной ценой договора с момента получения уведомления об изменении площади. В случае непредъявления претензий застройщику в течение 15 календарных дней с момента получения данного уведомления участник считается согласившимся с данными окончательной общей площади объекта и уточненной цене договора.
Уведомление об изменении площади и о необходимости произвести доплату по спорному договору в сумме 72 900 руб. истцом получено 20 января 2018 года, претензии по площади объекта и обязанности произвести доплату от истца застройщику не поступало.
При таких обстоятельствах, у истца возникла обязанность по оплате переданной площади сверх предусмотренной договором.
Решение в этой части постановлено законно и обоснованно, а доводы апелляционной жалобы Красноперова Д.В. основаны на субъективном толковании положений договора долевого участия в строительстве.
В иной части решение суда первой инстанции истцом не обжалуется, оснований для обсуждения иных выводов суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает.
Каких-либо иных заслуживающих внимания доводов, ставящих под сомнение выводы суда первой инстанции апелляционная жалоба не содержит, оснований для отмены решения суда первой инстанции в полном объеме судебная коллегия не находит.
Руководствуясь статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Сургутского городского суда от 05 июня 2018 годаизменить в части размера неустойки, штрафа и государственной пошлины.
Взыскать с ЗАО "Домостроительный комбинат - 1" в пользу Красноперова Д. В. неустойку за неисполнение сроков исполнения обязательства по договору участия в долевом строительстве в сумме 79794 руб., штраф в сумме 40 397 руб.
Взыскать с ЗАО "Домостроительный комбинат - 1" в доход муниципального образования г. Сургут государственную пошлину в размере 3903,82 руб.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Красноперова Д. В. - без удовлетворения.
Председательствующий
Иванова И.Е.
Судьи
Беспалова В.В.Решетникова О.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
