Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 29 июня 2020 года №33-9631/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 29 июня 2020 года Дело N 33-9631/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе
председательствующего судьи Габидуллиной А.Г.,
судей Фахрутдиновой Р.А. и Шакировой З.И.,
при ведении протокола помощником судьи Закировой А.Г.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Габидуллиной А.Г. гражданское дело по апелляционной жалобе Сабиряновой Г.М. на решение Зеленодольского городского суда Республики Татарстан от 3 апреля 2020 года, которым постановлено:
исковые требования Низамова М.Р. удовлетворить частично.
Соразмерно уменьшить стоимость договора купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: <адрес>, от 1 октября 2019 года на сумму 391932 руб.
Взыскать с Сабиряновой Г.М. в пользу Низамова М.Р. расходы на оплату государственной пошлины в размере 7119 руб. 30 копеек, расходы на оплату услуг представителя в размере 12000 руб.
В удовлетворении остальной части требований отказать.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя Сабиряновой Г.М. - Прохоровой Ж.А. в поддержку апелляционной жалобы, возражения Низамова М.Р. относительно апелляционной жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Низамов М.Р. обратился в суд с иском к Сабиряновой Г.М. о соразмерном уменьшении стоимости договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 1 октября 2019 года, заключенного между истцом и ответчиком на сумму 962872 руб., взыскании денежных средств в размере 962872 руб., расходов на оплату государственной пошлины в размере 12829 руб., компенсации морального вреда в размере 50000 руб., расходов на оплату услуг представителя в размере 12000 руб., расходов за обследование строительных конструкций здания в размере 25000 руб. В обоснование исковых требований указано, что между истцом и ответчиком 1 октября 2019 года был заключен договор купли-пропажи земельного участка и жилого дома по адресу: <адрес>. 7 октября 2019 года вышеуказанный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по РТ. После оформления договора купли-продажи, истец обнаружил обман ответчика, что стены дома выложены толщиной в полтора кирпича, а в действительности оказалось всего 0,5 кирпича. Остальная часть стены состоит из фанеры, примерно толщиной 8 мм, ДВП и утеплителем между ними. Между кирпичом и фанерой - пустота примерно 16-18 см. При осмотре дома перед покупкой у истца не было возможности убедиться в том, что стена кирпичная. Истцом также было обнаружено, что фундамент залит без связывающей металлической арматуры и имеет большие трещины. Под пятой несущей стеной фундамент полностью отделился. Основанием паркетного пола являются отдельно с промежутком положенные рейки из разнопородной древесины, которые не удержат тяжесть и быстро придут в негодность. У истца на иждивении находятся три несовершеннолетних ребенка. Истец со своей семьей не может переехать в такой дом, так как он может разрушиться и небезопасен для детей, его реконструкция требует больших финансовых затрат. Истец обратился к эксперту, которым был составлен отчет, из которого следует, что строительные конструкции и здание в целом по совокупности видов, количества и характера дефектов строительных конструкций находятся в ограниченно-работоспособном состоянии. Имеются крены, дефекты и повреждения, приведшие к снижению несущей способности, с учетом действующих нагрузок (здание не эксплуатируется) отсутствует опасность внезапного разрушения, потери устойчивости или опрокидывания. Дальнейшая эксплуатация здания допустима при проведении необходимых мероприятий по устранению существенных дефектов. 1 ноября 2019 года был составлен локальный ресурсный сметный расчет на ремонт дома, сметная стоимость строительных работ составляет 962872 руб. Истец направил досудебную претензию, ответ на претензию не поступил.
В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена Низамова Р.Р.
Истец Низамов М.Р. в судебное заседание не явился, предоставил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие и дополнение к иску, из которого усматривается, что с наступлением весны в подвальном помещении начала протекать вода сквозь фундамент, а сам фундамент под несущей стеной сдвинулся под давлением почвы в связи с тем, что имеется большая трещина с внутренней стороны и просил соразмерно уменьшить стоимость договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 1 октября 2019 года, заключенного между истцом и ответчиком на сумму для приведения дома в безопасное состояние согласно заключению эксперта ООО "СтройЭкспертИнжиниринг".
В судебное заседание ответчик Сабирянова Г.М. и ее представитель - Прохорова Ж.А. не явились, предоставлено ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие и дополнение к возражениям на иск, исковые требования не признали.
Суд постановилрешение в вышеизложенной формулировке.
В апелляционной жалобе Сабиряновой Г.М. поставлен вопрос об отмене решения суда первой инстанции как незаконного и необоснованного, постановленного с нарушением норм материального права, а также при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела и несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела. В обоснование доводов жалобы указано, что исходя из выводов экспертного заключения в ходе обследования жилого дома экспертом скрытых дефектов жилого дома не выявлено, дальнейшая эксплуатация жилого дома по назначению, как в целом, так и в части возможна, угроза жизни и здоровью граждан отсутствует. Как усматривается из материалов дела и подтверждается пояснениями сторон, на момент подписания договора купли-продажи и передачи истцу недвижимого имущества, стороны фактически произвели осмотр и прием-передачу жилого дома, разногласий по качеству жилого дома и земельного участка между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию дома истец не предъявлял, жилой дом и земельный участок переданы и приняты без каких-либо отмеченных недостатков, цена договора согласована сторонами с учетом технического состояния жилого дома и пригодности для проживания, использования. Отмечает, что требование истца об уменьшении покупной цены на сумму расходов на устранение явных недостатков по экспертному заключению, фактически сводится к требованию о возмещении убытков, связанных с расходами на устранение выявленных недостатков, которые согласно экспертизе, скрытыми не являются.
Судебная коллегия считает, что решение суда подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.
В соответствии с п.1 ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения.
Согласно ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с п.1 ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
По смыслу п.п. 1, 2 ст.469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
В силу ст.557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно ст.475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
Согласно ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Из материалов дела следует, что 1 октября 2019 года между истцом (покупателем) Низамовым М.Р., Низамовой Р.Р., действующей от себя и от имени несовершеннолетних детей Низамова Р.М, Низамова Х.М., и ответчиком (продавцом) Сабиряновой Г.М. был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ...., общей площадью 804 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства и жилого дома с кадастровым номером ...., назначение: жилое, 2-этажный (подземных этажей - 0), общей площадью 111,80 кв.м., с инвентарным номером ...., лит.А, расположенных по адресу: <адрес>.
Согласно пункту 4 вышеуказанного договора стороны оценили объект недвижимости в размере 3830000 руб. из них 1000000 руб. стоимость земельного участка, 2830000 руб. - стоимость жилого дома.
Пунктом 5 настоящего договора предусмотрено, что сумма 3200000 руб. была внесена покупателями до подписания настоящего договора. Сумму 630000 руб. покупатели обязались внести в срок до 20 декабря 2019 года.
12 октября 2019 в адрес ответчика истцом направлена телеграмма, в которой Сабиряновой Г.М. было предложено явиться на независимую экспертизу на предмет выявления недостатков жилого дома.
15 октября 2019 года ООО "Арт-Проект" составлен отчет по результатам обследования строительных конструкций здания, расположенного по адресу: <адрес>, согласно которому строительные конструкции и здание в целом находится в ограниченно-работоспособном состоянии, дальнейшая эксплуатация здания допустима при проведении необходимых мероприятий по восстановлению внутренней несущей стены подвала и фундамента под ней. Был составлен локальный ресурсный сметный расчет на ремонт дома, сметная стоимость строительных работ составляет 962872 руб.
Представитель ответчика, не согласившись с исковыми требованиями, ходатайствовала о назначении по данному делу строительно-технической экспертизы.
Определением Зеленодольского городского суда Республики Татарстан от 27 декабря 2019 года была назначена строительно-техническая экспертиза.
Согласно заключению эксперта ООО "СтройЭкспертИнжиниринг" дом, расположенный по адресу: Зеленодольский муниципальный район, <адрес>, соответствует градостроительным нормам и правилам, действующих на территории РФ, расположение исследуемого жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 16:49:012030:73 соответствует требованиям градостроительных норм о минимальных отступах от границ земельных участков. Не соответствует санитарно-эпидемиологическим требованиям ввиду отсутствия в нем отопления, водоснабжения и канализации и как следствие на момент обследования дом не пригоден для круглогодичного проживания в нем.
Экспертом выявлены дефекты и недостатки несущих и ограждающих конструкций в виде трещин на фундаменте и просадок фундамента.
При обследовании фундамента со стороны подвала выявлены следующие дефекты: следы увлажнения стен подвала, следы затопления подвала на всей площади, вертикальная трещина на всю высоту подвальной бетонной стены, поверхностные дефекты бетонных стен: инородные включения, околы ребер, неровности, отсутствие защитного слоя, пустоты и раковины, на внутренней несущей стене в подвале обнаружена горизонтальная, переходящая в ступенчатую наклонную трещина по швам кладки стены со сдвигом по горизонтальным швам. Вертикальные трещины увеличиваются к верху. Отклонение стены от вертикали.
В ходе экспертно-диагностического обследования было установлено, что монолитные железобетонные конструкции фундамента имеют трещины, раковины, пустоты и поры. Структура неоднородна. Выявленные дефекты бетонных конструкций, выражающиеся в пустотах, порах, щербинах, раковинах свидетельствуют о том, что подрядчиком игнорировались требования СНиП 52-01-2003 "Бетонные и железобетонные конструкции" раздел 8 Требования к изготовлению, возведению и эксплуатации бетонных и железобетонных конструкций.
На основании данных, полученных в результате обследования, техническое состояние несущих и ограждающих конструкций в соответствии с положениями СП 13-102-2003 оценивается как ограниченно работоспособное состояние.
Фундамент ленточный, бетонный монолитный. Основным выявленным дефектом является разрушение внутренней несущей стены, вызванное осадкой фундамента под ней. Обнаруженное повреждение привело к снижению несущей способности перекрытия над подвалом. На момент обследования все вышележащие нагрузки, приходящиеся на разрушенную стену подвала, передаются на подвальное перекрытие, выполненное из деревянных балок. При вводе объекта в эксплуатацию, т.е. при приложении полезных нагрузок, возникнет опасность внезапного разрушения, при устойчивости данных конструкций. Категория технического состояния фундамента оценивается как ограниченно-работоспособное состояние. Дальнейшая эксплуатация возможна лишь при проведении необходимых мероприятий по восстановлению внутренней несущей стены и фундамента под ней.
В ходе экспертизы была определена стоимость устранения дефектов в виде трещин и просадок фундамента дома, расположенного по адресу: <адрес>. В соответствии с таблицей 1 объемов ремонтно-восстановительных работ был произведен расчет стоимости и локальный сметный расчет на устранение дефектов, составлен в уровне цен на IV квартал 2019 года по Письму Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 10.04.2019 N 12661-ДВ/09. Стоимость устранения дефектов составляет 391932 руб.
Разрешая спор по существу, оценив в совокупности доказательства, собранные по делу, установленные в процессе его разбирательства фактические обстоятельства, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 454, 475, 556, 557 ГК РФ, пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований, поскольку истцом доказан факт обнаружения им недостатков приобретенного имущества после покупки жилого дома и невозможности обнаружить данные недостатки до совершения сделки.
Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда, поскольку они основаны на фактических обстоятельствах дела, исследованных доказательствах, их надлежащей правовой оценке и соответствуют нормам права, подлежащим применению к спорным правоотношениям.
Доводы апелляционной жалобы о том, что на момент подписания договора купли-продажи и передачи истцу недвижимого имущества стороны фактически произвели осмотр и прием-передачу жилого дома, разногласий по качеству жилого дома и земельного участка между продавцом и покупателем не имелось, цена договора согласована сторонами с учетом технического состояния жилого дома и пригодности для проживания, использования, отклоняются судебной коллегией.
Как правильно отмечено судом первой инстанции, истец, не обладая специальными знаниями в области строительства, не имел возможности установить наличие указанных в экспертном заключении дефектов, степень их выраженности и влияния на эксплуатацию дома до момента его приобретения. Поэтому ответчик, как продавец дома, в силу п.1 ст.476 ГК РФ, должен нести ответственность за недостатки товара в виде жилого дома, так как они возникли до его передачи покупателю и по причинам, возникшим до этого момента.
Само по себе установление цены жилого дома и земельного участка в договоре ниже в сравнение с той, которая изначально была указана в объявлении о продаже, указывает на принцип свободы заключения договора и добровольность в определении сторонами его условий. Снижение цены по сравнению с изначальной стоимостью не означает, что цена занижена из-за наличия дефектов в жилом доме.
Кроме того, дополнительное соглашение от 1 сентября 2019 года к договору на оказание услуг от 1 июня 2019 года, на которое ссылается ответчик в обоснование своих возражений на иск, заключено между ИП Боровковой И.В., представляющей Агентство недвижимости, и Сабиряновой Г.М., истец стороной указанного соглашения не является, его подпись в соглашении отсутствует. В связи с чем, условие соглашения о том, что снижение стоимости объекта на 170 000 руб. предусмотрено на ремонтные работы жилого дома и согласовано с покупателями Низамовым М.Р., Низамовой Р.Р., не может иметь правового значения в правоотношениях между истцом и ответчиком.
Доводы жалобы о том, что требование истца об уменьшении покупной цены на сумму расходов на устранение явных недостатков по экспертному заключению, фактически сводится к требованию о возмещении убытков, связанных с расходами на устранение выявленных недостатков, основанием для отмены решения суда не являются, поскольку требование о соразмерном уменьшении покупной цены на сумму, необходимую на устранение недостатков объекта, соответствует положениям статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Учитывая требования закона и установленные судом обстоятельства, суд правильно разрешилвозникший спор, а доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на иное толкование норм действующего законодательства, переоценку собранных по делу доказательств и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Мотивы, по которым суд пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения требований истца, а также оценка доказательств, подтверждающих эти выводы, приведены в мотивировочной части решения суда, и считать их неправильными у судебной коллегии не имеется оснований.
Апелляционная жалоба не содержит правовых оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене постановленного судом решения.
Руководствуясь п. 1 ст. 328, ст. 329, ст. 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Зеленодольского городского суда Республики Татарстан от 3 апреля 2020 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Сабиряновой Г.М. - без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение трех месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка