Определение Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 29 апреля 2021 года Дело N 33-9469/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Поповой Е.И.

судей Кузьминой А.В., Перовой М.В.

по докладу судьи Поповой Е.И.

при секретаре-помощнике судьи Русаковой М.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации г. Сочи к Тарасенко А. Б. о сносе самовольной постройки, по встречному исковому заявлению Тарасенко А. Б. к администрации г. Сочи о сохранении объекта недвижимости в реконструированном состоянии

по апелляционной жалобе представителя администрации муниципального образования город Сочи по доверенности Харчук Т.В. на решение Адлерского районного суда г.Сочи от 11 ноября 2020 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация города Сочи обратилась в Адлерский районный суд города Сочи с исковым заявлением к Тарасенко А.Б., Ульяновой Я.А. о сносе самовольной постройки.

В обоснование своих требований истец указывает на то, что при проведении внеплановой проверки соблюдения земельного законодательства специалистами управления муниципального земельного контроля администрации города Сочи установлен факт самовольного строительства на находящемся в общей долевой собственности с кадастровым номером . По результатам проведенной проверки установлено, что земельный участок, кадастровым номером расположенный по адресу: Краснодарский край, город Сочи, <Адрес...>, имеет площадь 3600 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, территориальная зона "0Ц-1" - жилая и общественно-деловая зона. В соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи для данной территориальной зоны в числе прочего установлены следующие параметры разрешенного строительства объектов капитального строительства: максимальная высота здания до конька крыши 12 м., максимальный коэффициент застройки 40 %, минимальный отступ от границ земельного участка 3 м., минимальный процент озеленения - 30 %, максимальная высота ограждения - 2м., коэффициент использования территории (КИТ) -0,6 %.

Администрацией города Сочи Тарасенко А.Б., Ульяновой Я.А., выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома, площадью застройки 579,20 кв.м., общей площадью 1498,39 кв.м., этажностью: 3. В ходе проведения проверки установлено, что на земельном участке ведется строительство объекта недвижимости отличного от того, на который выдавалось разрешение на строительство. На момент проведения проверки на земельном участке выполнены работы по возведению объекта незавершенного строительства с конструкциями четвертого этажа, площадью застройки 561 кв.м. На сегодняшний день, дом является многоквартирным, с этажностью: 5 этажей. Администрацией города Сочи не выдавалось разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства. Анализ полученных в результате проверки сведений показал, что Ответчиком при строительстве были допущены существенные нарушения градостроительных норм и правил, а именно увеличение количества этажей. Указанной самовольной постройкой были грубо нарушены права муниципального образования города-курорта Сочи, а именно право на нормальное осуществление деятельности по градостроительному зонированию, так как спорное строение возведено с нарушением правил землепользования и застройки.

Спорным строением нарушены права неопределенного круга лиц, так как Правила землепользования и застройки муниципального образования города- курорт Сочи были приняты с проведением общественных (публичных) слушаний где граждане выражали свое волеизъявление относительно параметров градостроительных регламентов соответствующей территориальной зоны.

На основании изложенного, просили суд признать возведенный Ответчиком капитальный объект недвижимости с кадастровым номером , расположенный на земельном участке, площадью 1300 кв.м, с кадастровым номером: , по адресу: г. Сочи, <Адрес...>, самовольно постройкой

Обязать Ответчика осуществить снос указанного капитального объекта недвижимости за свой счет.

При вынесении решение суда, в случае удовлетворения иска администрации города Сочи, обратить решение к немедленному исполнению.

Ответчик (Истец по встречному иску) Тарасенко А.Б. обратился в суд со встречным исковым заявлением к Администрации города Сочи о сохранении объекта в реконструированном состоянии и признании на него права собственности.

В обоснование встречных требований указано, что на данном земельном участке, собственником которого в настоящее время является Тарасенко А.Б., в соответствии с разрешением на строительство N RU от 12 апреля 2017 г. на строительство трехэтажного жилого дома. Разрешение было выдано на строительство капитального объекта недвижимости со следующими характеристиками: общая площадь: 1498,39 кв.м., объем: 6744,18 куб.м., этажность: 3, площадь застройки:579,20 кв.м., высота: 11,65 м. Таким образом, Тарасенко А.Б., при наличии у него права на застройку, возвел объект капитального строительства, общей площадью: 1497,2 кв.м., в границах принадлежащего ему земельного участка. После возведения жилого дома в соответствии с разрешением на строительство, Ответчик зарегистрировал право собственности на спорный жилой. После возведения жилого дома в соответствии с разрешением на строительство и регистрации права собственности на него, Тарасенко А.Б. произвел реконструкцию объекта недвижимого имущества, в результате чего увеличилась площадь и этажность объекта, а также его назначение: с жилого дома - на многоквартирный жилой дом. Разрешенное использование земельного участка, на котором расположен спорный многоквартирный дом изменено с "для ведения личного подсобного хозяйства" на "многоквартирный жилой дом", в соответствии с которым целевое назначение земельного участка в настоящее время не нарушается. Администрация города Сочи обратилась в суд с иском о сносе спорного строения на основании ст. 222 ГК РФ уже после осуществления Тарасенко А.Б. государственной регистрации права собственности на спорное строение. Вместе с тем при наличии государственной регистрации права собственности объект не может быть признан самовольной постройкой, что вытекает из смысла ст. 222. Действующее законодательство не позволяет заинтересованному лицу в рамках реализации полномочий муниципального контроля совершать действия, направление на прекращение права собственности. При этом требования об устранении нарушений права собственности, которые не связаны с лишением владения, основанные на положениях ст. 304 ГК РФ, Администрацией города Сочи не направлялись, несмотря на то, что для самовольной реконструкции снос является явно несоразмерным допущенному нарушению, так как у Ответчика был законно существующий объект и незаконными являются лишь внесенные в него конструктивные изменения.

Ответчик полагает, что при реконструкции спорного объекта были соблюдены все строительные нормы и правила, не допущено нарушений прав и законных интересов третьих лиц, не создана угроза жизни и здоровью граждан. В соответствии с требованиями закона и разъяснениями по вопросам судебной практики данный объект может быть сохранен с признанием на него и входящие в его состав помещения, общее имущество права собственности, приведением разрешенного использования земельного участка в соответствие с назначением объекта, внесением изменений в кадастровые сведения о нем и постановкой на кадастровый учет входящих в его состав помещений, присвоением почтового адреса.

Учитывая, что капитальный объект недвижимости соответствует строительным нормам и правилам, просил суд сохранить в реконструированном состоянии жилой дом с кадастровым номером , расположенный на земельном участке, площадью 1300 кв.м, с кадастровым номером: , по адресу: г. Сочи, <Адрес...>.

Признать жилой дом многоквартирным жилым домом.

Обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю произвести кадастровые и регистрационные действия по внесению изменений в объект недвижимости с кадастровым номером .

Решением Адлерского районного суда г.Сочи от 11 ноября 2020 года в удовлетворении исковых требований администрации г. Сочи к Тарасенко А. Б. о сносе самовольной постройки - отказать в полном объеме.

Встречное исковое заявление Тарасенко А. Б. к администрации г. Сочи о сохранении объекта недвижимости в реконструированном состоянии - оставить без рассмотрения.

Не согласившись с данным решением суда, представитель администрации муниципального образования город Сочи по доверенности Харчук Т.В. подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, об удовлетворении исковых требований администрации, ссылаясь на то, что судом неверно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушены нормы материального и процессуального права.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Тарасенко А.Б., а также его представитель по доверенности Постаногова Л.Г. просили решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте разбирательства извещены надлежащим образом. О причинах своей неявки в судебное заседание стороны не известили, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

Как установлено судом и следует из материалов дела, Тарасенко А.Б. является собственником земельного участка с кадастровым номером , общей площадью 1300 кв.м, с назначением: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирный жилой дом, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, <Адрес...>, на основании решения собственника о реальном разделе земельного участка от 21.11.2017 г. (запись государственной регистрации права N от 24.11.2017 г. Земельный участок с кадастровым номером образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером: . На момент возведения спорного жилого дома, вид разрешенного использования земельного участка был - для ведения личного подсобного хозяйства.

Как следует из Выписки из ЕГРН (Сведения о характеристиках объекта недвижимости) от 16.07.2018 г., земельный участок имеет статус "актуальные", стоит на государственном кадастре с уточненной площадью и имеет вид разрешенного использования: "многоквартирный жилой дом".

При проведении внеплановой проверки соблюдения земельного законодательства специалистами управления муниципального земельного контроля администрации города Сочи установлен факт самовольного строительства на находящемся в общей долевой собственности с кадастровым номером . По результатам проведенной проверки установлено, что земельный участок, кадастровым номером расположенный по адресу: Краснодарский край, город Сочи, <Адрес...>, имеет площадь 3600 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, территориальная зона "0Ц-1" - жилая и общественно-деловая зона. В соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи для данной территориальной зоны в числе прочего установлены следующие параметры разрешенного строительства объектов капитального строительства: максимальная высота здания до конька крыши 12 м., максимальный коэффициент застройки 40 %, минимальный отступ от границ земельного участка 3 м., минимальный процент озеленения - 30 %, максимальная высота ограждения - 2м., коэффициент использования территории (КИТ) -0,6 %.

Администрацией города Сочи Тарасенко А.Б., Ульяновой Я.А., выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома, площадью застройки 579,20 кв.м., общей площадью 1498,39 кв.м., этажностью: 3.

Судом установлено, что Тарасенко А.Б., после возведения жилого дома в соответствии с разрешением на строительство и регистрации права собственности на него, произвел реконструкцию объекта недвижимого имущества, в результате чего увеличилась площадь и этажность объекта, а также его назначение: с жилого дома - на многоквартирный жилой дом.

Факт реконструкции подтверждается техническим планом на здание - многоквартирный жилой дом, выполненным отделом ГБУ КК "Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ" по г. Сочи, инвентарный , согласно которого площадь всех частей здания составляет 2543,6 кв.м., этажность: 5.

Как следует из заключения судебного эксперта, Зиновьевой Э.С., объект исследования фактически является многоквартирным жилым домом, так как состоит из изолированных квартир и нежилых помещений, в каждой из которых имеются жилые комнаты и подсобные помещения: санузел, кухня, кроме того в доме имеются места общего пользования: лестницы, коридоры, два подъезда. Исследуемый объект соответствует общим требованиям безопасности зданий и сооружений, установленных Федеральным законом РФ от 30.12.2009 г. - ФЗ "Технический Регламент о безопасности зданий и сооружений", Свода Правил 54.13330.2011. Эксперт считает, что сохранение указанного многоквартирного жилого дома, в реконструированном состоянии - не препятствует в пользовании другими домами, находящиеся в том или ином виде права у лиц, являющиеся соседями, не препятствует в проведении ими какого либо ремонта или иного обслуживания строений, не является источником загрязнения окружающей среды и не создает условий для такового; не ухудшает инженерно-геологические условия соседних участков, следовательно, не нарушает права и охраняемые законом интересы граждан. В связи с тем, что выстроенный многоквартирный жилой дом соответствует СП14.13330.2011 "Строительство в сейсмических районах", актуализированная редакция СНиП 11-7-81*, требованиям СНКК 22-301-2000* "Строительство в сейсмических районах Краснодарского края", учитывающие устойчивость к сейсмическим воздействиям и не грозит обрушением, следовательно, он не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В экспертном заключении указано, что собственник произвел реконструкцию с перепланировкой, в результате которой выстроен пятиэтажный многоквартирный жилой дом, по адресу: город Сочи, <Адрес...>, Н. Имеретинская бухта, колхоз имени Фрунзе.

Согласно заключению Эксперта ООО, "Эксперт" от 21.03.2019 г., многоквартирный жилой дом с кадастровым номером , расположенный на земельном участке, площадью 1300 кв.м, с кадастровым номером: , по адресу: г. Сочи, <Адрес...>, соответствует требованиям существующих градостроительных норм и правил, предъявляемых к аналогичным жилым домам с учетом фактических данных исследуемого объекта. Также, ООО "Эксперт", в своих выводах указал, что на момент проведения исследований в части технического состояния многоквартирный жилой дом с кадастровым номером , расположенный на земельном участке, площадью 1300 кв.м, с кадастровым номером: , по адресу: г. Сочи, <Адрес...>, не создает угрозу безопасности третьих лиц, в том числе не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан при эксплуатации дома.

Согласно заключению Эксперта , проведенного 17.09.2019 г. ГБУ Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация" - Краевое БТИ" отделом по городу-курорту Сочи, многоквартирный жилой дом с кадастровым номером , расположенный на земельном участке, площадью 1300 кв.м, с кадастровым номером: , по адресу: г. Сочи, <Адрес...>, соответствует строительным, градостроительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам. Техническое состояние объекта - многоквартирный жилой дом с кадастровым номером , расположенный на земельном участке, площадью 1300 кв.м, с кадастровым номером: , по адресу: г. Сочи, <Адрес...>, характеризуется, как работоспособное, здание не грозит обрушением, следовательно, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, пришел к выводу о том, что допущенные при возведении спорного объекта капитального строительства нарушения градостроительных норм и правил, не являются основаниями для удовлетворения иска о сносе самовольно возведенной постройки.

Однако, судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции в силу нижеследующего.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления, (абзац введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 339-ФЗ)

В соответствии с п.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Как разъяснено в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22/10 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Так, материалами дела подтверждается, что земельный участок под спорным объектом находится в территориальной зоне "ОЦ-1", которая в соответствии с пунктом 8.2 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи (утв. Решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009г. N 202) имеет следующие параметры разрешённого строительства объектов капитального строительства: максимальная высота здания до конька крыши - 12 м, максимальный коэффициент застройки 40%, минимальный отступ от границ земельного участка 3 м, минимальный процент озеленения - 30%, максимальная высота ограждения -2 м, максимальная высота ограждения -2 м, коэффициент использования территории (КИТ)% - 0,6.

Однако, ответчиком при строительстве нарушена максимальная площадь застройки, которая составляет 1300*40% = 520 кв. м, фактически - 561 кв. м.

Также, ответчиком возведено строительство с превышением коэффициента использования территории, а именно общая площадь здания не должна превышать 1300*0,6 = 780 кв. м, однако ответчиком возведено здание общей площадью 2543,6 кв. м., что значительно превышает допущенные размеры на 1 763,6 кв. м.

Также, ответчиком нарушена максимальная высота здания, которая должна не превышать 12 м, однако фактически ответчиком возведено здание не менее 15 м.

Как следует из положений п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник земельного участка имеет право: возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.