Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от 21 июня 2019 года №33-951/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 21 июня 2019 года Дело N 33-951/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:
председательствующего: Хапачевой Р.А.,
судей: Козырь Е.Н. и Аутлева Ш.В.,
при секретаре судебного заседания - Гречиной Е.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя администрации МО "<данные изъяты>" Китай-Гора О.В. на решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 20 декабря 2018 года, которым постановлено:
исковое заявление администрации МО "<данные изъяты>" к Сидоренко ФИО11 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и о взыскании пени, удовлетворить частично.
Взыскать с Сидоренко ФИО12 в пользу администрации МО "<данные изъяты>":
- 132 382 /сто тридцать две тысячи триста восемьдесят два/ рубля -задолженность по договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ;
- 2 764 /две тысячи семьсот шестьдесят четыре/ рубля 62 копейки - пеня за ненадлежащее исполнение обязательства по внесению арендной платы за земельный участок.
Заслушав доклад судьи Аутлева Ш.В., объяснения представителя истца администрации МО "<данные изъяты>" Сомовой Ю.Ю., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, ответчика Сидоренко Н.В., полагавшего решение суда подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия,
установила:
администрация МО "<данные изъяты>" обратилась в суд с иском к Сидоренко Н.В. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и о взыскании пени. <данные изъяты>
Администрация МО "<данные изъяты>" просила взыскать с Сидоренко Н.В. задолженность по договору аренды земельного участка N датированного от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> руб., а также неустойку в сумме <данные изъяты>.
Представитель истца по доверенности Китай-Гора О.В., извещенная надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, в суд не явилась.
Ответчик Сидоренко Н.В. в судебном заседании иск не признал, просил в удовлетворении заявленных требований отказать.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель администрации МО "<данные изъяты>" Китай-Гора О.В. просит решение суда отменить и принять новое, которым заявленные требования истца удовлетворить в полном объеме в связи с неправильным применением норм материального права, а также неправильным определением обстоятельств дела.
В обоснование жалобы указывает, что суд первой инстанции необоснованно дал оценку подпункту 8.6 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N. Требование о признании указанного подпункта договора недействительным не являлось предметом искового заявления, встречный иск в соответствующей части ответчиком не заявлен. Истцом заявлено требование о взыскании текущей задолженности, а не денежных средств за оставшийся срок аренды, подлежащих внесению в бюджет МО "<данные изъяты>" при досрочном расторжении договора.
В возражениях на апелляционную жалобу ответчик Сидоренко Н.В. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя администрации МО "<данные изъяты>" Китай-Гора О.В. - без удовлетворения.
Проверив законность и обоснованность решения суда по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
Судом первой инстанции установлено и усматривается из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ Сидоренко Н.В. подал заявку на участие в аукционе по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности МО "<данные изъяты>", и в установленный срок внес задаток в размере <данные изъяты> руб. на счет уполномоченного органа.
В лоте N 1 аукциона установлен следующий предмет аукциона: продажа права на заключение договора аренды в отношении земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером: N, из категории земель - земли населенных пунктов с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, начальная цена которого (размер ежегодной арендной платы) составила <данные изъяты> руб.
Согласно выписки из протокола комиссии рассмотрения заявок на участие в аукционе от ДД.ММ.ГГГГ N, поданная ответчиком заявка на участие в аукционе признана соответствующей предъявленным требованиям и принята к рассмотрению.
ДД.ММ.ГГГГ Сидоренко Н.В. получил три экземпляра проекта договора аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, подписанных истцом.
ДД.ММ.ГГГГ, ознакомившись с проектами договора аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик направил начальнику управления имущественных отношений администрации МО "<данные изъяты>" уведомление о разногласиях к проекту договора аренды земельного участка, в котором он указал на необходимость исключения из договора п.п. 8.5-8.6, согласно которым, при досрочном расторжении договора аренды земельного участка, в случае предусмотренном п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ (исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках) возлагается обязанность на арендатора внести денежные средства в размере равном арендной плате за оставшийся срок аренды, установленный пунктом 7.2 договора.
Денежные средства, указанные в пункте 8.5 договора подлежат оплате в течение рабочих дней с даты подписания соглашения о расторжении договора сторонами.
В срок до ДД.ММ.ГГГГ ответ на уведомление о разногласиях к проекту договора аренды земельного участка в адрес ответчика не поступили.
ДД.ММ.ГГГГ Сидренко Н.В. подписал договор аренды земельного участка (N, датированный ДД.ММ.ГГГГ), расположенного адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты>, с кадастровым номером: N, категории земель - земли населенных пунктов с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства.
Согласно пп. 2.1 договора аренды земельного участка, ежегодный размер арендной платы, определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона в сумме <данные изъяты> руб. и устанавливается с даты заключения договора.
Согласно пп. 2.2 договора аренды земельного участка, размер ежегодной арендной платы участка, за вычетом внесенного задатка в размере <данные изъяты> руб., должна поступить от арендатора в течение 5 дней с момента подписания договора, путем перечисления по реквизитам, указанным в пп. 2.4 договора.
ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельного участка N, датированный ДД.ММ.ГГГГ и подписанный Сидоренко Н.В. ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирован в <адрес> (запись о регистрации права аренды N).
После регистрации договора аренды, ответчику выдан от начальника управления имущественных отношений администрации МО "<данные изъяты>" N-от ДД.ММ.ГГГГ, которым в удовлетворении требований ответчика об урегулировании разногласий в отношении условий договора аренды земельного участка в пп. 8.5-8.6, отказано.
Согласно пп. 5.1-5.3 договора аренды земельного участка, неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством и настоящим договором.
Расторжение договора по основаниям, указанным в абз. 3 пп. 3.1.4 п. 3.1. договора, не освобождает арендатора от обязанности произвести своими силами и за свой счет снос самовольной постройки.
В случае невнесения арендной платы в установленный договором cрок арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.
В нарушение условий договора аренды земельного участка, Сидоренко Н.В. ненадлежащим образом исполнял свои обязательства, в связи с чем истец исчислил задолженность по арендной плате по состоянию на 3-й квартал 2018 года, которая составила <данные изъяты> руб., а также начислил неустойку в сумме <данные изъяты> руб.
ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика досудебную претензию с требованием в десятидневный срок оплатить задолженность по договору аренды земельного участка в общей сумме <данные изъяты> руб., в котором также указал, что в случае неисполнения Сидоренко Н.В. своих обязательств, орган местного самоуправления обратится в суд с иском о взыскании суммы задолженности и расторжении договора аренды.
В установленный срок ответчик задолженность по договору аренды земельного участка не погасил.
В соответствии с ч. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 147-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" с 01.03.2015 распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.
Согласно ч. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом /арендную плату/. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно п. 7 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ в основу любого землепользования положен принцип гласности. Исходя из данного принципа использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы являются: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли.
В соответствии с п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Судом установлено, что истец исполнил обязательства по договору аренды и предоставил Сидоренко Н.В. земельный участок, при этом ответчик не исполнял свои обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом.
Наличие задолженности у Сидоренко Н.В. перед администрацией МО "<данные изъяты>", подтверждается пояснениями ответчика, который указал, что надлежащим образом исполнил свои обязательства по внесению арендной платы только за первый год пользования земельным участком, а также представленным в материалах дела актом сверки взаиморасчетов.
Суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 309, 614, 395 ГК РФ, а также пп. 2.1, 2.2, 5.3 договора аренды обосновано пришел к выводу о взыскании с Сидоренко Н.В. в пользу администрации МО "<данные изъяты>" задолженности по арендной плате, а также пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Согласно материалам представленным в деле, истец исчислил задолженность ответчика по арендной плате по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме 536 781,81 руб., а также пеню в сумме 19 602,60 руб.
Суд первой инстанции посчитал заявленную истцом сумму задолженности и пени ко взысканию с ответчика необоснованными ввиду следующего.
ДД.ММ.ГГГГ Сидоренко Н.В. направил в адрес истца уведомление о разногласиях, в которых указал о несоответствии требованиям закона пп. 8.5-8.6 договора аренды, однако мотивированный отказ истца на указанное уведомление ему вручен ДД.ММ.ГГГГ, после подписания договора аренды и его регистрации в <адрес>
ДД.ММ.ГГГГ начальником управления архитектуры и градостроительства администрации МО "<данные изъяты>" ответчику Сидоренко Н.В. выдано разрешение на строительство жилого <адрес> соответствии с которым ему разрешено возведение одноэтажного, индивидуального жилого дома, площадью застройки <данные изъяты> кв.м.
В ДД.ММ.ГГГГ году Сидоренко Н.В. на арендуемом земельном участке возвел индивидуальный жилой дом и поставил на кадастровый учет (кадастровый N) и зарегистрировал право собственности (записи регистрации права собственности N от ДД.ММ.ГГГГ).
ДД.ММ.ГГГГ Сидоренко Н.В. обратился в администрацию МО "<данные изъяты>" с заявлением об оспаривании отказа начальника управления имущественных отношений в приведении в соответствии с требованиями законодательства договора аренды земельного участка N, в котором заявил о расторжении договора аренды земельного участка N и заключении с ним договора купли-продажи указанного земельного участка, с установлением цены в соответствии с п. 3.1. постановления администрации МО "<данные изъяты>" от ДД.ММ.ГГГГ N "О порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности МО "<данные изъяты>", при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории МО "<данные изъяты>".
Согласно письму администрации МО "<данные изъяты>" N от ДД.ММ.ГГГГ в предоставлении муниципальной услуги - предоставлении земельного участка в собственность, в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ Сидоренко Н.В. отказано с указанием того, что принять решение о предоставлении в собственность Сидореноко Н.В. земельного участка не может.
ДД.ММ.ГГГГ администрация МО "<данные изъяты>" представила письменный ответ N, которым в полном объеме отказала в удовлетворении заявленных ответчиком требований, а именно отказано в расторжении договора аренды и в предоставлении земельного участка в собственность.
ДД.ММ.ГГГГ ответчик повторно обратился в администрацию МО "<данные изъяты>" с требованием о расторжении договора аренды земельного участка N и заключении с ним договора купли-продажи земельного участка.
ДД.ММ.ГГГГ администрация МО "<данные изъяты>" отказала Сидоренко Н.В. в расторжении договора аренды земельного участка N и в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером N
Решением <адрес> суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении административного искового заявления Сидоренко Н.В. к администрации МО "<данные изъяты>" о признании незаконным решений, действий (бездействия) в части отказа в предоставлении земельного участка в собственность и возложении обязанности устранить нарушения отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по административным дела <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ решение <адрес> суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменено, вынесено новое решение, которым административное исковое заявление Сидоренко Н.В. к администрации МО "Город<данные изъяты>" о признании незаконным решений, действий (бездействия) в части отказа в предоставлении земельного участка в собственность удовлетворено частично.
Согласно ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Согласно пп.8.2-8.3 договора аренды земельного участка, договор может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон.
По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации и договором.
Согласно п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", если право на односторонний отказ от исполнения обязательства или на одностороннее изменение условий обязательства установлено императивной нормой, например абзацем вторым пункта 2 статьи 610 ГК РФ, то включение в договор условия о выплате денежной суммы в случае осуществления стороной этого права не допускается (п. 1 ст. 422 ГК РФ). Такое условие договора является ничтожным, поскольку оно противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства (п. 2 ст. 168, ст. 180 ГК РФ).
Равным образом, по смыслу п. 3 ст. 310 ГК РФ не допускается взимание платы за односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства другой его стороной.
Согласно п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (в ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации ответственности за нарушение обязательств", соглашение о возмещении потерь может быть заключено лишь сторонами, действующими при осуществлении ими предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 406.1 ГК РФ), а также лицами, указанными в п. 5 ст. 406.1 ГК РФ.
Права и обязанности по возмещению потерь, основанные на заключенном такими сторонами соглашении, переходят к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность, как при универсальном, так и при сингулярном правопреемстве, если иное не установлено законом или договором (ст.ст. 387, 388, 391, 392.3 ГК РФ).
Эти права и обязанности сохраняются при утрате гражданином статуса индивидуального предпринимателя после заключения названного соглашения, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно пп. 4.1.3 договора аренды земельного участка, арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора в случаях, предусмотренных гражданским законодательством РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В силу п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Судом установлено, что Сидоренко Н.В., в рамках действующего гражданского и земельного законодательства, неоднократно обращался в орган местного самоуправления с требованиями об изменении условий договора аренды существенно ущемляющих его права и законные интересы, однако ему было отказано.
Кроме этого, ответчик также неоднократно обращался в администрацию МО "<данные изъяты>" с требованием о предоставлении ему земельного участка в собственность, в порядке предусмотренном ст. 39.2 ЗК РФ, однако истец в удовлетворении указанного требования ответчика отказал.
При этом, истец поставил условие о расторжении договора аренды в зависимости от внесения полной платы по договору аренды за оставшийся срок аренды, установленный п. 7.2 договора.
Указанное требование истцом предъявлено ответчику в нарушение п. 8.6 договора аренды, согласно которому денежные средства подлежали оплате в течение 3 рабочих дней с даты подписания соглашения о расторжении договора аренды сторонами.
Вместе с тем, п. 8.6 договора аренды земельного участка не соответствует требованиям закона, а также противоречит разъяснениями изложенным в Постановлениях Пленумов Верховного Суда РФ N от ДД.ММ.ГГГГ (в ред. от ДД.ММ.ГГГГ) и N от ДД.ММ.ГГГГ.
Наличие в договоре аренды положений об оплате денежных средств за весь срок аренды, нарушают требования закона, что в соответствии ч. 2 ст. 168 ГК РФ определяет данную сделку, как ничтожную в части.
В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ, ничтожная сделка недействительна независимо от признания её таковой судом.
Администрация МО "<данные изъяты>", действуя недобросовестно, допустила злоупотребление правом и ограничила Сидоренко Н.В. в реализации его прав, как арендатора, и лишила ответчика возможности приобрести земельный участок в собственность в порядке установленном земельным законодательством.
Кроме этого, при наличии оснований для обращения в суд с иском в ДД.ММ.ГГГГ году с требованиями о взыскании задолженности по договору аренды и о расторжении договора аренды, администрация МО "<данные изъяты>" свое право не реализовала, начисляя проценты за неисполнение ответчиком договора аренды.
Ответчик внес арендную плату за аренду земельного участка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Сидоренко ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ обращался к истцу с заявлениями о расторжении договора аренды земельного участка и заключения договора купли-продажи.
Орган местного самоуправления незаконно и необоснованно отказал в расторжении договора аренды, в связи с чем суд первой инстанции требования о взыскании арендной платы по истечении трехмесячного срока, в силу п. 2 ст. 610 ГК РФ, после уведомления о расторжении договора аренды являются посчитал незаконными и необоснованными.
Суд обосновано взыскал с Сидоренко Н.В. в пользу администрации МО "<данные изъяты>" задолженность по договору аренды земельного участка за три месяца, а именно за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> руб., из расчета: <данные изъяты> а также пеню за указанный период в сумме <данные изъяты> руб.
Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает, что при разрешении спора судом первой инстанции были правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, правоотношения сторон и закон, подлежащий применению. При этом выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам, подтвержденным материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку в соответствии с требованиями процессуальных норм. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену или изменение решения, судом допущено не было.
Доводы апелляционной жалобы представителя администрации МО "<данные изъяты>" Китай-Гора О.В. сводятся к несогласию с установленными по делу обстоятельствами, правового значения для настоящего спора не имеют, поскольку не содержат оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ для отмены или изменения принятого по делу решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 20 декабря 2018 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя администрации МО "<данные изъяты>" Китай-Гора О.В. - без удовлетворения.
Председательствующий: Р.А. Хапачева
Судьи: Е.Н. Козырь
Ш.В. Аутлев


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка