Дата принятия: 05 октября 2020г.
Номер документа: 33-9378/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 октября 2020 года Дело N 33-9378/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего - Пияковой Н.А.,
судей - Моргачевой Н.Н., Маркина А.В.,
при помощнике судьи - Астафьевой Д.Д.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Паньшина В.М. на решение Центрального районного суда г. Тольятти Самарской области от 22 июня 2020 года, которым постановлено:
"Исковое заявление удовлетворить.
Осуществить раздел нежилого помещения, состоящего из комнат <данные изъяты> с кадастровым номером: <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного на - <данные изъяты> (минус первом) этаже в здании по адресу: <адрес>А, путем выделения из его состава помещения общего пользования - теплового узла N, общей площадью 26,1 кв.м.
Прекратить право собственности Паньшина В.М. на выделенное помещение общего пользования - тепловой узел, N, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное на - <данные изъяты> (минус первом) этаже в здании по адресу: <адрес>А.
Признать за ООО "ДЭМ" право общей долевой собственности на помещение общего пользования - тепловой узел, N, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в здании по адресу: <адрес>А, <данные изъяты> в размере <данные изъяты> доли.
Признать за ООО "Стоматологическая поликлиника "Эдельвейс-1" право общей долевой собственности на помещение общего пользования - тепловой узел, N, общей площадью <данные изъяты> кв.м. в здании по адресу: <адрес>А, <данные изъяты> в размере <данные изъяты> доли.
В целях эксплуатации теплового узла - помещение N, расположенного в здании по адресу: <адрес>А <данные изъяты>, установить за ООО "ДЭМ", ООО "Стоматологическая поликлиника Эдельвейс-1" бессрочное право ограниченного пользования частью нежилого помещения с к.н.<данные изъяты> принадлежащего на праве собственности ФИО1, а именно комнатами N площадью <данные изъяты> кв.м., N, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенными по адресу: <адрес>А, на -1 этаже, установить время ограниченного пользования один раз в месяц на 8 часов.
Установить ООО "ДЭМ", ООО "Стоматологическая поликлиника "Эдельвейс-1" стоимость ежемесячной платы за предоставление права ограниченного пользования комнатами N, площадью <данные изъяты> кв.м., N, площадью <данные изъяты> кв.м., входящих в состав нежилого помещения, с кадастровым номером к.н.<данные изъяты>, расположенного по адресу <адрес>А., определив размер указанной платы в пользу собственника Паньшина <данные изъяты> с ООО "ДЭМ" в сумме 1 610 рублей, ООО "Стоматологическая поликлиника "Эдельвейс-1" в сумме 600 рублей".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Моргачевой Н.Н., объяснения представителя ответчика Паньшина В.М. - ФИО8, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения на жалобу представителя истцов ООО "ДЭМ", ООО "Стоматологическая поликлиника "Эдельвейс-1" - ФИО5, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Истцы ООО "ДЭМ", ООО "СК ЭДЕЛЬВЕЙС-1" обратились в суд с иском к Паньшину В.М. о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания и с учетом заявления об изменении исковых требований, просили суд: 1) осуществить раздел помещения <данные изъяты> с кадастровым номером: <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного на - <данные изъяты> этаже в здании по адресу: <адрес>А, путем выделения из его состава помещения общего пользования - теплового узла N, общей площадью <данные изъяты> кв.м.;
2) прекратить право собственности Паньшина В.М. на выделенное помещение общего пользования - тепловой узел N общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное на - <данные изъяты> этаже в здании по указанному адресу; 3) признать право общей долевой собственности ООО "ДЭМ", ООО "СК ЭДЕЛЬВЕЙС-1" на выделенное помещение общего пользования - тепловой узел N, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное на - 1 (минус первом) этаже в здании по указанному адресу, определив следующие доли в праве общей долевой собственности на указанное нежилое помещение: ООО "ДЭМ" в размере <данные изъяты> доли, ООО "СК ЭДЕЛЬВЕЙС-1" в размере <данные изъяты> доли;
4) установить бессрочное право ООО "ДЭМ", ООО "СК ЭДЕЛЬВЕЙС-1" на ограниченное пользование частью нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, принадлежащего на праве собственности Паньшину В.М., а именно комнатами: N площадью <данные изъяты> кв.м., N площадью <данные изъяты> кв.м., расположенными по адресу: <адрес>А, <данные изъяты>, для целей обеспечения доступа в помещение общего пользования - тепловой узел N, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с учетом следующего графика: один раз в месяц на 8 часов, с определением ежемесячной оплаты в адрес собственника от ООО "ДЭМ" в размере 1 610 руб., ООО "СК ЭДЕЛЬВЕЙС-1" - 600 руб.
В обоснование заявленных требований истцы указали, что являются собственниками нежилых помещений в здании по указанному адресу: ООО "ДЭМ" принадлежат нежилые помещения с кадастровыми номерами <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты> общей площадью 828,8 кв.м. - 52,2 % от общей площади здания, ООО "СК ЭДЕЛЬВЕЙС-1" принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 309,9 кв.м - 19,5 % от общей площади здания; ФИО7 (третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора) принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 143,6 кв.м - 9 % от общей площади здания; Паньшину В.М. принадлежит на праве собственности спорное помещение площадью 306,5 кв.м. - 19,3% от общей площади здания. В комнате N, площадью 26,1 кв.м., расположено оборудование теплового узла, а также ввод в здание основных коммуникаций, обслуживающие все здание. Ответчик в июне 2019 г. направил истцам уведомления о том, что с 01.09.2019 он отказывается размещать в своих помещениях оборудование теплового узла, потребовав демонтажа всех инженерных коммуникаций и переноса их в помещения, которые ему не принадлежат. Тем самым ответчик лишил остальных собственников доступа в помещение теплового узла для осуществления эксплуатации (технического обслуживания) оборудования теплового узла и вводных коммуникаций, обеспечивающих работоспособность инженерных систем всего здания, помещение теплового узла N является долевой собственностью всех собственников, в связи с чем, просили удовлетворить иск.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе заявитель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, считает решение незаконным, необоснованным, просит его отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворения иска, мотивируя тем, что приобретался спорный объект как единое целое ответчиком на законных основаниях по договору купли-продажи, который не оспорен и не признан недействительным. Также судом не учтены положения ст. 210 ГК РФ о бремени содержания имущества собственником. Кроме этого, судом неверно определены доли на общее имущество здания и стоимость сервитута не соответствует установленной судебной экспертизой исходя из круглосуточного бремени содержания имущества собственниками.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Паньшина В.М. - ФИО8 поддержал доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям, просил решение суда отменить.
Представитель истцов - ФИО5 возражала относительно доводов апелляционной жалобы по изложенным в письменных возражениях основаниям, просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались своевременно и надлежащим образом, в том числе публично путем размещения информации о деле на официальном сайте Самарского областного суда. В соответствии со ст.ст. 167, 327 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.
Рассмотрев дело в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, исследовав материалы дела, выслушав стороны, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия находит доводы апелляционной жалобы заслуживающими внимания и приходит к выводу об отмене решения суда по следующим основаниям.
В соответствии с п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке является несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п.п. 1, 3, 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст.ст. 249, 289, 290 ГК РФ. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.
На основании ст. 277 ГК РФ применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.
В соответствии с п.п. 1, 3 ст. 274 ГК РФ сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.
Судом установлено и следует из материалов дела, что нежилое здание общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>А, введено в эксплуатацию в 1979 году.
Собственниками нежилых помещений в указанном здании являются:
- ООО "ДЭМ" на основании договора N от ДД.ММ.ГГГГ - нежилое помещение, состоящее из комнат: <данные изъяты>: комнаты NN <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ; договора купли-продажи N/к от ДД.ММ.ГГГГ - нежилое помещение, площадью <данные изъяты> комнаты NN<данные изъяты> на <данные изъяты> этаже, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ; договора купли-продажи недвижимого имущества N от ДД.ММ.ГГГГ - нежилое помещение, площадью 263,70 кв.м, 1 этаж комнаты N N,17, 2 этаж комната N, <данные изъяты> этаж комната N, <данные изъяты> этаж комнаты NN <данные изъяты>, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ; договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ - нежилое помещение, площадью <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> этаж комнаты NN <данные изъяты>, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ;
- ООО "СК Эдельвейс-1" на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м., на <данные изъяты> этаже: комнаты NN <данные изъяты>, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ;
- Паньшин В.М. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, нежилое помещение, площадью <данные изъяты> кв.м., на <данные изъяты> этаже комнаты NN <данные изъяты> право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ;
- ФИО7 на основании договора купли-продажи, нежилое помещение, площадью <данные изъяты> кв.м., на <данные изъяты> этаже, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно плану подвала технического паспорта на данное здание по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и на ДД.ММ.ГГГГ спорное помещение учтено как помещение N (14), площадью 26,1 кв.м., назначение теплоузел. Данное помещение является частью нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> принадлежащего ФИО1 на основании договора купли-продажи нежилого помещения N от ДД.ММ.ГГГГ с ООО "Жилстрой Плюс", запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ.
В 2017 г. на основании технических условий ПАО "Т Плюс" N от ДД.ММ.ГГГГ собственники нежилых помещений совместно произвели модернизацию теплового узла, установив необходимые приборы учета тепловой энергии, распределив расходы исходя из площадей помещений, принадлежащих каждому из собственников в здании. На основании совместного заявления ООО "ДЭМ", ООО "СК Эдельвейс-1", Паньшина В.М. от ДД.ММ.ГГГГ ПАО "Т Плюс" произведен перерасчет стоимости тепловой энергии за 2017-2018 гг. согласно показаниям прибора учета, в отопительном периоде 2018-2019 гг. при расчетах стоимости тепловой энергии учитываются показания прибора учета тепловой энергии.
В январе 2019 г. ответчик уведомил собственников здания о том, что поскольку собственники прекратили оплату аренды помещения, находящегося в его собственности, где расположен тепловой узел, узел входа холодной воды и узел канализационных стоков, по окончанию теплового сезона 2018-2019 гг., он отказывает в аренде помещения для размещения инженерных коммуникаций теплового узла с ДД.ММ.ГГГГ и планирует использовать его для спортивных мероприятий, в срок до ДД.ММ.ГГГГ потребовал освободить помещение и расположить теплоузел в другом месте.
Согласно пояснениям представителя истца, для прохода к комнате теплового узла N, собственникам необходимо осуществить проход через комнаты N площадью <данные изъяты> кв.м., N площадью <данные изъяты> кв.м., являющиеся частью помещения с кадастровым номером <данные изъяты>. Иного доступа, к помещению теплоузла, доля в праве собственности на которое имеется у истцов, не имеется.
В ходе судебного разбирательства судом по ходатайству сторон назначена и проведена судебная оценочная экспертиза, ее производство поручено ООО "Бюро оценочных технологий", согласно заключению которого (с дополнением) рыночная стоимость ежемесячного сервитута (права на ограниченное пользование помещениями для прохода к помещению теплового узла) в отношении каждого из следующих нежилых помещений в составе помещения с КН <данные изъяты>: комнаты N, площадью <данные изъяты> кв.м, комнаты N, площадью <данные изъяты> кв.м, на проход по указанным помещениям в режиме один раз в месяц на 8 часов в рабочее время составляет в размере 2 790 руб., в том числе для ООО "ДЭМ" - 1 610 руб., для ООО "СК "ЭДЕЛЬВЕЙС-1" - 600 руб., ФИО6 - 280 руб., Паньшина В.М. - 300 руб. Рыночная стоимость в денежном выражении доли каждого собственника в стоимости ежемесячного сервитута составляет 14 800 руб., в том числе ООО "ДЭМ" - 8 530 руб., ООО "СК "ЭДЕЛЬВЕЙС-1" - 3 190 руб., ФИО6 - 1 480 руб., Паньшина В.М. - 1 600 руб.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования и определяя доли истцов в праве общей долевой собственности на спорное помещение N пропорционально общей площади принадлежащих им помещений, сослался на положения ст. 289, п. 1 ст. 290 ГК РФ и исходил из того, что приобретая недвижимое имущество, Паньшину В.М. было известно, что в комплексе приобретаемых им помещений содержится техническая комната N, в которой расположен тепловой узел и коммуникации, обслуживающие всё здание и являющиеся долевой собственностью всех собственников. На дату регистрации ДД.ММ.ГГГГ права собственности Паньшина В.М. на спорное помещение, право общей долевой собственности ООО "ДЭМ", ООО "СК "Эдельвейс-1" на общее имущество в здании уже существовало. При этом истцами обоснована необходимость посещения теплового узла один раз в месяц на 8 часов в рабочее время для фиксации показаний приборов учета и ежегодной профилактики системы теплового узла, в том числе с установлением бессрочного права на ограниченное пользование частью помещения ответчика: комнатами NN <данные изъяты>.
Суд апелляционной инстанции полагает, что приведенные выводы суда первой инстанции не соответствуют установленным обстоятельствам дела, не получили надлежащей судебной оценки, сделаны без учета следующих положений гражданского законодательства.
Если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
В качестве особенностей режима использования могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества. Вместе с тем установление сервитута в отношении помещений, относящихся к общему имуществу в нежилом здании, действующим законодательством не предусмотрено.
На основании ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В силу ст. 274 ГК РФ сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода через соседнее помещение собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. При этом сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника.
Как следует из материалов дела, спорное помещение N не сформировано органом технической инвентаризации как самостоятельный объект недвижимости. Подвальное помещение, как объект недвижимости с самостоятельным назначением, используется не только с целью обслуживания нежилого здания.
Кроме того, устанавливая бессрочный сервитут, суд первой инстанции не указал, является ли рассматриваемый случай исключительным, а предоставление такого права истцам - единственным способом обеспечения исполнения функции содержания общего имущества собственников помещений в здании, а также является ли возможным для обеспечения иного способа доступа к общему имуществу здания.
Само по себе желание собственника коммунальных и иных систем общего имущества в нежилом здании требовать обеспечение к нему доступа не связано с правовым смыслом, заложенным в понятие сервитут, который может быть установлен только в случае отсутствия у собственника иной возможности реализовать свое право пользования своим имуществом.
Важнейшим критерием установления сервитута являются требования законности, разумности, справедливости и целесообразности его установления.
При установлении сервитута суд обязан установить отсутствие иной разумной, справедливой и целесообразной возможности обеспечения нормальной эксплуатации недвижимости.
Таким образом, приведенные выше правовые нормы и разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" предполагают наличие у истцов иной законной возможности для ведения различного рода работ по содержанию и обслуживанию инженерных систем нежилого здания без установления сервитута. Наличие у собственников помещений обязанностей по надлежащему содержанию систем коммуникаций нежилого здания не должно быть приоритетным для ограничения прав собственности.
С учетом изложенного, исходя из установленных по делу обстоятельств и возражений ответчика, учитывая, что право частной собственности охраняется законом, осуществление прав и свобод одного лица не должно нарушать права и свободы других лиц, принимая во внимание, что ответчик является собственником спорного нежилого помещения на законном основании, сделки купли-продажи приобретенного им объекта недвижимости никем не оспорены и незаконными не признаны, заслуживают внимания доводы стороны ответчика, что по делу не установлены основания для удовлетворения заявленного иска о разделе спорного помещения площадью <данные изъяты> кв.м. - теплового узла N, прекращении права собственности ответчика на него, являющегося законным владельцем, и признания права долевой собственности на это имущество, а также установления в целях эксплуатации теплового узла бессрочного сервитута - пользования комнатами N и N, принадлежащих на праве собственности ответчику, в предложенном стороной истцов варианте.
Тем самым, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований ООО "ДЭМ", ООО "Стоматологическая поликлиника "Эдельвейс-1" к Паньшину В.М. о признании права общей долевой собственности, установлении бессрочного права ограниченного пользования частью нежилых помещений, входящих в состав помещения, принадлежащего ответчику.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Центрального районного суда г. Тольятти Самарской области от 22 июня 2020 года отменить, постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ООО "ДЭМ", ООО "Стоматологическая поликлиника "Эдельвейс-1" - отказать.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
