Определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 15 декабря 2022 года Дело N 33-9585/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Мирошниковой Е.Н.судей Нюхтилиной А.В., Яшиной И.В.при секретаре Шипулине С.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании 15 декабря 2022 года гражданское дело N 2-8803/2021 по апелляционной жалобе акционерного общества "Петровский строитель" на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 14 декабря 2021 года по иску Климовой Ольги Вадимовны к акционерному обществу "Петровский строитель" об обязании заключить основной договор купли-продажи машино-места на условиях предварительного договора купли-продажи.

Заслушав доклад судьи Мирошниковой Е.Н., выслушав представителя АО "Петровский строитель" - Мельникову Т.В., действующую на основании доверенности от 20.01.2021 сроком на 3 года, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Истец Климова О.В. в августе 2021 года обратилась в Московский районный суд Санкт-Петербурга с иском к акционерному общества (далее АО) "Петровский строитель" об обязании заключить основной договор купли-продажи машино-места на условиях предварительного договора купли-продажи машино-места, указав в обоснование заявленных требований на то, что между сторонами 03.04.2019 был заключен предварительный договор купли-продажи машино-места N 9/04-19, в соответствии с условиями которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи машино-места, расположенного на первом этаже нежилого помещения (пом. 2-Н) общей площадью 1313,7 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, ул. Планерная д. 63/1 лит Б, кадастровый номер <...>, машино-место N 24 на условиях, предусмотренных настоящим договором. Основной договор должен был быть заключен сторонами до 31.12.2019. Цена машино-места составила 990 000 рублей. Указанная денежная сумма была оплачена Климовой О.В. 09.04.2019, что подтверждается квитанцией к приходному ордеру. 30.12.2019 между сторонами было заключено дополнительное соглашение N 1 к предварительному договору купли-продажи машино-места <...> от 03.04.2019, которым срок заключения основного договора купли-продажи был продлен до 31.12.2020. 30.12.2020 между сторонами было заключено дополнительное соглашение N 2 к предварительному договору купли-продажи машино-места N <...> 03.04.2019, согласно условиям которого заключения основного договора был продлен до 31.05.2021. 31.05.2021 между сторонами было заключено дополнительное соглашение N 3 к предварительному договору купли-продажи машино-места N <...> от 03.04.2019, срок заключения основного договора купли-продажи был продлен до 30.06.2021. 22.07.2021 генеральному директору АО "Петровский строитель" было вручено требование о заключении основного договора купли-продажи, вместе с тем, до настоящего момента основной договор купли-продажи машино-места сторонами не заключен. Права истца нарушаются тем, что Климова О.В. не может с 2018 года зарегистрировать свое право собственности на спорным объект в Росреестра.

Представитель ответчика против иска возражал, указывая, что фактически машино-место передано истцу и используется им с момента заключения предварительного договора купли-продажи без каких-либо ограничений; плата за общее имущество паркинга и коммунальные услуги не начисляются. Ссылаясь на разъяснения, данные в постановлении Пленума ВС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (п.8), ответчик указывает, что предварительный договор купли-продажи машино-места является основным договором с условием о предварительной оплате и заключение основного договора купли-продажи не требуется. Истцом избран ненадлежащий способ защиты права (л.д.32).

Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 14.12.2021 исковые требования удовлетворены. Суд обязал АО "Петровский строитель" заключить с Климовой О.В. основной договор купли-продажи машино-места на условиях предварительного договора купли-продажи машино-места N<...> от 03.04.2019 в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу (л.д.45-50).

В апелляционной жалобе АО "Петровский строитель" просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, в удовлетворении исковых требований оказать (л.д.59-61). В жалобе представитель ответчика, кроме представленных в суд первой инстанции возражений, также указывает на то, что суд не исследовал все обстоятельства дела, а именно существовало ли на момент заключения договора машино-место N 24 (объект). В ЕГРН сведения о машино-месте, являющемся предметом договора, а, следовательно, на момент заключения данного договора, как на объект недвижимого имущества, не существовало и у ответчика отсутствовало право собственности на него. Согласно п.2.5.2 договора продавец был обязан заключить основной договор купли-продажи именно машино-места, после регистрации права собственности на него, а не на долю нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул.Планерная, д.63, корп.1, лит.Б., которым ответчик владел на праве собственности на момент заключения договора. В связи с изложенным, договор полностью подпадает под понятие договора купли-продажи будущей вещи согласно п.23 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора". Исходя из этого суд ошибочно квалифицирует договор как смешанный и применяет к нему правила о предварительном договоре. Вывод суда о недобросовестности и злоупотреблении право не основан на материалах дела. Увеличение срока заключения основного договора предложено истцу лишь с целью выполнения ответчиком своей обязанности по государственной регистрации права собственности на объект.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец либо его представитель не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом, поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие истца и его представителя. С учетом положений ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) судебная коллегия постановилао рассмотрении дела в отсутствии не явившегося без уважительных причин лица (истца).

Проверив материалы дела, выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что 03.04.2019 между АО "Петровский строитель" (продавец) и Климовой О.В. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи машино-места N 9/04-19, по условиям п.1.1 которого стороны взяли на себя обязательство заключить в будущем договор купли-продажи машино-места, расположенного на первом этаже нежилого помещения (помещение 2-Н) общей площадью 1313,7 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, ул. Планерная, д.63, корп.1, лит. Б, кадастровый номер N..., машино-место N 24 (л.д.11-13).

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что основной договор должен быть заключен сторонами до 31.12.2019.

При этом, согласно п.2.3 предварительного договора стороны пришли к соглашению, что покупатель уплачивает цену машино-места в сумме 990 000 рублей при подписании договора. В силу п.2.5.3 предварительного договора обязанность продавца передать покупателю машино-место по акту приема-передаче возникает в течение 5 рабочих дней с момента подписания основного договора.

Свои обязательства в части оплаты Климова О.В. исполнила надлежащим образом, что подтверждается представленными в материалы дела квитанцией к приходному кассовому ордеру от 09.04.2019 (копия л.д.15).

Впоследствии были подписаны дополнительные соглашения от 30.12.2019, 30.12.2020, 31.05.2021, согласно которым срок заключения основного договора продлевался, последним соглашением срок продлили до 30.06.2021 (копии л.д.16-18).

22.06.2021 истица предъявила ответчику письменное требование о заключении основного договора купли-продажи машино-места, данное требование оставлено ответчиком без удовлетворения (л.д.19,20).

То обстоятельство, что машино-место фактически передано истцу и используется им, сторонами не оспарвиалось.

Согласно сведениям, имеющимся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, зарегистрированные права на нежилое помещение: машиноместо N 24, расположенного на первом этаже нежилого помещения (помещение 2-Н) общей площадью 1313,7 кв.м по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Планерная, д.63, корп.1, литера Б, кадастровый номер 78:34:0004286:11308, отсутствуют.

Разрешая заявленный спор, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 1, 10, 131, 218, 219, 309, 310, 421, 429 ГК РФ, п.1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходил из того, что заключенный между сторонами предварительный договор необходимо квалифицировать как смешанный договор, при этом в силу п.3 ст.421 ГК РФ к отношениям по данному договору в части обязательств заключить основной договор подлежат применению правила о предварительном договоре; обязательства по предварительному договору купли-продажи выполнены истцом в полном объеме, объект, являющийся предметом указанного договора, передан истцу во владение и пользование, истец несет расходы на их содержание, что не оспаривается ответчиком, в связи с чем суд пришёл к выводу, что отсутствие оформления права собственности на спорные объекты недвижимости, нарушает права истца по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом, а исковые требования подлежат удовлетрению.

Оценивая юридически значимое поведение АО "Петровский строитель", суд исходил из того, что заключенный договор, несмотря на очевидную осведомленность ответчика-юридического лица к моменту его заключения о постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 в силу его опубликования в установленном порядке, разработан им именно в качестве предварительного договора, а не договора купли-продажи с условием о предварительной оплате, данный договор носит типовой характер, поэтому истец как потребитель и экономически более слабая сторона, повлиять на его условия очевидно не могла, кроме того, впоследствии ответчик сам неоднократно заключал с истцом дополнительные соглашения к предварительному договору, в которых продлял срок заключения основного договора, то есть фактически своими действиями давал истцу объективные основания полагать, что заключенный между сторонами договор является именно предварительным и что ответчик намерен в будущем заключить с ней основной договор купли-продажи.

Судебная коллегия, учитывая имеющиеся обстоятельства по настоящему делу, не может согласиться с выводами суда исходя из следующего.

Согласно ч.1 ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Судебное решение как акт правоприменения направлен на реализацию правовых норм, которые имеют государственно-властный характер, общеобязательны и гарантируются возможностью государственного принуждения. Так же как и сама правовая норма, вступившие в законную силу судебные решения, в соответствии с ч.2 ст.13 ГПК РФ, являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории России. Исполнимость (как свойство вступившего в законную силу решения) есть проявление общеобязательности решения.

Принцип "исполнимости судебного решения", позволяет раскрыть его содержание в общем виде как выбор истцом из числа предусмотренных законом такого способа защиты, который может быть реально реализован для конкретного дела; выполнение судом требований к содержанию и оформлению резолютивной части решения; сохранение возможности и создание условий для реализации указанного в резолютивной части индивидуально-конкретного правового предписания. Исполнимость заключается в возможности реализовать предписания, содержащиеся в решении суда, в том числе в принудительном порядке помимо воли обязанного субъекта.

В настоящем случае истец указывает на заключение в 2019 году с ответчиком предварительного договора купли-продажи машино-места, уклонение ответчика от заключения основного договора купли-продажи машино-места N 24.

Ответчик, возражая против исковых требований, указывал на неверную квалификацию заключенного договора, а также невозможность заключения основного договора купли-продажи, ссылаясь на отсутствие своего зарегистрированного права на объект.

Судом первой инстанции приведенные ответчиком возражения и доводы не были учтены.

Так, Служба государственного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга 10.05.2012 выдала Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 78-1815в-21012 - отдельно стоящей подземной закрытой автостоянки, адрес объекта: Санкт-Петербург, Планерная улица. Д.63, корп.3, лит.Б (участок 1, строительный адрес: лит.А) (л.д.76,77). Общая площадь 2 836 кв.м. Количество мест, а также площадь, не указаны.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 11.07.2013, за ЗАО "Петровский строитель" (ИНН 7810011211) 11.07.2013 зарегистрировано право собственности на объект: нежилое здание, 2-этажное (подземных этажей - 1), общая площадь 2 836 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Санкт-Петербург, Планерная улица, д.63, корп.1, лит.Б (л.д.78).

Представитель ответчика пояснял суду, что машино-места не сформированы, нет денежных средств для этого, у общества право собственности только на здание в целом.

Согласно ч.1 ст.8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

В соответствии с ч.4 ст.8 указанного закона, в кадастр недвижимости вносятся следующие основные сведения об объекте недвижимости: вид объекта недвижимости: земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид (п.1); кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения (п.2); описание местоположения объекта недвижимости (п.3); кадастровый номер объекта недвижимости, из которого в результате раздела, выдела или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с объектом недвижимости (далее - исходный объект недвижимости) образован новый объект недвижимости (далее - образованный объект недвижимости) (п.5); кадастровые номера помещений, машино-мест, расположенных в здании или сооружении, если объектом недвижимости является здание или сооружение (п.6); площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место (п.9); кадастровые номера объектов недвижимости, входящих в состав единого недвижимого комплекса, если объектом недвижимости является единый недвижимый комплекс (п.21).

Таким образом, машино-место является самостоятельным объектом недвижимости, сведения о котором должны быть внесены в кадастр недвижимости.

Государственный кадастровый учет, государственная регистрация сделки, возникновения, изменения или перехода вещных прав, возникновения ограничения права, обременения объекта недвижимости, в том числе ипотеки, изменения ограничения права, обременения объекта недвижимости на основании договора или иной сделки, включая изменение или дополнение регистрационной записи об ипотеке на основании договора или иной сделки, удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (п.1 ст.28 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Согласно поступившей по запросу судебной коллегии Выписке из Единого государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Санкт-Петербургу, имеются указания на кадастровые номера помещений, машино-мест, расположенных в здании или сооружении площадью 2 836 кв.м (кад. номер 78:34:0004286:62 подземная автостоянка): 78:34:0004286:11307, 78:34:0004286:11308, 78:34:0004286:11309, 78:34:0004286:11310. Виды разрешенного использования отсутствуют.

Таким образом, материалами дела подтверждено, что за ответчиком зарегистрировано право собственности на объект - нежилое здание (2-этажное). При этом машино-места как объект не сформированы, на регистрационный учет не поставлены. Соответственно, ответчик правом собственности на машино-место не обладает. Не обладал он данным правом и на момент заключения предварительного договора купли-продажи.

Заключенный между сторонами договор (предварительный), по сути, учитывая условие о предварительной полной оплате, является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Так, согласно разъяснениям, данным в п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Аналогичные разъяснения содержатся в абз. 3 п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Принимая во внимание то обстоятельство, что в рассматриваемом случае предмет договора оплачен полностью 09.04.2019, объект - машино-места (машино-место) не сформированы, на регистрационный учет не поставлены, право истца не может быть защищено без предварительно совершенных ответчиком определенных действий, заявленные исковые требования удовлетворены быть не могут. Истцом, учитывая изложенное, избран неверный способ защиты права.

При таких обстоятельствах, решение суда подлежит отмене, с постановлением нового судебного акта об отказе в иске.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 14 декабря 2021 года отменить. Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Климовой Ольги Вадимовны к акционерному обществу "Петровский строитель" об обязании заключить основной договор купли-продажи машино-места на условиях предварительного договора купли-продажи машино-места - отказать.

Председательствующий: Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено: 02.02.2023


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка