Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА КАРАЧАЕВО-ЧЕРКЕССКОЙ РЕСПУБЛИКИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 7 июля 2021 года Дело N 33-960/2021

Судья Джанибеков Р.М. N 33-960/2021

УИД-09RS0001-2019-005457-04

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

КЧР, г. Черкесск 07 июля 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики в составе:

председательствующего Гришиной С.Г.,

судей Болатчиевой А.А., Боташевой А.Р.,

при секретаре судебного заседания Дзыба З.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-676/2021 по апелляционным жалобам Управления градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования г. Черкесска и Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска на решение Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики от 22 марта 2021 года по иску Гочияева М.А. к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска, Управлению градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования г. Черкесска о признании права собственности на объект недвижимости и возобновлении договорных отношений, а также по встречному иску Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска к Гочияеву М.А. об изъятии объекта незавершенного строительства.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики Болатчиевой А.А., объяснения представителя истца (ответчика по встречному иску) Гочияева М.А. - Узденовой Ю.И., представителя ответчика (истца по встречному иску) Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска - Урчукова В.М., представителя ответчика Управления градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования г. Черкесска - Баловой З.Б., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Гочияев М.А. обратился в суд с иском к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска, Управлению градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования г. Черкесска о признании права собственности на объект недвижимости и возобновлении договорных отношений.

В обоснование указал, что 01.09.2014 году между Гочияевым М.А. и Хапаевым Р.И. был заключен договор купли-продажи. объекта незавершенного строительства, находящегося по адресу: Карачаево- Черкесская Республика, г.Черкесск, улица Космонавтов, в районе котельной N 12, общей площадью застройки 244,6 кв.м., с 73 % готовности с кадастровым номером 09:04:0000000:5559, объект расположен на земельном участке площадью 375 кв.м., с кадастровым номером 09:04:0101309:151. 12.09.2014г. была осуществлена государственная регистрация права Гочияева М.А. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделок с ним запись N 09-09-01/125/2014-60.

25.10.2016 постановлением N 2706 Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска Гочияеву М.А. был предоставлен земельный участок с кадастровым номером N 09:04:01001309:151, площадью 375 кв.м., расположенный по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, г.Черкесск, ул.Космонавтов, в р-не котельной N 12, для строительства павильонов закусочной, на котором расположен объект недвижимого имущества, сроком действия до 01.10.2019г.

В п.4 постановления указано: "Обязать Гочияева М.А. в месячный срок со дня принятия настоящего постановления обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР с заявлением о государственной регистрации права собственности".

25 октября 2016 году между Гочияевым М.А. и Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска был заключен договор аренды N 280 сроком действия до 25.10.2019г., где в п.1.2 арендодатель указал: "После окончания срока действия договора арендатор продлевает срок его - действия в противном случае арендодатель в 5-ти дневный срок расторгает договор в одностороннем порядке".

В п.3.1.3 указано, что арендодатель имеет право отказаться от договора в одностороннем порядке в соответствии со статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, путем уведомления Арендатора об, отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления и считается расторгнутым.

По смыслу ч.1 ст.450.1 ГК РФ арендодатель от исполнения договора не отказывался, т.к. Гочияев М.А. в период действия договора аренды не получал уведомление от отказе от договора (исполнения договора) Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска уведомления об истечении срока аренды или. о прекращении договора ему не направлялись. Возражения со стороны мэрии г.Черкеска по поводу дальнейшего пользования земельным участком не получал.

В период действия договора и по истечении его срока Гочияев М.А. предпринимал действия для завершения строительства и введения его в эксплуатацию, что подтверждается доказательствами, представленными истцом.

Истец со ссылками на положения ст. 219 ГК РФ, 39 Земельного кодекса РФ просил суд:

- признать право собственности на объект недвижимого имущества павильон-закусочная, место расположения: Карачаево-Черкесская Республика, г.Черкесск, улица Космонавтов,49 В, общая площадь 808,4 кв.м., площадь застройки 249,6 кв.м., кадастровый номер: 09:04:0000000:5559;

-внести изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (кадастровый номер 09:04:0000000:5559) об объекте права в виде павильон-закусочная, место расположения: Карачаево-Черкесская Республика, г.Черкесск, улица Космонавтов,49 В, общая площадь 808,4 кв.м, площадь застройки 249,6 кв.м.; запись регистрации N 09-09-01/125/2014-60;

-возобновить договорные отношения между Управлением по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г.Черкесска и Гочияевым М.А. в отношении земельного участка расположенного по адресу: КЧР, г.Черкесск, ул.Космонавтов, 49 В общей площадью 375 кв.м, с кадастровым номером 09:04:0101309:151 и обязать Управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г.Черкесска заключить договор аренды на земельный участок, расположенный по адресу: КЧР, г.Черкесск, Космонавтов,49 В общей площадью 375 кв.м, с кадастровым номером 09:04:0101309:151 для завершения строительства (ввода объекта в эксплуатацию) без проведения торгов сроком 3 года.

Управление по имущественным отношениям мэрии г. Черкесска обратилось в суд со встречным иском об изъятии объекта незавершенного строительства с проведением публичных торгов. В обоснование указало, что 09.06.2012 между Министерством имущественных и земельных отношений. Карачаево- Черкесской Республики с одной стороны и К. с другой стороны был заключен договор N... аренды земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101309:151, площадью 375 кв.м., расположенного по адресу: г. Черкесск, ул. Космонавтов, в районе котельной N 12, для строительства павильона-закусочной.

Хапаевым Р.И. на указанном земельном участке был воздвигнут объектнезавершённого строительства, назначение: нежилое, площадью застройки244,6 кв.м., степень готовности 73%, кадастровый номер 09:04:0000000:5559.

01.09.2014 К. продал указанный объект недвижимости Гочияеву М.А. по договору купли-продажи.

25.10.2016 между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска с

одной стороны и Гочияевым М.А. с другой стороны был заключен договор N 280 аренды земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101309:151, площадью 375 кв.м., расположенного по адресу: г. Черкесск, ул. Космонавтов, в районе котельной N 12.

Земельный участок был предоставлен для окончания строительства павильона-закусочной, процентом готовности 73%. Договор заключен сроком до 25.10.2019.

На момент обращения в суд на земельном участке имеется объект незавершённого строительства, назначение: нежилое, площадью застройки 244,6 кв.м., кадастровый номер 09:04:0000000:5559.

Указанный объект незавершённого строительства принадлежит на праве собственности ответчику Гочияеву М.А., что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права серии 09-АА N 577367.

Со ссылками положения ч. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, Управление по имущественным отношениям мэрии г. Черкесска просило:

-изъять у собственника Гочияева М.А. объект незавершённого строительства, назначение: нежилое, площадью; застройки 244,6 кв.м., кадастровый номер 09:04:0000000:5559, расположенный по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, г. Черкесск, ул. Космонавтов, в районе котельной N 12, путем продажи с публичных торгов, в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершённого строительства".

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца Узденова Ю.И. поддержала исковые требования и просила удовлетворить их в полном объеме.

Представитель Управления архитектуры, градостроительства мэрии г. Черкесска в судебное заседание не явился.

Представитель Управления по имущественным отношениям мэрии г. Черкесска Уручуков В.М. исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать в полном объеме, поддержав встречный иск.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Решением Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики от 22 марта 2021 года иск Гочияева М.А. удовлетворен в полном объеме, в удовлетворении встречного иска - отказано.

В апелляционной жалобе Управление градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования г. Черкесска просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска Гочияева М.А. отказать, встречный иск - удовлетворить. В обоснование указывает, что продления разрешения на строительство с 2007 года не было. Павильон-закусочная - это самовольная постройка, однако, суд пришел к выводу, что оно не является самовольной постройкой. Вместе с тем, в материалах дела отсутствует экспертиза проектной документации, которая бы определила, является ли постройка самовольной либо нет. Кроме того, земельный участок был предоставлен Гочияеву М.А. на праве аренды до 2019 года. За разрешительной документацией в компетентные органы он не обращался.

В апелляционной жалобе Управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска Гочияева М.А. отказать, встречный иск - удовлетворить. В обоснование указывает, что земельный участок предоставлялся Гочияеву М.А. для завершения строительства объекта площадью застройки 244,6 кв.м. Фактически истцом было построено здание с площадью застройки - 249,6 кв.м. Возведение объекта недвижимости осуществлено без разрешительной документации и в силу ст. 222 ГК РФ указанная постройка является самовольной.

Ссылку суда первой инстанции на нормы ст. 621 ГК РФ считают необоснованной, поскольку в указанной норме речь идет об арендаторе, добросовестно исполнявшем свои обязанности. Вместе с тем, истец не является добросовестным арендатором, поскольку объект недвижимости возведен им с нарушением ст. 222 ГК РФ. Кроме того, на основании п. 14 ст. 1 ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" п. 3 ст. 22 ЗК РФ утратил силу с 01.03.2015. Пунктом 21 ст. 1 ФЗ N 171-ФЗ ЗК РФ дополнен гл. V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности".

Поскольку договор аренды N 37 был заключен 25.10.2016, то есть после внесения соответствующих изменений в ЗК РФ (01.03.2015), на правоотношения касаемо указанного договора аренды распространяется требование об обязательном проведении аукциона. Соответственно, договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключенный после 01.03.2015, не может считаться возобновленным на неопределенный срок.

Не обоснована и ссылка суда первой инстанции на нарушение сроков строительства из-за бездействия лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, поскольку как следует из материалов дела, Гочияев М.А. обратился в АК "РСК" 11.09.2019, то есть за полтора месяца до окончания договора аренды, а оплату за техническое присоединение произвел 10.10.2019, то есть за 15 дней до окончания договора аренды. С заявлением о прокладке линии в ООО "Тепловые сети" Гочияев М.А. обращался 29.10.2019, то есть после окончания действия договора аренды.

Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца (ответчика по встречному иску) Гочияева М.А. - Узденова Ю.И. просила решение суда оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска - Урчуков В.М. доводы апелляционной жалобы поддержал, просил её удовлетворить, решение суда отменить.

Представитель ответчика Управления градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования г. Черкесска - Балова З.Б. доводы апелляционной жалобы поддержала, просил ее удовлетворить.

Истец (ответчик по встречному иску) Гочияев М.А., представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по КЧР в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, были надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения дела, о причинах неявки суд не уведомили, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

В соответствии со статьями 167, 327 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, исследовав и обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность решения суда согласно ч.1 ст.327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.

Из материалов дела следует, что 01.09.2014 году между Гочияевым М.А. и Хапаевым Р.И. был заключен договор купли-продажи. объекта незавершенного строительства, находящегося по адресу: Карачаево- Черкесская Республика, г.Черкесск, улица Космонавтов, в районе котельной N 12, общей площадью застройки 244,6 кв.м., с 73 % готовности с кадастровым номером 09:04:0000000:5559, объект расположен на земельном участке площадью 375 кв.м., с кадастровым номером 09:04:0101309:151. 12.09.2014 г. была осуществлена государственная регистрация права Гочияева М.А. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделок с ним запись N 09-09-01/125/2014-60 (л.д.72).

25.10.2016 постановлением N 2706 Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска Гочияеву М.А. был предоставлен земельный участок с кадастровым номером N 09:04:01001309:151, площадью 375 кв. м., расположенный по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, г. Черкесск, ул. Космонавтов, в р-не котельной N 12, для строительства павильонов закусочной, на котором расположен объект недвижимого имущества, сроком действия до 01.10.2019 г. (л. д. 11) и заключен соответствующий договор аренды сроком до 25 октября 2019 года (л.д.12-16).

Как следует из предмета и основания встречного иска, он исключает полностью или в части удовлетворение первоначального. Характер правоотношений сложившихся между сторонами позволяет судебной коллегии прийти к выводу о необходимости дать оценку праву пользования земельного участка Гочияевым М.Д. и возможности дальнейшего сохранения арендных отношений. Поскольку сохранение права пользования земельным участком являются предопределяющим, то судебная коллегия считает необходимым первоначально оценить встречный иск.

Гочияевым М.Д. заявлены требования о возобновлении договорных отношений с Управлением по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г.Черкесска в отношении земельного участка расположенного по адресу: КЧР, г.Черкесск, ул.Космонавтов, 49 В общей площадью 375 кв.м, с кадастровым номером 09:04:0101309:151 и возложении обязанности на Управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска заключить договор аренды на данный земельный участок, которые удовлетворены судом первой инстанции.

Судебная коллегия не усматривает оснований не согласиться с такими выводами суда первой инстанции.

Из материалов дела следует, что правоотношения между сторонами возникли до введения в действие ФЗ от 23 июня 2014 года N 171, поскольку земельный участок первоначально был предоставлен в 2012 году.

Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в силу с 1 марта 2015 года, был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Следовательно, подлежат применению нормы Земельного кодекса РФ в редакции Федерального закона от 02.07.2013 N 148-ФЗ, от 28.12.2013 N 396-ФЗ и от 28.12.2013 N 446-ФЗ, вступившие в силу с 1 января 2014 года.

Как следует из материалов представленных Управлением в суд апелляционной инстанции, земельный участок предоставлялся К. в 2012 году с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Согласно п. 3 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществлялось в аренду, постоянное (бессрочное) пользование, а также в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

29 октября 2019 года арендатор обратился с заявлением в Управление по имущественным отношениям мэрии г. Черкесска с просьбой заключить договор аренды, фактически выразив намерение продлить арендные отношения для окончания строительства, указывая, что на участках имеется объекты незавершённого строительства.

Несмотря на то, что письмом от 18 ноября 2019 года в удовлетворении данного заявления было отказано, Управление не поставило вопрос о прекращении арендных отношений, а лишь после обращения в суд Гочияева М.А. обратилось со встречным иском об изъятии имущества путем продажи с публичных торгов пропустив шестимесячный срок предусмотренный пп.2 части 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Из пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В данном случае срок действия договоров аренды стороны установили до 1 октября 2019 года и до указанной даты ни арендодатель, ни арендатор не возразили против продления договорных отношений в установленном в разделе 4 договора порядке.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 09:04.0101309:151 от 25 октября 2016 года являлся возобновленным на неопределенный срок и действовал на тех же условиях.