Дата принятия: 08 июля 2020г.
Номер документа: 33-9444/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 июля 2020 года Дело N 33-9444/2020
г. Екатеринбург 08.07.2019
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Орловой А.И.,
судей Мехонцевой Е.М.,
Торжевской М.О.
при ведении протокола помощником судьи Рокало В.Е. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело 2-1/2020 по иску Гуренко Ольги Владимировны к Давлятшину Ралифу Назифовичу, Тимергалиеву Махмутьяну Мубаряковичу о признании сделок по продаже недвижимости недействительными, переводе прав покупателя на участника общей долевой собственности
по апелляционной жалобе Давлятшина Ралифа Назифовича на решение Красноуфимского районного суда Свердловской области от 19.03.2020.
Заслушав доклад судьи Торжевской М.О., объяснения представителя истца по доверенности от 26.07.2017 Коневой О.М., ответчика Давлятшина Р.Н., его представителя по устному ходатайству Киселева В.В., ответчика Тимергалиева М.М., судебная коллегия
установила:
нежилое здание котельной площадью 47,7 кв.м с кадастровым номером N и нежилое помещение общей площадью 459,1 кв.м в здании литер А2, кадастровый N (помещения 3, 5-13 1 этаж, N 1-4 2 этаж), расположенные по адресу: ..., находились в равнодолевой собственности Гуренко О.В. и Давлятшина Р.Н.
1/2 доля в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером N площадью 4670 кв.м под данными объектами недвижимости принадлежала Гуренко О.В. Иные доли в праве собственности на участок принадлежат П., О., З.
20.11.2019 между Гуренко О.В., Давлятшиным Р.Н. (продавцами) и Тимергалиевым М.М. (покупателем) заключен договор купли-продажи нежилого здания котельной и нежилого помещения по цене 40000 и 160000 рублей соответственно. Договор со стороны продавцов подписан Давлятшиным Р.Н. (как собственником своей доли и как представителем Гуренко О.В. на основании нотариальной доверенности от 19.05.2016 N 66АА3453571). Договор заключен в простой письменной форме.
20.11.2019 между Гуренко О.В. (продавцом) и Тимергалиевым М.М. (покупателем) заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на земельный участок по цене 50000 рублей. Договор со стороны продавца подписан Давлятшиным Р.Н. как представителем Гуренко О.В. на основании нотариальной доверенности от 19.05.2016 N 66АА3453571. Договор заключен в простой письменной форме.
Переход права собственности на Тимергалиева М.М. зарегистрирован в ЕГРН 25.11.2019.
Гуренко О.В. обратилась в суд с иском к Давлятшину Р.Н., Тимергалиеву М.М. о признании сделок по продаже недвижимости недействительными в части своего имущества и переводе прав и обязанностей покупателя на себя в части имущества Давлятшина Р.Н.
В обоснование заявленных требований истец указала, что до лета 2017 года она являлась единоличным собственником спорного имущества. Поскольку она вела общее хозяйство с Давлятшиным Р.Н., ему была выдана нотариальная доверенность на право управления, эксплуатации и распоряжения спорными объектами недвижимости. После того, как отношения с Давлятшиным Р.Н. разладились и им был поставлен вопрос о разделе имущества, 31.08.2017 она произвела отчуждение в пользу Давлятшина Р.Н. 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание котельной и нежилое помещение. 1/2 доля земельного участка осталась в ее собственности. 21.08.2017 в нотариальном порядке она отменила ранее выданную доверенность, известив об этом Давлятшина Р.Н. и передав ему один экземпляр распоряжения. Осенью 2019 года она приняла решение о продаже своей доли базы, нашла покупателя, о своем намерении известила Давлятшина Р.Н. как сособственника с указанием цены сделки 1100000 рублей. Давлятшин Р.Н. дал согласие на приобретение доли по этой цене, но на сделку не явился. В дальнейшем она узнала о том, что принадлежащее ей недвижимое имущество, а также доля Давлятшина Р.Н. в праве собственности на это имущество, проданы последним Тимергалиеву М.М. О сделке она извещена не была, хотя была готова приобрести имущество за туже цену, что Тимергалиев М.М. Полагает, что действиями Давлятшина Р.Н. нарушены ее права на распоряжение собственным имуществом и ее преимущественное право покупки его доли.
Ответчики требования истца не признали. Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Свердловской области полагала, что форма сделок была надлежащая, оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности не имелось.
Решением Красноуфимского районного суда Свердловской области от 19.03.2020 постановлено: признать недействительным договор купли-продажи от 20.11.2019, заключенный между Давлятшиным Р.Н., действующим от имени Гуренко О.В., и Тимергалиевым М.М. в части продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание котельной и нежилое помещение, применить последствия недействительности сделки;
признать недействительным договор купли-продажи от 20.11.2019, заключенный между Давлятшиным Р.Н., действующим от имени Гуренко О.В., и Тимергалиевым М.М., 1/2 доли в праве собственности на земельный участок;
перевести на Гуренко О.В. права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 20.11.2019, заключенному между Давлятшиным Р.Н. и Тимергалиевым М.М., в части продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание котельной и нежилое помещение.
С решением суда не согласился ответчик Давлятшин Р.Н., который в своей апелляционной жалобе просит отменить решение и в иске Гуренко О.В. отказать. В обоснование требований указано, что ответчик не был уведомлен об отмене доверенности, в реестре доверенностей об этом не имелось информации, а значит, представительство сохраняет силу и сделка представителя действительна, представитель и покупатель не могут нести неблагоприятные последствия в связи с этим, сделка исполнена, Тимергалиев М.М. является собственником, несет бремя содержания данного имущества. Также полагает, что обязательная нотариальная форма договора купли-продажи доли в земельном участке не требовалась.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и надлежащим образом с учетом положений части 2.1 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, информация о движении дела размещена на официальном сайте Свердловского областного суда oblsud.svd.sudrf.ru (раздел "Судебное делопроизводство"), стороны извещены 10-11.06.2020 СМС-извещениями, телефонограммами.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик Давлятшин Р.Н., его представитель по устному ходатайству Киселев В.В. на доводах жалобы настаивали, ответчик Тимергалиев М.М. поддержал жалобу Давлятшина Р.Н. Представитель истца по доверенности от 26.07.2017 Конева О.М. возражала по доводам жалобы, просила решение суда оставить без изменения. Иные лица в судебное заседание не явились.
Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации только собственнику принадлежит право отчуждения своего имущества.
В силу статей 182, 188 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени собственника сделка может быть совершена представителем, действующим по доверенности. Действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее. Как указано в статье 183 данного кодекса при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.
В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Нарушение данного правила, заключение сторонами сделки со злоупотреблением правом, в ущерб интересам представляемого, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого, либо в сговоре или при иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, влекут недействительность сделки (статьи 10, 168, 174 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судом при разрешении спора обоснованно учтены данные положения, а также обстоятельства дела.
Из материалов дела следует, что Гуренко О.В. и Давлятшин Р.Н. ранее находились в фактических брачных отношениях.
В 2014 году на имя Гуренко О.В. было приобретено спорное имущество (нежилые здания и доля в праве на земельный участок).
19.05.2016 Гуренко О.В. оформила доверенность 66 АА 3453571 на имя Давлятшина Р.Н., удостоверенную нотариусом ... К., на право управления, эксплуатации и распоряжения спорным имуществом.
Летом 2017 года стороны прекратили совместное проживание и произвели фактически раздел спорного имущества, путем передачи 1/2 доли в объектах недвижимости (зданиях) в собственность Давлятшина Р.Н. по договору 31.08.2017.
В этот же момент, а именно 21.08.2017 Гуренко О.В. обратилась к нотариусу К. об отмене доверенности. 21.08.2017 нотариусом было удостоверено распоряжение 66 АА 4094830 Гуренко О.В. об отмене в полном объеме доверенности от 19.05.2016, что следует из ответа нотариуса, оригинала распоряжения (л.д. 212 том 1), сведений в информационной системе eNot.
Вместе с тем, в единую информационную систему на портале https://www.reestr-dover.ru/ в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" сведения об отмене доверенности от 19.05.2016 нотариусом не внесены.
В дальнейшем, 19.08.2019 Гуренко О.В. было направлено в адрес Давлятшина Р.Н. уведомление о намерении продажи доли в общем имуществе по цене 1100000 рублей.
22.08.2019 указанное уведомление было получено адресатом.
17.09.2019 Давлятшин Р.Н. выразил свое согласие приобрести у Гуренко О.В. указанное имущество по данной цене и просил направить проекты соответствующих документов для согласования условий.
11.11.2019 Гуренко О.В. направила в адрес Давлятшина Р.Н. уведомление об оформлении договора купли-продажи 20.11.2019 по адресу: ..., кабинет адвоката Коневой О.М.
Указанное уведомление было получено Давлятшиным Р.Н. 14.11.2019.
Вместе с тем, на оформление сделки ответчик не явился, а 20.11.2019 произвел отчуждение всего имущества от своего имени и от имени истца Тимергалиеву М.М.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что спорные договоры купли-продажи недвижимого имущества от имени Гуренко О.В. были подписаны не уполномоченным на то лицом, поскольку нотариальная доверенность от 19.05.2016 на момент заключения сделок была объективно отменена в полном объеме, соответственно, Давлятшин Р.Н. не имел полномочий на распоряжение недвижимым имуществом, принадлежавшим Гуренко О.В.
Никакого последующего одобрения сделки Гуренко О.В. не производила, а, напротив, в кратчайшие сроки обратилась в правоохранительные органы с заявлением о возбуждении уголовного дела и в суд с требованиями об оспаривании сделки.
Как верно указано судом, отсутствие соответствующих сведений в реестре нотариальных действий, доступ к которым предоставляется Федеральной нотариальной палатой неограниченному кругу лиц с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", не может служить основанием для отказа Гуренко О.В. в защите ее нарушенного права собственности, поскольку правильность заполнения данного реестра и достоверность сведений, предоставляемых Федеральной нотариальной палатой, от Гуренко О.В. не зависит.
Доводы Давлятшина Р.Н. о том, что истец не уведомила его об отмене доверенности, обоснованно не были признаны достаточными для отказа в иске. Суд обоснованно учел, что выдача доверенности была обусловлена совместным проживанием сторон и фактическим ведением общего хозяйства, после прекращения фактических брачных отношений и передачи Давлятшину Р.Н. его доли в объектах необходимость в наличии доверенности с правом распоряжения отпала, что очевидно с учетом конфликтных отношений сторон. Как указывалось истцом, об отмене доверенности ответчик неоднократно уведомлялся, в том числе, по почте и устно. Из отказного материала по заявлению Гуренко О.В. следует, что информация о почтовых отправлениях на имя Давлятшина Р.Н. за период 21.08.2017 по 01.12.2017 не могла быть предоставлена Почтой России только по причине истечения срока хранения такой информации, что само по себе позиции истца не опровергает. Кроме того, непосредственно перед совершением Давлятшиным Р.Н. сделок от имени Гуренко О.В. истец уведомляла его о наличии у нее покупателя на имущество по цене 1100000 рублей, таким образом, истец выразила свое явное намерение самостоятельно распорядится своим имуществом, не используя Давлятшина Р.Н. в этой связи как своего представителя.
Кроме того, судебная коллегия обращает внимание на действия сторон с точки зрения недопустимости злоупотребления своим правом.
Как уже указано, истец уведомила Давлятшина Р.Н. о намерении отчудить свое имущество по цене 1100000 рублей, на что ответчик в рамках права преимущественной покупки согласился. Вместе с тем, на оформление договора Давлятшин Р.Н. не явился, а, воспользовавшись отсутствием сведений об отмене доверенности в реестре, сразу после заключил сделки от имени Гуренко О.В. и от себя лично с Тимергалиевым М.М.
При этом, из материалов дела следует, что Тимергалиев М.М., ( / / ) года рождения, является отцом нынешней жены Давлятшина Р.Н.- Д., а, следовательно, тестем ответчика.
Кроме того, из выписок ЕГРН следует, что кадастровая стоимость нежилого помещения составляет 1331665, 46 руб., здания котельной - 172487, 49 рублей, земельного участка - 2819372, 40 рубля. Из договоров следует, что нежилое помещение продано Тимергалиеву М.М. по цене 160000 руб., котельная - за 40000 рублей, а 1/2 доля в праве на участок - за 50000 рублей. Какие-либо денежные средства по договорам Давлятшиным Р.Н. истцу за ее имущество не передавались.
Таким образом, сделка совершена между заинтересованными лицами, по цене, существенно ниже кадастровой стоимости, а также заявленной истцом как собственником объектов, без каких-либо доказательств фактического осуществления прав собственника Тимергалиевым М.М. с фактическим сохранением имущества в семье ответчика. Данные обстоятельства свидетельствуют о злоупотреблении ответчиками своими правами, направленности их действий против интересов истца, что обоснованно послужило основанием для признания сделок с имуществом истца недействительными.
Кроме прочего, судом первой инстанции в качестве дополнительного основания для признания недействительным договора купли-продажи доли в праве на земельный участок указано на несоблюдение нотариальной формы договора, предусмотренной пунктом 1 статьи 42 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости". Следует отметить, что в отношении доли в земельном участке был оформлен самостоятельный от объектов недвижимости (зданий) договор, а с учетом того, что сособственниками участка являлись еще и П., О., З., которые сторонами сделки не являлись, договор по отчуждению доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество подлежал нотариальному удостоверению. Положения указанной статьи содержат исключения из данного правила, которых в рассматриваемой ситуации не имеется, а доводы апелляционной жалобы об обратном ошибочны.
Таким образом, решение суда о признании недействительными двух договоров от 20.11.2019 в части отчуждения имущества Гуренко О.В. является законным и обоснованным.
С учетом того, что сделка по отчуждению доли Гуренко О.В. в зданиях является недействительной и не влечет юридических последствий, соглашения о совместной продаже имущества между долевыми сособственниками не имелось, доля в праве собственности на здания Давлятшина Р.Н. отчуждалась отдельно. Отчуждение доли Давлятшина Р.Н. требовало соблюдения порядка преимущественного права покупки Гуренко О.В., чего не было сделано. В этой части судом верно применены правила перевода прав и обязанностей покупателя Тимергалиева М.М. на сособственника в праве общей долевой собственности Гуренко О.В. на тех же условиях, что указаны в договоре от 20.11.2019 (статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 91 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
На основании вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности решения суда и об отсутствии оснований для его отмены или изменения в суде апелляционной инстанции по доводам жалобы ответчика. Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Красноуфимского районного суда Свердловской области от 19.03.2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Давлятшина Ралифа Назифовича - без удовлетворения.
Председательствующий: Орлова А.И.
Судьи: Мехонцева Е.М.
Торжевская М.О.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
