Дата принятия: 19 февраля 2021г.
Номер документа: 33-971/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ХАБАРОВСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 февраля 2021 года Дело N 33-971/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего судьи Верхотуровой И.В.
судей: Железовского С.И., Скурихиной Л.В.
при секретаре: Андросовой К.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Азаровой Е.В, к обществу с ограниченной ответственностью "РациоПолис" о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства, возложении обязанности передать объект долевого строительства путем подписания двустороннего акт приема-передачи к договору долевого участия в строительстве по апелляционной жалобе Азаровой Е.В, на решение Центрального районного суда г. Хабаровска от 09 ноября 2020 года.
Заслушав доклад судьи Хабаровского краевого суда Скурихиной Л.В., объяснения представителя истца Азаровой Е.В. - Карповой А.Б., объяснения представителя ООО "РациоПолис" Видова И.А., судебная коллегия
установила:
Азарова Е.В. обратилась в суд к обществу с ограниченной ответственностью "РациоПолис" (далее - ООО "РациоПолис") с иском о признании акта приема-передачи недействительным, возложении обязанности передать объект долевого строительства.
В обоснование заявленных требований указала, что является дольщиком по договору участия в долевом строительстве N 155 от 31.07.2017г., в соответствии с которым застройщик обязуется построить жилой дом переменной этажности со встроенными административно-торговыми помещениями, полуподземной автостоянкой манежного типа и административно-гостиничный комплекс в Центральном районе г. Хабаровска, строительный адрес: Хабаровский край, г. Хабаровск, Центральный район, ул. Комсомольская-Уссурийский бульвар-ул. Тургенева и передать истцу в указанном доме объект строительства - однокомнатную квартиру общей площадью 45,1 кв.м. на 11 этаже блок 4 не позднее 1 квартала 2019 года. Цена договора составила 3 750 222 руб. 85 коп. и оплачена истцом в полном объеме. Вступившим в законную силу решением Центрального районного суда г. Хабаровска от 12.12.2019г. с ООО "РациоПолис" в пользу истца взыскано уменьшение цены договора в размере 14 052 руб., неустойка за несвоевременную передачу квартиры за период с 01.04.2019г. по 03.06.2019г. в размере 100 000 рублей, компенсация морального вреда в размере 5 000 рублей. Решение суда было исполнено ответчиком 05.06.2020г. и 08.06.2020г. истец заявила требование о передаче квартиры. 09.06.2020г. сотрудник ООО "РациоПолис" согласовала дату и время передачи квартиры - 10.06.2020г. и явилась на передачу квартиры с подписанным со стороны застройщика актом от 03.06.2019г. приема-передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве от 31.07.2017г. N 155, изменить дату передачи квартиры с 03.06.2019г. на 10.06.2020г., когда стороны реально приступили к передаче объекта, сотрудник ООО "РациоПолис" отказалась. В этот же день истец передала ответчику претензию с требованием передать квартиру в срок до 10.07.2020г. по акту приема-передачи и выплатить неустойку в связи с уклонением от передачи квартиры. 07.07.2020г. истец передала застройщику требование о передаче квартиры 13.07.2020г., однако застройщик на передачу квартиры не явился. В ответ на требование истца застройщик настаивает на подписании составленного им в одностороннем порядке акта приема-передачи без замечаний с датой 22.08.2019г. До настоящего времени квартира истцу по акту приема-передачи не передана, ключей от квартиры истец не имеет и без акта приема-передачи лишена возможности осуществить регистрацию перехода права собственности на жилое помещение.
На основании изложенного, просила признать недействительным односторонний акт приема-передачи от 22.08.2019г., возложить на ООО "РациоПолис" обязанность передать объект долевого строительства, предусмотренный договором участия в долевом строительстве N 155 от 31.07.2017г., путем подписания двустороннего акта приема-передачи к договору участия в долевом строительстве в течение 5 рабочих дней со дня вступления решения в законную силу.
Решением Центрального районного суда г. Хабаровска от 09 ноября 2020 года в удовлетворении иска Азаровой Е.В. отказано.
В апелляционной жалобе Азарова Е.В. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование доводов жалобы истец указывает, что ответчик представляет акт от 22.08.2019г. и уклоняется от составления нового акта, соответствующего дате передаче квартиры и обстоятельствам, установленным решением суда от 12.12.2019г. Материалы дела не содержат доказательств того, что после уменьшения цены договора ответчик предложил истцу принять объект долевого строительства. Кроме того, передача квартиры застройщиком неправомерно была обусловлена подписанием акта, в котором указана площадь квартиры, превышающая фактическую. Отказ истца принять квартиру и подписать акт приема-передачи был обусловлен нарушениями со стороны ответчика и его недобросовестным поведением.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Частью 2 статьи 7 указанного Федерального закона предусмотрено право участника долевого строительства требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора либо возмещения своих расходов на устранение недостатков в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.
Согласно части 1 статьи 8 названного закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2 статьи 8 Федерального закона N 214-ФЗ).
Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (часть 5 статьи 8 Федерального закона N 214-ФЗ).
Частью 6 статьи 8 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
По смыслу приведенной нормы, право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 31.07.2017г. между ООО "РациоПолис" и Азаровой Е.В. заключен договор участия в долевом строительстве N 155, по условиям которого застройщик обязуется построить своими силами объект "Жилой дом переменной этажности со встроенными административно-торговыми помещениями, полуподземной автостоянкой манежного типа и административно-гостиничный комплекс в Центральном районе г. Хабаровска (1 очередь строительства)" на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0030324:681, строительный адрес: Хабаровский край, г. Хабаровск, Центральный район, ул. Комсомольская-Уссурийский бульвар-ул. Тургенева.
В соответствии с приложением N 1 к договору N 155 от 31.07.2017 у Азаровой Е.В., как дольщика, при исполнении указанного договора возникает право на объект (квартира) со следующими характеристиками: блок 4, этаж 11, количество комнат 1, номер: третья по счету слева направо от лестничной площадки, общей площадью 45,1 кв.м.
Обязательства по оплате объекта долевого строительства в размере 3 750 222 руб. 85 коп. участником долевого строительства выполнены полностью.
Согласно пункту 3.1. Договора срок передачи объекта участнику долевого строительства - не позднее 1 квартала 2019 года.
12.04.2019г. дольщиком составлен акт о несоответствии объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным к качеству такого объекта, договору участия в долевом строительстве N 155 от 31.07.2017, Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, согласно которому при осмотре и обследовании жилого помещения специалистами были выявлены недостатки и дефекты в помещении.
15.04.2019г. Азарова Е.В. обратилась к ООО "РациоПолис" с требованием об уменьшении цены договора и запрете устранения недостатков силами застройщика.
30.04.2019г. истец обратилась к ответчику с претензией об уменьшении цены договора, устранении недостатков и выплате неустойки.
08.05.2019г. истец обратилась к ответчику с претензией об уточнении площади объекта долевого строительства.
03.07.2019г. Азарова Е.В. направила ООО "РациоПолис" требование о прекращении ремонтных работ в спорной квартире, составлении совместного акта о состоянии объекта долевого строительства, предварительного согласования с дольщиком даты и времени составления совместного акта о состоянии квартиры и обеспечении уполномоченного представителя застройщика в согласованное время для совместного осмотра квартиры и составления акта о несоответствии объекта долевого строительства предусмотренным требованиям к качеству такого объекта.
23.08.2019г. истец обратилась к ответчику с требованием о предоставлении информации и разъяснений по поводу несоответствия объекта долевого строительства проекту.
06.11.2019г. истец обратилась к ответчику с требованием о допуске дольщика в квартиру в течение 2 дней с даты получения обращения для осмотра фактического состояния квартиры.
Вступившим в законную силу решением Центрального районного суда г. Хабаровска от 12 декабря 2019 года с ООО "РациоПолис" в пользу Азаровой Е.В. взысканы уменьшение цены договора в размере 14 052 руб., неустойка - 100 000 руб., компенсация морального вреда - 5 000 руб. и штраф в размере 57 026 руб.
При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что спорный объект долевого строительства застройщиком истцу на 03.06.2019г. передан не был, апреля по август 2019 года застройщик самостоятельно устранял недостатки строительства и выполнял работы без контроля и проверки со стороны истца.
08.06.2020г. истцом в адрес ответчика направлено требование о передаче квартиры.
10.06.2020г. истцом направлена претензия о передаче квартиры в срок до 10.07.2020г. по акту приема-передачи, выплате неустойку в связи с уклонением от передачи квартиры до июня 2020 года.
06.07.2020г. истец направила в ООО "РациоПолис" требование о передаче квартиры в срок до 10.07.202г. включительно по акту приема-передачи в редакции дольщика и настаивала на проставлении в акте даты, которая должна соответствовать дате фактической передаче квартиры.
17.07.2020г. Азарова Е.В. направила в адрес ответчика письменное требование о передаче спорной квартиры, поскольку в назначенную истцом дату представитель застройщика на передачу объекта не явился.
Разрешая возникший спор и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что отказ от подписания дольщиком акта ввиду несогласия с его формой и требование о подписании акта в редакции дольщика действующим законодательством не предусмотрены, по условиям договора участия в долевом строительстве, заключенного между сторонами, указание в акте приема-передачи даты составления акта 22.08.2019г. не влечет его недействительность и не препятствует истцу проставить в акте приема-передачи фактическую дату подписания акта и принятия объекта.
С выводами суда первой инстанции согласиться нельзя, поскольку судом неправильно были применены нормы материального закона и не дана надлежащая оценка имеющим значение для дела обстоятельствам.
Как следует из материалов дела, истцу был направлен односторонний акт от 22.08.2019г. по договору участия в долевом строительстве от 31.07.2017г. N 155, подписанный генеральным директором ООО "РациоПолис" Шишкиным Е.И., из которого усматривается, что застройщик предоставляет, а Участник долевого строительства принимает в собственность Объект долевого строительства: квартиру, состоящую из 1 комнат, общей площадью 46,7 кв. м., 4 блок, 11 этаж, третья по счету слева направо от лестничной площадки; расположенный на объекте - "Жилой дом переменной этажности со встроенными административно-торговыми помещениями, полуподземной автостоянкой манежного типа и административно-гостиничным комплексом в Центральном районе г. Хабаровска I, II очереди строительства"; стороны согласились, что качество и техническое состояние передаваемого объекта долевого строительства устраивает Дольщика; подписанием настоящего акта приема-передачи Дольщик подтверждает отсутствие претензий к качеству Объекта долевого строительства; ключи от квартиры переданы Участнику долевого строительства в момент подписания настоящего акта приема-передачи.
Вместе с тем, из вышеприведенных правовых положений следует, что после устранения ответчиком недостатков объекта строительства, установленных вступившим в законную силу решением суда, на ответчике лежит обязанность предложить истцу принять приведенный в надлежащее состояние объект долевого участия в строительстве.
Данная обязанность ответчика как застройщика закреплена в пункте 3.4. Договора, согласно которому при обнаружении при приемке недоделок и/или недостатков, которые делают Объект долевого строительства непригодным для использования, сторонами составляется (не позднее 10 - ти рабочих дней с момента обнаружения недоделок и /или недостатков) соответствующий акт с указанием срока устранения недостатков Застройщиком. После устранения недостатков, но не позднее 3 рабочих дней, Застройщик обязан передать, а Дольщик принять Объект долевого строительства по акту приема - передачи (пункт 3.4 договора).
Вывод суда о законности составленного ответчиком одностороннего акта сделан без учета требований частей 5, 6 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ, закрепляющих право застройщика на составление одностороннего передаточного акта только в случае необоснованного уклонения или необоснованного отказа участника долевого строительства от подписания передаточного акта.
Как следует из пояснений истца, представленный ответчиком односторонний акт от 22.08.2019г. содержит дату, не соответствующую фактической дате передачи спорного объекта истцу, а также недостоверные сведения о площади объекта долевого строительства.
Доказательств неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта не представлено и судом установлено не было.
Тем самым, отказ принять квартиру и подписать предлагаемый ответчиком акт приема-передачи был обусловлен нарушениями и недобросовестным поведением со стороны ответчика, в частности в недостоверном указании даты - 22.08.2019г. и в завышении в документах площади построенной квартиры.
При таком положении решение суда не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении заявленных истцом требований.
Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Центрального районного суда г. Хабаровска от 09 ноября 2020 года отменить, принять по делу новое решение.
Иск Азаровой Е.В, удовлетворить.
Признать недействительным односторонний акт общества с ограниченной ответственностью "РациоПолис" от 22.08.2019г. приема-передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве от 31 июля 2017 года N 155.
Обязать общество с ограниченной ответственностью "РациоПолис" передать Азаровой Е.В, объект долевого строительства по договору участия в долевом строительстве от 31 июля 2017 года N 155 путем подписания двустороннего акта приема-передачи квартиры к указанному договору в течение десяти рабочих дней с момента вступления в законную силу настоящего решения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня вынесения и может быть обжаловано сторонами в Девятый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.
Председательствующий: И.В. Верхотурова
Судьи: С.И. Железовский
Л.В. Скурихина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
