Дата принятия: 02 июля 2021г.
Номер документа: 33-937/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 июля 2021 года Дело N 33-937/2021
Судья ФИО9 дело N 2021
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
02 июля 2021 года <адрес>
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:
председательствующего судьи - ФИО18,
судей - ФИО20 и ФИО17,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи- ФИО10,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ФИО6 по доверенности ФИО6 В.С. на решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:
"В удовлетворении требования ФИО1 к ФИО5 о признании предварительного договора купли-продажи однокомнатной квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3, действовавшим от имени ФИО5, договором долевого участия - отказать.
В удовлетворении требования ФИО1 к ФИО5 о признании предварительного договора купли-продажи однокомнатной квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО3, действовавшим от имени ФИО5, договором долевого участия - отказать.
В удовлетворении требования ФИО1 к ФИО5 о признании п.3.4 предварительного договора купли-продажи однокомнатной квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3, действовавшим от имени ФИО5, недействительным - отказать.
В удовлетворении требования ФИО1 к ФИО5 о признании п.3.4 предварительного договора купли-продажи однокомнатной квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО3, действовавшим от имени ФИО5, отказать.
В удовлетворении требования ФИО1 о взыскании с ФИО5 неустойки в сумме 507 522 рублей 97 копеек, исчисленной с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, за неисполнение п.2.1 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ - отказать.
В удовлетворении требования ФИО1 о взыскании с ФИО5 неустойки с даты предъявления искового заявления (ДД.ММ.ГГГГ) по день фактического возврата долга - отказать.
В удовлетворении требования ФИО1 о взыскании с ФИО5 убытков в сумме 149 488 рублей 01 копейки в качестве возмещения расходов на осуществление строительных работ по устранению недостатков <адрес> - отказать.
В удовлетворении требования ФИО1 о взыскании с ФИО5 штрафа в размере 378 505 рублей 49 копеек за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя - отказать.
В удовлетворении требования ФИО1 о взыскании с ФИО5 неустойки в сумме 537 083 рублей 37 копеек, исчисленной с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, за неисполнение п.2.1 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ - отказать.
В удовлетворении требования ФИО1 о взыскании с ФИО5 убытков в сумме 139 382 рубля 90 копеек в качестве возмещения расходов на осуществление строительных работ по устранению недостатков <адрес> - отказать.
В удовлетворении требования ФИО1 о взыскании с ФИО5 штрафа в размере 388 233 рубля 14 коппек за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя - отказать.
В удовлетворении требования ФИО1 о взыскании с ФИО5 неустойки с даты предъявления искового заявления (ДД.ММ.ГГГГ) по день фактического возврата долга, отказать.
В удовлетворении требования ФИО1 о взыскании с ФИО5 неустойки компенсации морального вреда в сумме 200 000 рублей, отказать."
Заслушав доклад судьи ФИО17, пояснения представителя ФИО6 М.Л. по доверенности ФИО6 В.С., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, пояснения представителя ФИО7 А.К. по доверенности ФИО11, возражавшего против доводов апелляционной жалобы ФИО6 и считавшего решение суда первой инстанции законным и обоснованным, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Истица ФИО6 М.Л. обратилась в суд с иском к ФИО8 А.К. о взыскании неустойки, возмещении убытков, компенсации морального вреда за ненадлежащее исполнение договора и нарушение сроков сдачи объекта.
В обоснование требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (покупателем) и ФИО8 А.К. (продавцом) в лице представителя по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ N <адрес>6 - ФИО12 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с п.п.1.1-1.2 которого продавец производит строительные работы по возведению трехэтажного дома с мансардным этажом по адресу: <адрес>, предметом которого является обязательство заключить основной договор купли-продажи однокомнатной квартиры общей площадью приблизительно 22,76 +/- 1,5 кв.м., свободная планировка без учета перегородок, которая находится в строении 9 в подъезде 2 на четвертом этаже, <адрес> (первая дверь справа) в строящемся продавцом четырехэтажном жилом доме.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (покупателем) и ФИО8 А.К. (продавцом) в лице представителя по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ N <адрес>7 - ФИО12 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с п.п.1.1-1.2 которого продавец производит строительные работы по возведению трехэтажного дома с мансардным этажом по адресу: <адрес>, предметом которого является обязательство заключить основной договор купли-продажи однокомнатной квартиры общей площадью приблизительно 22,34 +/- 1,5 кв.м., свободная планировка без учета перегородок, которая находится в строении 9 в подъезде 1 на четвертом этаже, <адрес> (первая дверь слева) в строящемся продавцом четырехэтажном жилом доме.
Согласно п.1.3 предварительных договоров от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ продавец и покупатель обязуются заключить в будущем основной договор купли - продажи недвижимости, в качестве которой будет выступать однокомнатная квартира, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. После заключения основного договора купли-продажи между продавцом и покупателем, предварительный договор купли-продажи будет считаться не действительным.
Согласно п.1.4 предварительных договоров от 30.04.2014и от ДД.ММ.ГГГГ указанная недвижимость после сдачи жилого дома, указанного в п. 1.1, в эксплуатацию, передается от продавца покупателю с подписанием акта передачи, и в дальнейшем продавец оформляет все необходимые документы, являющиеся основанием для государственной регистрации права собственности покупателя на нее в Федеральной регистрационной службе по <адрес> (ФРС).
Согласно п.2.1 предварительных договоров от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ продавец обязуется сдать в эксплуатацию жилой четырехэтажный жилой дом, обозначенный в п. 1.1. предварительного договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ.В соответствии с п.2.4 предварительных договоров от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, продавец обязуется передать недвижимость покупателю до ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно п.4.4 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ полная продажная цена недвижимости определяется путем расчета, исходя из цены квадратного метра, общей площади квартиры, принятой к расчету по соглашению сторон, зафиксированных в настоящем договоре, и составляет: 591 760 рублей; - согласно п.4.4 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ полная продажная цена недвижимости определяется путем расчета, исходя из цены квадратного метра, общей площади квартиры, принятой к расчету по соглашению сторон, зафиксированных в настоящем договоре, и составляет: 580 840 рублей.
Согласно п.3.2 предварительных договоров от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ факт передачи денежных средств покупателем продавцу подтверждается распиской от продавца.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 по расписке передала представителю ФИО8 А.К. по доверенности - ФИО12 денежные средства в размере 415 000 рублей, -ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 по расписке передала представителю ФИО8 А.К. по доверенности - ФИО12 денежные средства в размере 70 000 рублей; - ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 по расписке передала представителю ФИО8 А.К. по доверенности - ФИО12 денежные средства в размере 106 760 рублей, -ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 по договору цессии уступила ФИО6 М.Л. права требования по предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, подписанному с ФИО12, действовавшей от имени ФИО8 А.К.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 по расписке передала представителю ФИО8 А.К. по доверенности - ФИО12 денежные средства в размере 400 000 рублей; - ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 по расписке передала представителю ФИО8 А.К. по доверенности - ФИО12 денежные средства в размере 50 000 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 по договору цессии уступила ФИО6 М.Л. права требования по предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, подписанному с ФИО12, действовавшей от имени ФИО8 А.К.
ФИО8 А.К. не исполнил свои обязательства в установленный срок (до ДД.ММ.ГГГГ) не сдал многоквартирный дом в эксплуатацию и не передал квартиры по актам приема-передачи.
ФИО4 и ФИО2 передали ФИО6 М.Л. определенные квартиры, в которых она осуществила за свой счет ремонт:
-приобрела строительные материалы на сумму 78 398,01 рублей, заключила с ФИО13 договор подряда на строительно-отделочных работ от ДД.ММ.ГГГГ и оплатила за выполненные работы в <адрес> денежные средства в сумме 106 170 рублей, из которых 71 090 рублей за работы, предусмотренные предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ;
-приобрела строительные материалы на сумму 68 292,20 рублей, заключила с ФИО13 договор подряда на строительно-отделочных работ от ДД.ММ.ГГГГ и оплатила за выполненные работы в <адрес> денежные средства в сумме 106 170 рублей, из которых 71 090 рублей за работы, предусмотренные предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ истица направила в адрес ФИО7 претензии о выплате убытков в размере стоимости произведенных ремонтных работ и неустоек, однако до настоящего времени ФИО8 А.К. не исполнил требования ФИО6 М.Л.
ФИО6 М.Л. просит взыскать с ФИО8 А.К. в ее пользу:
-неустойку в сумме 507 522,97 рублей, исчисленную с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, за неисполнение п.2.1 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ;
-убытки в сумме 149 488,01 рублей в качестве возмещения расходов на осуществление строительных работ по устранению недостатков <адрес>;
-штраф в размере 378 505,49 рублей за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя;
-компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей.
Взыскать с ФИО8 А.К. в пользу ФИО6 М.Л. проценты за неисполнение денежного обязательства (неустойку) с даты предъявления искового заявления (ДД.ММ.ГГГГ) по день фактического возврата долга.
Взыскать с ФИО8 А.К. в пользу ФИО6 М.Л.:
-неустойку в сумме 537 083,37 рублей, исчисленную с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, за неисполнение п.2.1 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ;
-убытки в сумме 139 382,90 рублей в качестве возмещения расходов на осуществление строительных работ по устранению недостатков <адрес>;
-штраф в размере 388 233,14 рублей за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя;
-компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей.
Взыскать с ФИО8 А.К. в пользу ФИО6 М.Л. проценты за неисполнение денежного обязательства (неустойку) с даты предъявления искового заявления (ДД.ММ.ГГГГ) по день фактического возврата долга.
Истица ФИО6 М.Л., извещенная надлежащим образом, в соответствии со ст.165.1 ГК РФ с учетом положений ст.20 ГК РФ, повесткой и публикацией на официальном сайте суда информации о дате, времени и месте слушания дела, в судебное заседание первой инстанции не явилась.
Представитель истицы по доверенности - ФИО6 В.С., извещенная надлежащим образом, в соответствии со ст.165.1 ГК РФ с учетом положений ст.20 ГК РФ, повесткой, врученной под расписку и публикацией на официальном сайте суда информации о дате, времени и месте слушания дела, в судебное заседание первой инстанции не явилась.
При этом, ранее в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ поддержала уточненные исковые требования ФИО6 М.Л. и просила их удовлетворить в полном объеме. Также, просила:
-признать предварительный договор купли-продажи однокомнатной квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО8 А.К. и ФИО2 - договором долевого участия.
признать предварительный договор купли-продажи однокомнатной квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО8 А.К. и ФИО4 - договором долевого участия.
признать п.3.4 предварительного договора купли-продажи однокомнатной квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО8 А.К. и ФИО2 - недействительным.
признать п.3.4 предварительного договора купли-продажи однокомнатной квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО8 А.К. и ФИО4 - недействительным.
Представитель ФИО7 по доверенности - ФИО14 в судебном заседании первой инстанции исковые требования не признал и пояснил, что в 2014 году ИП ФИО15 и ФИО8 А.К. пришли к соглашению, согласно которого ФИО8 А.К. предоставил во владение и распоряжение ИП ФИО15 земельный участок по <адрес> в пгт. <адрес> Республики Адыгея, а ФИО15 принял на себя обязательство возвести многоквартирные жилые дома, в которых большая часть квартир подлежала продаже, а часть - передаче в собственность ФИО8 А.К. в счет стоимости предоставленного земельного участка. В этом же году ИП ФИО15 приступил к строительству жилых домов на земельном участке ФИО8 А.К.
При заключении предварительных договоров купли-продажи квартир, от имени ФИО7 действовали застройщик - ФИО15, его дочь - ФИО12 и сын - ФИО3 При этом, ФИО8 А.К. не принимал участие в определении сроков, характеристик, стоимости объектов строительства, в том числе, указанных в предварительных договорах купли-продажи квартир, так же он не принимал участие в строительстве домов, не осуществлял каких-либо управленческих или распорядительных функций. Фактически ФИО8 А.К. также был дольщиком.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 E.Л и ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 заключили с ФИО12 и ФИО3, действовавших от имени ИП ФИО8 А.К., предварительные договоры купли-продажи квартир.
Однако, в соответствии с доверенностями, выданными на имя ФИО12 и ФИО3 от ФИО8 А.К., у представителей ФИО7 не было полномочий на привлечения денежных средств для строительства многоквартирного жилого дома в соответствии с ФЗ от 30.12.2004г N 214-ФЗ, а так же заключение договоров долевого участия в строительстве.
Кроме этого, ни ФИО15, ни ФИО12 денежные средства, полученные от покупателей ФИО4 и ФИО2, не передавали ФИО7 и документы, свидетельствующие об обратном, отсутствуют. Ни истица, ни иные покупатели ФИО7 не знают и не общались с ним.
При подписании предварительных договоров купли-продажи квартир, покупатели не потребовали у лица, действующего от имени ФИО7, нотариальную доверенность, а также документы застройщика на земельный участок и разрешение на строительство, т.е. не проявили добросовестную осмотрительность, со своей стороны.
При этом, ФИО15 не исполнил свои обязательства надлежащим образом, не достроил дом и в отношении него была возбуждена процедура банкротства.
Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ по делу N А01-1933/2017 в отношении него применены правила параграфа 7 главы IX ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N "О несостоятельности (банкротстве)", а впоследствии в отношении ФИО15 возбуждено уголовное дело, он задержан и, соответственно, прекратил строительство домов.
После того как ФИО15 фактически прекратил строительство, ФИО8 А.К. прекратил предпринимательскую деятельность и снялся с учета в налоговой в качестве ИП ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается соответствующими справками.
При этом, ФИО7 фактически принял на себя обязательства ИП ФИО15 закончить строительство многоквартирных домов по <адрес> в <адрес>, за свой счет.
На момент прекращения строительства ФИО15 степень готовности дома, где находятся спорные квартиры, составляла 80% и его строительство продолжил ФИО8 А.К.
В настоящее время многоквартирный дом не введен в эксплуатацию в установленный предварительным договором срок, однако степень его готовности составляет 95%, что подтверждается заключением специалиста. Представитель ФИО7 считает, что споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями п.п. 3,4 ст.487 ГК РФ, в связи с чем требования истицы о взыскании неустойки и штрафа, в соответствии с ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ и законом "О защите прав потребителей" необоснованны и не подлежат удовлетворению. Кроме этого, покупатели - ФИО4, ФИО2 не подписывали с ФИО8 А.К. акты передачи квартир, в связи с чем осуществление в них ремонтных или отделочных работы являлось недопустимым. Ремонтные работы, произведённые истицей в квартирах, являются незаконными, так как доступ в квартиры ей никто не разрешал и требование о компенсации убытков связанных с произведенными ремонтными работами является незаконным. Также, представитель ФИО7, просил учесть, что в предварительных договорах купли-продажи, указаны не точные (примерные) характеристики квартир, которые покупатели намеревались приобрести: планировка определена как "свободная", а площадь квартир является приблизительной.
Кроме этого, в предварительных договорах купли-продажи указан административный адрес многоквартирного дома: <адрес> корпус 9, при этом заявленные исковые требования, фактически связаны с квартирами, расположенными в объекте незавершенного строительства по адресу: <адрес>Е, т.е. административный адрес, указанный в предварительных договорах купли-продажи, также являлся ориентировочным.
Предварительный договор купли-продажи не содержит все существенные условия, предусмотренные ст.ст.549, 550, 554, 555 ГК РФ и не может быть квалифицирован в качестве основного, так как не позволяет достоверно идентифицировать объект недвижимости, который впоследствии, в случае заключения основного договора купли-продажи подлежит передаче истице.
Решением Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО8 А.К. признано право собственности на незавершенный строительством объект 48-ми квартирный жилой дом с мансардой, расположенный по адресу: <адрес> Е.
При этом, покупатели квартир не предпринимали со своей стороны меры, направленные на заключение основных договоров.
Срок исполнения обязательств по предварительным договорам истек ДД.ММ.ГГГГ, покупатели не направляли ФИО8 А.К. предложение заключить основной договор купли -продажи, не направляли требование вернуть внесенные денежные средства, не пытались признать имеющиеся предварительные договора договорами долевого участия в строительстве, а лишь совершили незаконную переуступку права, так как в соответствии с п. 3.4 предварительных договоров купли-продажи квартир сторонами определено, что покупатель имеет право уступки права на объект недвижимости, третьим лицам с соглашения продавца.
ФИО8 А.К. своего согласия ФИО4 E.Л. и ФИО2 на уступку права требования, связанных с объектами недвижимости третьим лицам, не давал.
В связи с изложенным представитель ФИО7 полагает, что ФИО6 М.Л. не имеет правовых оснований для обращения в суд с иском к ФИО8 А.К., т.к. не является правопреемником стороны по сделке.
Истица зарегистрирована и проживает в <адрес> по ул.<адрес>, ее представитель ФИО6 B.C. - дочь истицы проживает и зарегистрирована по адресу <адрес>.
ФИО7 полагает, что истица приобрела две малой площади квартиры не для личного проживания и членов своей семьи, а для коммерческого использования сдачи в аренду, о чем, по мнению ФИО7, также свидетельствует то, что их площади составляют менее 23 кв.м.
Суд постановилизложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель ФИО6 по доверенности ФИО6 В.С. просила решение по делу N по иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО5 о взыскании неустойки, возмещении убытков и компенсации морального вреда на ненадлежащее исполнение договора, нарушение сроков сдачи объекта - отменить, принять новое решение по делу, которым удовлетворить требования ФИО1 в полном объеме.
В обоснование жалобы указала, что ФИО6 не согласна с принятым решением, суд в указанном решении допустил неправильное применение норм материального права, а именно неприменение закона, подлежащего применению, неправильное истолкование закона.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность постановленного по делу судебного решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ, выслушав представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в 2014 году ИП ФИО15 и ФИО8 А.К. пришли к соглашению, в соответствии с которым ФИО8 А.К. предоставил во владение и распоряжение ИП ФИО15 земельный участок по <адрес> в пгт. <адрес> Республики Адыгея, а ФИО15 принял на себя обязательство возвести многоквартирные жилые дома, в которых большая часть квартир подлежала продаже, а часть - передаче в собственность ФИО8 А.К. в счет стоимости предоставленного земельного участка.
В этом же году ИП ФИО15 без получения разрешительной документации приступил к строительству жилых домов на земельном участке ФИО8 А.К. При заключении предварительных договоров купли-продажи квартир, от имени ФИО7 действовали застройщик - ФИО15, его дочь - ФИО12 и сын - ФИО3
ФИО8 А.К. не принимал участие в определении сроков, характеристик, стоимости объектов строительства, в том числе, указанных в предварительных договорах купли-продажи квартир, так же он не принимал участие в строительстве домов, не осуществлял каких-либо управленческих или распорядительных функций и деньги, полученные от продажи квартир, он не получал.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО12, действуя от имени ФИО8 А.К. на основании нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ N <адрес>6, заключила с ФИО4 (покупателем) предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с п.п.1.1-1.2 которого продавец производит строительные работы по возведению трехэтажного дома с мансардным этажом по адресу: <адрес>, предметом которого является обязательство заключить основной договор купли-продажи однокомнатной квартиры общей площадью приблизительно 22,76 +/- 1,5 кв.м., свободная планировка без учета перегородок, которая находится в строении 9 в подъезде 2 на четвертом этаже, <адрес> (первая дверь справа) в строящемся продавцом четырехэтажном жилом доме.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, действуя от имени ФИО8 А.К. на основании нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ N <адрес>7 заключил с ФИО2 (покупателем) предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с п.п.1.1-1.2 которого продавец производит строительные работы по возведению трехэтажного дома с мансардным этажом по адресу: <адрес>, предметом является обязательство заключить основной договор купли-продажи однокомнатной квартиры общей площадью приблизительно 22,34 +/- 1,5 кв.м., свободная планировка без учета перегородок, которая находится в строении 9 в подъезде 1 на четвертом этаже, <адрес> (первая дверь слева) в строящемся продавцом четырехэтажном жилом доме.
Согласно п.1.3 предварительных договоров от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, продавец и покупатель обязуются заключить в будущем основной договор купли - продажи недвижимости, в качестве которой будет выступать однокомнатная квартира, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. После заключения основного договора купли-продажи между продавцом и покупателем, предварительный договор купли-продажи будет считаться не действительным.
Согласно п.1.4 предварительных договоров от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, указанная недвижимость после сдачи жилого дома, указанного в п. 1.1, в эксплуатацию, передается от продавца покупателю с подписанием акта передачи, и в дальнейшем продавец оформляет все необходимые документы, являющиеся основанием для государственной регистрации права собственности покупателя на нее в Федеральной регистрационной службе по <адрес> (ФРС).
Согласно п.2.1 предварительных договоров от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, продавец обязуется сдать в эксплуатацию жилой четырехэтажный жилой дом, обозначенный в п. 1.1. предварительного договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п.2.4 предварительных договоров от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, продавец обязуется передать недвижимость покупателю до ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно п.4.4 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, полная продажная цена недвижимости определяется путем расчета, исходя из цены квадратного метра, общей площади квартиры, принятой к расчету по соглашению сторон, зафиксированных в настоящем договоре, и составляет: 591 760 рублей.
Согласно п.4.4 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, полная продажная цена недвижимости определяется путем расчета, исходя из цены квадратного метра, общей площади квартиры, принятой к расчету по соглашению сторон, зафиксированных в настоящем договоре, и составляет: 580 840 рублей.
Согласно п.3.2 предварительных договоров от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, факт передачи денежных средств покупателем продавцу подтверждается распиской от продавца.
Так, в соответствии с п.3.4 предварительных договоров от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, сторонами определено, что покупатель имеет право уступки права на объект недвижимости, третьим лицам с соглашения продавца.
Однако, ФИО8 А.К. своего согласия ФИО4 и ФИО2 на уступку прав на объекты недвижимости третьим лицам не давал.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 по расписке передала представителю ФИО8 А.К. по доверенности - ФИО12 денежные средства в размере 415 000 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 по расписке передала представителю ФИО8 А.К. по доверенности - ФИО12 денежные средства в размере 400 000 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 по расписке передала представителю ФИО8 А.К. по доверенности - ФИО12 денежные средства в размере 50 000 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 по расписке передала представителю ФИО8 А.К. по доверенности - ФИО12 денежные средства в размере 70 000 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 по расписке передала представителю ФИО8 А.К. по доверенности - ФИО12 денежные средства в размере 106 760 рублей.
В установленный срок (до ДД.ММ.ГГГГ) многоквартирный дом не сдан в эксплуатацию и квартиры не переданы покупателям по актам приема-передачи, т.е. ФИО15 не исполнил свои обязательства надлежащим образом, не достроил дом, и в отношении него была возбуждена процедура банкротства.
Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ по делу N А01-1933/2017 в отношении него применены правила параграфа 7 главы IX ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N "О несостоятельности (банкротстве)", а впоследствии в отношении ФИО15 возбуждено уголовное дело, он задержан и, соответственно, прекратил строительство домов.
После того как ФИО15 фактически прекратил строительство, ФИО8 А.К. прекратил предпринимательскую деятельность и снялся с учета в налоговой в качестве ИП ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается соответствующими справками.
Впоследствии, ФИО7, как физическое лицо, фактически принял на себя обязательства ИП ФИО15 закончить строительство многоквартирных домов по <адрес> в <адрес>, за свой счет. На момент прекращения строительства ФИО15 степень готовности дома составляла 80%.
В настоящее время многоквартирный дом не введен в эксплуатацию, однако степень его готовности благодаря усилиям ФИО8 А.К. составляет 95%, что подтверждается заключением специалиста.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 по договору цессии уступила ФИО6 М.Л. права требования по предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, подписанному с ФИО12, действовавшей от имени ФИО8 А.К. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 по договору цессии уступила ФИО6 М.Л. права требования по предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, подписанному с ФИО3, действовавшего от имени ФИО8 А.К.
В продолжающемся строительстве многоквартирного дома, ФИО6 М.Л. осуществила за свой счет ремонт в квартирах, а именно:
-приобрела строительные материалы на сумму 78 398,01 рублей, заключила с ФИО13 договор подряда на строительно-отделочных работ от ДД.ММ.ГГГГ и оплатила за выполненные работы в <адрес> денежные средства в сумме 106 170 рублей, из которых 71 090 рублей за работы, предусмотренные предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ;
-приобрела строительные материалы на сумму 68 292,20 рублей, заключила с ФИО13 договор подряда на строительно-отделочных работ от ДД.ММ.ГГГГ и оплатила за выполненные работы в <адрес> денежные средства в сумме 106 170 рублей, из которых 71 090 рублей за работы, предусмотренные предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ истица направила в адрес ФИО7 претензии о выплате убытков в размере стоимости произведенных ремонтных работ, неустойки и штрафа.
Требование ФИО6 М.Л. ФИО8 А.К. не исполнено, так как никаких договорных отношений с правами и обязательствами, он с ней не заключал.
Судом первой инстанции установлено, что застройщиком, осуществлявшим строительные работы на земельном участке, принадлежавшем ФИО8 А.К., а также фактическим продавцом квартир являлся ФИО15, при этом ФИО7, в счет стоимости земельного участка, на котором велось строительство многоквартирного дома, подлежали передаче квартиры.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 E.Л и ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 заключили с ФИО12 и ФИО3, действовавших от имени ФИО8 А.К., предварительные договоры купли-продажи квартир.
Однако, в соответствии с доверенностями, выданными на имя ФИО12 и ФИО3 от ФИО8 А.К., у представителей ФИО7 не было полномочий на привлечения денежных средств для строительства многоквартирного жилого дома в соответствии с ФЗ от 30.12.2004г N 214-ФЗ, а также заключение договоров долевого участия в строительстве.
Кроме этого, ни ФИО15, ни ФИО12 денежные средства, полученные от покупателей ФИО4 и ФИО2, не передавали ФИО7 и документы, свидетельствующие об обратном, суду не представлены.
При подписании предварительных договоров купли-продажи квартир, покупатели не потребовали у лиц, действующих от имени ФИО7, нотариальную доверенность, а также документы застройщика на земельный участок и разрешение на строительство, т.е. не проявили добросовестную осмотрительность, со своей стороны.
В своих требованиях ФИО6 М.Л. просила о признании предварительных договоров купли-продажи квартир, договорами долевого участия.
Как следует из п.9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ), при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.
Исходя из положений п.1 ст.1 и п.1 ст.2 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ, ФИО8 А.К. не является субъектом правоотношений, регулируемых приведенным Федеральным законом, так как не является хозяйственным обществом или юридическим лицом, наименование которого содержит слова "специализированный застройщик", равно как и не является некоммерческой организацией реализующей решения о комплексном развитии территории.
При этом, договор долевого участия между сторонами не заключался.
В нарушение ч.4 ст.4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в предварительных договорах купли-продажи квартир, подписанных ФИО4 и ФИО2 с ФИО3 и ФИО12, отсутствуют:
-определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);
-гарантийный срок на объект долевого строительства;
-условие привлечения денежных средств участников долевого строительства (исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд или размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу).
В нарушение п.1 ст.1 и п.1 ст.2, п.п.1-5 ч.2 ст.21 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ФИО4 и ФИО2 не потребовали у застройщика документы, необходимые для строительства:
-документы, свидетельствующие о том, что застройщик является юридическим лицом/некоммерческой организацией/хозяйственным обществом обладающим правом на осуществление деятельности, связанным со строительством;
-документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, подлежащего застройке с соблюдением ПЗЗ МО "Яблоновское городское поселение";
-разрешительную документацию со всеми техническими условиями и актами согласований;
-технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
-заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
-проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
В отсутствие всех документов, ФИО4 и ФИО2 заключили предварительные соглашения купли-продажи, которые по всем нормам Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", не могут считаться договорами участия в долевом строительстве.
Предварительные договоры купли-продажи не проходили государственную регистрацию в ФКП Росреестра по <адрес> и с учетом разъяснений, изложенных в п.9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", не могут быть квалифицированы в качестве договоров участия в долевом строительстве, о чем ФИО2 и ФИО4 было известно.
В предварительных договорах купли-продажи не указана точная этажность многоквартирного дома и указан административный адрес многоквартирного дома: <адрес>, корпус 9, а исковые требования фактически связаны с квартирами, расположенными в четырехэтажном объекте незавершенного строительством по адресу: <адрес> Е, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности ФИО6 М.Л. на квартиры, а также выписками из ЕГРН и свидетельствует о том, что административный адрес, указанный в предварительных договорах купли-продажи, являлся ориентировочным.
Впоследствии адрес приобретенных квартир покупателями не уточнялся.
В связи с изложенным, положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" и Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 "О защите прав потребителей", не подлежат применению при заключении гражданско-правовых соглашений, и суд считает, что их исполнение подлежит регулированию нормами гражданского кодекса РФ.
Таким образом, права и обязанности по предварительным договорам купли-продажи квартир, которые были заключены ФИО4 и ФИО2, подлежали реализации по правилам, установленным ст.429 ГК РФ и соответствующими правовыми последствиями для продавца и покупателей.
Согласно ст. 382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.
Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии с п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" если договор содержит условие о необходимости получения согласия должника либо о запрете уступки требования третьим лицам, передача такого требования, за исключением уступки требований по денежному обязательству, может быть признана недействительной по иску должника только в случае, когда доказано, что цессионарий знал или должен был знать об указанном запрете (пункт 2 статьи 382. пункт 3 статьи 388 ГК РФ). Соглашением должника и кредитора могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого в соответствии с договором согласия на уступку, в частности, данное обстоятельство может являться основанием для одностороннего отказа от договора, права (требования) по которому были предметом уступки (статья 310, статья 450.1 ГК РФ).
Судом установлено, что предварительные договоры купли-продажи однокомнатной квартиры, подписанные ФИО4 и ФИО2 с ФИО12 и ФИО3, действовавших от имени ФИО8 А.К., не отвечают обязательным критериям договора участия в долевом строительстве и государственную регистрацию не проходили, т.е. в отношении уступки права требования подлежат применению общие положения, предусмотренные ст.382 ГК РФ, с учетом разъяснений, изложенных в п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54.
При этом, ФИО8 А.К. фактически не являлся застройщиком и не давал ФИО4 и ФИО2 согласие на уступку прав требований иным лицам, в том числе, ФИО6 М.Л.
Доказательства, свидетельствующие о получении согласия ФИО7 на уступку истице права требования по предварительным договорам купли-продажи, отсутствуют.
В связи с изложенным, договоры об уступке прав требований, заключенные ФИО4 и ФИО2 с ФИО6 М.Л., в соответствии с п.1 ст.166 ГК РФ, являются ничтожными для ФИО8 А.К. и недействительными (независимо от признания их таковыми судом) с момента их совершения, то есть, в силу ч.1 ст.167 ГК РФ, не влекут юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с их недействительностью.
При этом, суду не представлены доказательства и не заявлены законные основания для признания недействительными п.3.4 предварительных договоров купли-продажи однокомнатной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, подписанных ФИО2 и ФИО4 с ФИО12 и ФИО3, действовавших от имени ФИО8 А.К..
Многоквартирный дом не введен в эксплуатацию и самовольное осуществление ФИО6 М.Л. (неправомерно считающей себя цессионарием) ремонтных (отделочных) работ в квартирах, которые по актам приема-передачи не передавались ФИО4 и ФИО2, является незаконным.
Суд первой инстанции учел, что истица зарегистрирована и проживает в <адрес> по ул.<адрес>, ее представитель ФИО6 B.C. - представившаяся на предварительном судебном заседании как дочь истицы проживает и зарегистрирована по адресу <адрес>.
Наличие у истицы и ее дочери собственного жилья, свидетельствует о том, что ФИО6 М.Л. приобрела две квартиры-студии не для личного проживания и членов своей семьи, а для коммерческого использования.
Так, согласно п.п. 1-4 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Согласно п.5 ст.429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В соответствии с п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 ГК РФ, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.
Согласно ст. 403 ГК РФ, должник отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства третьими лицами, на которых было возложено исполнение, если законом не установлено, что ответственность несет являющееся непосредственным исполнителем третье лицо.
Судебная коллегия принимает во внимание, что решением Тахтамукайского районного суда РА от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО8 А.К. признано право собственности на незавершенный строительством объект 48-ми квартирный жилой дом, расположенный по адресу: РА, <адрес> Е
При этом, покупатели квартир не предпринимали со своей стороны меры, направленные на заключение основных договоров. Срок исполнения обязательств по предварительным договорам истек ДД.ММ.ГГГГ, покупатели не направляли ФИО8 А.К. предложение заключить основной договор купли-продажи, не направляли требование вернуть внесенные денежные средства, не пытались признать имеющиеся предварительные договоры договорам долевого участия в строительстве, а лишь совершили незаконную переуступку права.
Таким образом, предварительные договора купли-продажи квартир не содержат все существенные условия, предусмотренные ст.ст.549, 550, 554, 555 ГК РФ и не может быть квалифицирован в качестве основного, так как не позволяет достоверно идентифицировать объект недвижимости, который впоследствии, в случае заключения основного договора купли-продажи подлежит передаче истице.
Кроме того, при подписании предварительных договоров купли-продажи квартир, покупатели не потребовали у лица, действующего от имени ФИО7, нотариальную доверенность, а также документы застройщика на земельный участок и разрешение на строительство, т.е. не проявили добросовестную осмотрительность, со своей стороны.
При этом, ФИО15 не исполнил свои обязательства надлежащим образом, не достроил дом и в отношении него была возбуждена процедура банкротства.
Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ по делу N А01-1933/2017 в отношении него применены правила параграфа 7 главы IX ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N "О несостоятельности (банкротстве)", а впоследствии в отношении ФИО15 возбуждено уголовное дело, он задержан и, соответственно, прекратил строительство домов.
После того как ФИО15 фактически прекратил строительство, ФИО8 А.К. прекратил предпринимательскую деятельность и снялся с учета в налоговой в качестве ИП ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается соответствующими справками, имеющимися в материалах дела.
При этом, ФИО7 фактически принял на себя обязательства ИП ФИО15 закончить строительство многоквартирных домов по <адрес> в <адрес>, за свой счет.
На момент прекращения строительства ФИО15 степень готовности дома, где находятся спорные квартиры, составляла 80% и его строительство продолжил ФИО8 А.К.
В настоящее время многоквартирный дом не введен в эксплуатацию в установленный предварительным договором срок, однако степень его готовности составляет 95%., что подтверждается заключением специалиста.
Таким образом, принимая во внимание, что основной договор купли-продажи квартир между сторонами не заключен, срок исполнения обязательств по предварительным договорам истек ДД.ММ.ГГГГ, доказательств, свидетельствующих о получении согласия ФИО7 А.К. ФИО4 и ФИО2 на уступку истице ФИО6 М.Л. права требования по предварительным договорам купли-продажи, не предоставлено в судебном заседании, в связи, с чем судебная коллегия приходит к выводу, что правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 к ФИО5 о признании предварительных договоров купли-продажи квартир, договорами долевого участия и производных от него требований не имеется.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции при разрешении спора правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал всестороннюю, полную и объективную оценку доказательствам по делу в соответствии с требованиями 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, применил нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношениям, нарушений норм процессуального права судом первой инстанции не допущено.
Доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований для отмены обжалуемого решения суда, основаны на неправильном толковании действующего законодательства, и сводятся к выражению несогласия с приведенной судом оценкой представленных по делу доказательств.
Изложенные в решении суда выводы мотивированы, соответствуют обстоятельствам, установленным по делу, подтверждены и обоснованы доказательствами, имеющимися в деле, основания к отмене решения суда, предусмотренные ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, отсутствуют.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО6 М.Л. по доверенности ФИО6 В.С.-без удовлетворения.
Председательствующий ФИО18
Судьи ФИО21
ФИО21
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
