Дата принятия: 27 мая 2021г.
Номер документа: 33-963/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 мая 2021 года Дело N 33-963/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл в составе:
председательствующего Клюкиной О.В.,
судей Гринюк М.А. и Протасовой Е.М.,
при секретаре Харченко Е.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Телекомпания 12 регион" на решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от
26 января 2021 года, которым постановлено:
исковые требования Бурьяновой Валентины Львовны удовлетворить в полном объеме;
признать право на передачу Бурьяновой Валентине Львовне доли в многоквартирном жилом доме в виде: 2-х комнатной квартиры (кв.<...>), общей площадью <...> кв.м, расположенной на пятом этаже блок-секции многоквартирного жилого дома со встроенным блоком обслуживания <адрес>;
взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Телекомпания 12 регион" в пользу Бурьяновой Валентины Львовны госпошлину в размере 29566 руб. 00 коп.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Марий Эл Клюкиной О.В., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Бурьянова В.Л. обратилась в суд с иском к ООО "Телекомпания 12 регион" о признании права на передачу доли в многоквартирном жилом доме. В окончательно сформулированных требованиях просила признать право на передачу ей доли в многоквартирном жилом доме в виде двухкомнатной квартиры (кв. <...>), общей площадью <...> кв.м, расположенной на пятом этаже блок-секции многоквартирного жилого дома со встроенным блоком обслуживания <адрес>.
В обоснование заявленных требований указала, что 29 ноября
2016 года между ООО "Телекомпания 12 регион" и ООО "ПМК-9" заключен предварительный договор купли-продажи квартиры , в соответствии с которым ООО "Телекомпания 12 регион" (Продавец) обязалось передать ООО "ПМК-9" (Покупатель) двухкомнатную квартиру (кв.<...>), общей площадью <...> кв.м, расположенную на пятом этаже блок-секции многоквартирного жилого дома, со встроенным блоком обслуживания <адрес>. Цена договора в соответствии с пунктом 2.2 договора установлена в 60000 руб. за 1,0 кв.м общей площади квартиры и фактически составляет 60000*71,22=
4273200 руб. 17 февраля 2017 года между ООО "ПМК-9" и Бурьяновой В.Л. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры , в соответствии с которым ООО "ПМК-9" обязалось передать покупателю Бурьяновой В.Л. двухкомнатную квартиру (кв.<...>), общей площадью
<...> кв.м, расположенную на пятом этаже блок-секции многоквартирного жилого дома, со встроенным блоком обслуживания <адрес>. Цена договора в соответствии с пунктом 2.2 установлена в 60000 руб. за 1,0 кв.м общей площади квартиры и фактически составляет 60000*71,22=4273200 руб. В соответствии с договором уступки права требования (цессии) от 6 февраля 2020 года право требования указанной квартиры перешло к Бурьяновой В.Л., что подтверждается договором и актом сверки взаимных расчетов от 1 июня
2020 года.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе ООО "Телекомпания 12 регион" просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе Бурьяновой В.Л. в удовлетворении иска, ввиду недоказанности установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, и несоответствия выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела. Приводит доводы об отсутствии задолженности ООО "Телекомпания 12 регион" перед ООО "ПМК-9", что следует из актов сверки взаимных расчетов и отсутствии обязательств по передаче какой-либо квартиры в пользу ООО "ПМК-9". Указывает, что уступка прав в данном случае совершена по несуществующему обязательству. ООО "Телекомпания 12 регион" не заключало с
ООО "ПМК-9" предварительный договор купли-продажи квартиры от
29 ноября 2016 года. Строительство блок-секции многоквартирного жилого дома <адрес> не планировалось.
Выслушав объяснения представителей ответчика ООО "Телекомпания 12 регион" Кудрявцева Д.А., Садкова А.А., Нарсутдиновой Е.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы и просивших об отмене решения суда, истца Бурьяновой В.Л., ее представителя Январева Л.А., полагавших апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению и просивших решение суда оставить без изменения, обсудив доводы жалобы, исследовав материалы гражданского дела, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с нарушением судом норм материального права и несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.
Из дела видно, что, обращаясь в суд, истец в обоснование своих требований ссылалась на заключенные между ООО "Телекомпания
12 регион" и ООО "ПМК-9" 29 ноября 2016 года, а также между
ООО "ПМК-9" и Бурьяновой В.Л. 17 февраля 2017 года предварительные договоры купли-продажи квартиры и соответственно, согласно которым ООО "Телекомпания 12 регион" (Продавец) обязалось передать ООО "ПМК-9" (Покупатель), а в последующем ООО "ПМК-9" (Продавец) обязалось передать
Бурьяновой В.Л. двухкомнатную квартиру (кв. <...>), общей площадью
<...> кв.м, расположенную на пятом этаже блок-секции многоквартирного жилого дома, со встроенным блоком обслуживания <адрес>. Цена по договорам установлена в
60000 руб. за 1,0 кв.м общей площади квартиры и фактически составляет 60000*71,22=4273200 руб. Полагая, что в соответствии с договором уступки права требования (цессии) от 6 февраля 2020 года право требования указанной квартиры перешло к Бурьяновой В.Л., она обратилась в суд с настоящим иском о признании права на передачу доли в многоквартирном жилом доме.
В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Как разъяснено в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря
2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с частью 2 статьи 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу.
Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 статьи 4 также начиная с указанной даты.
Согласно части 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно части 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
Предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора, а не обязательство по передаче имущества.
Из смысла статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в предварительном договоре стороны указывают только на намерение в будущем заключить основной договор, обозначая при этом основные условия договора.
При этом по смыслу указанных норм из предварительного договора не могут возникать никакие обязательства, кроме обязательств по заключению основного договора, в том числе по предварительной оплате товара.
Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, такой договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Согласно разъяснениям пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11 июля 2011 года
"О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в силу пункта 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.
В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) продавец должен обладать правом собственности на него.
Согласно разъяснениям пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11 июля 2011 года, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", также следует, что с иском о признании права собственности вправе обратиться в суд лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом.
Поскольку предварительный договор купли-продажи квартиры от 17 февраля 2017 года, заключенный между ООО "ПМК-9" и Бурьяновой В.Л., также как и предварительный договор купли-продажи квартиры от 29 ноября 2016 года, заключенный между
ООО "Телекомпания 12 регион" и ООО "ПМК-9", не зарегистрированы в соответствии с пунктом 3 статьи 4, статьи 17 Федерального закона от
30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", то, исходя из положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу о том, что данные договоры являются договорами купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, поскольку до заключения основного договора купли-продажи установлена обязанность покупателя оплатить стоимость объекта недвижимости и предварительный договор содержит все существенные условия договора купли-продажи.
Согласно условиям предварительного договора купли-продажи квартиры от 29 ноября 2016 года, заключенного между
ООО "Телекомпания 12 регион" и ООО "ПМК-9", стороны договорились о подготовке и заключении в последующем основного договора купли-продажи 2-комнатной квартиры (кв.<...>) на пятом этаже блок-секции многоквартирного жилого дома со встроенным блоком обслуживания <адрес> (второй этап строительства). Данным договором определено, что оплата стоимости квартиры будет производиться по предварительному договору путем зачисления денежных средств на расчетный счет продавца или другими формами расчета суммы: 4273200 руб. до 31 декабря 2017 года. Оставшаяся сумма, скорректированная с учетом площади, указанной в техническом паспорте БТИ, оплачивается после сдачи объекта в эксплуатацию.
Согласно пункту 3.1 договора ориентировочный срок ввода в эксплуатацию объекта - 2-ое полугодие 2018 года. Стороны обязуются заключить основной договор в течение 10 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиру.
Аналогичный по содержанию предварительный договор купли-продажи квартиры заключен 17 февраля 2017 года между
ООО "ПМК-9" и Бурьяновой В.Л.
Между тем право собственности ООО "Телекомпания 12 регион" на спорный объект, который по утверждению истца, должен быть передан ей в силу заключенного предварительного договора купли-продажи квартиры, находящейся <адрес> (2 этап строительства), площадь квартиры с холодными помещениями <...> кв.м, в установленном законом порядке не регистрировалось. Перечисленные выше условия предварительных договоров не выполнены в срок, основной договор купли-продажи с истцом не заключен. На настоящий момент стройка объекта не завершена.
Согласно договору строительного подряда от 18 февраля 2016 года, заключенному между ООО "Телекомпания 12 регион" (Заказчик) и
ООО СФ "СМУ-2" (Подрядчик), подрядчик принял на себя обязательство по строительству и вводу в эксплуатацию объекта недвижимости: жилой дом со встроенным блоком обслуживания (2 этап) по адресу: <адрес>. Срок окончания работ по договору определен до 30 декабря 2016 года.
26 июня 2017 года ООО СФ "СМУ-2" направлено письмо
ООО "Телекомпания 12 регион" о расторжении договора строительного подряда от 18 февраля 2016 года в связи с прекращением заказчиком финансирования строительства.
6 июля 2017 года ООО "Телекомпания 12 регион" в ответ на письмо ООО СФ "СМУ-2" сообщило о согласии с предложением о расторжении договора строительного подряда от 18 февраля 2016 года на строительство объекта "Жилой дом со встроенным блоком обслуживания (2 этап) по адресу: <адрес>, днем расторжения договора указана текущая дата.
На основании приказа от 7 июля 2017 года ООО "Телекомпания 12 регион" в связи с фактическим расторжением договора подряда от
18 февраля 2016 года с ООО СФ "СМУ-2" и невыполнением строительства объекта более чем на четыре месяца (с февраля 2017 года) по причине недостаточности финансовых средств переведен на консервацию объект капитального строительства "Жилой дом со встроенным блоком обслуживания (2 этап) по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером . Степень завершенности строительства - стадия нулевого цикла (фундаменты).
Таким образом, в материалы дела не представлены надлежащие допустимые доказательства того, что объект недвижимости, в отношении которого между истцом и ООО "ПМК-9", а также между
ООО "ПМК-9" и ООО "Телекомпания 12 регион" заключены предварительные договоры купли-продажи - квартира, находящаяся <адрес> (2 этап строительства) площадью <...> кв.м, создан в натуре. В связи с этим индивидуализировать указанный объект недвижимости не представляется возможным, соответственно, основания для признания за истцом права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде конкретного помещения, которое в настоящее время не построено отсутствуют.
В силу статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности; имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
