Дата принятия: 23 января 2020г.
Номер документа: 33-9727/2019, 33-557/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЯРОСЛАВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 января 2020 года Дело N 33-557/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе:
председательствующего Сеземова А.А.
судей Ваниной Е.Н., Рыбиной Н.С.
при секретаре Никитниковой Е.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ваниной Е.Н.
23 января 2020 года
дело по апелляционным жалобам Соколова Вячеслава Анатольевича, Малевинской Юлии Евгеньевны на решение Рыбинского городского суда Ярославской области от 8 июля 2019 года, которым постановлено:
"Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "ЛеМи" к Соколову Вячеславу Анатольевичу удовлетворить частично.
Признать отсутствующим право собственности Соколова Вячеслава Анатольевича на объект незавершенного строительства, кадастровый номер N, общей площадью застройки 365,5 кв.м (по выписке из ЕГРН от 30.05.2019 года - 1650,5 кв.м), степень готовности 50% (по выписке из ЕГРН от 30.05.2019 года - 7%), расположенный по адресу: <адрес>.
Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о регистрации права собственности Соколова Вячеслава Анатольевича на объект незавершенного строительства, кадастровый номер N, общей площадью застройки 365,5 кв.м (по выписке из ЕГРН от 30.05.2019 года - 1650,5 кв.м), степень готовности 50% (по выписке из ЕГРН от 30.05.2019 года - 7%), расположенный по адресу: <адрес>.
Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об объекте незавершенного строительства, кадастровый номер N, расположенном по адресу: <адрес>.
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.
Исковые требования Соколова Вячеслава Анатольевича к ООО "ЛеМи", Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации ГО г. Рыбинска оставить без удовлетворения".
По делу установлено:
ООО "ЛеМи" обратилось в суд с иском к Соколову В.А. с учетом уточнения требований о признании недействительным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства общей площадью застройки 365,5 кв.м, степень готовности 50%, кадастровый номер N, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между ООО "Рост" и Соколовым В.А. 18.05.2017 года; признании отсутствующим права собственности Соколова В.А. на указанный объект недвижимости; исключении из ЕГРН записи о регистрации права собственности Соколова В.А. и сведений об объекте недвижимости.
В обоснование заявленных требований указано, что на основании разрешения на строительство от 09.11.2016 года ООО "ЛеМи" является застройщиком объекта долевого строительства многоквартирного девятиэтажного дома по адресу: <адрес>. Строительство ведется на земельном участке с кадастровым номером N площадью 9400 кв.м, предоставленном администрацией г. Рыбинска в аренду по договору от 30.03.2017 года на срок до 30.03.2020 года. В период с января 2016 по февраль 2017 года ООО "ЛеМи" выполнило работы по строительству фундамента ... очереди девятиэтажного многоквартирного дома, которые включают устройство свайного поля, устройство ростверков, заливку фундамента бетоном, устройство фундаментного основания из кирпича и железобетонных блоков, установку плит перекрытия. Ранее на земельном участке имелось подлежащее демонтажу свайное поле из 90 свай. В июне 2017 года ООО "ЛеМи" стало известно, что за Соколовым В.А. зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на указанном земельном участке, на основании договора купли-продажи от 18.05.2017 года с ООО "Рост", представляющий собой часть свайного поля. Сведения в ЕГРН о степени готовности объекта недвижимости, принадлежащего Соколову В.А, 50% не соответствуют действительности, поскольку свайное поле из 90 свай составляет седьмую часть всего свайного поля. Свайное поле является одним из элементов фундамента здания и не может являться недвижимой вещью, государственная регистрация права собственности на него не должна была производиться. На момент заключения договора купли-продажи 18.05.2017 года спорного объекта не существовало, на месте свайного поля ООО "ЛеМи" выполнило работы по строительству фундамента. С 05.11.2015 года ООО "Рост" не являлось владельцем земельного участка, на котором значится спорный объект, не являлось застройщиком. Договор купли-продажи между ООО "Рост" и Соколовым В.А. 18.05.2017 года не соответствует закону. Наличие в ЕГРН зарегистрированного права Соколова В.А. нарушает права и законные интересы ООО "ЛеМи", в том числе препятствует государственной регистрации за обществом первой очереди многоквартирного дома.
Соколов В.А. обратился в суд со встречным иском к ООО "ЛеМи", Департаменту имущественных и земельных отношений администрации городского округа г. Рыбинск с учетом уточнения требований о признании недействительными договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 05.11.2015 года между ООО "Рост" и ООО "ЛеМи", договора аренды земельного участка от 30.03.2017 года между ООО "ЛеМи" и Департаментом имущественных и земельных отношений администрации городского округа г. Рыбинск; признании недействительной регистрацию права собственности за ООО "ЛеМи" на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер N, ... очередь, исключении из реестра недвижимости сведений о данном объекте.
В обоснование заявленных требований указал, что у ООО "Рост" имелось свидетельство от 25.11.2013 года о государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект (... очередь строительства (секция ...). 21.01.2014 года ООО "Рост" заключило договор аренды земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, для проектирования и строительства жилого дома. В 2015 году ООО "Рост" в соответствии с договором о совместной деятельности уступило право аренды земельного участка ООО "ЛеМи". Права на незавершенный объект не были переданы. В связи с нарушением принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов договор уступки ООО "ЛеМи" прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 05.11.2015 года является ничтожным, поэтому все последующие сделки должны быть признаны недействительными. При регистрации права собственности ... очереди строительства за ООО "ЛеМи" объект незавершенного строительства представлял из себя такое же свайное поле.
08.10.2018 года ООО "Рост" исключено из ЕГРЮЛ в связи с прекращением деятельности.
Судом принято указанное решение.
В апелляционной жалобе Соколова В.А. ставится вопрос об отмене решения суда, принятии по делу нового решения об удовлетворении его исковых требований. Доводы жалобы сводятся к нарушению норм материального и процессуального права.
В апелляционной жалобе Малевинской Ю.Е. ставится вопрос об отмене решения суда, принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "ЛеМи". Доводы жалобы сводятся к незаконности и необоснованности решения суда.
Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалоб, обсудив их, исследовав материалы дела, заслушав Соколова В.А., поддержавшего доводы жалоб, возражения представителя Департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа г. Рыбинск по доверенности Люлюшина И.О., судебная коллегия считает, что апелляционные жалобы не содержат оснований для отмены решения суда.
Принимая решение, суд исходил из того, что договор купли-продажи между ООО "Рост" и Соколовым В.А. от 18.05.2017 года является незаключенным, поскольку к моменту подписания договора свайное поле было использовано ООО "ЛеМи" при возведении фундамента и перестало существовать в качестве самостоятельного объекта. Оснований для признания недействительным незаключенного договора не имеется. Зарегистрированное за Соколовым В.А. право собственности на основании договора от 18.05.2017 года должно быть признано отсутствующим. Из Единого государственного реестра недвижимости подлежат исключению сведения о регистрации права и объекте. В связи с отсутствием у Соколова В.А. права на объект, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>, он не может оспаривать сделки в отношении данного земельного участка и зарегистрированное право ООО "ЛеМи".
С данными выводами и их мотивами судебная коллегия соглашается, считает их правильными, соответствующими обстоятельствам дела и закону - ст. ст. 166-168, 235, 549 ГК РФ.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно. Установленные обстоятельства подтверждаются имеющимися в деле доказательствами. Оценка доказательств произведена в соответствии со ст. 67 ГПК РФ. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Материальный закон применен правильно. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.
Впервые право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером N было зарегистрировано за Коммандитным товариществом "Социальная инициатива и компания" 06.08.2013 года на основании документов о предоставлении в аренду земельного участка по адресу: <адрес>, и кадастрового паспорта объекта (т. 1 л.д. 148).
По договору купли-продажи от 13.11.2013 года, заключенному по результатам торгов с конкурсным управляющим Коммандитного товарищества "Социальная инициатива и компания", ООО "Рост" приобрело данный объект за 519 000 руб. 25.11.2013 года произведена государственная регистрация перехода права собственности (т. 1 л.д. 152-154, 174).
По заказу Коммандитного товарищества "Социальная инициатива и компания" перед проведением торгов 22.05.2013 года был составлен отчет о рыночной стоимости объекта незавершенного строительства 519 000 руб., в котором имеется описание и фотофиксация объекта. В отчете указано, что объект состоит из 90 свай и представляет собой седьмую часть свайного поля многоквартирного жилого дома (т. 1 л.д. 160-173).
Сведений о том, что после приобретения объекта ООО "Рост" производило дальнейшие строительные работы в деле не имеется.
По договору купли-продажи от 18.05.2017 года ООО "Рост" продало указанный объект Соколову В.А., регистрация перехода права собственности произведена 01.06.2017 года (т. 1 л.д. 181).
05.11.2015 года ООО "Рост" передало права и обязанности по договору аренды земельного участка площадью 9400 кв. м по адресу: <адрес>, заключенному 21.01.2014 года сроком на три года для проектирования и строительства жилого дома, ООО "ЛеМи" (т. 1 л.д. 182).
07.12.2015 года ООО "Рост" и ООО "ЛеМи" заключили договор о совместной деятельности с целью строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> (т. 2 л.д. 228-229).
19.01.2016 года и 09.11.2016 года ООО "ЛеМи" были выданы разрешения на строительство на указанном земельном участке (т. 1 л.д. 34-37, т. 2 л.д. 152-155).
25.01.2016 года ООО "ЛеМи" заключило договор генерального подряда с ООО "Строй-Энерго-Ресурс". 03.02.2016 года между ООО "Строй-Энерго-Ресурс" и ООО "Основа" заключен договор на производство работ по устройству свайного поля. Согласно журналу забивки свай работы производились в марте-апреле 2016 года (т. 3 л.д. 38-61, 65-85).
21.02.2017 года за ООО "ЛеМи" зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером N (т. 1 л.д. 46-47, т. 4 л.д. 18-31).
27.03.2017 года ООО "ЛеМи" заключен договор генерального подряда с ООО СК "Феникс", предусматривающий устройство железобетонных конструкций ниже отметки 0.000 и устройство конструкций выше данной отметки. Согласно актов о приемке выполненных работ в апреле 2017 года производился монтаж фундаментных блоков ... очереди и забивка свай ... очереди (т. 3 л.д. 86-97, 106).
Из представленных фотографий от февраля-апреля 2017 года видно, что по сравнению с фотофиксацией в мае 2013 года увеличились размеры свайного поля, на нем появились бетонные блоки (т. 1 л.д. 58, т. 2 л.д. 28-33).
30.03.2017 года ООО "ЛеМи" заключило с Департаментом имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск договор аренды земельного участка, предназначенного для проектирования и строительства жилого дома, площадью 9400 кв. м адресу: <адрес>, на срок до 30.03.2020 года (т.1 л.д. 24-33).
Согласно материала прокурорской проверки, имеющихся в нем актов осмотра земельного участка от 03.07.2017 года, 25.09.2017 года, фотографий от сентября 2017 года акта приемки выполненных работ в ноябре 2017 года, снимка со спутника строительство фундамента продолжалось, выполнялись работы по монтажу свай, фундаментных блоков, устройству ростверка, монолитного пояса, возведению цоколя, перекрытия на отметке 0.000 (т. 3 л.д. 108, 151, 152, 156, 157, 170).
В п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В соответствии с представленными в материалы дела сведениями по проекту строительства, разрешениями на строительство на земельном участке по адресу: <адрес>, возводится один объект - многоквартирный жилой дом. Однако, по данным государственного реестра недвижимости на земельном участке в настоящее время имеются два объекта, права на которые зарегистрированы за разными лицами. Оба объекта являются частями фундамента одного многоквартирного дома на разной стадии строительства. С 2016 года объект N в том виде, в котором на него зарегистрировано право, отсутствовал, к нему пристроены и на нем возведены другие элементы, он стал составной частью единого фундамента. В настоящее время титульным и фактическим владельцем земельного участка и расположенного на нем незавершенного строительством объекта является ООО "ЛеМи". Сведений о владении ими Соколовым В.А. в материалах дела не имеется. Наличие зарегистрированного права собственности Соколова В.А. создает препятствия ООО "ЛеМи" в реализации своих правомочий, поэтому суд обоснованно признал право Соколова В.А. отсутствующим, а договор между ним и ООО "Рост" незаключенным.
Критики указанных выводов суда апелляционные жалобы не содержат, в них повторяются позиции участников процесса в суде первой инстанции.
В деле имелось достаточно доказательств для разрешения заявленных споров, поэтому не было необходимости назначать экспертизу в целях установления являются или нет объекты, на которые зарегистрированы права сторон, фактически недвижимым имуществом. Тем более, что к моменту разрешения спора в связи с продолжением строительства состояние обоих изменилось.
Ссылки суда на определение Верховного Суда РФ по другому делу на правильность разрешения спора не повлияли.
Не соблюдением ООО "ЛеМи" условий договора о совместной деятельности с ООО "Рост" права Соколова В.А. не нарушает, поскольку участником данного договора он не являлся.
10.10.2018 года в суд поступило ходатайство Соколова В.А. о допросе в качестве свидетеля ... ООО "ЛеМи" ФИО (т. 1 л.д. 187). 13.11.2018 года Соколов В.А. обратился с ходатайством о направлении судебного поручения в суд г. ... для его допроса (т. 2 л.д. 34). В судебном заседании 13.11.2018 года данное ходатайство обсуждалось и было удовлетворено частично, суд постановилвызвать указанное лицо в качестве свидетеля, ему была направлена судебная повестка, которая вернулась в суд за истечением срока хранения (т. 2 л.д. 37-41, 52). 27.12.2018 года ФИО повторно была направлена судебная повестка, которая так же вернулась за истечением срока хранения (т. 2 л.д. 65). В судебном заседании 23.01.2019 года представитель Соколова В.А. вновь просил допросить указанного свидетеля. Данное ходатайство судом разрешено не было (т. 1 л.д. 77-80). В дальнейшем в судебных заседаниях 27.02.2019 года, 03.04.2019 года, 03.06.2019 года, 28.06.2019 года данное ходатайство не заявлялось, судом не разрешалось (т. 2 л.д. 197-201, 234-235, т. 3 л.д. 116-120, т. 4 л.д. 78-89). Заявляя ходатайство о вызове свидетеля, ответчик ссылался на необходимость его допроса для установления обстоятельств заключения договора уступки прав и обязанностей по договору аренды. Какие именно значимые для дела обстоятельства он намерен установить с помощью данного свидетеля, ответчик не указывал. В деле имелся сам договор, другие документы, характеризующие отношения ООО "ЛеМи" и ООО "Рост", поэтому судебная коллегия не может согласиться с доводами жалобы о том, что допущенные судом нарушения повлияли на правильность разрешения спора.
По изложенным мотивам судебная коллегия считает, что апелляционные жалобы в целом не содержат оснований для отмены решения суда.
Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Апелляционные жалобы Соколова Вячеслава Анатольевича, Малевинской Юлии Евгеньевны на решение Рыбинского городского суда Ярославской области от 8 июля 2019 года оставить без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
