Дата принятия: 19 октября 2020г.
Номер документа: 33-9685/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 октября 2020 года Дело N 33-9685/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего: Пияковой Н.А.,
судей: Мельниковой О.А., Моргачевой Н.Н.,
при помощнике судьи: Каримове Д.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Саксоновой М.А, на решение Красноярского районного суда Самарской области от 26 июня 2020 года, которым постановлено:
"Исковые требования Саксоновой М.А, к Жарикову К.В,, ООО "Атлант-Групп", ПАО "Банк ВТБ", УФССП России по Самарской области о признании результатов торгов недействительными, признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения в полном объеме.".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Пияковой Н.А., судебная коллегия,
УСТАНОВИЛА:
Саксонова М.А. обратилась в суд с иском к Жарикову К.В., ООО "Атлант-Групп", ПАО "Банк ВТБ", УФССП России по Самарской области о признании недействительными торгов, признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки.
В обоснование требований истец Саксонова М.А. указала, что земельный участок площадью 800 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, <данные изъяты> выставлен на торги в рамках возбужденного в отношении нее исполнительного производства. Организатором торгов являлось ООО "Атлант-Групп". Взыскателем по исполнительному производству являлось ПАО "Банк ВТБ".
Публичные торги по продаже указанного земельного участка состоялись 11.03.2019 г., победителем торгов признан Жариков К.В., с которым организатором торгов заключен договор от 26.03.2019 г. купли-продажи арестованного имущества - земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по вышеуказанному адресу.
Согласно отчету ООО "Поволжская правовая компания" N от 22.09.2018 г. стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 219 248 руб.
Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП <адрес> ФИО11 от 05.10.2018 г. приняты результаты указанной оценки арестованного имущества должника Саксоновой М.А.
Истец полагает, что проведенные торги являются недействительными, ввиду нарушения порядка их проведения, поскольку копия постановления судебного пристава-исполнителя от 05.10.2018 г. о принятии результатов оценки арестованного имущества истцу не направлялась, истец не согласен с результатами оценки арестованного имущества, считает, что отчет оценщика не содержит достоверных сведений о реальной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, поскольку оценка имущества производилась без непосредственного осмотра земельного участка, при проведении оценки не учтены качественные характеристики объекта недвижимости, а именно: факт расположения на участке 2 (двух) незавершенных строительством объектов капитального строительства.
Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, истец просил суд:
признать торги, проведенные 11.03.2019 г. по продаже земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый N, земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного пользования: для дачного участка, расположенного по адресу: <адрес><данные изъяты>;
признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 26.03.2019 г., заключенного между ООО "Атлант-Групп" и Жариковым К.В.;
применить последствия недействительности указанной сделки путем возврата земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый N, расположенного по адресу: <адрес>, <данные изъяты> в собственность Саксоновой М.А., провести государственную регистрацию прекращения права собственности Жарикова К.В. и регистрацию права собственности Саксоновой М.А. на данный земельный участок.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе истец Саксонова М.А. просит решение суда отменить и принять новое решение по делу об удовлетворении её исковых требований.
В заседании судебной коллегии истец Саксонова М.А. и ее представитель - адвокат ФИО8 доводы апелляционной жалобы поддержали, представитель ответчика Жарикова К.В. - ФИО9 по доверенности просил рассмотреть апелляционную жалобу без его участия.
Другие лица, участвующие в деле, в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежаще.
Выслушав лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу, что доводы жалобы заслуживают внимания, решение суда подлежит отмене как постановленное при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение по делу и неправильном применении норм материального права.
В соответствии с п. 1 ст. 447 ГК РФ договор может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги.
Согласно п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица течение одного года со дня проведения торгов.
Приведенный в п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим.
На основании п. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 настоящего Кодекса.
Согласно п. 44 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.
Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).
Судом установлено, подтверждается материалами дела, что в рамках возбужденного в отношении должника Саксоновой М.А. исполнительного производства N-ИП от ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ОСП Красноярского района на торги передано арестованное недвижимое имущество должника - земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, <данные изъяты>.
Согласно отчету ООО "Поволжская правовая компания" N от 22.09.2018 г. стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 219 248 руб.
Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП Красноярского района от 05.10.2018 г. приняты результаты указанной оценки арестованного имущества должника Саксоновой М.А.
Копия указанного постановления судебного пристава-исполнителя от 05.10.2018 о принятии результатов оценки арестованного имущества в установленные законом сроки судебным приставом-исполнителем направлена в адрес должника.
Постановление от 05.10.2018 о принятии результатов оценки арестованного имущества истцом в судебном порядке не оспаривалось.
Организатором торгов в рамках возбужденного в отношении должника Саксоновой М.А. исполнительного производства являлось ООО "Атлант-Групп". Взыскателем по исполнительному производству - ПАО "Банк ВТБ".
11.03.2019 г. состоялись публичные торги по продаже земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.
Согласно протоколу об определении победителя торгов от 11.03.2019 г. победителем торгов признан ответчик Жариков К.В., с которым организатором торгов заключен договор от 26.03.2019 г. купли-продажи арестованного имущества - земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, <данные изъяты>.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требования о признании торгов и договора купли-продажи земельного участка недействительными, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что результаты оценки арестованного имущества истцом в судебном порядке в установленные сроки не оспорены, на торги передан конкретный объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, иные объекты, в том числе, расположенные на земельном участке незавершенные строительством объекты капитального строительства не могли являться предметом оценки, поскольку на торги не выставлялись. Кроме того, суд указал, что незавершенные строительством объекты обладают признаками самовольно возведенных объектов, права на которые не оформлены, поэтому не могут учитываться как самостоятельные объекты недвижимости.
Вместе с тем, с такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться ввиду следующего.
В обоснование иска Саксонова М.А. указала, что на реализованном земельном участке располагаются принадлежащие ей два объекта недвижимости, права на которые не зарегистрированы, один из них является домом, где истец проживает, однако спорный земельный участок был реализован без учета стоимости расположенных на нем строений.
Факт нахождения на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> двух строений (домов) на момент приобретения Жариковым К.В. данного участка, ответчиками не оспаривался.
Согласно Акта экспертного исследования о среднерыночной стоимости объектов недвижимости N от 23.05.2019 г. ИП Молодых Е.М., представленного истцом в суд первой инстанции, на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> расположен двухэтажный жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м. и двухэтажный дом площадью <данные изъяты> кв.м. (объект незавершенного строительства), общей стоимостью 13 434 369 руб.
Согласно закрепленному в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев прямо указанных в данной норме.
Согласно разъяснений, содержащихся в абз. 4 п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.
Как разъяснено в п. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", являются ничтожными сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу.
Факт нахождения строений на спорном земельном участке, а также возведение их истцом, сторонами в суде первой инстанции не оспаривался и независимо от того, зарегистрированы ли спорные объекты недвижимости в установленном законом порядке или нет, они являются имуществом должника, влияют на стоимостную оценку земельного участка, выставленного на торги.
Таким образом, при проведении торгов нарушен закрепленный в статьях 1 и 35 Земельного кодекса РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.
Судебная коллегия считает, что допущенные нарушения при проведении торгов являются существенными, повлияли на формирование стоимости реализованного имущества и привели к ущемлению прав и законных интересов истца, что свидетельствует о ничтожности сделки купли-продажи спорного земельного участка от 26.03.2019 г., заключенного между ООО "Атлант-Групп" и Жариковым К.В.
В связи с изложенным, судебная коллегия приходит к выводу, что доводы апелляционной жалобы Саксоновой М.А. нашли свое подтверждение, решение суда является незаконным и необоснованным, подлежащим отмене с постановкой по делу нового решения об удовлетворении исковых требований о признании недействительными торгов, признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки в виде погашения записи в ЕГРН о праве собственности Жарикова К.В. на спорный земельный участок и восстановлении записи в ЕГРН о праве собственности Саксоновой М.А. на земельный участок.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия,
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Красноярского районного суда Самарской области от 26 июня 2020 года отменить и постановить по делу новое решение, которым:
"Исковые требования Саксоновой М.А, к Жарикову К.В,, ООО "Атлант-Групп", ПАО "Банк ВТБ", УФССП России по Самарской области о признании недействительными торгов, признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки удовлетворить.
Признать торги, проведенные 11.03.2019 г. по продаже земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый N, земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного пользования: для дачного участка, расположенного по адресу: <адрес>, <данные изъяты>, недействительными.
Признать недействительным договор купли-продажи арестованного имущества от 26.03.2019 г., заключенный между ООО "Атлант-Групп" и Жариковым К.В,.
Погасить запись в ЕГРН о праве собственности Жарикова К.В, на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый N, расположенный по адресу: <адрес>, <данные изъяты>.
Восстановить запись в ЕГРН о праве собственности Саксоновой М.А, на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый N, расположенный по адресу: <адрес>, <данные изъяты>.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий:
Судьи:
Копия верна.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
