Определение Судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОРЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 13 мая 2021 года Дело N 33-961/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего Старцевой С.А.,

судей Хомяковой М.Е., Второвой Н.Н.,

при секретаре Щекотихиной М.М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "МАТРИЦА" к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла, ФИО1 о переводе прав и обязанностей покупателя, устранении препятствий в пользовании тепловой сетью и встречному исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью "МАТРИЦА", ДОАО "Управление механизации ОАО "Орелагропромстрой" о признании недействительным договора купли - продажи в части продажи теплотрассы, устранении препятствий в пользовании имуществом, а также по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью "МАТРИЦА" об устранении препятствий в пользовании земельным участком,

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "МАТРИЦА" на решение Советского районного суда г.Орла от 15 января 2021 г., которым постановлено:

"исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "МАТРИЦА" к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла, ФИО1 о переводе прав и обязанностей покупателя, устранении препятствий в пользовании тепловой сетью - оставить без удовлетворения.

Встречное исковое заявление ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью "МАТРИЦА", ДОАО "Управление механизации ОАО "Орелагропромстрой" о признании недействительным договора купли - продажи в части продажи теплотрассы, устранении препятствий в пользовании имуществом - удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли - продажи имущества от 11 декабря 2019 г. заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "МАТРИЦА" и ДОАО "Управление механизации ОАО "Орелагропромстрой" в части продажи теплотрассы (на восьми железобетонных опорах).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "МАТРИЦА" и ДОАО "Управление механизации ОАО "Орелагропромстрой" в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 400 руб. в равных долях, то есть по 200 руб. с каждого.

В остальной части исковых требований отказать.

Исковое заявление ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью "МАТРИЦА" об устранении препятствий в пользовании земельным участком - оставить без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "МАТРИЦА" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Научная компания "Инновационные технологии по экспертизе и оценке собственности" расходы на проведение расходы за проведение судебной экспертизы в размере 32000 рублей".

Заслушав доклад судьи Второвой Н.Н., выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы гражданского дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда

установила:

общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Матрица" обратилось в суд с исковым заявлением к администрации г. Орла, ФИО1 о переводе прав и обязанностей покупателя, устранении препятствий в пользовании тепловой сетью.

В обоснование указало, что принадлежащий ООО "Матрица" объект недвижимости, представляющий собой единый производственно - технический объект - котельная и теплотрассы, находится частично на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0010160:225, принадлежащем ФИО1

В апреле 2020 г. ООО "Матрица" стало известно о том, что данный земельный участок продан 19 февраля 2020 N 25н администрацией г. Орла ФИО1 в нарушение норм земельного законодательства без учета находящегося на нем объекта недвижимости, принадлежащего истцу.

Полагая, что доли на земельный участок с кадастровым номером N, должны быть пересчитаны с учетом существующей теплотрассы в соответствии с занимаемой площадью, просил суд перевести на ООО "Матрица" права и обязанности покупателя по договору купли - продажи земельного участка от 19 февраля 2020 г. N н в отношении земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, определив доли в праве собственности на земельный участок следующим образом: ООО "Матрица" - 1/30 доля, ФИО1 29/30 доли; взыскать с ООО "Матрица" в пользу ФИО1 стоимость 1/30 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером N в размере 123377,85 руб.; установить, что решение суда является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о праве собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером N и внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о праве собственности на данный земельный участок ФИО1 и ООО "Матрица"; взыскать с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины.

В процессе рассмотрения дела ООО "Матрица" дополнило исковые требования, также просило суд обязать ФИО1 не чинить препятствия в пользовании ООО "Матрица" тепловой сетью (включая теплотрассу на 8 железобетонных опорах), расположенной на земельных участках с кадастровыми номерами N, обеспечить проход (доступ) работникам ООО "Матрица" к участку тепловой сети, находящегося на земельном участке с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> целях ее обслуживания и ремонта.

В свою очередь ФИО1 обратился со встречным исковым заявлением к ООО "Матрица", ДОАО "Управление механизации ОАО "Орелагропромстрой" о признании недействительным договора купли - продажи в части продажи теплотрассы, устранении препятствий в пользовании имуществом.

В обоснование указал, что считает договор купли продажи от 11 декабря 2019 г. в части продажи теплотрассы недействительной сделкой по основанию, предусмотренному статьями 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку на момент заключения указанного договора теплотрасса как индивидуальная определенная вещь отсутствовала, что свидетельствует о недобросовестности стороны.

Кроме того, существующая железобетонная опора и трубы, находящиеся на земельном участке ФИО1 препятствует ему в пользовании этим участком, поскольку не закреплены надлежащим образом и могут повредить строение ФИО1

По указанным основаниям просил суд признать недействительным договор купли - продажи имущества от <дата>, заключенный между ООО "Матрица" и ДОАО "Управление механизации ОАО "Орелагропромстрой", в части продажи теплотрассы; устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером N и нежилым помещением с кадастровым номером N со стороны ответчиков путем сноса столба и демонтажа труб, подходящих к нежилому помещению, с кадастровым номером N до границ земельного участка с кадастровым номером N; взыскать с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины.

В одно производство с указанным гражданским делом объединено дело по иску ФИО1 к ООО "Матрица" об устранении препятствий в пользовании земельным участком, а именно, обязать ответчика демонтировать видеокамеру, расположенную на земельном участке с кадастровым номером N; установить денежную компенсацию в размере 300 руб. за каждый день неисполнения решения суда об устранении препятствий в пользовании земельным участком истца с момента вступления решения в законную силу по день исполнения судебного решения; взыскать с ответчика государственную пошлину в сумме 3000 руб.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ООО "Матрица" ставит вопрос об отмене решения суда ввиду нарушения норм материального и процессуального права.

Указало, что суд первой инстанции неправильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, а именно, то, что на момент заключения договора купли-продажи отсутствовал участок тепловой сети, между стеной здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N и участком тепловой сети, входящей в здание с кадастровым номером N

Не согласны с выводом суда о том, что при заключении оспариваемого договора купли-продажи от 11 декабря 2019 г. с их стороны имело злоупотребление правом, а целью данного искового заявления - заявление имуществом ФИО1

Обратило внимание, что суд не применил закон подлежащий применению, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник.

Ссылалось на незаконность договора купли-продажи от 19 февраля 2020 г., заключенного между Управлением муниципального имущества и землепользования администрации <адрес> и ФИО1, по отчуждению земельного участка с кадастровым номером N, в связи с нахождением на нем принадлежащей истцу тепловой сети в виде теплотрассы на восьми железобетонных опорах, которая является составной частью линейного объекта недвижимости котельной.

Указало, что они по договору купли-продажи от 11 декабря 2019 г. приобрели единый неделимый линейный объект, тепловую сеть (теплотрассу с котельной), обслуживающую приобретенное истцом недвижимое имущество.

Полагало, что в действия ФИО1 имеет место злоупотребление правом, поскольку он сообщил недостоверные сведения об отсутствии теплотрассы по состоянию на <дата>, при этом сам до проведения выездного судебного заседания снес часть теплотрассы, в составе двух железобетонных опор, находящихся на его земельном участке.

Судом не дана надлежащая оценка представленным им доказательствам, доводам, в том числе, рецензии на экспертное заключение.

Не согласны с заключением экспертизы, полагают, что оно является необъективным и построенным на строго научной и практической основе.

Указали, что суд необоснованно отказал им в удовлетворении ходатайства об отводе экспертов, поскольку между экспертами и стороной ФИО1 имело место внесудебное общение по телефону. В истребовании доказательств, подтверждающих их позицию, а именно, соединений абонентов сотовой связи, им было отказано.

Суд первой инстанции в нарушение ст. 98 ГПК РОФ распределил расходы по оплате экспертизы, возложив стоимость по её проведению в полном объеме на ООО "Матрица".

Указало, что суд, признав сделку недействительной, однако последствия признания следки недействительной, не применил.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы (ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

В п.п. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу п. 6 ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно ранее действовавшей ст. 36 ЗК РФ и п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ (действует с 01.03.2015) предусмотрено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ).

В соответствии с п.п. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений.

Согласно п.п. 10 и 10.1 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) к объектам капитального строительства относятся здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, в том числе линейные объекты (линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ следует, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу п. 1 ст. 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.

В соответствии с п. 1 ст. 133.1 ГК РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Как разъяснено в п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 ГК РФ в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5).

Пунктом 2 статьи 168 указанного кодекса предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ) (п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В пункте 7 данного Постановления Пленума указано, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

По своей правовой природе злоупотребление правом - это всегда нарушение требований закона, в связи с чем злоупотребление правом, допущенное при совершении сделок, влечет ничтожность этих сделок, как не соответствующих закону (статьи 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами при совершении сделок необходимо исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что 15 ноября 2019 г. между ДОА "Управление механизации ОАО "Орелагропромстрой" (продавец) и ООО "Матрица" (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилых помещений с кадастровыми номерами N и передано право аренды на земельный участок с кадастровым номером N по адресу: <адрес>.