Определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 25 мая 2021 года Дело N 33-9549/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Петухова Д.В.судей Савельевой Т.Ю.,Грибиненко Н.Н.при секретаре Софроновой А.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании 25 мая 2021 года апелляционную жалобу Логинова А. А.ча на решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 22 сентября 2020 года по гражданскому делу N 2-9549/2021 по иску Логинова А. А.ча к ПАО "Сбербанк России" о взыскании денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи.

Заслушав доклад судьи Петухова Д.В., объяснения представителя ответчика ПАО "Сбербанк России" - Ларионова Н.С., действующего на основании доверенности, возражавшего относительно доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Логинов А.А. обратился в Смольнинский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ПАО "Сбербанк России" (далее - Банк), которым просил взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в размере 1 500 000 руб., уплаченные по договору купли-продажи N 50001596036/2016 от 23 декабря 2016 года, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 15 700 руб.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 23.12.2016 между ним и ПАО "Сбербанк России" был заключен договор N 50001596036/2016 купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей ответчику на праве собственности (далее - договор N 1).

На момент заключения договора-купли продажи истец был уведомлен об обременении объекта недвижимости правами третьих лиц на право пользования этим жилым помещением. Данное право пользования возникло на основании решения Невского районного суда Санкт-Петербурга от 10 апреля 2018 года по делу N 2-1023/2018.

Первоначально право собственности Банка возникло в порядке исполнения решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество.

Здание, в котором расположена спорная квартира на основании договора выкупа арендованного имущества от 03.07.1992, заключенного между Фондом имущества Ленинградской области и АП "Трест N 38", выкуплено в частную собственность.

В соответствии с соглашением о прекращении долевой собственности на здание и выделе долей в натуре от 07.06.2000 АОЗТ СУ N 62 Треста N 38 выделена доля, в том числе, в виде спорной квартиры.

29.03.2002 ООО "Паритет" приобрело вышеуказанную квартиру на основании договора купли-продажи, заключенного путем проведения публичных торгов продажи арестованного имущества АОЗТ СУ N 62 Треста 38.

Впоследствии 23.12.2005 спорная квартира перешла в собственность Б.С.В., 05.09.2006 - Ш.Е.Н.

В свою очередь, ПАО "Сбербанк России" являлось собственником вышеуказанной квартиры в порядке п. 5 ст. 58 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" на основании решения Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 15.01.2008 об обращении взыскания на заложенное имущество, принадлежащее Ш.Е.Н.; протокола о признании повторных публичных торгов несостоявшимися от 21.09.2010; заявления Банка об оставлении предмета ипотеки за собой от 11.08.2011.

Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 08.04.2009 по делу N 2-179/2009 по иску Ш.Е.Н. о выселении в том числе, Ш.Л.А., В.Е.А., В.Е.А., Б.Н.П. из спорной квартиры установлено, что Ш.Е.Н. приобрел спорную квартиру, ранее входившую в состав общежития, принадлежащего АОЗТ СУ 62 Треста 38, обремененной правами проживающих там ответчиков, приобретенными в связи с трудовыми отношениями между ними и прежним собственником данного помещения, по решению которого ответчики были туда вселены и в связи со сменой собственника жилого помещения эти права не прекратились.

Также между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи N 50001596030/2016 от 23.12.2016 квартиры, принадлежащей ответчику на праве собственности, расположенной по адресу: <адрес> (далее - договор N 2)

В момент заключения договора купли-продажи объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес> находился в споре, о чем ПАО "Сбербанк" не мог не знать, так как являлся стороной в судебном разбирательстве, кроме того, на указанный объект недвижимости были наложены обеспечительные меры в виде запрета проведения сделок с недвижимостью.

Впоследствии в результате указанного судебного разбирательства ПАО Сбербанк перестал являться собственником (правообладателем) проданного объекта. О наличии такого спора в момент заключения договора истцу известно не было, предположить о недобросовестном поведении кредитной организации в момент заключения договора он не мог. В момент заключения договора действовал с должной мерой осмотрительности, так как на момент заключения договоров купли-продажи вышеуказанные объекты недвижимости находились в собственности ответчика более трех лет.

Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 17.01.2017 по гражданскому делу N 2-152/2017 исковые требования Ш.Л.А., В.Е.А., действующей от своего имени и в интересах несовершеннолетней дочери В.Е.А., Б.Н.П., Г.А.Г. к ПАО "Сбербанк" о признании права собственности в порядке приватизации на жилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>, были удовлетворены, прекращено право собственности ПАО Сбербанк на указанный объект недвижимости.

Договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> от 23.12.2016 являлся предметом судебных споров, аналогичных судебным спорам в отношении договора купли-продажи квартиры по адресу: Санкт<адрес>, в соответствии с которым право собственности на указанный объект недвижимости перешло от продавца ПАО "Сбербанк" третьим лицам.

Таким образом, ПАО "Сбербанк" на момент заключения договора купли-продажи было известно, что право собственности на объект недвижимости, являющийся предметом сделки, получен с нарушением закона и подлежит отмене, и данное обстоятельство возникло до исполнения договора купли-продажи сторонами.

Несмотря на то, что истцу было известно о наличии у приобретаемого объекта недвижимости обременения в виде права пользования, тем не менее, о наличии притязаний на право собственности продавец не уведомил и, соответственно, согласия истца на принятие объекта с таким обременением не получал.

Тем не менее, договор купли-продажи N 50001596036/2016 от 23.12.2016 был заключен, стоимость объекта недвижимости, определенная сторонами в размере 1 500 000 руб. уплачена в сроки, указанные в договоре. Переход права собственности в отношении спорного объекта зарегистрирован 07.03.2017.

Однако решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 10.04.2018 по гражданскому делу N 2-1023/2018 право собственности истца было прекращено в пользу третьего лица (Г.А.Г.)

Истец, ссылаясь на то, что ответчик обязан возместить ему понесенные им убытки при изъятии приобретенного товара третьими лицами, обратился в суд с настоящим иском, ссылаясь в качестве правового обоснования заявленных требований на положения п. 1 ст. 549 ГК РФ и ст. 461 ГК РФ.

Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 22 сентября 2020 года в удовлетворении исковых требований Логинову А.А. отказано.

Не согласившись с указанным решением, Логинов А.А. подал апелляционную жалобу, в которой просил указанное решение отменить как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Как указывает податель жалобы, суд первой инстанции не принял во внимание, что ПАО "Сбербанк" на момент заключения договора купли-продажи знало о том, что право собственности на объект недвижимости, являющийся предметом сделки, не является бесспорным; вопреки выводам суда положения ст. 462 ГК РФ применяются в том случае, если продавец докажет, что приняв участие в деле, он мог предотвратить изъятие проданного товара; вывод суда о недоказанности истцом того, что на момент заключения договора купли-продажи ему не было известно о проживании в квартире иных лиц, имеющих право пользования жилым помещением, не соответствует материалам дела, поскольку наличие факта обременения в виде права пользования не оспаривалось и не служило предметом доказывания.

ПАО "Сбербанк России" в представленных возражениях на апелляционную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, а решение суда первой инстанции без изменения, полагая доводы апелляционной жалобы несостоятельными и необоснованными.

В соответствии с ч. 1 ст. 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции извещает лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы, представления в апелляционном порядке.

При рассмотрении дела в апелляционном порядке в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле, суд устанавливает наличие сведений, подтверждающих надлежащее их уведомление о времени и месте судебного заседания, данных о причинах неявки в судебное заседание лиц, участвующих в деле, после чего разрешает вопрос о правовых последствиях неявки указанных лиц в судебное заседание.

Истец Логинов А.А., извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в заседание суда апелляционной инстанции не явился, сведений об уважительности причин неявки и ходатайств об отложении судебного заседания не представил.

Сведения о времени и месте проведения судебного заседания размещены в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" на официальном сайте Санкт-Петербургского городского суда.

На основании изложенного, руководствуясь положениями ч. 3 ст. 167, ст. 327 ГПК РФ, судебная коллегия определиларассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившегося истца.

Судебная коллегия, изучив материалы дела и представленные доказательства, выслушав объяснения представителя истца и представителя ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

Согласно положениям ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Согласно п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Последствия несоблюдения продавцом обязанности по передаче товара свободным от прав третьих лиц прямо урегулированы абзацем вторым пункта 1 указанной статьи: в этом случае покупатель вправе потребовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи.

В соответствии с п. 1 ст. 461 ГК РФ при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

Как разъяснено в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 ноября 2016 года N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" в случаях, предусмотренных законом или вытекающих из существа обязательства, на сторону может быть возложена обязанность отвечать за наступление или ненаступление определенных обстоятельств, в том числе не зависящих от ее поведения, например, в случае недостоверности заверения об обстоятельствах при осуществлении предпринимательской деятельности (пункт 4 статьи 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации) или при изъятии товара у покупателя третьими лицами (пункт 1 статьи 461 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 23.12.2016 между Логиновым А.А. (покупателем) и ПАО "Сбербанк России" (продавцом) был заключен договор купли-продажи N 50001596036/2016 от 23.12.2016 квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей ответчику на праве собственности.

В соответствии с п. 1.2 договора объект принадлежит продавцу на праве собственности (как имущество, принятое на баланс после несостоявшихся торгов в рамках исполнительного производства на основании п. 12 ст. 87 ФЗ "Об исполнительном производстве" на основании решения Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга по делу от 15.01.2008 по гражданскому делу N 2-147/18, определения Санкт-Петербургского городского суда от 01.04.2008, решения Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 26.02.2009 по делу N 2-300/09, протокола об объявлении повторных торгов несостоявшимися от 21.09.2010 и заявлении залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой от 11.08.2011, что подтверждается записью регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N... от 12.09.2012.

Цена объекта составляет 1 500 000 руб. (п. 2.1 договора).

Как указал представитель ответчика, стоимость квартиры была определена с дисконтом в связи с наличием обременения квартиры правами третьих лиц.

Данное обстоятельство подтверждается тем, что спорная квартира являлась залогом по кредитному договору N..., заключенному 23.10.2006 между ПАО "Сбербанк России" и Ш.Е.Н., и по решению Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга по делу N 2-147/08 о взыскании задолженности по кредитному договору на указанную квартиру было обращено взыскание, а решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга по делу N 2-300/2009 установлена начальная продажная цена реализации залогового имущества: в размере 6 682 000 рублей. В связи с тем, что первые повторные торги признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок, спорная квартира была принята на баланс по цене 5 011 500 руб. В то же время истцу квартира была реализована по цене 1 500 000 руб., то есть значительно ниже стоимости, установленной решением суда.

Согласно пункту 1.3. договора купли-продажи от 23.12.2016 продавец гарантирует, что объект не является предметом залога, обременен правами третьих лиц на основании решения Невского районного суда Санкт-Петербурга от 22.08.2013 по делу N 2-1050/13.

Вышеуказанным решением суда отказано в удовлетворении иска ОАО "Сбербанк России" к Г.А.Г., М.А.К., Б.Н.П., Б.Н.П., Ш.Л.А., Ш.Д.И., В.Е.А., Р.Л.Н., А.О.Н., Д.А.О., М.Е.Б.. М.Л.В., М.М.В., Г.А.Г., С.Т.Д., С.Е.Я. о выселении из квартир N... и N... <адрес> в связи с тем, что жилое помещение имеет статус общежития и ответчики вселены в связи с трудовыми отношениями между ними и прежним собственником помещения.

Соответственно покупатель Логинов А.А. был уведомлен продавцом о том, что третьи лица имеют право проживания в указанной квартире и соответственно принял на себя все возможные риски, связанные с проживанием вышеуказанных граждан.

Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга по делу N 2-1023/2018 от 10 апреля 2018 года были удовлетворены исковые требования Г.А.Г. к Логинову А.А. о признании права собственности на жилые помещения в порядке приватизации; за Г.А.Г. признано право общей долевой собственности в порядке приватизации на 18/121 доли (соответствует комнате N..., площадью 18,0 кв.м.) и на 13/121 доли (соответствует комнате N..., площадью 12,7 кв.м.), а всего на 31/121 доли в праве общей долевой собственности на 8-ми комнатную квартиру по адресу: <адрес>, общей площадью 178,5 кв.м., в том числе жилой площадью 121,2 кв.м., расположенную на 3-м этаже; право собственности Логинова А. А. на 31/121 доли в праве собственности на спорную квартиру прекращено.

Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга по делу N 2-5986/2018 от 12 ноября 2018 года были удовлетворены исковые требования С.Т.Д. к Логинову А.А. о признании права собственности на жилые помещения в порядке приватизации; за С.Т.Д. признано право общей долевой собственности в порядке приватизации на 30/121 долей (что соответствует комнате N... площадью 12,6 кв.м и комнате N... площадью 17,3 кв.м ) в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, общей площадью 178,5 кв.м; право собственности Логинова А.А., на 30/121 доли в праве собственности на спорную квартиру прекращено.

Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга по делу N 2-1460/2018 от 10.07.2018 г. были удовлетворены исковые требования А.О.Н. к Логинову А.А. о признании права собственности на жилые помещения в порядке приватизации; за А.О.Н. признано право общей долевой собственности в порядке приватизации на 17/121 доли (соответствует комнате N..., площадью 17,3 кв.м.) и на 13/121 доли (соответствует комнате N..., площадью 12,6 кв.м.), а всего на 30/121 доли в праве общей долевой собственности на 8-ми комнатную квартиру по адресу<адрес>, право собственности Логинова А.А. на 30/121 доли в праве собственности на спорную квартиру прекращено.

Разрешая заявленный спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, изучив материалы дела и представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК ПФ, исходил из того, что при заключении договора купли-продажи спорного объекта недвижимости истцу должно было быть известно о том, что в квартире постоянно проживают лица, имеющие право постоянного пользования жилым помещением.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда в силу следующего.

Истец в обоснование требований ссылался на то, что при заключении договора купли-продажи спорного объекта недвижимости Банк не уведомил его о наличии притязаний на право собственности спорного объекта.

Однако из текста договора от 23.12.2016, напротив, следует, что истец был поставлен в известность о том, что спорная квартира была обременена правами третьих лиц, что исключает возможность привлечения Банка к ответственности по правилам, установленным статьей 461 ГК РФ.

Как следует из копий решения Невского районного суда Санкт-Петербурга по делам N 2-1023/2018, N 2-5986/2018, N 2-1460/2018, ПАО "Сбербанк России" не было привлечено к участию в указанных делах.

В то же время согласно ст. 462 ГК РФ, если третье лицо по основанию, возникшему до исполнения договора купли-продажи, предъявит к покупателю иск об изъятии товара, покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавец обязан вступить в это дело на стороне покупателя.