Определение Судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 18 августа 2021 года Дело N 33-9366/2021

18 августа 2021 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

Председательствующего - Самчелеевой И.А.

Судей - Головиной Е.А., Толмосовой А.А.

При секретаре - Клёнкиной А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Долгополовой С.А. на решение Ставропольского районного суда Самарской области от 23.04.2021 года, которым постановлено:

"Провести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером N по адресу: <адрес> земельный участок расположен в северо-восточный и юго-западной части квартала N в границах бывшего колхоза "Заря" на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ от Продавца - Долгополовой С.А. на Покупателей Я.Н. Валентиновну и Крюкову Г.М.".

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Головиной Е.А., представителя ответчика Долгополова С.А. - Шишкина Ю.В. поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя истца Якордина Н.В. - Григоровой Н.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Якордина Н.В. и Карюкова Г.М. обратились в суд с иском к Долгополовой С.А. о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Требования мотивировали тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Якординой Н.В., Карюковой Г.М. (покупатели) и Долгополовой С.А. (продавец) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N по адресу: <адрес> Договор купли-продажи сторонами исполнен, ДД.ММ.ГГГГ продавец и покупатели передали документы для государственной регистрации перехода права собственности и права общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок. Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ Управления Росреестра по <адрес> государственная регистрация перехода права и права общей долевой собственности на земельный участок была приостановлена. Продавец продал земельный участок второй раз иному лицу и уклоняется от предоставления полного пакета документов для регистрации перехода права собственности на земельный участок по ранее заключенному и исполненному договору купли-продажи

На основании вышеизложенного, истцы просят суд произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером N по адресу: <адрес>" на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ от Продавца - Долгополовой С.А. на Покупателей - Якордину Н.В. и Карюкову Г.М..

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Долгополова С.А. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении заявленных исковых требований. Ссылаясь на то, что фактически земельный участок покупателям не передан, с момента заключения договора истец участком не пользуется. Также не представлено доказательств реального исполнения продавцом обязательства по передаче спорного имущества покупателям, как не представлено доказательств исполнения своих обязательств покупателями об оплате.

В суде апелляционной инстанции представитель Долгополовой С.А.-Шишкин Ю.В. поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель Якордина Н.В. - Григорова Н.А. просила решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные стороны, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причину неявки не сообщили.

В силу ст. 327 и ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом.

Рассмотрев дело в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, изучив материалы дела, выслушав объяснения истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, считает его правильным.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исходя из разъяснений, данных в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ

N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", положений п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В п. 61 названного постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 61 и 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Учитывая приведенные выше нормы права и разъяснения, при уклонении продавца от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.

Соответственно, для правильного разрешения данного дела подлежащими установлению юридически значимыми обстоятельствами являются: исполнена ли продавцом обязанность по передаче имущества покупателю и исполнена ли покупателем обязанность по оплате его стоимости; имело ли место уклонение продавца от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности.

При этом по смыслу этих законоположений и акта их толкования, отсутствие отказа уполномоченного органа в государственной регистрации прав не является препятствием для удовлетворения такого иска при доказанности отмеченных условий.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Якординой Н.В., Карюковой Г.М. (Покупатели) и Долгополовой С.А. (Продавец) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N адресу: <адрес> площадью 400 000 кв.м. (л.д. 76).

ДД.ММ.ГГГГ Продавец и Покупатели передали для государственной регистрации перехода права собственности и права общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок в МАУ "МФЦ" г.Тольятти, о чем выдана соответствующая опись.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра по Самарской области государственная регистрация перехода права и права общей долевой собственности на земельный участок была приостановлена. Основанием приостановки явились следующие обстоятельства:

- запрет на регистрационные действия на основании определения ДД.ММ.ГГГГ Автозаводского районного суда г.Тольятти по делу N;

- запрет на регистрацию перехода права собственности на основании определения от ДД.ММ.ГГГГ Арбитражного суда Самарской области по делу N

- отсутствие документов, подтверждающих отказ администрации муниципального района Ставропольский Самарской области преимущественного права покупки земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация была приостановлена до поступления в орган регистрации судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии арестов или запретов, а также до получения сведений о соблюдении требований, касающихся реализации преимущественного права покупки земельного участка их земель сельскохозяйственного назначения.

Также из материалов дела следует, что впоследствии ответчица Долгополова С.А. ДД.ММ.ГГГГ заключила договор купли-продажи обозначенного земельного участка с Кулаксыз О.С., за 500000 рублей.

Проанализировав представленные доказательства, суд пришел к выводу, что действия продавца по заключению договора купли-продажи спорного земельного участка ДД.ММ.ГГГГ с Кулаксыз О.С. признает уклонением от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на упомянутое имущество, в связи с чем, удовлетворил заявленные истцом требования.

Судебная коллегия соглашается с данными выводам суда по следующим основаниям.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункты 1 и 4).

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из приведенной правовой нормы следует, что толкование судом договора, исходя из действительной воли сторон и его цели с учетом, в том числе, установившейся практики взаимоотношений сторон, их предшествующих заключению договора и последующих действий, допускается лишь в случае, если установить буквальное значение его условий не представляется возможным.

Из содержания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, усматривается, что сторонами определена цена договора - 2900000 рублей, которая уплачена продавцу покупателями до его подписания (пункт 2); передача вышеуказанного имущества продавцом и принятие его покупателями на момент подписания настоящего договора осуществлены, договор является одновременно передаточным актом (пункт 3.3).

Таким образом, исходя из буквального содержания договора в соответствии со ст. 431 ГК РФ, цена договора уплачена продавцом до его подписания, передача вышеуказанного имущества продавцом и принятие его покупателями осуществлены.

При таких обстоятельствах, суд пришел к верному выводу о том, что заключенный между сторонами договор исполнен.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ, доказательств, подтверждающих безденежность договора купли-продажи, ответчицей не представлено. При этом отсутствие письменных доказательств передачи денежных средств, не может свидетельствовать о том, что деньги по договору не передавались, поскольку сами стороны сделки определили, что расчет произведен полностью до подписания договора. Претензий по поводу исполнения условий договора купли-продажи продавцом в установленном порядке предъявлено не было.

Составление и подписание сторонами договора в изложенной формулировке, в силу ст. 421 ГК РФ, указывает о надлежащем исполнении продавцами принятых на себя договорных обязательств и, с учетом отсутствия других доказательств, опровергающих установленный сделкой факт оплаты приобретаемого имущества, суд оценивает как достоверное и достаточное доказательство исполнения истицами этих условий договора.

Из материалов дела также усматривается, что согласно материалам дела, определением Арбитражного суда Поволжского округа от ДД.ММ.ГГГГ по делу N были приняты обеспечительные меры в рамках спора по оспариванию договора дарения, в том числе земельного участка с кадастровым номером N.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, запись об обременении сохранена. При этом в мотивировочной части постановления Арбитражного суда Поволжского округа от ДД.ММ.ГГГГ по тому же делу содержится суждение об отмене этих мер.

Таким образом, суд обоснованно установил, что ограничений по осуществлению государственной регистрации, явившихся основанием для приостановления ДД.ММ.ГГГГ регистрации, на момент постановления настоящего решения не имеется, так как они были сняты определением Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ и определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ

На основании статьи 8 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (пункт 1).

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении (пункт 2).

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка, по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей (пункт 3).

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (пункт 4).

Статьей 21 Закона Самарской области от 11 марта 2005 г. N 94-ГД "О земле" предусмотрено, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения Самарская область либо в случае, предусмотренном частью 2 настоящей статьи, муниципальное образование в Самарской области имеют преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов (часть 1).

Муниципальные образования в Самарской области в лице уполномоченных органов местного самоуправления (далее - органы местного самоуправления) обладают преимущественным правом покупки находящихся на территории соответствующих муниципальных образований земельных участков, указанных в части 1 настоящей статьи, в случае, если Самарская область в лице Правительства Самарской области отказалась от приобретения соответствующего земельного участка в пользу муниципального образования в Самарской области.

Орган местного самоуправления соответствующего муниципального образования в Самарской области и продавец земельного участка должны быть в письменной форме уведомлены Правительством Самарской области о решении об отказе от приобретения земельного участка в пользу муниципального образования в Самарской области не позднее 20 дней со дня получения Правительством Самарской области извещения о намерении продавца земельного участка продать земельный участок (часть 2).

Если продавцом земельного участка направлено извещение о намерении продать земельный участок в органы местного самоуправления муниципального образования в Самарской области, орган местного самоуправления, получивший извещение, обязан в течение трех дней направить Правительству Самарской области соответствующее извещение (часть 3).

Исходя из приведенных нормативных положений, применительно к настоящему делу на продавце земельного участка сельскохозяйственного назначения лежит обязанность известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации - Правительство Самарской области о намерении продать такой земельный участок, а последнее должно уведомить продавца и администрацию муниципального района Ставропольский Самарской области о своем решении об отказе от приобретения земельного участка в пользу муниципального образования в срок не позднее 20 дней.

Из материалов дела усматривается, что уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ Правительство Самарской области, рассмотрев извещение Долгополовой С.А. о продаже спорного земельного участка по цене 2900000 рублей, сообщило ей об отказе от приобретения данного участка в пользу названной администрации.

Таким образом, установлено, что высший исполнительный орган государственной власти Самарской области уведомил администрацию муниципального района Ставропольский в указанный срок.

Соответственно, отсутствие уведомления продавца со стороны органа местного самоуправления о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней после истечения обозначенного 20-дневного срока в рассматриваемом случае давало продавцу право в течение года продать земельный участок истицам по цене не ниже указанной в извещении цены.

В то же время из перечисленных правовых норм не следует обязанность продавца направить извещение о намерении продать земельный участок непосредственно в соответствующий орган местного самоуправления Самарской области.