Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 2 февраля 2022 года Дело N 33-95/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Набиева Р.Р.,

судей Мугиновой Р.Х., Сыртлановой О.В.,

при секретаре судебного заседания Тукаеве Т.Р.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 28 апреля 2021 г.

Заслушав доклад судьи Набиева Р.Р., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Прокудин О.А. обратился в суд с иском к администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, в котором просил взыскать с ответчика 4 980 000 руб. в счет возмещения стоимости за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: адрес, комната N..., 2 общей площадью 24.9 кв.м., 2 820 000 руб. в счет возмещения стоимости за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: адрес, комната N..., площадью 14,1 кв.м., а также возместить расходы по оплате государственной пошлины за подачу иска в размере 47 200 руб. Требования обоснованы тем, что истец является собственником вышеуказанных жилых помещений, расположенных в жилом доме признанном аварийным, подлежащим сносу и включенным в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. Однако, ответчиком не исполняются обязанности по переселению истцов. Согласно самостоятельной оценке истца размер возмещения за жилые помещения составляют вышеуказанные суммы.

Решением Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 28 апреля 2021 г. постановлено:

"исковое заявление Прокудина О.А. к Администрации городского округа г. Уфа о взыскании в счет возмещения стоимости в праве за изымаемое жилое помещение удовлетворить частично.

Взыскать с Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу Прокудина О.А. возмещение стоимости за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: адрес адрес в размере 7 554 771 руб.

Взыскать с Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу Прокудина О.А. расходы по оплате государственной пошлины в размере 45 973,86 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

Взыскать с Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу ООО "Центр независимой экспертизы и оценки" расходы на проведение судебной экспертизы в размере 30 000 руб.".

В апелляционной жалобе администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан ставится вопрос об отмене решения суда с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований и назначении по делу повторной судебной экспертизы, поскольку при определении рыночной стоимости жилого помещения эксперт необоснованно применил сравнительный подход и применил объекты-аналоги не являющиеся аварийными, корректировка аналога на непригодность жилого помещения экспертом не приведена, а также необоснованно определена рыночная стоимость доли в праве на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом отдельно сравнительным подходом, что явилось по сути двойным сложением возмещения за изымаемый земельный участок.

Проверив материалы дела с учетом требований ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, выслушав представителя ответчика, третьего лица Нурмухамедова Э.А., поддержавшего жалобу, представителя истца Чехову Е.И., просившую в удовлетворении жалобы отказать, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение изымается у собственника путем его выкупа; решение об изъятии жилого помещения принимается органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии соответствующего земельного участка для муниципальных нужд.

Согласно ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Подпунктом "з" пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК Российской Федерации.

В соответствии с Обзором судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, собственник жилого помещения в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном доме, если такой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности.

При этом форма реализацию права на обеспечение жилищных прав, принадлежит собственнику указанного жилого помещения.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Прокудин О.А. является собственником жилых помещений, расположенных в 4-х комнатной квартире, расположенной по адресу: адрес:

- комнаты N..., 2 общей площадью 24.9 кв.м., кадастровый N..., приобретенной им в собственность 9 октября 2020 г. по договору дарения от 6 октября 2020 г., заключенного с предыдущим собственником Полушкиной Е.Ф.;

- комната N... общей площадью 14,1 кв.м., кадастровый N..., приобретенной им в собственность 9 октября 2020 г. по договору дарения от 6 октября 2020 г., заключенного с предыдущим собственником Полушкиной Е.Ф.

Согласно справке о регистрации от 11 февраля 2021 г., письму от 17 февраля 2021 г. в указанной квартире никто не зарегистрирован, сам дом не входит в реестр и перечень объектов культурного наследия, памятников истории и культуры.

Согласно справке АО "Управление жилищного хозяйства Кировского района городского округа город Уфа" Республики Башкортостан от 10 февраля 2021 г. жилой дом является строением 1931 года постройки, информация о проведенном капитальном ремонта общего имущества дома отсутствует.

Согласно письму Управления по обеспечению жизнедеятельности города администрации городского округа город Уфа от 1 марта 2021 г. по информации управляющей организации АО "Управление жилищного хозяйства Кировского района городского округа город Уфа" в жилом доме проведены следующие ремонты: в 2007 г. капитальный ремонт фасада, в 2013 г. капитальный ремонт асфальтового покрытия придомовой территории.

Согласно ответа ФГБУ "ФКП Росреестра" от 5 февраля 2021 г. ранее земельный участок по адресу: адрес, поставлен на учет 20 декабря 2004 г., имел кадастровый N... с видом разрешенного использования "многоэтажная жилая застройка", декларированную площадью 387 кв.м. без внесения сведений о местоположении границ земельного участка (координаты узловых и поворотных точек).

В настоящее время жилой адрес, расположен на территории трех земельных участков - N...

Постановлением главы Администрации ГО г. Уфа Республики Башкортостан N 5401 от 8 декабря 2014 г., на основании технического заключения от 20 октября 2014 г., заключения Межведомственной комиссии от 6 ноября 2014 г., жилой дом, расположенный по адресу: адрес, признан аварийным и подлежит сносу и первоначально включен в региональную Адресную программу Республики Башкортостан по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2015-2021 годы, утвержденной постановлением Правительства Республики Башкортостан N 99 от 31 марта 2015 г.

К данной Адресной программе было утверждено Приложение N 1, в соответствии с пунктом 7 которого, планируемая дата окончания переселения жилого дома, расположенного по вышеуказанному адресу - IV.2021 года, сноса дома - I.2022 года.

В настоящее время вышеуказанный жилой дом также включен в Адресную программу Республики Башкортостан по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019 - 2023 годы, утвержденную Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 23 апреля 2019 г. N 238, с указанием планируемый даты окончания переселения 31 декабря 2021 г.

Решением Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа от 10 февраля 2020 г. N 158 для муниципальных нужд изъяты земельный участок у землепользователей, являющихся собственниками помещений в вышеуказанном жилом доме (инвентарный номер 349424), и жилые и нежилые помещения в указанном доме у их собственников с выселением из занимаемых помещений, которое по настоящее время не исполнено.

В связи со спором сторон относительно цены возмещения за изымаемое жилое помещение, судом по ходатайству ответчика по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключения судебного эксперта ООО "Центр независимой экспертизы и оценки" N ...-О/С/2021 от 17 апреля 2021 г., ранее земельный участок по адресу: адрес, поставлен на учет дата, имел кадастровый N... декларированную площадью 387 кв.м., что с учетом площади застройки в 309 кв.м., свидетельствует о постановке участка на учет по отмосткам жилого дома. В связи с чем, с учетом минимального размера участка по Правилам землепользования и застройки городского округа адрес от 22 августа 2008 г. N..., существующей планировки местности, ограждений, строений и конфигурации участка, площадь земельного участка, необходимого для обслуживания жилого адрес, с учетом элементов озеленения и благоустройства, определена экспертом в размере 850 кв.м.

Рыночная стоимость прав требования возмещения, подлежащего выплате при изъятии жилого помещения - комнат N... жилого адрес, составляет 7 673 905 руб.:

- рыночная стоимость квартиры, в том числе рыночная стоимость доли в праве общей собственности на земельный участок - 7 554 771 руб.,

- стоимость не произведенного капитального ремонта - 251 967 руб.,

- убытки, причиненные изъятие помещения и изменением места жительства - 119 134 руб., в том числе стоимость аренды жилья для временного проживания до приобретения в собственность жилого помещения за 1 месяц - 620 000 руб., упущенная выгода - 1 902,20 руб., расходы, связанные с поиском и приобретением жилого помещения в собственность (услуги риэлтора) - 84 150 руб., размер госпошлины за оформление права собственности на недвижимое имущество - 2 000 руб., расходы, связанные с грузоперевозками - 5 850 руб., транспортные расходы - 1 232 руб., услуги грузчиков - 4 000 руб.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Мухарямова Л.Р. выводы экспертного заключения поддержала в части оценки, пояснила, что проведение экспертизы поручила руководитель организации Галеева Г.М., которая предупредила ее об уголовной ответственности согласно определению суда. При определения жилого помещения по площадям брала в учет общую площадь жилого дома, включая места общего пользования, которые определены определением суда. Для оценки рыночной стоимости производился расчет занимаемой площади и площади всего помещения жилого дома, расчет на стр.39. Площадь принята согласно техническому паспорту - общая площадь жилого дома 473,7 кв. м, о чем указано в техническом плане. Определиладолю и определиластоимость дома согласно сборнику УПВС по строительству жилых домов, по жилым домам процентное соотношение. После определилидоли, провела расчет стоимости дома по замещению затрат с учетом износа в рамках использования затратного подхода. Далее рассчитала стоимость конструктивных элементов, лестничных клеток и маршей, кровли, определиластоимость объекта сравнительным подходом путем использования метода сравнения продаж, расчет приведен на стр. 36-38. Объекты максимально приближены по году строительства и по месту расположения, информация принята согласно объявлениям в сети Интернет. Место расположения, площадь аналогов сопоставимы с объектом исследования. Стоимость земельного участка определена методом сравнения продаж в рамках сравнительного метода, расчет на стр. 30-32, из исходя из площади участка в размере 850 кв.м., которая определена на основании выводов эксперта Абдрашитовой Г.Х.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Абдрашитова Г.Х. выводы экспертного заключения поддержала в части определения площади земельного участка под жилым многоквартирным домом, пояснила, что земельный участок с кадастровым номером N... площадью 385 кв.м. поставлен в 2004 году на кадастровый учет, без установления границ. Земельный участок с кадастровым номером N... впоследствии снят с учета и аннулирован. Ввиду отсутствия координат границ было предположено, что его площадь была определена по отмосткам дома. Площадь земельного участка с кадастровым номером N... площадью 385 кв.м. не является достаточной для обслуживания многоквартирного жилого дома.

Экспертным учреждением заявлено о возмещении расходов по проведению экспертиз в размере 30 000 руб.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что в результате признания жилого дома, в котором расположены принадлежащие истцу на праве собственности жилые помещения, аварийным и подлежащим сносу, а также текущим состоянием жилого дома и принимая во внимание положения ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, истец имеет право на получение выкупной цены за жилые помещения.

Оценивая размер выкупной стоимости за жилое помещение, суд первой инстанции исходил из представленных по делу доказательств, в том числе заключения ООО "Центр независимой экспертизы и оценки" N ...-О/С/2021 от дата

Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено, что в соответствии с частью 3 статьи 85 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации эксперт имеет право ходатайствовать о привлечении к проведению экспертизы других экспертов.

Такое ходатайство было заявлено ООО "Центр независимой экспертизы и оценки" 13 апреля 2021 г. (л.д. 211 том N...), согласно которому экспертное учреждение просило продлить срок проведения экспертизы в связи с необходимостью привлечения к проведению экспертизы дополнительного специалиста в части землеустроительной экспертизы.

Однако, соответствующего определения судом первой инстанции не выносилось и ходатайство экспертного учреждения разрешено не было, в связи с чем в суде апелляционной инстанции удовлетворено ходатайство ответчика и назначено проведение повторной судебной экспертизы, проведение которой поручено ООО "Оценка.Бизнес.Развитие" с предоставлением экспертному учреждению права, в случае необходимости, поскольку это необходимо для дачи заключения, разрешить привлечь к проведению экспертизы других экспертов.

Заключением ООО "Оценка.Бизнес.Развитие" N N... от 7 декабря 2021 г. установлено:

- по данным государственного кадастрового учета земельный участок под жилым домом N... по адрес, на учете не состоит, а сам дом фактически расположен на территории трех земельных участков - N..., N...;

- в ЕГРН существует информация относительно земельного участка с адресом: адрес. Границы этого участка не установлены;

- ранее земельный участок по адресу: адрес, поставлен на учет 20 декабря 2004 г., имел кадастровый N... декларированную площадью 387 кв.м., и земельный участок по указанному адресу расположен в зоне "ОД-1" - общественно-деловая зона;

- в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан жилой деревянный дом по указанному адресу соответствует малоэтажной многоквартирной жилой застройки, следовательно, минимальный размер земельного участка под жилым домом должна составлять не менее 1 000 кв.м., в связи с чем учитывая фактическую ситуацию на местности, экспертом определена геодезическим путем и вычерчен участок для эксплуатации дома, в границы которого включена территория фактически занимаемой парковки, зеленых насаждений. За внешние границы участка взят край бордюрного камня проездов существующих вокруг дома, так как они являются проездами и к другим объектам капитального строительства. Территория до существующих проездов представлена травяной и древесно кустарниковой растительностю, парковой и проходами к подъездам. В связи с чем вычисленная площадь участка в 1000 кв.м. является минимальным размером участка необходимой для эксплуатации, а участок площадью 1 021 кв.м. необходимым и достаточным для его эксплуатации, а также соответствующим предельно минимальным размерам описанным в Правилах землепользования и застройки городского округа город Уфа.

В связи с изложенным, экспертизой даны следующие выводы:

- размер рыночной стоимости возмещения за комнаты N ...,2 общей площадью 24.9 кв.м., кадастровый N...; расположенные по адресу: адрес, в том числе, с учетом расположения жилого помещения в аварийном доме, с учетом доли собственника в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, с учетом компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, с учетом доли собственника в праве общей собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом, составляет 4 640 000 руб.;

- размер рыночной стоимости возмещения за комнату N... общей площадью 14,1 кв.м., кадастровый N..., расположенную по адресу: адрес, в том числе, с учетом расположения жилого помещения в аварийном доме, с учетом доли собственника в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, с учетом компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, с учетом доли собственника в праве общей собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом, составляет 2 980 000 руб.;

- размер рыночной стоимости убытков, причиненных истцу, в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд, за комнаты N ...,2 составляет 160 140 руб., в том числе: стоимость аренды аналогичного жилого помещения за 6 месяцев 99 600 руб. (16 600 руб. * 6 месяцев), расходы, связанные с переездом (услуги по погрузке, разгрузке, транспортные расходы) из аварийного жилья, составляет 11 270 руб., в приобретаемое помещение - 11 270 руб., госпошлина за регистрацию права на приобретаемое помещение - 2 000 руб., расходы, связанные с поиском и приобретением жилого помещения в собственность (риелтор) - 36 000 руб.;

- размер рыночной стоимости убытков, причиненных истцу, в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд, за комнату N... составляет 124 140 руб., в том числе: стоимость аренды аналогичного жилого помещения за 6 месяцев 56 400 руб. (9 400 руб. * 6 месяцев), расходы, связанные с переездом (услуги по погрузке, разгрузке, транспортные расходы) из аварийного жилья, составляет 11 270 руб., в приобретаемое помещение - 11 270 руб., госпошлина за регистрацию права на приобретаемое помещение - 2 000 руб., расходы, связанные с поиском и приобретением жилого помещения в собственность (риелтор) - 36 000 руб.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что в результате признания жилого дома, в котором расположены принадлежащие истцу на праве собственности жилые помещения, аварийным и подлежащим сносу, а также текущим состоянием жилого дома и принимая во внимание положения ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, истец имеет право на получение выкупной цены за жилые помещения.

Оценивая размер выкупной стоимости за жилое помещение, в том числе на основе проведенного экспертного исследования, суд указал о необходимости при определении указанного размера исходить из рыночной стоимость жилых помещений, с учетом права на земельный участок в площади в размере 850 кв.м, определенной судебной экспертизой как отражающего реально существующую площадь земельного участка занятого многоквартирным домом с учетом элементов озеленения и благоустройства, в размере 7 554 771 руб.

С учетом положений ст. 88, 85, 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции также произвел взыскание с ответчика в пользу истца в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины за подачу иска 45 973,86 руб., а также с ответчика в пользу экспертного учреждения 30 000 руб.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции в части необходимости частичного удовлетворения исковых требований Прокудина О.А., поскольку ввиду аварийности жилого дома, в котором расположены жилые помещения, принадлежащие истцу на праве собственности, и включение дома в адресную республиканскую программу по переселению граждан, истец имеет право на соответствующее возмещение изымаемого имущества, размер которого необходимо определить по заключению ООО "Оценка.Бизнес.Развитие" N N... от 7 декабря 2021 г., в связи с вышеописанными обстоятельствами.