Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 16 июня 2021 года Дело N 33-9718/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего: Васильевой Г.Ф.,

судей: Фроловой Т.Е., Сыртлановой О.В.,

при секретаре Хабировой Д.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Мухамадеева Тагира Фазыловича на решение Калининского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 19.02.2021 по гражданскому делу по исковому заявлению Мухамадеева Тагира Фазыловича к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка.

Заслушав доклад судьи Сыртлановой О.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Мухамадеев Т.Ф. обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением, в обоснование заявленных требований указывая на то, что на основании договора аренды земельного участка N 1253-05 от 06.07.2005 ему предоставлен земельный участок площадью 373 кв. м с кадастровым номером N... по адресу адрес со сроком до дата для строительства индивидуального жилого дома. В 2009 году он обратился с заявлением о продлении договора аренды. Письмом от 27.04.2009 N КС2705 указано, что договор аренды продлен на неопределенный срок. Он обратился к ответчику с заявлением о выдаче разрешения на строительство, ответчик рекомендовал ему продлить договор аренды земельного участка. 05.08.2020 он обратился к ответчику с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N 1253-05 от 06.07.2005 о продлении срока аренды до 2023 года, однако письмом от 26.08.2020 N М- 9643 в этом было отказано, так как срок аренды истек. Приводя данные обстоятельства, истец просил суд обязать заключить с ним дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка о продлении срока аренды до 2023 года.

Калининским районным судом г. Уфы Республики Башкортостан 19.02.2021 принято решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, Мухамадеев Т.Ф. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что судом не учтено, что уведомление о прекращении договора выдано ранее чем, как указано в письме от-27.04.2009 N КС2705. Действующим законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение договора аренды однократно для завершения строительства указанного объекта. Ранее ему в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона РФ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" земельный участок в аренду не предоставлялся.

На судебном заседании представитель Мухамадеева Т.Ф. Ниязова А.Р. доводы апелляционной жалобы поддержала, пояснив, что Мухамадеев Т.Ф. письмо о прекращении договора аренды не получал, считает, что договор продлен на неопределенный срок.

Иные лица, участвующие в деле, на судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству с указанием времени и места судебного разбирательства размещена в открытом доступе на официальном сайте Верховного суда Республики Башкортостан (vs.bkr.sudrf.ru) в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

По смыслу статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объём своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по собственному усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лиц, извещенных в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является их волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве.

Судебная коллегия, принимая во внимание отсутствие возражений, руководствуясь положениями статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тесту ГПК РФ), рассмотрела дело без участия неявившихся лиц.

Выслушав участника процесса, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о законности решения суда первой инстанции, исходя из следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положениями ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В силу п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в том числе на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01.03.2015 пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Исходя из приведенных норм, поскольку редакция п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, действовавшая до 01.03.2015 не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, равно как из положений Закона N 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, действующая с 01.03.2015, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, постановлением Главы Администрации г. Уфы N 2463 от 30.05.2005 Мухамадееву Т.Ф. предоставлен земельный участок N... площадью 373,0 кв. м в жилом массиве Речные адрес, относящийся к категории земель поселений, в аренду на 3 года для строительства индивидуального жилого дома без проведения торгов.

В соответствии с п. 2.1 постановления Мухамадеев Т.Ф. обязан заключить с Комитетом по управлению муниципальной собственностью г. Уфы договор аренды земельного участка.

Пунктом 3.1 постановления Мухамадеев Т.Ф. предупрежден о том, что земельный участок, на котором не начато строительство жилого дома, либо используемый не по целевому назначению, подлежит изъятию в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

06.07.2005 между Администрацией г. Уфы в лице Председателя Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Уфы и арендатором Мухамадеевым Т.Ф. был заключен договор аренды N 1253-05 земельного участка с кадастровым номером N..., расположенного по указанному выше адресу, предоставленного для строительства индивидуального жилого дома со сроком с 30.05.2005 по 30.05.2008. По истечении указанного срока договор может быть продлен по соглашению сторон (п. 3.2. договора).

Арендатору при намерении продлить договор необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока, установленного в п. 3.1 договора, уведомить об этом арендодателя в письменной форме (п. 3.3. договора).

Продление настоящего договора на неопределенный срок по истечении срока его действия исключается при любых обстоятельствах (п. 3.4. договора).

В случае использования арендатором земельного участка по истечении срока действия настоящего договора (несвоевременный возврат арендованного земельного участка в соответствии со ст. 622 ГК РФ), он обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, установленном настоящим договором, и неустойку, предусмотренную п. 7.3. договора (п. 3.5. договора).

По истечении срока действия настоящего договора арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора (п. 3.6. договора).

Согласно техническому паспорту по состоянию на 26.09.2011 степень готовности объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке составляет 20%.

Решением Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 79дз от 04.07.2008 по результатам рассмотрения обращения Мухамадеева Т.Ф. принято решение о продлении договора аренды земельного участка до 04.07.2010 и заключении дополнительного соглашения о продлении срока аренды.

Постановлением Главы Администрации ГО г. Уфа РБ N 7498 от 18.12.2008 в связи с выявленными нарушениями по результатам проверок эффективного и рационального использования земель, предоставленных для индивидуального жилищного строительства в поселках-спутниках городского округа город Уфа постановлено провести работу по расторжению договоров. Согласно приложению N 1 к данному постановлению, в перечень подлежащих прекращению договоров аренды входит договор аренды, заключенный с Мухамадеевым Т.Ф.

Письмом Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N КС2705 от 27.04.2009 Мухамадееву Т.Ф. сообщено со ссылкой на п. 2 ст. 621 ГК РФ, что договор аренды земельного участка N 1253 от 06.07.2005 по истечении срока его действия, предусмотренного договором, является действующим и возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Указано, что согласно договору аренды и действующему законодательству, Мухамадеев Т.Ф. обязан вносить арендную плату за землю на условиях и в порядке, предусмотренных договором аренды, по ставке арендной платы, утвержденной Советом городского округа город Уфа Республики Башкортостан на соответствующий год.

Уведомление о прекращении договора N КС-2409 от 20.03.2009 вручено Мухамадееву Т.Ф. 01.04.2009, что усматривается из письма Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N М-14614 от 24.11.2020 по обращению Мухамадеева Т.Ф. о предоставлении акта сверки расчетов и платежей по договору аренды.

Как усматривается из письма Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N М-6020 от 20.05.2013, по обращению Мухамадеева Т.Ф. о предоставлении земельного участка в собственность, указано, что для приобретения прав на земельный участок необходимо представить документ, подтверждающий право собственности на жилой дом.

Письмом Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N М-9643 от 26.08.2020 по обращению Мухамадеева Т.Ф. о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, в удовлетворении заявления отказано в связи с истечением срока действия договора аренды N 1253-05, который прекращен.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что по истечении срока действия договора аренды N 1253-05 от 06.07.2005 года земельного участка, предоставленного для строительства индивидуального жилого дома, его срок был продлен до 04.07.2010 года для завершения строительства индивидуального жилого дома решением КУМС Администрации ГО г.Уфа РБ N 79дз от 04.07.2008 года, дополнительное соглашение на основании которого заключено не было, вследствие чего на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды земельного участка считался продленным на неопределенный срок и действие которого было прекращено 20.03.2009 году по инициативе арендодателя на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ, что также предусмотрено пунктом 6.5. договора аренды спорного земельного участка, оплата по договору аренды производилась Мухамадеевым Т.М. в период срока предоставления земельного участка до 2009 года. В 2013 году Мухамадеевым Т.Ф. произведена оплата пеней за период действия договора аренды земельного участка, действие договора аренды N 1253-05 от 06.07.2005 прекращено, пришел к выводу о том, что требование о заключении дополнительного соглашения к договору, действие которого прекращено, не подлежит удовлетворению.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на исследованных судом доказательствах, которым дана аргументированная правовая оценка, при этом мотивы, по которым суд пришел к указанным выводам, исчерпывающим образом изложены в решении суда и являются обоснованными.

Так, пунктом 1 ст. 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п. 1 и 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

В силу ч. 3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Частью 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Как следует из п. 3.4 договора, стороны согласовали, что продление настоящего договора на неопределенный срок по истечении срока его действия исключается при любых обстоятельствах.

Однако уведомлением о прекращении договора N КС-2409 от 20.03.2009 арендодатель отказался от исполнения договора. Такой отказ арендодателя от продления арендных отношений по договору, по сути, является отказом от договора.

Буквальное содержание указанного уведомления позволяет установить волеизъявление арендодателя на отказ от договора.

Судебная коллегия полагает, что 20.03.2009 Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан реализовало предусмотренное абзацем 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ право на отказ от договора, что повлекло прекращение между сторонами договорных отношений.

Таким образом, в данном случае истцом не доказана обязанность ответчика по заключению дополнительного соглашения к договору аренды спорного земельного участка в соответствии требованиями земельного законодательства. При таких обстоятельствах, учитывая совокупность доказательств, имеющихся в материалах дела, правовых оснований для удовлетворения иска у суда первой инстанции не имелось.

Фактическое использование земельного участка после прекращения договора аренды, как указывает истец, при установлении приведенных выше обстоятельств, в частности постановления главы Администрации от 18.12.2008, полученного истцом уведомления о прекращении договорных обязательств, условий договора о порядке продления срока договора, не является основанием для удовлетворения исковых требований об обязании заключить дополнительное соглашение о продлении срока договора аренды.

Письму Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N КС 2705 от 27.04.2009 судом первой инстанции дана оценка с указанием на то, что письмо свидетельствует о разъяснении Мухамадееву Т.М. обязанности по оплате арендных платежей по истечении установленного договором срока до 30.05.2008 года, оснований для переоценки данного документа судебная коллегия не находит.