Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 2 июля 2021 года Дело N 33-937/2021

Судья ФИО9 дело N 2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

02 июля 2021 года <адрес>

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:

председательствующего судьи - ФИО18,

судей - ФИО20 и ФИО17,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи- ФИО10,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ФИО6 по доверенности ФИО6 В.С. на решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

"В удовлетворении требования ФИО1 к ФИО5 о признании предварительного договора купли-продажи однокомнатной квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3, действовавшим от имени ФИО5, договором долевого участия - отказать.

В удовлетворении требования ФИО1 к ФИО5 о признании предварительного договора купли-продажи однокомнатной квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО3, действовавшим от имени ФИО5, договором долевого участия - отказать.

В удовлетворении требования ФИО1 к ФИО5 о признании п.3.4 предварительного договора купли-продажи однокомнатной квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3, действовавшим от имени ФИО5, недействительным - отказать.

В удовлетворении требования ФИО1 к ФИО5 о признании п.3.4 предварительного договора купли-продажи однокомнатной квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО3, действовавшим от имени ФИО5, отказать.

В удовлетворении требования ФИО1 о взыскании с ФИО5 неустойки в сумме 507 522 рублей 97 копеек, исчисленной с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, за неисполнение п.2.1 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ - отказать.

В удовлетворении требования ФИО1 о взыскании с ФИО5 неустойки с даты предъявления искового заявления (ДД.ММ.ГГГГ) по день фактического возврата долга - отказать.

В удовлетворении требования ФИО1 о взыскании с ФИО5 убытков в сумме 149 488 рублей 01 копейки в качестве возмещения расходов на осуществление строительных работ по устранению недостатков <адрес> - отказать.

В удовлетворении требования ФИО1 о взыскании с ФИО5 штрафа в размере 378 505 рублей 49 копеек за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя - отказать.

В удовлетворении требования ФИО1 о взыскании с ФИО5 неустойки в сумме 537 083 рублей 37 копеек, исчисленной с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, за неисполнение п.2.1 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ - отказать.

В удовлетворении требования ФИО1 о взыскании с ФИО5 убытков в сумме 139 382 рубля 90 копеек в качестве возмещения расходов на осуществление строительных работ по устранению недостатков <адрес> - отказать.

В удовлетворении требования ФИО1 о взыскании с ФИО5 штрафа в размере 388 233 рубля 14 коппек за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя - отказать.

В удовлетворении требования ФИО1 о взыскании с ФИО5 неустойки с даты предъявления искового заявления (ДД.ММ.ГГГГ) по день фактического возврата долга, отказать.

В удовлетворении требования ФИО1 о взыскании с ФИО5 неустойки компенсации морального вреда в сумме 200 000 рублей, отказать."

Заслушав доклад судьи ФИО17, пояснения представителя ФИО6 М.Л. по доверенности ФИО6 В.С., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, пояснения представителя ФИО7 А.К. по доверенности ФИО11, возражавшего против доводов апелляционной жалобы ФИО6 и считавшего решение суда первой инстанции законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истица ФИО6 М.Л. обратилась в суд с иском к ФИО8 А.К. о взыскании неустойки, возмещении убытков, компенсации морального вреда за ненадлежащее исполнение договора и нарушение сроков сдачи объекта.

В обоснование требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (покупателем) и ФИО8 А.К. (продавцом) в лице представителя по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ N <адрес>6 - ФИО12 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с п.п.1.1-1.2 которого продавец производит строительные работы по возведению трехэтажного дома с мансардным этажом по адресу: <адрес>, предметом которого является обязательство заключить основной договор купли-продажи однокомнатной квартиры общей площадью приблизительно 22,76 +/- 1,5 кв.м., свободная планировка без учета перегородок, которая находится в строении 9 в подъезде 2 на четвертом этаже, <адрес> (первая дверь справа) в строящемся продавцом четырехэтажном жилом доме.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (покупателем) и ФИО8 А.К. (продавцом) в лице представителя по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ N <адрес>7 - ФИО12 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с п.п.1.1-1.2 которого продавец производит строительные работы по возведению трехэтажного дома с мансардным этажом по адресу: <адрес>, предметом которого является обязательство заключить основной договор купли-продажи однокомнатной квартиры общей площадью приблизительно 22,34 +/- 1,5 кв.м., свободная планировка без учета перегородок, которая находится в строении 9 в подъезде 1 на четвертом этаже, <адрес> (первая дверь слева) в строящемся продавцом четырехэтажном жилом доме.

Согласно п.1.3 предварительных договоров от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ продавец и покупатель обязуются заключить в будущем основной договор купли - продажи недвижимости, в качестве которой будет выступать однокомнатная квартира, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. После заключения основного договора купли-продажи между продавцом и покупателем, предварительный договор купли-продажи будет считаться не действительным.

Согласно п.1.4 предварительных договоров от 30.04.2014и от ДД.ММ.ГГГГ указанная недвижимость после сдачи жилого дома, указанного в п. 1.1, в эксплуатацию, передается от продавца покупателю с подписанием акта передачи, и в дальнейшем продавец оформляет все необходимые документы, являющиеся основанием для государственной регистрации права собственности покупателя на нее в Федеральной регистрационной службе по <адрес> (ФРС).

Согласно п.2.1 предварительных договоров от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ продавец обязуется сдать в эксплуатацию жилой четырехэтажный жилой дом, обозначенный в п. 1.1. предварительного договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ.В соответствии с п.2.4 предварительных договоров от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, продавец обязуется передать недвижимость покупателю до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.4.4 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ полная продажная цена недвижимости определяется путем расчета, исходя из цены квадратного метра, общей площади квартиры, принятой к расчету по соглашению сторон, зафиксированных в настоящем договоре, и составляет: 591 760 рублей; - согласно п.4.4 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ полная продажная цена недвижимости определяется путем расчета, исходя из цены квадратного метра, общей площади квартиры, принятой к расчету по соглашению сторон, зафиксированных в настоящем договоре, и составляет: 580 840 рублей.

Согласно п.3.2 предварительных договоров от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ факт передачи денежных средств покупателем продавцу подтверждается распиской от продавца.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 по расписке передала представителю ФИО8 А.К. по доверенности - ФИО12 денежные средства в размере 415 000 рублей, -ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 по расписке передала представителю ФИО8 А.К. по доверенности - ФИО12 денежные средства в размере 70 000 рублей; - ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 по расписке передала представителю ФИО8 А.К. по доверенности - ФИО12 денежные средства в размере 106 760 рублей, -ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 по договору цессии уступила ФИО6 М.Л. права требования по предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, подписанному с ФИО12, действовавшей от имени ФИО8 А.К.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 по расписке передала представителю ФИО8 А.К. по доверенности - ФИО12 денежные средства в размере 400 000 рублей; - ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 по расписке передала представителю ФИО8 А.К. по доверенности - ФИО12 денежные средства в размере 50 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 по договору цессии уступила ФИО6 М.Л. права требования по предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, подписанному с ФИО12, действовавшей от имени ФИО8 А.К.

ФИО8 А.К. не исполнил свои обязательства в установленный срок (до ДД.ММ.ГГГГ) не сдал многоквартирный дом в эксплуатацию и не передал квартиры по актам приема-передачи.

ФИО4 и ФИО2 передали ФИО6 М.Л. определенные квартиры, в которых она осуществила за свой счет ремонт:

-приобрела строительные материалы на сумму 78 398,01 рублей, заключила с ФИО13 договор подряда на строительно-отделочных работ от ДД.ММ.ГГГГ и оплатила за выполненные работы в <адрес> денежные средства в сумме 106 170 рублей, из которых 71 090 рублей за работы, предусмотренные предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ;

-приобрела строительные материалы на сумму 68 292,20 рублей, заключила с ФИО13 договор подряда на строительно-отделочных работ от ДД.ММ.ГГГГ и оплатила за выполненные работы в <адрес> денежные средства в сумме 106 170 рублей, из которых 71 090 рублей за работы, предусмотренные предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истица направила в адрес ФИО7 претензии о выплате убытков в размере стоимости произведенных ремонтных работ и неустоек, однако до настоящего времени ФИО8 А.К. не исполнил требования ФИО6 М.Л.

ФИО6 М.Л. просит взыскать с ФИО8 А.К. в ее пользу:

-неустойку в сумме 507 522,97 рублей, исчисленную с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, за неисполнение п.2.1 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ;

-убытки в сумме 149 488,01 рублей в качестве возмещения расходов на осуществление строительных работ по устранению недостатков <адрес>;

-штраф в размере 378 505,49 рублей за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя;

-компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей.

Взыскать с ФИО8 А.К. в пользу ФИО6 М.Л. проценты за неисполнение денежного обязательства (неустойку) с даты предъявления искового заявления (ДД.ММ.ГГГГ) по день фактического возврата долга.

Взыскать с ФИО8 А.К. в пользу ФИО6 М.Л.:

-неустойку в сумме 537 083,37 рублей, исчисленную с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, за неисполнение п.2.1 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ;

-убытки в сумме 139 382,90 рублей в качестве возмещения расходов на осуществление строительных работ по устранению недостатков <адрес>;

-штраф в размере 388 233,14 рублей за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя;

-компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей.

Взыскать с ФИО8 А.К. в пользу ФИО6 М.Л. проценты за неисполнение денежного обязательства (неустойку) с даты предъявления искового заявления (ДД.ММ.ГГГГ) по день фактического возврата долга.

Истица ФИО6 М.Л., извещенная надлежащим образом, в соответствии со ст.165.1 ГК РФ с учетом положений ст.20 ГК РФ, повесткой и публикацией на официальном сайте суда информации о дате, времени и месте слушания дела, в судебное заседание первой инстанции не явилась.

Представитель истицы по доверенности - ФИО6 В.С., извещенная надлежащим образом, в соответствии со ст.165.1 ГК РФ с учетом положений ст.20 ГК РФ, повесткой, врученной под расписку и публикацией на официальном сайте суда информации о дате, времени и месте слушания дела, в судебное заседание первой инстанции не явилась.

При этом, ранее в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ поддержала уточненные исковые требования ФИО6 М.Л. и просила их удовлетворить в полном объеме. Также, просила:

-признать предварительный договор купли-продажи однокомнатной квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО8 А.К. и ФИО2 - договором долевого участия.

признать предварительный договор купли-продажи однокомнатной квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО8 А.К. и ФИО4 - договором долевого участия.

признать п.3.4 предварительного договора купли-продажи однокомнатной квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО8 А.К. и ФИО2 - недействительным.

признать п.3.4 предварительного договора купли-продажи однокомнатной квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО8 А.К. и ФИО4 - недействительным.

Представитель ФИО7 по доверенности - ФИО14 в судебном заседании первой инстанции исковые требования не признал и пояснил, что в 2014 году ИП ФИО15 и ФИО8 А.К. пришли к соглашению, согласно которого ФИО8 А.К. предоставил во владение и распоряжение ИП ФИО15 земельный участок по <адрес> в пгт. <адрес> Республики Адыгея, а ФИО15 принял на себя обязательство возвести многоквартирные жилые дома, в которых большая часть квартир подлежала продаже, а часть - передаче в собственность ФИО8 А.К. в счет стоимости предоставленного земельного участка. В этом же году ИП ФИО15 приступил к строительству жилых домов на земельном участке ФИО8 А.К.

При заключении предварительных договоров купли-продажи квартир, от имени ФИО7 действовали застройщик - ФИО15, его дочь - ФИО12 и сын - ФИО3 При этом, ФИО8 А.К. не принимал участие в определении сроков, характеристик, стоимости объектов строительства, в том числе, указанных в предварительных договорах купли-продажи квартир, так же он не принимал участие в строительстве домов, не осуществлял каких-либо управленческих или распорядительных функций. Фактически ФИО8 А.К. также был дольщиком.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 E.Л и ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 заключили с ФИО12 и ФИО3, действовавших от имени ИП ФИО8 А.К., предварительные договоры купли-продажи квартир.

Однако, в соответствии с доверенностями, выданными на имя ФИО12 и ФИО3 от ФИО8 А.К., у представителей ФИО7 не было полномочий на привлечения денежных средств для строительства многоквартирного жилого дома в соответствии с ФЗ от 30.12.2004г N 214-ФЗ, а так же заключение договоров долевого участия в строительстве.

Кроме этого, ни ФИО15, ни ФИО12 денежные средства, полученные от покупателей ФИО4 и ФИО2, не передавали ФИО7 и документы, свидетельствующие об обратном, отсутствуют. Ни истица, ни иные покупатели ФИО7 не знают и не общались с ним.

При подписании предварительных договоров купли-продажи квартир, покупатели не потребовали у лица, действующего от имени ФИО7, нотариальную доверенность, а также документы застройщика на земельный участок и разрешение на строительство, т.е. не проявили добросовестную осмотрительность, со своей стороны.

При этом, ФИО15 не исполнил свои обязательства надлежащим образом, не достроил дом и в отношении него была возбуждена процедура банкротства.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ по делу N А01-1933/2017 в отношении него применены правила параграфа 7 главы IX ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N "О несостоятельности (банкротстве)", а впоследствии в отношении ФИО15 возбуждено уголовное дело, он задержан и, соответственно, прекратил строительство домов.

После того как ФИО15 фактически прекратил строительство, ФИО8 А.К. прекратил предпринимательскую деятельность и снялся с учета в налоговой в качестве ИП ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается соответствующими справками.

При этом, ФИО7 фактически принял на себя обязательства ИП ФИО15 закончить строительство многоквартирных домов по <адрес> в <адрес>, за свой счет.

На момент прекращения строительства ФИО15 степень готовности дома, где находятся спорные квартиры, составляла 80% и его строительство продолжил ФИО8 А.К.

В настоящее время многоквартирный дом не введен в эксплуатацию в установленный предварительным договором срок, однако степень его готовности составляет 95%, что подтверждается заключением специалиста. Представитель ФИО7 считает, что споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями п.п. 3,4 ст.487 ГК РФ, в связи с чем требования истицы о взыскании неустойки и штрафа, в соответствии с ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ и законом "О защите прав потребителей" необоснованны и не подлежат удовлетворению. Кроме этого, покупатели - ФИО4, ФИО2 не подписывали с ФИО8 А.К. акты передачи квартир, в связи с чем осуществление в них ремонтных или отделочных работы являлось недопустимым. Ремонтные работы, произведённые истицей в квартирах, являются незаконными, так как доступ в квартиры ей никто не разрешал и требование о компенсации убытков связанных с произведенными ремонтными работами является незаконным. Также, представитель ФИО7, просил учесть, что в предварительных договорах купли-продажи, указаны не точные (примерные) характеристики квартир, которые покупатели намеревались приобрести: планировка определена как "свободная", а площадь квартир является приблизительной.

Кроме этого, в предварительных договорах купли-продажи указан административный адрес многоквартирного дома: <адрес> корпус 9, при этом заявленные исковые требования, фактически связаны с квартирами, расположенными в объекте незавершенного строительства по адресу: <адрес>Е, т.е. административный адрес, указанный в предварительных договорах купли-продажи, также являлся ориентировочным.

Предварительный договор купли-продажи не содержит все существенные условия, предусмотренные ст.ст.549, 550, 554, 555 ГК РФ и не может быть квалифицирован в качестве основного, так как не позволяет достоверно идентифицировать объект недвижимости, который впоследствии, в случае заключения основного договора купли-продажи подлежит передаче истице.