Дата принятия: 17 сентября 2020г.
Номер документа: 33-9618/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 сентября 2020 года Дело N 33-9618/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Желтышевой А.И.
судей Пинчук С.В., Евдокименко А.А.
при секретаре Петровой А.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам представителей ООО "Рекон", Главы г.о.Самара, на решение Самарского районного суда г. Самары от 16.06.2020 года, которым постановлено:
Исковые требования Айвазян Шушаник Григорьевны в лице финансового управляющего Уфимского Вячеслава Владимировича к Обществу с ограниченной ответственностью "Рекон", Главе г.о. Самара, Департаменту управления имуществом г.о. Самара удовлетворить.
Признать отсутствующим право собственности Общества с ограниченной ответственностью "Рекон" на земельные участки с кадастровыми номерами N, N, N, N.
Признать отсутствующим право собственности муниципального образования г.о. Самара на земельный участок с кадастровым номером N.
Признать за Айвазян Шушаник Григорьевной право общей долевой собственности на земельный участки с кадастровыми номерами N, N, N, N, N в размере пропорциональному размеру общей площади нежилого помещения подвал: комнаты N N7-26; 1 этаж: комнаты N N13-16, 30-33; 2 этаж: комнаты N N13-16,33; 3 этаж: комнаты N 10-13; технический этаж на отм.9,16: комнаты N N1-4, расположенные по адресу: <адрес>, кадастровый номер N.
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Пинчук С.В., судебная коллегия,
УСТАНОВИЛА:
Айвазян Ш.Г. в лице финансового управляющего Уфимского В.В. обратился в суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Рекон", Администрации г.о. Самары о признании права отсутствующим, о признании права общей долевой собственности, указав, что определением Арбитражного суда Самарской области от 01 декабря 2017 года по делу N А55-20481/2016 Айвазян Шушаник Григорьевна признана несостоятельным (банкротом), в отношении неё введена процедура реализации имущества гражданина сроком на шесть месяцев, финансовым управляющим утвержден Уфимский Вячеслав Владимирович.
ДД.ММ.ГГГГ между Товариществом с ограниченной ответственностью фирмой "Рекон" (ТОО фирма "Рекон") и Товариществом с ограниченной ответственностью "Стройпроектсервис" (ТОО "Стройпроектсервис") заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома по <адрес> с распределением (передачей) функций заказчика на строительство между сторонами.
Предметом договора является долевое участие сторон и распределение функций Заказчика-застройщика между ними в строительстве жилого дома по <адрес>.
Согласно п.2.1. договора ТОО фирма "Рекон" обязуется подготовить документы, оформить и оплатить выкуп земельного участка под строительство.
Пунктом 2.3. договора предусмотрено, что при сдаче объекта в эксплуатацию стороны производят передачу долей в собственность друг друга с разделением земельного участка в соотношении определенном договором согласно проектной документации пропорционально долям от общей площади построенного объекта.
В соответствии с п.4.2. договора для выполнения своих обязательств по договору стороны вправе заключать с физическими и юридическими лицами договоры долевого участия на строительство в объемах распределенных им площадей.
ТОО "Стройпроектсервис" заключило с Айвазяном Григорием Погосовичем договор N 20 о долевом участии в строительстве жилого дома <адрес>, согласно которому ТОО "Стройпроектсервис" уступило Айвазяну Г.П. право требования доли в части офисных помещений, гаража во второй очереди строительства, общей площадью 536,2 кв.м.
Долю в строительстве дома <адрес> в размере 318000000 рублей Айвазян Г.П. оплатил в полном объеме.
ДД.ММ.ГГГГ ТОО фирма "Рекон" передало Айвазяну Г.П. офисные помещения площадью 243,5 кв.м. - подвал офиса площадью 250,9 кв.м., гараж офиса площадью 41,8 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ Айвазян Г.П. подарил своей дочери, Айвазян Ш.Г., вышеуказанные нежилые помещения площадью 625,40 кв.м., подвал: комнаты N N7-26; 1 этаж: комнаты N N13-16, 30-33; 2 этаж: комнаты N N13-16,33; 3 этаж: комнаты N 10-13; технический этаж на отм.9,16: комнаты N N1-4, расположенные по адресу: <адрес>, кадастровый номер N.
Согласно заключению кадастрового инженера многоквартирный дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: <адрес>, расположен на земельных участках с кадастровыми номерами N, N, N, N, N.
Права на земельные участки, расположенные под многоквартирным домом собственнику помещений не переданы.
В соответствии с данными Единого государственного реестра прав (ЕГРП) право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами N, N, N, N зарегистрировано за ООО "Рекон", на земельный участок с кадастровым номером N - за муниципальным образованием г.о. Самара.
Полагает, что при приобретении Айвазяном Г.П. нежилых помещений к нему перешло право на долю в земельном участке, на котором размещается многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями. В связи с переходом права собственности на нежилые помещения от Айвазяна Г.П. к Айвазян Ш.Г. к ней также перешло и право на долю на земельный участок, несмотря на то, что надлежащим образом в установленном законом порядке это права не было оформлено.
После приобретения нежилых помещений земельный участок фактически находится в обладании Айвазян Ш.Г., а ранее в обладании Айвазяна Г.П., так как на нем находится объект недвижимости, что, считает, исключает возможность применения к спорным правоотношениям срока исковой давности в силу ст. 208 Гражданского Кодекса Российский Федерации.
Из заключения кадастрового инженера следует, что доля Айвазян Ш.Г. в общем имущества дома составляет 3039/10000.
Ссылаясь на изложенное, уточнив требования, истец просила признать отсутствующим право собственности ООО "Рекон" на земельные участки с к.н. N, N, N, N признать отсутствующим право собственности муниципального образования г.о.Самара на земельный участок N; признать за Айвазян Ш.Г. право общей долевой собственности на земельные участки с к.н. N, N, N, N, N в размере пропорциональному размеру общей площади нежилого помещения подвал: комнаты N N7-26; 1 этаж: комнаты N N13-16, 30-33; 2 этаж: комнаты N N13-16,33; 3 этаж: комнаты N 10-13; технический этаж на отм.9,16: комнаты N N1-4, расположенные по адресу: <адрес>, к.н. N (л.д. 119-125 т.1).
Определением суда от 26.05.2020 года произведена замена ответчика Администрации г.о. Самары на Главу городского округа Самара и Департамент управления имуществом г.о. Самара. Привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, Администрация г.о. Самара (л.д. 133-140 т.1, протокольная форма).
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционных жалобах ООО "Рекон", Главы г.о. Самара, в лице представителей, просят решение суда отменить, в иске отказать.
В заседании судебной коллегии представитель финансового управляющего Уфимского В.В. (по доверенности) адвокат Ларионова Н.А. просила решение суда оставить без изменения.
Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались своевременно и надлежащим образом.
На основании ст. 327 и ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
Суд апелляционной инстанции в силу ст. 327.1 ГПК РФ рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Согласно ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Судебная коллегия, рассмотрев дело в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, выслушав стороны, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно закрепленному в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК Российской Федерации принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии со ст. 273 ГК Российской Федерации при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.
В соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент совершения сделки) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставить такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц. Не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящемся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.
Аналогичное правило закреплено и в действующей редакции ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации.
В п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной. (Определение Верховного суда Российской Федерации от 10 марта 2017 г. по делу N 301-ЭС16-13752).
В силу ст. 130 ГК Российской Федерации, поскольку здания относятся к объектам, прочно связанным с землей, то продажа их без земельного участка, противоречит гражданскому и земельному законодательству.
В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК Российской Федерации по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 552 ГК Российской Федерации).
Из пункта 7 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016)", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, следует, что если застройщик по договору долевого участия в строительстве здания, состоящего из нежилых помещений, одновременно является собственником земельного участка, на котором осуществлялось строительство, с переходом права собственности на нежилое помещение к участнику долевого строительства переходит также право долевой собственности на земельный участок.
Согласно пункту 15 "Практика применения земельного законодательства" Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018)", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.01.2018, в случаях, когда часть здания может быть выделена вместе с частью земельного участка и выделенная часть участка становится самостоятельным объектом гражданских прав, такие объекты подлежат продаже совместно. Если же при отчуждении помещений в здании выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, совместно с помещениями в здании индивидуально определенный земельный участок продан быть не может в связи с невозможностью его образования, и в таких случаях в силу п. 4 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 4 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из разъяснений, содержащихся в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона (Федеральный закон от 29 декабря 2004г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации") собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст.36 ЖК РФ.
Судом установлено, что определением Арбитражного суда Самарской области от 01.12.2017 года по делу N А55-20481/2016 Айвазян Шушаник Григорьевна признана несостоятельным (банкротом) и в отношении неё введена процедура реализации имущества сроком на шесть месяцев, финансовым управляющим утвержден Уфимский Вячеслав Владимирович.
ДД.ММ.ГГГГ между Товариществом с ограниченной ответственностью фирмой "Рекон" (ТОО фирма "Рекон") и Товариществом с ограниченной ответственностью "Стройпроектсервис" (ТОО "Стройпроектсервис") заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома по <адрес> с распределением (передачей) функций заказчика на строительство между сторонами (л.д. 19-22 т.1).
Предметом договора является долевое участие сторон и распределение функций Заказчика-застройщика между ними в строительстве жилого дома по <адрес>.
Согласно п.2.1. договора ТОО фирма "Рекон" обязуется подготовить документы, оформить и оплатить выкуп земельного участка под строительство.
Пунктом 2.3. договора предусмотрено, что при сдаче объекта в эксплуатацию стороны производят передачу долей в собственность друг друга с разделом земельного участка в соотношении определенном договором согласно проектной документации пропорционально долям от общей площади построенного объекта.
В соответствии с п.4.2. договора для выполнения своих обязательств по договору стороны вправе заключать с физическими и юридическими лицами договоры долевого участия на строительство в объемах распределенных им площадей.
ДД.ММ.ГГГГ ТОО "Стройпроектсервис" заключило с Айвазяном Григорием Погосовичем договор N 20 о долевом участии в строительстве жилого дома <адрес>, согласно которому ТОО "Стройпроектсервис" уступило Айвазяну Г.П. право требования доли в части офисных помещений, гаража во второй очереди строительства, общей площадью 536,2 кв.м. (л.д. 23-25 т.1).
Установлено, что долю в строительстве дома <адрес> Айвазян Г.П. оплатил в полном объеме.
ДД.ММ.ГГГГ ТОО фирма "Рекон" передало Айвазяну Г.П. офисные помещения площадью 243,5 кв.м. - подвал офиса площадью 250,9 кв.м., гараж офиса площадью 41,8 кв.м., расположенные по адресу: ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 26 т.1).
ДД.ММ.ГГГГ Айвазян Г.П. подарил своей дочери, Айвазян Ш.Г., вышеуказанные нежилые помещения площадью 625,40 кв.м., подвал: комнаты N N7-26; 1 этаж: комнаты N N13-16, 30-33; 2 этаж: комнаты N N13-16,33; 3 этаж: комнаты N 10-13; технический этаж на отм.9,16: комнаты N N1-4, расположенные по адресу: <адрес>, кадастровый номер N.
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права N, выданном ДД.ММ.ГГГГ года, Айвазян Ш.Г. на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, принадлежит на праве собственности нежилое помещение, общей площади 625,4 кв.м., подвал: комнаты NN 7-26; 1 этаж: комнаты N N13-16, 30-33; 2 этаж: комнаты N N13-16,33; 3 этаж: комнаты N 10-13; технический этаж на отм.9,16: комнаты N N1-4, расположенные по адресу: <адрес>, кадастровый номер N (л.д. 27 т.1).
Согласно заключению кадастрового инженера N N от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: <адрес> расположен на земельных участках с кадастровыми номерами N, N, N, N, N. Доля Айвазян Ш.Г. в общем имущества дома составляет 3039/10000 (л.д. 30-35 т.1).
Права на земельные участки, расположенные под многоквартирным домом собственнику помещений не переданы.
В соответствии с данными Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) право собственности на земельные участки с к.н. N, N, N, N зарегистрировано за ООО "Рекон" (л.д. 11-18 т.1), на земельный участок с к.н. N - за муниципальным образованием г.о. Самара (л.д. 9-10 т.1).
С учетом изложенного, руководствуясь приведенными выше положениями закона, суд правомерно удовлетворил исковые требований истца о признании отсутствующим право собственности ООО "Рекон" на земельные участки с к.н. N, N, N, N, о признании отсутствующим право собственности муниципального образования г.о. Самара участок N, и признал за Айвазян Ш.Г. права общей долевой собственности на земельные участки с к.н. N, N, N, N, N в размере пропорциональному размеру общей площади нежилого помещения подвал: комнаты N N7-26; 1 этаж: комнаты N N13-16, 30-33; 2 этаж: комнаты N N13-16,33; 3 этаж: комнаты N 10-13; технический этаж на отм.9,16: комнаты N N1-4, расположенные по адресу: <адрес>, к.н. N.
Разрешая исковые требования, суд правомерно исходил из того, что тот факт, что основанием приобретения права не недвижимое имущество у Айвазян Ш.Г. является безвозмездная сделка, не влияет на её права в отношении земельного участка.
Как верно указал суд, в силу вышеуказанных норм права при приобретении Айвазяном Г.П. нежилых помещений к нему перешло право на долю в земельном участке, на котором располагается многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями. В связи с переходом права собственности на нежилые помещения от Айвазяна Г.П. к Айвазян Ш.Г. также перешло и право на долю на земельный участок, несмотря на то, что надлежащим образом в установленном законом порядке это право не было оформлено. То обстоятельство, что Айвазян Ш.Ш. приобрела право собственности на основании сделки дарения, не приобретения ею права собственности на долю земельного участка, поскольку Айвазян Г.П. имел безусловное право на получение доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Такое право является универсальным. После приобретения нежилых помещений земельный участок фактически находится в обладании Айвазян Ш.Г., а ранее - в обладании Айвазяна Г.П., поскольку на нем расположен объект недвижимости, в силу чего на данные требования срок исковой давности согласно статье 208 ГК РФ не распространяется.
Суд апелляционной инстанции согласен с выводами суда первой инстанции.
Доводы апелляционной жалобы представителя Главы г.о. Самара не опровергают законности принятого судебного акта, в связи с чем основания для отмены или изменения решения суда по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, отсутствуют.
По существу ответчик фактически не оспаривает право истца на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, указывая на то, что истец как собственник помещений в многоквартирном доме имеет такое право независимо от его регистрации.
Доводы жалобы ООО " Рекон" о том, что обязанность передать дольщику право собственности на земельный участок договором N 20 о долевом участии в строительстве жилого дома <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. не предусматривалось, о возмездном приобретении ООО "Рекон" земельного участка, об отсутствии правопреемства, несостоятельны, поскольку не основаны на законе, в соответствии с приведенными выше нормами права за истцом правомерно признано права собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом в размере пропорциональному размеру общей площади принадлежащих ей нежилых помещений.
Ссылка на обособленность помещений принадлежащих как истцу, так и ООО" Рекон" также несостоятельна.
Доказательств прекращения права общедолевой собственности в отношении многоквартирного дома, и выдела долей в натуре не представлено.
Таким образом, оснований для отмены решения суда, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, в данном случае не имеется.
Нормы материального права судом применены правильно, нарушений процессуального законодательства не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Самарского районного суда г. Самары от 16.06.2020 года оставить без изменения, апелляционные жалобы представителей ООО " Рекон", Главы г.о. Самара - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня вступления определения в законную силу.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
