Определение Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 22 марта 2022 года Дело N 33-9614/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Ямпольской В.Д.,

судей Захаровой Е.Ю., Чабан Л.Н.,

по докладу судьи краевого суда Чабан Л.Н.,

при ведении протокола помощником судьи Юровой Н.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ООО "Красный чай" на основании доверенности Елец Е.А. на решение Динского районного суда Краснодарского края от 24 ноября 2021 г.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

установила:

ООО "Красный чай" обратилось в суд с иском к Анищенко Ю.А. об уменьшении покупной цены земельного участка, взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору купли-продажи земельного участка и процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование требований указано, что 27 марта 2018 г. между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 20 046 кв.м с кадастровым номером <...> категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <...>". Истец указал, что при покупке земельного участка он был введен в заблуждение относительно фактической площади земельного участка и его характеристик, продажная стоимость участка была завышена в два раза, на земельном участке расположены каналы, пруды, капитальные заборы, ограничивающие доступ и использование земельного участка, фактическая площадь для использования составляет 10 055 кв.м. При согласовании сторонами купли-продажи земельного участка продавцом были показаны другие границы земельного участка, несоответствующие фактическим, при этом ответчик утверждал, что земельный участок поставлен на кадастровый учет, сведения об участке носят актуальный характер и границы соответствуют сведениям, указанным в Едином государственном реестре недвижимости. Ответчик являлся единственным собственником данного земельного участка с 1992 года, в связи с чем объективно не мог не обладать информацией относительно реальных границ и площади земельного участка. В результате сделки истец получил земельный участок фактически в два раза меньшей площади, чем было заявлено продавцом, по своим характеристикам не позволяющий использовать его по назначению. Соответственно, предоставление ответчиком истцу заведомо ложной информации о земельном участке повлекло для истца огромные финансовые убытки. На основании изложенного, истец, ссылаясь на положения части 3 статьи 37 Земельного кодекса РФ, согласно которой покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков, с учётом уточнения исковых требований просил суд уменьшить покупную цену земельного участка с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: Краснодарский край, <...>", на <...> рублей, взыскать с ответчика излишне уплаченные денежные средства по договору купли-продажи земельного участка в размере <...> рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 27 марта 2018 г. по 29 июля 2021 г. в размере <...> рублей и судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере <...> рублей.

Решением Динского районного суда Краснодарского края от 24 ноября 2021 г. в удовлетворении требований истца отказано.

В апелляционной жалобе представитель ООО "Красный чай" на основании доверенности Елец Е.А. выражает несогласие с принятым решением суда и просит его отменить, вынести по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объёме. В обоснование жалобы указывает, что судом допущены нарушения норм материального права и процессуального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Заслушав представителя ООО "Красный чай" на основании доверенности Елец Е.А., просившую решение суда первой инстанции отменить, ответчика Анищенко Ю.А. и его представитель на основании ордера Зубко С.А., просивших решение суда оставить без изменения, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия усмотрела основания для отмены судебного решения.

Как следует из материалов дела, 27 марта 2018 г. между Анищенко Ю.А. и ООО "Красный чай" заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 20 046 кв.м с кадастровым номером <...>, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <...>".

Указанный земельный участок принадлежал продавцу Анищенко Ю.А. на праве собственности на основании постановления администрации Динского района Краснодарского края N 291-П от 24 августа 1992 г., право собственности продавца удостоверено свидетельством о государственной регистрации права от 21 августа 2012 г., выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 21 августа 2012 г. произведена запись регистрации.

Согласно пункту 2 договора купли-продажи продавец гарантирует, что земельный участок не является предметом спора, обеспечительных мер, залога или иного способа обеспечения исполнения обязательств продавца или третьих лиц, свободен от любых прав и претензий третьих лиц, под арестом (запрещением) не состоит, земельных и/или иных имущественных споров в отношении земельного участка не имеется.

Как следует из пунктов 4, 5 договора купли-продажи, стороны договорились, что общая стоимость (цена) указанного земельного участка составляет <...> рублей, цена продавцом и покупателем оговорена, согласована, является твердой и изменению не подлежит. Оплата производится в день подписания договора, до момента подачи документов на государственную регистрацию.

В силу пункта 6 договора передача земельного участка покупателю была осуществлена до подписания договора. Обязательства продавца по передаче земельного участка считаются выполненными с момента подписания сторонами договора. Настоящий договор принимает силу и значение акта приема-передачи, стороны пришли к соглашению, что составление иного дополнительного документа не требуется.

Стороны подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть настоящего договора, а также об отсутствии обстоятельств, вынуждающих их заключить настоящий договор на указанных в нем условиях, которые не являются для них крайне невыгодными, и иных обстоятельствах, не позволяющих заключить договор вовсе (пункт 13 договора).

Указанный договор 04 апреля 2018 г. был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, номер регистрации <...>.

Право собственности ООО "Красный чай" на приобретенный земельный участок с кадастровым номером <...> зарегистрировано в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 04 апреля 2018 г.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 09 июня 2021 г., в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером <...>, категория земель: земли населенных пунктов, для организации крестьянского хозяйства, сведения о наличии земельного спора о местоположении границ земельного участка отсутствуют; ограничений прав и обременений объекта недвижимости не зарегистрировано.

В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что при покупке спорного земельного участка он был введен ответчиком в заблуждение относительно фактической площади земельного участка, фактических границ земельного участка и его характеристик, на земельном участке расположены водные объекты (каналы, пруды), капитальный забор, ограничивающие доступ и использование земельного участка по назначению, фактическая площадь для использования в два раза меньше, чем заявленная продавцом, в связи с чем предоставление ответчиком истцу заведомо ложной информации о земельном участке повлекло для истца огромные финансовые убытки.

В подтверждение своих доводов истцом было представлено заключение кадастрового инженера Шумиловой М.А., согласно которому при выносе в натуре на местности поворотных точек границ земельного участка с кадастровым номером <...> было установлено, что фактически положение границ земельного участка не укладывается в координаты поворотных точек земельного участка, внесенных в государственный кадастр недвижимости, также было обнаружено наличие на данном земельном участке водных объектов искусственного происхождения, металлического забора, дороги общего пользования; с учетом наличия ограждения со стороны соседей, канавы и искусственных водных объектов кадастровым инженером была вычислена максимально возможная для использования площадь земельного участка в размере 10 055 кв.м.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя истца с целью подтверждения правомерности своих доводов и установления наличия объектов, ограничивающих использование земельного участка, уменьшающих его фактическую площадь, судом была назначена судебная землеустроительная экспертиза, производство которой поручено эксперту Автономной некоммерческой организации "Бюро независимой экспертизы "Плеяды".

Из заключения судебной землеустроительной экспертизы N 189-03/2020 от 29 декабря 2020 г. следует, что в границах земельного участка с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: Краснодарский край<...> расположены объекты: часть существующего канала с водой, площадь, занимаемая существующим каналом, заполненным водой, непосредственно расположенном в границах исследуемого земельного участка, составляет 757 кв.м; часть существующего канала фактически (частично) засыпана грунтом, площадь, занимаемая существующим каналом, частично засыпанным грунтом, расположенном в границах исследуемого земельного участка, составляет 1440 кв.м; часть существующих прудов с водой, площадь, занимаемая существующим прудом N 1, заполненным водой, непосредственно расположенном в границах исследуемого земельного участка, составляет 14,5 кв.м; площадь, занимаемая существующим прудом N 2, заполненным водой, непосредственно расположенном в границах исследуемого земельного участка, составляет 2564,30 кв.м. Учитывая разрешенное использование исследуемого земельного участка, частичное наличие установленных объектов в виде канала и прудов с водой в его кадастровых границах не ограничивают его использование. Технически возможность использования земельного участка площадью 20 046 кв.м с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...>", имеется в полном объеме.

Не согласившись с выводами проведенной экспертизы, ссылаясь на ее неполноту и не исследование всех предоставленных документов в материалы дела, представителем истца было заявлено ходатайство о назначении повторной судебной землеустроительной экспертизы с целью установления наличия на спорном земельном участке объектов, ограничивающих его использование и определения максимально возможной площади для использования земельного участка при наличии объектов, ограничивающих его использование.

Определением Динского районного суда Краснодарского края от 22 апреля 2021 г. по делу была назначена повторная судебная землеустроительная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Альгор".

Как следует из выводов повторной судебной землеустроительной экспертизы N 19/21 от 22 июня 2021 г. в границах данного земельного участка имеются: водоем N 1, водоем N 2, частично затопленный, водоем N 3, водоем N 4, сооружение в виде беседок N 5, металлический забор N 6. Под объектами, ограничивающими использование земельного участка понимаются объекты, которые не позволяют использовать данный земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования "сельскохозяйственное использование". Объекты N 1 - N 5 могут использоваться как места разведения и (или) содержания, выращивания объектов рыбоводства, размещения зданий, сооружений, оборудования, необходимых для осуществления рыбоводства. Объект под N 6 (металлический забор) физически ограничивает доступ на часть участка с кадастровым номером <...>. Площадь, возможная для использования земельного участка с кадастровым номером <...>, составляет 12 613 кв.м.

В соответствии со статьей 86 Гражданского процессуального кодекса РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Как указано в статье 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" разъяснено, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса РФ). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.

Представленные заключения экспертизы соответствуют законодательству РФ и принципам ее проведения, в заключениях экспертизы, прилагаемых к ним документах и материалах содержатся достоверные сведения, оказавшие влияние на выводы экспертизы; к заключениям приложены документы и материалы, послужившие основаниями для выводов экспертов, приведены методики, расчеты, использованные нормативные акты и литература.

Квалификация судебных экспертов подтверждена, выводы экспертов документально не опровергнуты. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Материалы дела не содержат доводов и доказательств, которые позволили бы усомниться в правильности и обоснованности таких выводов.

На основании выводов проведенных по делу судебных землеустроительных экспертиз о том, что возможность использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования имеется в полном объеме и наличие на земельном участке водных объектов не препятствует использованию земельного участка по его целевому назначению, указав, что истцом не представлено допустимых и относимых доказательств введения его в заблуждение, а также предоставления продавцом заведомо ложной информации о приобретаемом земельном участке, сделав также вывод о том, что нахождение на земельном участке металлического забора не нарушает прав собственника на использование земельного участка по назначению, суд первой инстанции пришёл к выводу, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда, при этом судом первой инстанции не было дано надлежащей оценки вышеуказанным экспертным заключениям, тогда как их выводы подтверждают обоснованность доводов истца.

В соответствии со статьёй 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ).

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли- продажи движимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Статьей 37 Земельного кодекса РФ установлено, что объектом купли- продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Согласно пункту 2 статьи 432 Гражданского кодекса РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, при этом товар должен быть передан свободным от любых прав третьих лиц (пункт 1 статьи 460, пункт 1 статьи 469 Гражданского кодекса РФ).

Последствия существенного нарушения продавцом условий договора предусмотрены статьёй 450 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно статье 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии со статьёй 557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1 статьи 476 Гражданского кодекса РФ).

Так, из выводов повторной судебной землеустроительной экспертизы N 19/21 от 22 июня 2021 г. следует, что металлический забор физически ограничивает доступ на часть земельного участка; площадь, возможная для использования земельного участка, составляет 12 613 кв.м.

Следовательно, выводы суда первой инстанции об отсутствии ограничений для использования истцом земельного участка являются необоснованными.

При этом суд, разрешая данный спор, принял во внимание позицию ответчика о том, что истец осмотрел земельный участок и претензий к качеству, границам и площади не имел, не приняв во внимание доводы истца о том, что визуально осматривая спорный участок, не имея специальных познаний и технических средств, невозможно было определить, что находится в границах земельного участка, а что - за его пределами.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Так, на момент подписания договора купли-продажи спорного земельного участка у истца не было оснований усомнится в добросовестности ответчика при предоставлении сведений о земельном участке, поскольку ответчик предоставил правоустанавливающие документы, была запрошена кадастровая выписка об объекте, где в разделе "Описание местоположения земельного участка" изображен план земельного участка - чертеж без указания располагающихся на нем ограничений.

Также в материалах дела имеются сведения из государственной информационной системы градостроительной деятельности на территории муниципального образования Динской район, предоставленные Управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Динской район, согласно которым в границах земельного участка с кадастровым номером <...> находятся водные объекты, через участок проходит газопровод высокого давления с охранной зоной.

Кроме того, в приложении N 1 к вышеуказанным сведениям в материалы дела представлен Фрагмент схемы генерального плана Южно-Кубанского сельского поселения, утвержденного решением совета Южно-Кубанского сельского поселения Динского района от 05 октября 2012 г. N 48 в редакции решения совета муниципального образования Динской район от 25 декабря 2019 г. N 605-68/3, из которого усматривается, что часть земельного участка ограничена забором соседнего участка и водоемами, используемыми третьими лицами.

В материалы гражданского дела также предоставлена кадастровая выписка о спорном земельном участке, где значится дата постановки на кадастровый учет земельного участка - 14 января 2008 г., которую осуществлял ответчик, являясь на тот момент собственником спорного земельного участка.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона N 221-ФЗ государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.