Дата принятия: 12 августа 2019г.
Номер документа: 33-951/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛИПЕЦКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 августа 2019 года Дело N 33-951/2019
12 августа 2019 года судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе: председательствующего Игнатенковой Т.А.,
судей Фроловой Е.М., Крючковой Е.Г.,
при секретаре Сухановой Т.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика Зубко А.Ю. на решение Правобережного районного суда г. Липецка от 27 декабря 2018 года, которым постановлено:
"Изъять у Зубко А.Ю. объект незавершенного строительства с кадастровым N расположенный по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов.
Взыскать с Зубко А.Ю. в бюджет городского округа города Липецка государственную пошлину в размере 6 000 рублей".
Заслушав доклад судьи Фроловой Е.М., судебная коллегия
установила:
УИЗО по Липецкой области обратилось с иском к Зубко А.Ю. об изъятии объекта незавершенного строительства (далее ОНС) путем продажи с публичных торгов. В обоснование заявленных требований ссылалось на заключение с ответчиком 25.06.2015 г. договора аренды земельного участка с КН N(далее КН...22) площадью 970 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в целях завершения строительства здания магазина непродовольственных товаров, сроком аренды с 20.07.2015 г. по 20.07.2018 г. Пунктом 9.9 договора предусмотрено, что арендатор обязуется закончить все работы и ввести объект в эксплуатацию до истечения срока действия договора. Договор аренды прекращен 20.07.2018 г. в связи с истечением срока действия. На указанном участке расположен ОНС с КН N (далее КН...45), степенью готовности 30%, принадлежащий ответчику на праве собственности. Застройщик не обращался за продлением срока действия разрешения на строительство от 10.10.2014 г. и получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Просило изъять у ответчика ОНС с КН...45, расположенный по вышеуказанному адресу, путем продажи с публичных торгов.
Представитель истца поддержала заявленные требования, пояснила, что в соответствии с действующим законодательством участок предоставлен собственнику ОНС Зубко А.Ю. в аренду на три года однократно. Вновь предоставить участок Зубко А.Ю. невозможно, поскольку это противоречит ЗК РФ.
Ответчик Зубко А.Ю. иск не признал, пояснил, что не завершил строительство здания магазина в связи с отсутствием средств, в настоящее время он имеет возможность продолжить строительство и хотел бы сохранить права на объект.
Суд постановилрешение, резолютивная часть которого изложена выше.
В апелляционной жалобе ответчик Зубко А.Ю. просит изменить решение суда в части указания на изъятие у него земельного участка, с установлением начальной цены продажи ОНС в размере 6 500000 руб. Ссылался на нарушение судом норм материального права, выразившимся в неприменении п. 4 ст. 239.1 ГК РФ, положений Постановления Правительства РФ от 03.12. 2014 г. N1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства"; нарушении ст.ст. 79, 137-138 ГПК РФ; незаконный отказ в назначении по делу судебно-оценочной экспертизы для установления рыночной стоимости спорного ОНС, повторно заявив данное ходатайство в суде апелляционной инстанции.
Проверив материалы дела, выслушав истца и представителя ответчика, обсудив доводы жалобы и возражения на них, судебная коллегия признает доводы апелляционной жалобы заслуживающими внимания.
В соответствии со статьей 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации (п. 1).
Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект(п. 2).
Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.
Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися (п. 4).
Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов (п. 5).
Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (п. 6).
Законом Липецкой области от 26.12.2014 г. N 357-ОЗ "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Липецкой области и органами государственной власти Липецкой области", Положением об управлении имущественных и земельных отношений Липецкой области, утвержденным распоряжением Администрации Липецкой области от 07.10.2010 г. N 402-р, установлено, что УИЗО Липецкой области осуществляет полномочия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории городского округа город Липецк.
Из материалов дела следует, что 19.01.2011 г. между УИЗО Липецкой области и С.С.Ю. заключен договор аренды земельного участка с КН...22 площадью 970 кв. м для строительства здания магазина непродовольственных товаров в районе дома <адрес>, срок аренды с 19.01.2011 г. по 18.01.2014 г.
Соглашением от 21.12.2012 г. С.С.Ю. передала права и обязанности по договору аренды Зубко А.Ю.
26.02.2014 г. между УИЗО Липецкой области и Зубко А.Ю. заключен договор аренды земельного участка на срок с 19.01.2014 г. по 19.07.2015 г.
10.10.2014 г. Управлением градостроительного контроля департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Липецка Зубко А.Ю. выдано разрешение на строительство здания магазина непродовольственных товаров по адресу: <адрес> (общая площадь здания 864,8 кв. м, площадь земельного участка 970 кв. м). Срок действия разрешения до 10.06.2015 г.
25.06.2015 г. между УИЗО Липецкой области и Зубко А.Ю. заключен договор аренды земельного участка N 692/15-СЮ для завершения строительства здания магазина непродовольственных товаров (п. 1.1). Участок ранее предоставлен на основании договора аренды земельного участка от 26.02.2014 г. N 281/14-СЮ (п. 1.5). Срок аренды земельного участка установлен с 20.07.2015 г. по 20.07.2018 г. (п. 2.1). По истечении срока действия договора участок должен быть возвращен арендодателю в пятидневный срок по акту приема-передачи, составленному арендатором и подписанному сторонами (п. 3.2).
По условиям договора арендатор осуществляет строительство объекта при наличии действующего разрешения на строительство, выданного в соответствующем уполномоченном органе администрации г. Липецка (п. 9.8). Арендатор обязался закончить все работы и ввести объект в эксплуатацию до истечения срока действия договора (п. 9.9).
Из договора следует, что он заключен на основании п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", который предусматривает возможность предоставления собственнику объекта незавершенного строительства земельного участка в аренду для завершения его строительства без проведения торгов однократно.
Согласно выписке из ЕГРН от 06.11.2018 г. ОНС готовностью 30 %, площадью застройки 544,8 кв. м с КН...45, принадлежащий на праве собственности Зубко А.Ю., расположен на земельном участке с КН...22.
03.07.2018 г. УИЗО Липецкой области направило Зубко А.Ю. уведомление о прекращении действия договора аренды и возврате земельного участка, указав на то, что срок действия договора аренды земельного участка от 25.06.2015 г. прекращен 20.07.2018 г. Управление предложило Зубко А.Ю. подписать акт приема-передачи арендодателю участка и возвратить его в Управление.
Согласно акту осмотра от 17.09.2018 г. земельного участка установлено, что он не огорожен, строительные работы не ведутся, строительная техника на участке отсутствует, на участке расположен ОНС, два строительных вагончика, имеются зеленые насаждения.
По сообщению департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Липецка от 30.09.2018 г. застройщик Зубко А.Ю. за продлением срока действия разрешения на строительство и получением разрешения на ввод в эксплуатацию объекта "Здание магазина непродовольственных товаров, расположенное по адресу: <адрес>" не обращался.
Ответчик не оспаривал, что строительство здания магазина не завершено.
Установив, что действие договора аренды земельного участка от 25.06.2015 г. N 692/15-СЮ, государственная собственность на который не разграничена, прекращено, строительство здания магазина, расположенного на участке, не завершено, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об удовлетворении иска и изъятии у Зубко А.Ю. ОНС с КН...45, расположенного по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов.
Руководствуясь ст. 103 ГПК РФ с Зубко А.Ю. в бюджет городского округа города Липецка верно взыскана госпошлина в размере 6 000 руб.
В указанной части решение суда первой инстанции не обжалуется и не является предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции.
Однако неустановление судом начальной продажной стоимости ОНС противоречит приведенным нормам права и нарушает права ответчика.
Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".
В соответствии с п. 2 Правил публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов. Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (пп. 3 п. 7 правил).
При проверке законности вынесенного решения, судебная коллегия признала доводы апелляционной жалобы ответчика Зубко А.Ю., засуживающими внимания и, руководствуясь положениями ст. 239.1 ГК РФ, Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 г. N 1299, судебная коллегия удовлетворила ходатайство ответчика Зубко А.Ю. и определением от 20.03.2019 г. назначила проведение судебной оценочной экспертизы в целях определения рыночной стоимости ОНС, степенью готовности 30%, площадь застройки 544.8 кв.м, назначение - нежилое здание, с КН...45, расположенного по вышеуказанному адресу, принадлежащего на праве собственности Зубко А.Ю.
Согласно экспертному заключению N 40 Орешенкова С.В. от 05.04.2019 г. рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 03.04.2019 ДД.ММ.ГГГГ с учетом округления до десятков тысяч и указанных допущений составила 6140000 руб.
Исследовав данное заключение с учетом замечаний представителя истца УИЗО Липецкой области, судебная коллегия пришла к выводу о недостаточном обосновании выводов эксперта по расчету рыночной стоимости объекта экспертизы.
Кроме того, при проведении экспертизы нарушены требования ГПК РФ, экспертом самостоятельно получены от ответчика и положены в основу заключения письменные доказательства, а именно: кадастровый паспорт, технический паспорт, часть проектной документации, которые судом к материалам дела не приобщались и не исследовались.
Против заключения эксперта Орешенкова С.В. истец возражал, данные возражения признаны судебной коллегией обоснованными.
Учитывая неустранимые сомнения в обоснованности, а также расхождения в степени готовности и площади застройки ОНС, судебная коллегия признала заключение эксперта Орешенкова С.В. недостоверным доказательством по делу и определением от 22.05.ДД.ММ.ГГГГ назначила проведение повторной судебной оценочной экспертизы в целях определения степени готовности, площади застройки ОНС, а также рыночной стоимости ОНС на текущий момент.
Согласно заключения эксперта ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России Исаевой В.В. N 4612/6-2 от 17.07.2019 г. площадь застройки ОНС назначение - нежилое здание, с КН...45, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего на праве собственности Зубко А.Ю., составляет 548,4 кв.м. Процент готовности данного объекта на момент проведения экспертизы составляет 17 %. Рыночная стоимость ОНС на момент проведения экспертизы без учета НДС составляет 5184348 руб.
Надлежащими доказательствами вышеуказанное заключение ответчиком не оспорено.
Доводы ответчика о том, что экспертом Исаевой В.В. не учтены затраты на проведение электроснабжения, при затратном подходе рыночная стоимость определена без учета НДС, отсутствуют мотивы определения физического износа в размере 5%, а также обоснование размера предпринимательской деятельности, не опровергают выводов эксперта.
Из объяснений ответчика усматривается, что электрическая сеть подведена к участку. Исходя из состояния объекта (фундамент и каркас) он не электрифицирован. Таким образом, у эксперта отсутствовали основания учитывать электроснабжение и освещение ОНС.
Ссылка истца на то, что при производстве строительных работ и приобретении строительных материалов НДС учитывался в цене, не свидетельствует о необходимости применения НДС при определении рыночной стоимости ОНС.
В соответствии с положениями главы 21 НК РФ налог на добавленную стоимость распространяется на товары, работы и услуги. Объект незавершенного строительства как объект недвижимости объектом налогообложения по НДС не является. Кроме того, экспертная оценка производилась на основании справочных показателей, установленных для экспертов, которыми НДС не учитывается.
Физический износ и размер предпринимательской прибыли учтены экспертом на основании справочника по строительным работам и справочника оценщика недвижимости.
Судебная коллегия соглашается с выводами эксперта о физическом износе спорного объекта 5% исходя из того, что объект возведен в 2014 г.
Выводы эксперта основаны на материалах дела, технической и проектной документации, визуальном осмотре объекта, что соответствует методике проведения заявленной экспертизы, федеральным стандартам оценки. Эксперт имеет необходимую квалификацию и стаж работы для производства оценочных экспертиз, предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Оснований сомневаться в выводах эксперта Исаевой В.В. у судебной коллегии не имеется.
Доводы ответчика о том, что он затратил на строительство объекта более 6000000 руб. доказательствами не подтверждены.
Таким образом, при определении начальной цены продажи ОНС апелляционный суд исходит из рыночной стоимости объекта на текущий момент в размере 5184348 руб.
Судебная коллегия отмечает наличие расхождений в сведениях ЕГРН, техническом паспорте и экспертных заключениях о проценте готовности объекта и площади застройки, однако указанное обстоятельств не влечет отмену решения суда по существу.
С учетом установления рыночной стоимости ОНС экспертным путем судебная коллегия полагает необходимым дополнить резолютивную часть решения суда указанием на начальную продажную стоимость объекта.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Правобережного районного суда г. Липецка от 27 декабря 2018 года оставить без изменения.
Абзац первый резолютивной части решения дополнить словами: "установив начальную продажную стоимость объекта в размере 5184 348 руб.".
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
