Дата принятия: 10 июля 2020г.
Номер документа: 33-964/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАМЧАТСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 июля 2020 года Дело N 33-964/2020
г. Петропавловск-Камчатский
10.07.2020
Судебная коллегия по гражданским делам Камчатского краевого суда в составе:
председательствующего
Литвиненко Е.З.,
судей
Миронова А.А.,
Пименовой С.Ю.
при секретаре Ткаченко А.В. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Петраш Людмилы Владимировны к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Владинвестгрупп" - доверительному управляющему Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Первый Крымский" о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества договором участия в долевом строительстве, взыскании неустойки, убытков, штрафа, компенсации морального вреда
по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Владинвестгрупп" на решение Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от 30.09.2019.
Заслушав доклад судьи Пименовой, пояснения представителя истца Петраш Л.В. Городиловой Е.В., судебная коллегия
установила:
Петраш Л.В. обратилась с иском к ООО Управляющая компания "Владинвестгрупп", действующему в качестве доверительного управляющего Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Первый Крымский" (далее по тексту ООО "Управляющая компания "Владинвестгрупп") о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.08.2016 N договором участия в долевом строительстве, взыскании неустойки за нарушение сроков, предусмотренных договором, за период с 01.04.2018 по 01.06.2019 в размере 677 749 рублей, убытков за период с01.04.2018 по 01.06.2019 в размере 350000 рублей, компенсации морального вреда в размере 50 000 рублей, штрафа, а также расходов по оплате услуг представителя в размере 50 000 рублей.
В обоснование исковых требований указала на то, что 12.08.2016она заключила с ответчиком предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого ответчик обязался в дальнейшем заключить с ней договор купли-продажи и продать ей квартиру общей площадью 62,59 кв.м, жилой площадью 32,89 кв.м, в многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке по строительному адресу: <адрес>. Поусловиям договора, после оформления регистрации права собственности ответчика на квартиру, стороны обязуются в срок не позднее 1 квартала 2018 года заключить основной договор. В подтверждение действий и намерений о последующем заключении основного договора она перечислила ответчику гарантийный платеж в размере 3 191 660 рублей. Ответчик свои обязательства в установленный срок не выполнил. 06.07.2018 в адрес ответчика направлена претензия с требованием заключить договор купли-продажи недвижимого имущества и уплатить неустойку за несвоевременное исполнение обязательств. 09.07.2018 ответчик направил ей дополнительное соглашениеN к предварительному договору об изменении сроков сдачи дома в связи с вхождениемреспублики Крым в состав Российской Федерации, от подписания которого она отказалась.26.07.2018 при осмотре объекта недвижимости, выявлены недостатки, которые ответчик обязался устранить. 12.08.2018 ей были переданы ключи от квартиры, но в установленный договором срок основной договор подписан не был. При этом полагала, что фактически между нею и ООО "Управляющая компания "Владинвестгрупп" сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья, что подтверждается и позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Ввиду невыполнения ответчиком договорных обязательств, она вынуждена была нести расходы по оплате арендованной квартиры в размере 350000 рублей.
В поступившем в суд заявлении об уточнении исковых требований Петраш Л.В. заявила отказ от исковых требований в части признания предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества договором участия в долевом строительстве, а также увеличила исковые требования в части взыскания неустойки за нарушение срока, предусмотренного указанным договором, за период с01.04.2018 по 07.07.2019 до 755785,09 рублей, уменьшила исковые требования в части взыскания убытков за период с 01.04.2018 по 07.07.2019 до 275 000 рублей, просила взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 50000 рублей, штраф в размере 50% от присужденной судом суммы в пользу истца. При этом разъяснений о том, что истцу известны последствия отказа от части исковых требований, предусмотренные статьей 173 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в указанном заявлении не содержится.
В судебном заседании представитель истца Петраш Л.В. ГородиловаЕ.В. отказ от части исковых требований не поддержала. В остальной части уточненные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Судом постановлено решение (с учетом исправления арифметической ошибки определением от 04.10.2019), которым предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 12.08.2016 N, заключенный между ООО Управляющая компания "Владинвестгрупп", действующим в качестве доверительного управляющего Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Первый Крымский", и Петраш Л.В., признан договором участия в долевом строительстве. С ООО Управляющая компания "Владинвестгрупп", доверительного управляющего Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Первый Крымский" в пользу Петраш Л.В. взыскана неустойка за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства за период с 01.04.2018 по 07.07.2019 в размере 738869,29 рублей, убытки в размере 43548,39 рублей, компенсация морального вреда в размере 20 000 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 401208,84 рублей, в возмещение расходов на оплату юридических услуг 20 000 рублей, всего взыскано 1 223626,52 рублей. В удовлетворении требований в остальной части отказано. С ОООУправляющая компания "Владинвестгрупп", доверительного управляющего Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Первый Крымский" в доход бюджета Петропавловск-Камчатского городского округа взыскана государственная пошлина в размере 11 624 рубля.
В апелляционной жалобе ООО "Управляющая компания "Владинвестгрупп", не соглашаясь с решением суда, просит его отменить, ссылаясь на его незаконность, необоснованность, неправильное применение судом норм материального и процессуального права. Считает, что суд, разрешая настоящее дело, не принял во внимание буквальное толкование условий предварительного договора, не выяснил действительную общую волю сторон, не установил соответствие условий предварительного договора требованиям Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", неверно определил юридический статус ответчика, что в совокупности привело к неправильной квалификации спорных правоотношений. Настаивает на том, что оспариваемый договор соответствует требованиям, предъявляемым гражданским законодательством Российской Федерации к содержанию предварительного договора купли-продажи, что действительная воля сторон была направлена на заключение именно предварительного договора купли-продажи о заключении в будущем основного договора купли-продажи. О данном намерении свидетельствует и последующее поведение сторон, в связи с чем, выводы суда о признании данного договора договором участия в долевом строительстве являются неверными. Обращает внимание на отсутствие в оспариваемом договоре обязательных условий, подлежащих включению в договор долевого участия в строительстве в соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ. Оспаривает выводы суда о том, что ответчик является техническим заказчиком по строительству многоквартирного дома. Считает неправильным решение в части применения к ответчику мер гражданско-правовой ответственности, поскольку условиями предварительного договора предусмотрена возможность увеличения срока проведения строительных работ в порядке и на условиях подписанного предварительного договора. Согласно данным условиям ответчик уведомил истца о перенесении сроков заключения основного договора, направив истцу дополнительное соглашение с указанием новых сроков строительных работ. Указывает на то, что срок заключения основного договора купли-продажи недвижимости переносился по независящим от ответчика обстоятельствам. После регистрации права собственности на указанную квартиру ответчик уведомил истца о дате, времени и месте заключения основного договора, однако в связи с отсутствием у представителя истца полномочий на заключение договора купли-продажи объекта недвижимости в интересах истца, указанный основной договор заключен не был. Считает неправомерным взыскание штрафа, поскольку ответчик по независящим от него причинам не был извещен о претензии Петраш Л.В. Также указывает на то, что вынесенное решение суда затрагивает права и обязанности застройщика ООО "Лотос-97", которое не было привлечено к участию в настоящем деле, что в силу пункта 4 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции.
Определением от 18.06.2020 судебная коллегия перешла к рассмотрению данного дела по правилам суда первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Петраш Л.В. Городилова Е.В. с доводами апелляционной жалобы не согласилась, полагая решение суда законным и обоснованным. Добавила, что одним из основных видов деятельности общества является аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом (68.20 по справочнику ОКВЭД). Эта группировка включает, в том числе, деятельность по строительству зданий для собственного пользования. Потому, по мнению истца, истец является заказчиком строительства.
Истец Петраш Л.В., представитель ответчика ООО "Управляющая компания "Владинвестгрупп", третье лицо ООО "Лотос-97" в заседание суда апелляционной инстанции не явились.
С учетом положений части 1 статьи 327, частей 3, 4 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание мнение представителя истца, в связи с тем, что участвующие в деле лица знали о рассмотрении дела в суде, извещены о времени и месте судебного заседания по имеющимся в материалах дела адресам за срок достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, не сообщили суду о причинах неявки, не ходатайствовали об отложении судебного заседания, для проверки доводов апелляционной жалобы личного участия и дачи объяснений не требуется, их отсутствие не препятствует рассмотрению дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о возможности рассмотрения апелляционной жалобы при установленной явке.
Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно положениям статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
Пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает право собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу положений пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В пункте 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Как следует из материалов дела, 12.08.2016 между ООО"Управляющая компания "Владинвестгрупп" - доверительного управляющего Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Первый Крымский", и Петраш Л.В. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества N по условиям которого ООО"Управляющая компания "Владинвестгрупп" обязалось заключить с Петраш Л.В. договор купли-продажи (далее основной договор) и продать по нему Петраш Л.В. недвижимое имущество, право собственности на которое на момент отчуждения будет принадлежать ООО "Управляющая компания "Владинвестгрупп" в соответствии с условиями инвестиционного договора на строительство многоквартирного жилого дома от 02.02.2015 N б/н, заключенного между ООО "Управляющая компания "Владинвестгрупп" и заказчиком строительства ООО "Лотос-97". Объектом в предварительном договоре указана квартира в многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером N, по строительному адресу: <адрес>, с характеристиками, предусмотренными пунктом 1.1 указанного предварительного договора.
При этом, пунктом 1.1 договора установлено, что основной договор будет заключен в письменной форме и сдан на регистрацию в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Плановый срок окончания строительства жилого N квартал 2017 года, плановый срок ввода жилого дома в эксплуатацию 3 квартал 2017 года (пункт 1.2).
Согласно пункту 2.1 предварительного договора стоимость продажи одного кв.м недвижимого имущества составляет 53 000 рублей, стоимость продажи недвижимого имущества по основному договору составляет 3191 660 рублей.
В подтверждение действительных намерений о последующем заключении основного договора, на основании пункта 2.2 предварительного договора Петраш Л.В. обязалась перечислить по безналичному расчету ООО "Управляющая компания "Владинвестгрупп" гарантийный обеспечительный платеж в размере 3191 660 рублей полностью или частями согласно графику платежей. Указанный платеж обозначен сторонами как способ обеспечения исполнения Петраш Л.В. принятых по этому договору обязательств, который впоследствии может быть зачтен как оплата по основному договору купли-продажи недвижимого имущества путем подписания сторонами дополнительного соглашения о зачете взаимных однородных требований.
При подписании предварительного договора купли-продажи стороны договорились, что после оформления и регистрации права собственности расчету ООО "Управляющая компания "Владинвестгрупп" на квартиру, стороны обязуются в срок не позднее 1 квартал 2018 года заключить основной договор. В случае необходимости по объективным причинам ООО"Управляющая компания "Владинвестгрупп" имеет право изменить срок заключения основного договора в одностороннем порядке, но не более, чем на срок, необходимый для проведения таких работ, путем направления Петраш Л.В. соответствующего уведомления (пункты 2.4, 2.5 договора).
Свои обязательства перед ООО "Управляющая компания "Владинвестгрупп" по оплате договора Петраш Л.В. исполнила полностью. В свою очередь, ООО "Управляющая компания "Владинвестгрупп" в установленный договором срок основной договор с Петраш Л.В. не заключило, квартиру ей не передало.
Как видно из дела, 06.07.2018 Петраш Л.В. обратилась к ответчику с претензией с требованием заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества и уплатить неустойку за несвоевременное исполнение обязательств, направив ее посредством почтовой связи. Конверт с претензией возвращен отправителю с отметкой об истечении срока хранения.
09.07.2018 ООО "Управляющая компания "Владинвестгрупп" направило Петраш Л.В. дополнительное соглашение N к предварительному договору об изменении срока сдачи дома на 2 квартал 2018 года, срока ввода дома в эксплуатацию на 3 квартал 2018 года, в связи с вхождениемреспублики Крым в состав Российской Федерации, от подписания которого Петраш Л.В. отказалась.
29.08.2018 службой государственного строительного надзора Республики Крым выдана декларация о готовности объекта, расположенного по адресу:Республика Крым, г. Симферополь, ул. Севастопольская, д. 41, к эксплуатации.
Согласно постановлению заместителя Главы администрации города Симферополя от 16.10.2018 N, объекту недвижимости - 12 этажному, 138-квартирному жилому дому со встроенно-пристроенными помещениями общей площадью 7693, 7 кв. м, принадлежащему ООО "Лотос-97", присвоен адрес: <адрес> ООО"Лотос-97" поручено обеспечить оформление и регистрацию правоустанавливающих документов в установленном законом порядке.
28.01.2019 ООО "Управляющая компания "Владинвестгрупп" направило в адрес Петраш Л.В. сообщение о том, что строительство жилого дома завершено, в 3 квартале 2018 года застройщику выдана декларация о готовности объекта к эксплуатации, дому присвоен адрес, в декабре 2018 года дом поставлен на государственный кадастровый учет, а в результате обмеров, проведенных органами технической инвентаризации установлено превышение площади квартиры, в связи с чем, на основании пункта 2.1 предварительного договора необходимо произвести доплату в сумме 83740 рублей. Также Петраш Л.В. была уведомлена, что основной договор купли-продажи недвижимого имущества будет заключен в порядке, предусмотренном предварительным договором после регистрации в Едином государственном реестре недвижимости права собственности владельцев инвестиционных паев ЗПИФН "Первый Крымский" на указанную квартиру.
Как следует из возражений ООО "Управляющая компания "Владинвестгрупп" на исковое заявление, направленных в суд и не опровергнутых истцом, право собственности владельцев инвестиционных паев ЗПИФН "Первый Крымский" зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 03.04.2019.
Соглашение о доплате денежных средств по предварительному договору подписано между сторонами 26.04.2019, в этот же день ПетрашЛ.В. произведена доплата.
При этом, в порядке, определенном в пункте 3.2.2 предварительного договора, ООО "Управляющая компания "Владинвестгрупп" уведомило Петраш Л.В. о дате, времени и месте заключения основного договора, однако по причине отсутствия у представителя Петраш Л.В. доверенности, основной договор в оговоренный срок заключен не был. Только после оформления 21.06.2019 доверенности, сторонами 08.07.2019 заключен основной договор купли-продажи N оформлен акт приема-передачи.
Полагая, что фактически между истцом и ООО "Управляющая компания "Владинвестгрупп" сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья, ссылаясь на пункт 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, положения Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Петраш Л.В. обратилась в суд с рассматриваемым иском.
Анализируя обстоятельства дела в их совокупности, судебная коллегия приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 4 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В силу положений пункта 3 части 4 указанной статьи существенным условием договора участия в долевом строительстве является цена договора, сроки и порядок ее уплаты.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью (часть 3 статьи 4 указанного закона).
В соответствии с требованиями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Заключая спорный предварительный договор, стороны именовали себя продавцом и покупателем.
ООО "Управляющая компания "Владинвестгрупп" застройщиком объекта не является, действует от собственного имени в качестве доверительного управляющего Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Первый Крымский", обязалось заключить с Петраш Л.В. договор купли-продажи и продать ей по нему недвижимое имущество, созданное в будущем, право собственности на которое на момент отчуждения будет принадлежать ООО "Управляющая компания "Владинвестгрупп" в соответствии с условиями инвестиционного договора на строительство многоквартирного жилого дома от 02.02.2015, заключенного между ООО "Управляющая компания "Владинвестгрупп" и заказчиком строительства ООО "Лотос-97".
Целью предварительного договора от 12.08.2016 являлось приобретение истцом недвижимого имущества, созданного в будущем, а не финансирование средств в его строительство.
Спорным предварительным договором предусмотрено, что подписание основного договора будет осуществлено сторонами после оформления и регистрации права собственности ООО "Управляющая компания "Владинвестгрупп" на недвижимое имущество.
Данное условие на момент рассмотрения иска ответчиком выполнено, 08.07.2019 между сторонами был заключен основной договор купли-продажи <адрес>
При буквальном толковании условий спорного договора, судебная коллегия приходит к выводу о том, что воля сторон была направлена на приобретение истцом в будущем жилого помещения - квартиры. Предмет предварительного договора установлен, равно, как и срок заключения основного договора.
При этом судебная коллегия обращает внимание на то, что, исходя из положений статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, предварительный договор обусловливает возникновение обязанности заключить основной договор, а не прав и обязанностей в отношении имущества. Таким образом, предварительный договор не может устанавливать для сторон иных обязанностей, кроме обязанности по заключению основного договора. При заключении основного договора все обязательства сторон, возникшие из предварительного договора купли-продажи, прекращаются.
Предварительный договор не является сделкой, направленной на отчуждение имущества, в то время как такой сделкой является именно основной договор купли-продажи недвижимости, который порождает правовые последствия по переходу права собственности на недвижимость.
Также сторонами определены стоимость квартиры, порядок оплаты, покупателем фактически произведена оплаты объекта недвижимости и в качестве гарантийного (обеспечительного) платежа согласно условиям договора, а также произведена доплата разницы ввиду увеличения площади объекта.
Учитывая приведенные обстоятельства и условия предварительного договора, судебная коллегия, принимая во внимание и факт заключения сторонами 08.07.2019 основного договора купли-продажи недвижимости, приходит к выводу о том, что заключенный 12.08.2016 предварительный договор N договором долевого участия в строительстве не является.
В этой связи исковые требования Петраш Л.В. удовлетворению не подлежат.
Ссылка Петраш Л.В. в обоснование исковых требований на пункт 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, не может быть принята судебной коллегией во внимание, поскольку в силу данного пункта предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве при наличии в предварительном договоре условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного закона.
Между тем, предварительный договор участия в долевом строительстве между сторонами не заключался, а условия заключенного предварительного договора купли-продажи не содержат всех условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ.
Кроме того, доказательств о том, что ответчик является застройщиком, имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда, а также доказательств, что он привлекает денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком и при наличии проектной документации и положительного заключения экспертизы проектной документации в деле также не имеется.
Оформление предварительного договора в отношении квартиры, не существующей на тот момент, с тем, чтобы в последующем по готовности объекта был заключен стандартный договор купли-продажи, не противоречит действующему законодательству.
При этом отсутствие основного договора купли-продажи квартиры на момент подачи рассматриваемого иска в суд, правового значения для разрешения заявленных исковых требований не имеет.
Учитывая изложенные выше обстоятельства, судебная коллегия отклоняет довод жалобы относительно разрешенного вида деятельности общества (68.20 по справочнику ОКВЭД), поскольку в рассматриваемом споре ответчик застройщиком не является.
Производные от основного требования о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа удовлетворению также не подлежат ввиду не установления факта нарушения прав истца как потребителя. Требования о взыскании неустойки предъявлены к ответчику на основании статьи 6 Федерального закона N 214-ФЗ, однако данный закон к возникшим правоотношениям не применяется.
Требование о взыскании убытков (расходов на аренду жилья) в сумме 275000 рублей судебной коллегией отклоняется.
Истцу на праве собственности принадлежали две квартиры, расположенные по адресу: <адрес>, и <адрес>
Право собственности Петраш Л.В. на недвижимое имущество прекращено на основании договоров купли-продажи 09.10.2017 и 16.05.2019.
Соответственно, взыскание убытков в срок до 16.05.2019 обоснованным не является при наличии у истца своего жилого помещения, в котором она могла проживать.
Взыскание расходов на аренду жилья в период с 16.05.2019 по 07.07.2019 (дата заключения основного договора купли-продажи) также не представляется возможным, поскольку, во-первых, истец имела возможность заключить основной договор ранее (в период 30 дней с момента получения правоустанавливающих документов ответчиком (с 03.04.2019 по 03.05.2019) (пункт 3.2.2 предварительного договора), однако сама на заключение сделки не явилась, направила представителя, которого соответствующими полномочиями не наделила; во-вторых, согласно пункту 2.5 предварительного договора ответчик имеет право изменить срок заключения основного договора в случае необходимости по объективным причинам, не более, чем на срок, необходимый для проведения таких работ. Указанный пункт договора недействительным не признан, отсутствие объективных причин изменения срока заключения основного договора истцом не оспорено, потому нарушение прав истца применительно к положениям статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае со стороны ООО "Управляющая компания "Владинвестгрупп" не допущено.
Судебные расходы в силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от 30.09.2019 отменить.
В удовлетворении исковых требований Петраш Людмилы Владимировны к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Владинвестгрупп", действующей в качестве доверительного управляющего Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Первый Крымский", о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.08.2016 N, договором участия в долевом строительстве, взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, отказать.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу через суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
