Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 24 марта 2021 года Дело N 33-968/2021

Санкт-Петербург ДД.ММ.ГГГГ

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего судьи ФИО15,

судей Осиповой Е.А., Пучковой Л.В.

при секретаре ФИО10

рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, гражданское дело N по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Тосненского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым ФИО1 отказано в удовлетворении иска к ФИО4, ФИО5, действующей в интересах несовершеннолетних детей ФИО2, ФИО3, о признании недействительной сделки купли-продажи квартиры, исключении из единого государственного реестра недвижимости сведений о государственной регистрации права собственности, признании права собственности на жилое помещение.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда ФИО15, объяснения ФИО6 Г.В. и ее представителя ФИО11, действующего на основании доверенности <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ сроком на три года, возражения ФИО6 Ю.М., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

ФИО1 обратилась в Тосненский городской суд <адрес> с иском к ФИО4, ФИО5, действующей в интересах несовершеннолетних детей ФИО2, ФИО3, в котором просила:

- признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО6 И.Б., действующим в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО6 Н.И. и ФИО6 Т.И.;

- исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности в отношении несовершеннолетних ФИО6 Н.И. и ФИО6 Т.И.;

- признать за истцом право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований ФИО6 Г.В. указала, что на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ продала, а ответчик, ФИО6 И.Б., действуя как законный представитель несовершеннолетних сыновей ФИО6 Н.И., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО6 Т.И., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, купил квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Указанная квартира приобретена в равных долях по 1/2 долекаждому из несовершеннолетних покупателей.

Согласно п. 4 договора указанная квартира оценивается сторонами и продается за 2 200 000 рублей. Расчет между сторонами должен был быть произведен в течении пяти дней после регистрации перехода права собственности от продавца к покупателям. Порядок расчетов определен через банковскую ячейку. Регистрация права общей долевой собственности произведена Управлением Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, однако до настоящего времени расчеты по сделке не произведены.

Согласно п.6 договора передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по акту приема-передачи, который должен быть подписан не позднее пяти дней с момента перехода прав собственности. Вместе с тем, квартира покупателям не передавалась, акт приема-передачи не составлялся и не подписывался. Как указала ФИО6 Г.В., она продолжает проживать в квартире, несет бремя содержания недвижимости, сохраняет регистрацию по месту жительства в спорной квартире.

Поскольку оплата по договору не производилась, как и передача объекта,по мнению истца, сделка является недействительной.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца ФИО6 Г.В. - ФИО11 полностью поддержал заявленные требования.

Ответчик ФИО6 Ю.М., действующая в интересах несовершеннолетних ФИО6 Н.И. и ФИО6 Т.И., в судебное заседание явилась, исковые требования не признала и пояснила, что между сторонами имелась определённая договоренности относительно оплаты, а также проживания в квартире истца. В настоящее время между сторонами возникли конфликтные отношения. Заявлено ходатайство о применении срока исковой давности (л.д.99-101).

Решением Тосненского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 Г.В. в удовлетворении заявленного иска отказано.

ФИО6 Г.В. не согласилась с законностью и обоснованностью постановленного решения, представила апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение Тосненского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ и принять по делу новое решение об удовлетворении иска. В обоснование жалобы указала, что суд необоснованно проигнорировал тот факт, что оспариваемый договор до настоящего времени не исполнен, поскольку квартира не передана покупателям, оплата по договору не произведена в соответствии со способом, установленным договором. Также, по мнению подателя жалобы, суд сделал ошибочный вывод о пропуске истцом срока исковой данности, поскольку к спорным правоотношениям подлежит применению не годичный, а трехлетний срок исковой давности.

ДД.ММ.ГГГГ судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда определилаперейти к рассмотрению гражданского дела по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Тосненского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

К участию в деле привлечены несовершеннолетние ФИО2 (16 лет), ФИО3 (15 лет).

В ходе судебного разбирательства ФИО6 Г.В. в порядке ст. 39 ГПК РФ, уточнила заявленные исковые требования к ФИО4, ФИО5, действующей в интересах несовершеннолетних детей ФИО2, ФИО3, и просила:

- признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> недействительной и применить последствия недействительности ничтожной сделки купли-продажи квартиры;

- исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности в отношении несовершеннолетних ФИО6 Н.И. и ФИО6 Т.И.;

- признать за истцом право собственности на квартиру расположенную по адресу: <адрес>.

Проверив дело, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Согласно материалам дела ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 И.Б. (покупатель), действующим в интересах несовершеннолетних ФИО6 Н.И., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО6 Т.И., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО6 Г.В. (продавец) заключен договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером 47:26:0201001:8661, расположенной по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 4 договора квартира оценена сторонами в 2 200 000 рублей. Расчет между сторонами должен быть произведен после регистрации перехода права собственности через банковскую ячейку в течение пяти дней после регистрации перехода права собственности от продавца покупателю отсутствуют сведения о заключении договора банковской ячейки.

Согласно сведениям, предоставленным ПАО "Сбербанк России" ДД.ММ.ГГГГ информации о заключении договора аренды банковской ячейки на имя ФИО6 Г.В. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не имеется.

Стороны не оспаривали тот факт, что такой договор аренды ячейки в целях проведения расчетов ни с одним банком не заключался.

По соглашению сторон, до полного расчета между сторонами, указанная квартира в залоге у продавца в соответствии со ст. 488 ГК РФ, находиться не будет.

В соответствии с пунктом 5 договора на момент подписания договора на регистрационном учете состоит продавец, который обязался сняться с регистрационного учета в течении 14 дней со дня регистрации настоящего договора.

Пунктом 6 договора стороны согласовали, что им понятно положение ст. 556 ГК РФ о том, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателями осуществляется освобожденной от принадлежащего ему имущества по акту приёма-передачи, который будет подписан не позднее пяти дней с момента регистрации перехода права собственности.

В соответствии с пунктом 10 договора сторонами согласовано, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами условий настоящего договора все споры и все разногласия между продавцом и покупателем решаются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. В случае изменения или расторжения заключенного договора стороны вправе требовать возращение того, что было ими исполнено до момента изменения или расторжения договора. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ собственниками квартиры по адресу: <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ являются несовершеннолетние ФИО6 Н.И., ФИО6 Т.И. (л.д.11-13,44-46)

ФИО6 И.Б. осужден ДД.ММ.ГГГГ по ч.1 ст.105 УК РФ к 8 годам лишения свободы (л.д.48)

Согласно справки формы N в спорном жилом помещении зарегистрирована ФИО6 Г.В. (л.д.65)

ФИО6 И.Б., ФИО6 Ю.М., ФИО6 Н.И., ФИО6 Т.И. зарегистрированы по адресу: <адрес> (л.д.66).

ФИО6 И.Б. представил заявление о признании иска (л.д.85)

Из материалов регистрационного дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ вынесено постановление местной администрацией Внутригородского муниципального образования Санкт-Петербурга <адрес>-Петербурга (МА МО <адрес>) о даче разрешения на совершение сделки по отчуждению (купли-продажи) имущества несовершеннолетних ФИО6 Н.И, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО6 Т.И., ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

В соответствии с вышеуказанным документов ФИО6 И.Б. разрешено продать 24/58 долей коммунальной двухкомнатной <адрес>, общей площадью 50,50 кв.м, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, принадлежащих несовершеннолетним ФИО6 Н.И. и ФИО6 Т.И. по 12/58 долей каждому при условии последующего приобретения в собственность на имя несовершеннолетних ФИО6 Н.И., ФИО6 Т.И. по ? доле каждому однокомнатной <адрес>, по адресу: <адрес> (л.д.67).

ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи между ФИО6 И.Б., действующим в интересах несовершеннолетних ФИО6 Т.И. и ФИО6 Н.И., (продавец) и ФИО12 (покупатель) 24/58 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит. А., <адрес> (л.д.68-69), который прошел государственную регистрацию.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 Ю.М. (продавец) и ФИО13 (покупатель) заключен договор купли-продажи однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> г. <адрес> Ленина <адрес>, который прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ (л.д.70).

Истец утверждает, что оплата по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, а также фактическая передача имущества по акту приема-передачи произведены не были. В этой связи заключенный межу сторонами договор является недействительным и спорное имущество подлежит возвращению в собственность истца.

В ходе апелляционного производства ФИО6 Ю.М. указала, что расчет по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ должен был осуществить ФИО6 И.Б., передав своей матери ФИО6 Г.В., продавцу по договору, денежные средства, вырученные от продажи недвижимого имущества. Учитывая, что на момент заключения договора, ФИО6 Ю.М. находилась в зарегистрированном браке с ФИО6 И.Б., оснований не доверять действиям супруга у нее не было.

ФИО6 И.Б. в судебном заседании пояснил, что оплдата по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 Г.В. произведена не была; денежные средства, полученные от продажи имущества, а именно 24/58 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит. А., <адрес>, принадлежащие несовершеннолетним, а также квартиры, расположенной по адресу: <адрес> г. <адрес> Ленина <адрес>, принадлежащей ФИО6 Ю.М., были потрачены на строительство загородного дома по адресу: <адрес>, массив "Заречное", СНТ "Авторемонтник".

В настоящее время брак между ФИО6 Ю.М. и ФИО6 И.Б. расторгнут. Раздел совместно нажитого имущества сторон произведен на основании апелляционного определения Ленинградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ (33-6116/2020).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчики ФИО6 И.Б. и его бывшая супруга ФИО6 Ю.М. не оспаривали тот факт, что до настоящего времени договор купли-продажи спорной квартиры фактически не исполнен: продавец ФИО6 Г.В. осталась проживать и быть зарегистрированной в своей квартире, в отношении которой она полностью несет все расходы на содержание и оплату коммунальных услуг; бывшие супруги ФИО6 Т.Б. и ФИО6 Ю.М., а также их несовершеннолетние дети, до настоящего времени проживают по месту своей регистрации; денежные средства ФИО6 Г.В. не передавались.

Таким образом, оценив представленные в дело документы, судебная коллегия приходит к выводу о недоказанности факта исполнения сторонами договорных обязательств как по оплате приобретенного объекта недвижимости, так и его фактической передачи по акту приема-передачи.

Несмотря на заявленное истцом требование о признании недействительным договора купли-продажи спорной квартиры, с учетом установленных судом юридически значимых для дела обстоятельств, судебная коллегия полагает возможным указать следующее.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктами 1, 3, 4 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Толкование данных норм закона свидетельствует том, что покупатель имеет право потребовать, в том числе в судебном порядке, уплаты цены договора. Однако в случае, если товар не передан покупателю, не лишает продавца возможности избрать иной способ - обратиться в суд с иском о расторжении договора и вернуть переданное по договору имущество.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу пункта 3 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 указанного Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Заключенным между сторонами договором не предусмотрено одностороннее расторжение такового, согласия по данному вопросу стороны не достигли.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судебная коллегия полагает, что имеет место существенное нарушение условий договора, поскольку по возмездной сделке ответчики получили в собственность бесплатно дорогостоящее имущество, а истец не получила адекватной денежной компенсации в связи с его отчуждением и с очевидностью лишилась того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Между тем, учитывая, что существо заявленных истцом требований связано с возвратом имущества, право собственности на которое в настоящее время зарегистрировано за несовершеннолетними ФИО6 Н.И. и ФИО6 Т.И. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, вследствие невыполнения обязательства по его оплате, требования о расторжении указанного договора не будет иметь правового значения, и, как следствие, отсутствует необходимость совершать действия, предшествующие обращению в суд с настоящим иском.

Следует отметить, что в ходе судебного разбирательства ответчики ФИО6 Ю.М., а также несовершеннолетние ФИО6 Н.И. и ФИО6 Т.И. возражали против расторжения договора, ФИО6 И.Б., в свою очередь, признал заявленные требования, в этой связи на момент принятия настоящего решения стороны, по сути, совершили необходимые действия по урегулированию возникшего спора, что соответствует пункта 2 статьи 452 ГК РФ.

Согласно пункту 4 статьи 453 ГК РФ в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В силу пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.