Определение Судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 30 августа 2021 года Дело N 33-9590/2021

Судья: Абросимова А.А. N 33-9590/21

24RS0033-01-2019-002812-32

2.184г

30 августа 2021 года судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

Председательствующего Крятова А.Н.,

судей Макурина В.М., Славской Л.А.,

при ведении протокола помощником судьи Мамаевым А.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бударагиной О.Р к Шевчик О.В. о взыскании арендных платежей,

по апелляционным жалобам Бударагиной О.Р., Шевчик О.В.,

на решение Лесосибирского городского суда Красноярского края от 18 февраля 2021 года (с учетом определения суда об исправлении описки от 17 мая 2021 года), которым постановлено:

"Исковые требования Бударагиной О.Р к Шевчик О.В. о взыскании стоимости арендных платежей удовлетворить частично.

Взыскать Шевчик О.В. в пользу Бударагиной О.Р задолженность по арендной плате в размере 4 463 рубля 44 копейки, неустойку в размере 4491 рубль 57 копеек, судебные расходы в сумме 210 рублей 80 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 400 рублей, всего в размере 9565 рублей 81 копейка.

В удовлетворении остальной части исковых требований Бударагиной О.Р к Шевчик О.В. о взыскании стоимости арендных платежей, отказать.

Взыскать с Бударагиной О.Р в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 1539 рублей 50 копеек."

Заслушав доклад судьи Макурина В.М., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Бударагина О.Р. обратилась в суд с исковым заявлением к Шевчик О.В. о взыскании стоимости арендных платежей. Требования мотивированы тем, что 26.08.2018 г. между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения - магазина, расположенного по адресу: <адрес>. Дополнительным соглашением от 26.08.2018 г. стороны определилиразмер арендной платы в сумме 35000 руб. С 01.02.2019 г. ответчик прекратила исполнять обязательства по внесению арендных платежей. Размер задолженности по арендным платежам за период с 01.02.2019 г. по 25.04.2020 г. составляет 519166, 67 руб. Согласно п. 4.1 названного договора аренды за просрочку исполнения обязательств по внесению арендных платежей начисляется неустойка в размере 0.1 % за каждый день просрочки от суммы задолженности. За указанный период размер неустойки составляет 130914, 50 руб. В связи с обращением истца в суд с настоящим исковым заявлением, истцом понесены расходы по оплате государственной пошлины в размере 7760, 50 руб., расходы по оплате услуг юриста за ознакомление с материалами дела, согласование позиции, подготовку претензии, составление искового заявления в размере 11500 руб., за составление заявления об уточнении исковых требований 4000 руб. С учетом уточненных исковых требований, истец просила взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по арендным платежам в размере 519166, 67 руб., неустойку в размере 130914, 50 руб., судебные расходы в сумме 15500 руб.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе (с учетом дополнений) истец Бударгина О.Р. просила решение суда от 18.02.2012 г. отменить, удовлетворить исковые требования в полном объеме. В обоснование доводов жалобы указала, что договор аренды был зарегистрирован ответчиком в регистрирующем органе. Однако, дополнительное соглашение N 1 к указанному договору на регистрацию не передавалось. Судом не были приняты во внимание те обстоятельства, что ответчик производила оплату арендной платы в обусловленной сумме, согласно дополнительному соглашению и по реквизитам, указанным в соглашении. Данный факт подтверждён стороной истца. Кроме того, судом не принято во внимание, что по условиям договора аренды стороны оговорили и требования о действии условий договора между сторонами до момента его государственной регистрации, то есть, условия обязательств, обусловленные сторонами, для них являются обязательными и без государственной регистрации договора. Кроме того, по условиям договора, стороны не устанавливали обязательную регистрацию соглашений об изменении условий договора, а ссылка ответчика на положения ст. 452 ГК РФ по данному вопросу ошибочна. Кроме того, указала, что дополнительное соглашение приобретает юридическую силу для подписавших сторон с момента его подписания. Ответчик в судебном заседании подтвердила письменным заявлением подлинность своей подписи в дополнительном соглашении. Полагает, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на то, что он не заключен.

В возражениях на апелляционную жалобу Бударагиной О.Р. представитель ответчика Шевчик О.В. - Гармашова А.А. просила апелляционную жалобу истца оставить без удовлетворения.

В апелляционной жалобе ответчик Шевчик О.В. просила решение суда от 18.02.2021 г. отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. Возражала против отказа суда произвести зачет задолженности ответчика по оплате арендных платежей по договору аренды в счет проведения ответчиком работ по капитальному ремонту и иных расходов, которые понесены ею причине ненадлежащего выполнения истцом условий договора аренды. Указала на отсутствие доказательств, подтверждающих несогласие истца с произведёнными ответчиком работами по капитальному ремонту в арендуемом помещении, а также с работами, связанными с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору аренды. Кроме того, судом не исследовался вопрос о неотложном характере ремонтных работ в арендованном помещении, которые были обусловлены невозможностью использования помещения по прямому назначению в качестве продуктового магазина. Суд также не исследовал вопрос по отнесению произведенных ответчиком работ в арендованном помещении к капитальному ремонту.

Признав возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, заслушав представителя истца Бударагиной О.Р. - Шильникову Е.В., ответчика Шевчик О.В., поддержавших доводы своих апелляционных жалоб, проверив материалы дела, решение суда, в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив указанные доводы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса РФ).

В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Как установлено п. 1 ст. 609 Гражданского кодекса РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса РФ).

Как установлено судом и следует из материалов дела, в собственности истца Бударагиной (Усмановой) О.Р. находится помещение с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., назначение: нежилое, расположенное по адресу: <адрес>

26.04.2018 г. между Бударагиной (Усмановой) О.Р., действующей в качестве арендодателя, и Шевчик О.В., действующей в качестве арендатора, был заключен договор аренды N.

По условиям данного договора (п. 1.1, 5.2), арендодатель передал арендатору на праве аренды нежилое помещение с кадастровым номером N на срок 2 года, начиная с даты передачи помещения по акту приема-передачи.

Арендатор обязался использовать переданное в аренду помещение для торговли в качестве универсама (п. 1.4), имеет право без дополнительного согласования с арендодателем сдавать помещение в субаренду (п. 1.5).

В силу п. 2.1.2 договора, арендодатель обязался передать арендатору помещение, обеспеченное теплоснабжением, электроснабжением, подачей холодной и горячей воды, водоотведением. При этом, ответственность за подачу энергоресурсов и коммунальных услуг сохраняется за арендодателем (п. 2.1.4 договора).

В соответствии с п. 2.1.10 договора, арендодатель обязан проводить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества. Срок, в который должен производиться капитальный ремонт, устанавливается дополнительным соглашением к договору. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы.

В соответствии с п. 2.2.3 договора, арендатор имеет право проводить ремонтные работы, необходимые для эксплуатации магазина по согласованию с арендодателем.

Кроме того, арендатор имеет право на проведение реконструкции помещения, в том числе, с возможностью увеличения общей площади и возможностью проведения перепланировки и других неотделимых улучшений, по согласованию с арендодателем и заинтересованными государственными и муниципальными органами. Арендодатель не вправе требовать дополнительную оплату за возведенные арендатором дополнительные площади (п. 2.2.4 договора).

При этом, арендатор вправе проводить за счет собственных средств текущий и косметический ремонт (п. 2.2.8 договора).

В силу п. 2.2.5 договора, арендатор обязался своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату, установленную договором.

Договором аренды (п. 3.1) установлено, что арендная плата оплачивается ежемесячно. Размер арендной платы составляет 800 руб. за площадь помещения, НДС не предусмотрен.

Арендная плата включает в себя расходы по обеспечению помещения теплоснабжением, подачей холодной воды, уборкой прилегающей территории и т.п. Указанные расходы несет арендатор (п. 3.2 договора).

Арендатор уплачивает арендную плату ежемесячно, в срок до 30 числа текущего месяца на основании счета арендодателя. Арендатор считается исполнившим обязательства по оплате арендной платы с момента перечисления денежных средств с расчетного счета арендатора в соответствии с платежным поручением последнего или с момента внесения наличных денежных средств в кассу арендодателя. Начисление арендной платы начинается с момента начала торговой деятельности (п. 3.3, 3.4, 3.5 договора).

В силу п. 3.8 договора, арендатор не несет никаких других расходов, кроме предусмотренных настоящим договором.

В случае нарушения арендатором срока внесения арендной платы он уплачивает неустойку в размере 0,1% от суммы, оплата которой просрочена, за каждый день просрочки (п. 4.1 договора).

Согласно п. 5.2 договора, он считается заключенным с момента его государственной регистрации в установленном законодательстве РФ порядке и распространяет свое действие также на период времени с момента подписания договора и до момента его государственной регистрации.

В силу п. 5.3 договора, до момента государственной регистрации стороны признают договор и все его условия действительными в отношениях сторон и не вправе ссылаться на факт отсутствия государственной регистрации как основание недействительности или незаключенности договора.

Обязанность по государственной регистрации заключенного между сторонами договора аренды, включая предоставление необходимых документов, была возложена на арендодателя (п. 6.3 договора).

Данный договор аренды прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 29.05.2018 г.

Нежилое помещение было передано арендатору по акту приема-передачи от 04.05.2018 г.

26.04.2018 г. между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к вышеназванному договору аренды от 26.04.2018 г.

В соответствии с условиями дополнительного соглашения, размер ежемесячной арендной платы по договору был установлен в размере 35000 руб. Электроэнергия оплачивается арендатором ежемесячно в зависимости от предоставленных услуг по обеспечению помещения энергоснабжением на основании показаний приборов учета, сведений (счетов) снабжающих организаций. Арендатор вносит арендную плату в размере, предусмотренном п. 3.1 договора, в срок не позднее 25 числа расчетного месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Акционерного общества "Агентство развития бизнеса и микрокредитная комания". Арендатор считается исполнившим обязательства по внесению арендной платы с момента списания денежных средств с расчетного счета арендатора.

Дополнительным соглашением (п. 3) установлено, что оно вступает в силу с момента подписания сторонами.

Сведения о государственной регистрации вышеназванного дополнительного соглашения в материалах дела отсутствуют.

В материалах дела среди правоустанавливающих документов, представленных по запросу суда, также имеются:

- расписка, согласно которой, Усманова О.Р. взяла у Шевчик О.В. в счет оплаты аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, денежные средства в размере 12500 руб.;

- расписка, согласно которой, Усманова О.Р. взяла у Шевчик О.В. в счет оплаты аренды за период по 01.02.2019 г. денежные средства в размере 2000 руб.

В ходе судебного разбирательства, заявлением от 18.02.2021 г. Шевчик О.В. в письменном виде подтвердила, что не оспаривала свою подпись на дополнительном соглашении N 1 к договору аренды от 26.04.2018 г., в 1.2 которого ежемесячный размер арендной платы по договору аренды был установлен в размере 35000 руб.

Кроме того, в обоснование доводов о том, что ответчик Шевчик О.В. по договору аренды от 26.04.2018 г. фактически оплачивала ежемесячную арендную плату в размере 35000 руб., истец ссылалась на следующие обстоятельства.

В соответствии с п. 3.3 договора аренды от 26.04.2018 г. (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 26.04.2018 г.), арендатор вносит арендную плату в размере, предусмотренном п. 3.1 договора, в срок не позднее 25 числа расчетного месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Акционерного общества "Агентство развития бизнеса и микрокредитная комания". Арендатор считается исполнившим обязательства по внесению арендной платы с момента списания денежных средств с расчетного счета арендатора.

<дата> между Шевчик О.В., действующей в качестве арендодателя, и ФИО14, действующей в качестве арендатора, был заключен договор субаренды недвижимого имущества под магазин N, по условиям которого, арендатору на праве аренды было передано нежилое помещение с кадастровым номером N, расположенное по адресу<адрес>. Срок субаренды составила с <дата> по <дата>.

<дата> между ФИО14, действующей в качестве субарендодателя, и ФИО33 действующим в качестве субарендатора, был заключен договор субаренды N недвижимого имущества под магазин, по условиям которого, субарендатору на праве аренды было передано нежилое помещение с кадастровым номером N, расположенное по адресу: <адрес>

Согласно выписке по счету за период с 01.01.2018 г. по 31.12.2018 г., <данные изъяты> производило перечисление в адрес <данные изъяты> денежных средств в следующие размере:

- <дата> - 4784,80 руб., 5162,69 руб., 5282,63 руб., 7269,88 руб.;

- <дата> - 6801,03 руб., 7480,12 руб., 7991,14 руб., 12727,71 руб.;