Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 05 октября 2017 года №33-952/2017

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАЛМЫКИЯ
 
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
 
от 05 октября 2017 года Дело N 33-952/2017
 
05 октября 2017 года
г. Элиста
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе:
председательствующего Кашиева М.Б.,
судей Васляева В.С. и Дорджиева Б.Д.,
при секретаре Мучкаевой Р.И.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шахныковой Галины Бораевны к обществу с ограниченной ответственностью «Кристаллстрой» о взыскании излишне уплаченных денежных средств в связи с уменьшением фактической площади квартиры, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда и понуждении к исполнению обязательств по договору долевого строительства путем подписания передаточного акта по апелляционной жалобе истца Шахныковой Г.Б. на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 09 августа 2017 года.
Заслушав доклад председательствующего судьи Кашиева М.Б., судебная коллегия
у с т а н о в и л а:
Шахныкова Г.Б. обратилась в суд с указанным иском, мотивируя следующим, 10 июня 2015 года между ней и обществом с ограниченной ответственностью «Кристаллстрой» (далее - ООО «Кристаллстрой») заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 16, согласно которому ООО «Кристаллстрой» обязалось построить многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: Республика Калмыкия, г.Элиста, ул.***, д.*** «а», и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать жилое помещение - двухкомнатную квартиру, расположенную на 1 этаже многоквартирного жилого дома, общей проектной площадью 64, 76 кв.м. Ответчик обязался передать объект долевого строительства не позднее 1 квартала 2016 года, а истец - уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. Она выполнила свои обязательства по оплате объекта долевого строительства. ООО «Кристаллстрой» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию указанного многоквартирного, однако до настоящего времени ответчиком не исполнена обязанность по передаче объекта долевого строительства путем подписания акта. Истец с апреля 2017 года фактически владеет и пользуется квартирой, несет бремя расходов по ее содержанию, но до настоящего времени не имеет возможности произвести государственную регистрацию права собственности на квартиру. Ответчик отказывается исполнять свои обязательства по передаче квартиры, ссылаясь в устной форме на необходимость доплаты за 0, 9 кв.м. в размере 26300 руб. в результате расхождения проектной площади по отношению к фактической. Между тем на основании кадастрового паспорта общая фактическая площадь квартиры составила 61, 8 кв.м., соответственно, разница между проектной и фактической площадью составляет 2, 96 кв.м., в связи с чем истец полагает, что именно у нее возникло право требовать разницу между фактической и договорной стоимостью квартиры в размере 82880 руб. Направленные ею претензии о возврате разницы в цене договора в сумме 109200 руб., выдаче и подписании акта приема-передачи квартиры №21, ответчиком оставлены без ответа. С учетом уточненных требований просила обязать ответчика подписать акт приема-передачи квартиры №21 по адресу: Республика Калмыкия, г.Элиста, ул.***, д.*** «а», взыскать с ответчика излишне уплаченные денежные средства в связи с уменьшением фактической площади квартиры в размере 82880 руб., неустойку за просрочку нарушения срока передачи квартиры за период с 11 октября 2016 года по 19 июня 2017 года в размере 299070, 31 руб., компенсацию морального вреда в размере 50000 руб., штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворении требований в размере 215385, 84 руб.
Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 09 августа 2017 года исковые требования Шахныковой Г.Б. удовлетворены частично. Взыскано с ООО «Кристаллстрой» в пользу Шахныковой Г.Б. неустойка за нарушение сроков передачи квартиры в размере 100000 руб., компенсация морального вреда в размере 3000 руб., штраф в размере 51500 руб., всего 154500 руб. На ООО «Кристаллстрой» возложена обязанность подписать с Шахныковой Г.Б. Акт приема-передачи квартиры № 21 по адресу: Республика Калмыкия, г.Элиста, ул. ***, д.*** «а». Взыскана с ООО «Кристаллстрой» в доход бюджета г. Элисты государственная пошлина в размере 3500 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе истца Шахныкова Г.Б. просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований и принять новое решение об удовлетворении требований в полном объеме, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении. Кроме того, указывает, что в соответствии со СНиП 31-01-2003 при определении общей площади помещения площадь лоджий подлежит уменьшению с применением понижающего коэффициента 0, 5, что противоречит положениям статьи 15 Жилищного кодекса РФ (в редакции на момент заключения договора), согласно которой площадь лоджий исключается из общей площади жилого помещения. Считает, что необоснованно снижен размер неустойки и компенсации морального вреда.
В своих возражениях генеральный директор ООО «Кристаллстрой» Шкилев А.Н. выразил несогласие с доводами жалобы, просил оставить решение суда без изменения.
В силу статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Разрешая спор, суд исходил из условий заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 10 июня 2015 года. Истцом в полном объеме выполнены условия заключенного с ответчиком договора, а поскольку в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и договором участия в долевом строительстве, объект не передан истцу по акту приема-передачи, суд пришел к выводу о возложении на ответчика обязанности подписать акт приема-передачи спорной квартиры, взыскал неустойку с применением положений статьи 333 Гражданского кодекса РФ за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта в размере 100000 руб., компенсацию морального вреда с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий, периода просрочки, принципов разумности и справедливости в размере 3000 руб., штраф в размере 51500 руб. Так как истец добровольно заключила с ответчиком договор участия в долевом строительстве на условиях договора, стороны согласовали общую площадь объекта долевого строительства с учетом площади лоджии, без учета понижающего коэффициента, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования истца о взыскании с ответчика разницы между фактической и договорной стоимостью квартиры.
С данными выводами суда следует согласиться.
Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Пунктами 1, 2 статьи 5 указанного Закона установлено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 названной статьи.
Частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В силу статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или не надлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 10 июня 2015 года между Шахныковой Г.Б. и ООО «Кристаллстрой» заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 16, согласно которому ответчик обязался построить многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: Республика Калмыкия, г.Элиста, ул.***, д.*** «а», и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать жилое помещение - двухкомнатную квартиру №21, расположенную на 1 этаже многоквартирного жилого дома, общей проектной площадью 64, 76 кв.м. Ответчик обязался передать объект долевого строительства не позднее 1 квартала 2016 года, а истец - уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.
Согласно пунктам 3.1.4 и 3.2.1 Договора Застройщик обязан передать объект долевого строительства Участнику, подключенные к основным инженерным сетям и коммуникациям в объеме, согласованном в Приложении №1 к настоящему договору, и в срок, предусмотренный в пункте 1.8 настоящего договора, а Участник обязан принять объект долевого строительства по Акту приема-передачи не позднее срока, предусмотренного в пункте 1.8 настоящего договора, в порядке, установленном в разделе 5 настоящего договора.
Согласно пункту 5.1 Договора передача объекта долевого строительства Застройщиком и его принятие Участником долевого строительства осуществляются по подписываемому Сторонами Акту приема-передачи.
Пунктом 5.2 Договора установлено, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Стороны добровольно заключили договор участия в долевом строительстве на приведенных выше условиях, в дальнейшем его условия в установленном законом порядке не изменялись и не оспаривались.
Истец обязательства по оплате стоимости квартиры в размере 1813280 руб. исполнила в полном объеме и в установленные сроки, что не оспаривается стороной ответчика.
28 ноября 2016 года ООО «Кристаллстрой» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию указанного многоквартирного.
Судом установлено, что объект до настоящего времени в нарушение пункта 5.1 Договора не передан истцу по Акту приема-передачи.
Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, руководствуясь положениями статей 4, 5, 6, 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, суд пришел к правильному выводу о том, что застройщик нарушил предусмотренный договором срок передачи истцу объекта долевого строительства, в связи с чем обязал возложил обязанность на ответчика подписать Акт приема-передачи квартиры.
Разрешая вопрос о размере неустойки, суд учел ее компенсационную природу, период просрочки, характер нарушения обязательства, последствия неисполнения ответчиком обязательства, заявление ответчика о снижении размера неустойки и на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ пришел к правомерному выводу о необходимости ее снижения до 100000 руб.
В связи с чем довод жалобы в этой части, нельзя признать состоятельным.
Принимая во внимание принцип разумности и справедливости, суд взыскал с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в сумме 3 000 руб., а поскольку ответчиком в добровольном порядке не удовлетворены требований потребителя, обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца штрафа в размере 51500 руб.
Довод жалобы о том, что при разрешении дела необходимо было руководствоваться статьей 15 Жилищного кодекса РФ, согласно которой площадь лоджий исключается из общей площади жилого помещения, а положения СНиП 31-01-2003, согласно которым при определении общей площади помещения площадь лоджий подлежит уменьшению с применением понижающего коэффициента 0, 5, противоречат указанной норме закона, является необоснованным по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а в силу пунктов 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу статьи 421 Гражданского кодекса РФ для целей формирования договорной стоимости объекта долевого строительства является допустимым установление цены как без учета площади балконов (лоджий), так и с включением таковой, а также - как с применением понижающих коэффициентов, определенных нормативными документами для целей технической инвентаризации и статистического учета, так и с использованием произвольных коэффициентов, либо вообще без каких-либо коэффициентов.
Как усматривается из пункта 1.7 и Приложения №1 к Договору ответчик обязался передать истцу после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию квартиру общей площадью 64, 76 кв.м., в состав общей проектной площади квартиры включена, в том числе, площадь лоджии.
Согласно пункту 2.1 Договора его цена является произведением размера стоимости одного квадратного метра и общей площади объекта долевого строительства с учетом лоджии (28 000 руб. х 64, 76 кв.м. = 1813280 руб.).
При заключении договора долевого участия в строительстве ответчик предоставил истцу полную и достоверную информацию об объекте долевого строительства. Истец согласились с техническими характеристиками квартиры, согласно которым общая проектная площадь квартиры составляет 64, 76 кв.м., в которую входит площадь лоджии.
Анализ договора показывает, что при определении характеристик объекта долевого строительства в договоре не предусмотрено применение к подсчету площади лоджии понижающего коэффициента.
Сведений о том, что стороны договорились использовать понижающий коэффициент для определения общей площади квартиры с учетом лоджии, материалы дела не содержат.
Таким образом, истец добровольно заключила с ответчиком данный договор участия в долевом строительстве на приведенных выше условиях.
Ссылка в жалобе на статью 15 Жилищного кодекса РФ, не может быть признана правомерной, поскольку данная норма закона не регулирует вопрос установления цены работы по строительству объекта недвижимости. В законах, иных нормативных актах отсутствуют обязательные для сторон спора цены, тарифы, расценки, стороны свободны в определении цены договора и выполненных работ.
Доводы жалобы не содержат правовых оснований к отмене решения суда, поскольку по существу сводятся к выражению несогласия с выводами суда первой инстанции, в связи с чем являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены законного и обоснованного решения суда.
При таких данных решение суда является законным и обоснованным.
Руководствуясь статьями 328, 229 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия
о п р е д е л и л а :
решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 09 августа 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
М.Б. Кашиев
В.С. Васляев
Б.Д. Дорджиев



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка