Дата принятия: 10 марта 2021г.
Номер документа: 33-934/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КИРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 марта 2021 года Дело N 33-934/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда в составе: председательствующего судьи Черниковой О.Ф.,
и судей Федяева С.В., Баталовой С.В.
при секретаре Бакулевой О.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело, поступившее с апелляционной жалобой Ефремова Н.В. на решение Первомайского районного суда г. Кирова от 15 декабря 2020 года по иску Ефремова Н.В. к ООО Спецзастройщик "Транс-Холдинг" о взыскании задолженности, которым иск Ефремова ФИО10 оставлен без удовлетворения.
заслушав доклад судьи Федяева С.В.,
УСТАНОВИЛА:
Ефремов Н.В. обратился в суд с иском к ООО Спецзастройщик "Транс-Холдинг" о взыскании задолженности, указав, что <дата> между сторонами был заключен договор N N участия в долевом строительстве, согласно п. 2.1. которого, объектом долевого строительства, подлежащем передаче дольщику, является жилое помещение в виде трехкомнатной квартиры, в дальнейшем именуемая "квартира" на 3 этаже с предварительным строительным номером 52 общей приведенной площадью по проекту 86,38 кв.м. В плане, приложенном к договору, отражена приобретаемая квартира со всеми необходимыми внутрикомнатными перегородками не условными, а настоящими, разделяющими квартиру на 3 комнаты, и четко определяющими соответствие квартиры условиям договора. Истец при заключении договора воспользовался предложением застройщика о выполнении отделки в пакете "Инвестиционный", предполагающем передачу истцу квартиры без возведения внутренних перегородок. Предложение не увеличивало жилую площадь квартиры, и она не переставала быть трехкомнатной, любую перепланировку ответчик п. 8.5. договора обязывал согласовывать в установленном порядке. В январе 2020 было получено уведомление ответчика N N от <дата> о завершении строительства объекта капитального строительства, в котором приобретается квартира, являющаяся предметом договора. В уведомлении было указано, что в результате проведенной технической инвентаризации, площадь приобретаемой квартиры увеличилась на 4,02 кв.м, и, вместо указанной в договоре 86,38 кв.м она стала 90,4 кв.м. При этом в уведомлении не сказано, за счёт чего площадь увеличилась. <дата> истцом было направлено в адрес ответчика заявление в ответ на уведомление о завершении строительства NN от <дата> о несогласии с перерасчётом площади квартиры, произведенном в одностороннем порядке. Увеличение площади квартиры на 4,02 кв.м от указанных в договоре произошло из-за того, что ответчик производил обмеры площади квартиры без возведенных в ней внутрикомнатных перегородок. Договором была предусмотрена площадь внутриквартирных перегородок, их материал, толщина, и отсутствие некоторых из предусмотренных в договоре, явилось причиной увеличения площади квартиры. <дата> истец получил ответ на заявление, в котором не содержалось сведений за счёт чего площадь квартиры изменена. <дата> истец произвел доплату в размере <данные изъяты> руб., чтобы ответчик передал квартиру. После того, как истец заказал проект переноса внутрикомнатных перегородок с отступлениями от плана застройщика, выяснилось, что площадь квартиры без перегородок составляет 89,6 кв.м. Толщина возведенных перегородок соответствует условиям договора: в разделе проекта "Архитектурные решения" указана толщина возводимых перегородок - 100-120 мм, в указанном выше разделе договора толщина внутренних стен указана 110 мм. Количество и наименование помещений в результате возведения перегородок не изменилось согласно условиям договора. <дата> истец направил заявление ответчику, в котором известил его о том, что внутренние перегородки возведены. По данным БТИ без проведения замеров площадь квартиры относительно указанной в договоре увеличилась не на 4,02 кв.м, а на 3,78 кв.м (88,5 кв.м - 84,72 кв.м), что на 0,24 кв.м меньше площади, оплаченной истцом. Площадь оплаченных метров оказалась меньше фактически переданных ответчиком на 3,04 кв.м (0,2+0,3+0,6+1,7+0,24 м2), что по состоянию на <дата> составляет 173 280,00 руб. На требование вернуть уплаченную сумму, ответчик ответил отказом. Истец вынужден был подписать акт, чтобы не затягивать сроки передачи квартиры и начать делать ремонт. О своём несогласии с предложенными условиями истец сделал отметку в акте. Определение площади квартиры, проведенное ответчиком при отсутствии в ней внутрикомнатных перегородок, предусмотренных договором, противоречит условиям договора. План БТИ от <дата> доказывает, что проведенная истцом перепланировка фактически сохранила ту планировку квартиры, которая была изначально предложена ответчиком: 3 жилых комнаты, коридор, 2 санузла, жилая комната-кухня. Просил обязать ответчика возместить стоимость 3,04 кв.м излишне оплаченной площади квартиры, переданной по договору N N участия в долевом строительстве, что составляет 173 280 руб.
Решением Первомайского районного суда г. Кирова от 15.12.2020 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Ефремов Н.В. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение. Указывает, что акт приема-передачи квартиры от <дата> был им подписан с оговоркой о несогласии с указанной в нем площадью передаваемой квартиры. Полагает, что площадь квартиры была увеличена за счет того, что ему была передана коробка квартиры (без стен), которая не соответствовала условиям договора; 90,4 кв.м - площадь внешних стен квартиры, в то время как площадь квартиры состоит из площади входящих в нее помещений. Считает, что в акте приема-передачи от 23.01.2020 ответчик должен был указать характеристики, которые описаны в договоре, а перерасчет площади квартиры произвести только после возведения в ней перегородок. В договоре необходимо было указать, что площадь квартиры будет измеряться и предъявляться к оплате как площадь коробки квартиры без внутренних перегородок. Ссылается на п. 1 ст. 10 Закона "О защите прав потребителей", согласно которому изготовитель обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию об услугах.
В судебном заседании представитель Ефремова Н. В. по доверенности А.В.Богатырева поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе, дополнительно пояснила, что не оспаривает математическую правильность замеров площади переданного ее доверителю ООО Спецзастройщик "Транс-Холдинг" помещения, которая на момент передачи составляла 90.4 кв. м. и расчет размера стоимости доплаты за жилое помещение, так же не оспаривает, что после согласования дополнительных условий договора, оформленных пакетом "Инвестиционный", стоимость передаваемого помещения была снижена. Считает, что ООО Спецзастройщик "Транс-Холдинг" при заключении договора с ее доверителем должны были подробно описать алгоритм расчета оплачиваемой площади спорного помещения.
Представители ООО Спецзастройщик "Транс-Холдинг" по доверенности С.В. Ануфриева и Е.В.Торощина в судебном заседании возражали против удовлетворения доводов апелляционной жалобы. Представитель ООО Спецзастройщик "Транс-Холдинг" по доверенности С.В. Ануфриева дополнительно пояснила, что при заключении договора и дополнительного соглашения к нему между сторонами была достигнута договоренность по всем существенным условиям, так же определен порядок и стоимость оплаты передаваемого дольщику помещения исходя из его фактической площади на момент передачи. Право Ефремова Н. В. самостоятельно возвести внутриквартирные перегородки по своему усмотрению не исключало возможность использования помещения в том виде в котором оно было передано застройщиком, уменьшение площади спорного помещения было произведено по волеизъявлению Ефремова Н. В., за его счет и его силами после передачи помещения застройщиком.
Ефремов Н. В. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив материалы дела, заслушав лиц участвующих деле, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы и поступивших возражений относительно нее в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции между сторонами <дата> был подписан договор N N участия в долевом строительстве.
<дата> истец обратился к ответчику с заявлением о разъяснении, за счет чего увеличилась площадь квартиры и с просьбой о предоставлении расчета площади квартиры за вычетом площади межкомнатных перегородок (л.д. 14).
<дата> ответчик ответил истцу на заявление от 15.01.2020, сообщив о соответствии проекту квартиры со строительным номером 52 в МКД по адресу <адрес>, о приобретении квартиры по пакету "Инвестиционный", после чего, на основании договора о долевом участии в проект внесены изменения. По итогам технической инвентаризации документально подтверждено расхождение проектной и фактической площадей согласно экспликации, площадь составила 90,4 кв.м (л.д. 15).
<дата> истцом добровольно были внесены денежные средства в размере 229 140 руб. в качестве доплаты за увеличившуюся площадь квартиры, а именно за 4,02 кв.м.
<дата> истцом был подписан акт приема-передачи квартиры с номером 44 (строительный номер 52), согласно которому дольщик согласился, что техническое состояние и качество передаваемой квартиры соответствует проектно-сметной документации, строительным нормам и правилам. По договору участия в долевом строительстве квартира визуально осмотрена дольщиком до подписания настоящего акта приема-передачи.
До подписания сторонами акта приема-передачи квартиры материальных претензий друг к другу стороны не имели.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался положениями ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 6, ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", п. 7 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ст. 309 ГК РФ, исходил из того, что расчет уменьшения площадей помещений в квартире истца, приведенный в исковом заявлении, не подтверждается доказательствами по делу, поскольку расчет выполнен после чистовой отделки квартиры, возведения перегородок, коробов из гипсокартона, выполнения штукатурки, шпатлевки стен и декоративной штукатурки.
Судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований апелляционной жалобы.
Оценивая доводы апелляционной жалобы в части того, что ни Договором, ни условиями пакета "Инвестиционный" не было предусмотрено, что при передаче квартиры ее площадь будет учитываться не как суммарная площадь всех помещений, перечисленных в Договоре, и являющихся основой и единственной характеристикой, позволяющей назвать квартиру трехкомнатной и соответствующей описанию в договоре, а как площадь пустого помещения квартиры только с внешними возведенными стенами, суд приходит к выводу об их необоснованности.
Подписывая <дата> договор N N участия в долевом строительстве Ефремов Н. В. согласился со всеми его условиями. Договор долевого участия в строительстве N N от <дата> прошел государственную регистрацию, не оспорен и не признан недействительным в установленном законом порядке.
Ответчик ООО Спецзастройщик "Транс-Холдинг" построил объект, который согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ соответствует требованиям технических регламентов. Подтверждением данного соответствия объекта является заключение главного государственного инспектора отдела по надзору за строительством объектов в районах области управления государственного строительного надзора министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Кировской области.
Предметом договора N N участия в долевом строительстве, заключенного между Ефремовым Н.В. и ООО Спецзастройщик "Транс-Холдинг" <дата> является трехкомнатная квартира N 52, что соответствует проекту многоквартирного многоэтажного жилого здания со встроенными помещениями общественного назначения по адресу: г<адрес>. Дольщик Ефремов Н.В. приобрел (заключил договор на согласованных обеими сторонами условиях) квартиру в пакете "Инвестиционный" (п.8.4. договора), после чего на основании условий договора в проект (стадия Р) объекта были внесены изменения (л.д.77-79).
В соответствии п. 8.4. Договора между застройщиком и дольщиком достигнуто соглашение о том, что в квартире не выполняются работы по установке внутриквартирных перегородок, устройстве стяжки пола и штукатурке стен. Цена договора в соответствии с п.3.1. была определена сторонами в размере <данные изъяты> рублей, что соответствует оплате 86,38 кв.м на момент его заключения с учетом индивидуальных условий, указанных в п. 8.4. Договора.
В соответствии с п.3.6 Договора по окончанию строительства дома производится уточнение площади квартиры по результатам технической инвентаризации организацией, специализирующейся в сфере кадастра и технической инвентаризации объектов недвижимости. При расхождении суммарной площади квартиры, оговоренной в п. 2.1. настоящего договора, с суммарной площадью квартиры, определенной по результатам технической инвентаризации, организации, специализирующейся в сфере кадастра и технической инвентаризации объектов недвижимости, стороны производят окончательный взаиморасчет. Возврат за переплаченные кв.м или доплата за неоплаченные кв.м производится в соответствии с его стоимостью, действующей на момент заключения настоящего договора.
По итогам технической инвентаризации документом, подтверждающим расхождение проектной (запроектированной до заключения договора, без учета индивидуальных условий покупателя) и фактической (с учетом условий заключенного договора участия в долевом строительстве на квартиру) площадей, является экспликация, в которой площадь квартиры составляет 90,4 кв.м, что превышает проектную площадь (86,38 кв.м), указанную в договоре, на 4,02 кв.м (л.д.70).
В соответствии с положениями п.3.6 Договора Дольщик обязан произвести доплату за неоплаченные кв.м в соответствии с их стоимостью, действующей на момент заключения Договора.
Указанные условия договора согласуются с требованиями части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и Закону Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" не противоречат.
В соответствии с положениями ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в ч. 1 ст. 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В соответствии с п.1 ч. 5 ГК обычаем признается сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской или иной деятельности, не предусмотренное законодательством правило поведения, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе.
Из обычаев делового оборота, сложившихся при реализации договоров долевого участия строительства следует, что при согласовании сторонами индивидуальных условий Договора, обязанности сторон, установленные общими условиями Договора, подлежат исполнению в части не противоречащей специальным условиям договора.
Проведенный комплексный анализ собранных по делу доказательств позволяет судебной коллегии сделать вывод о том, что достигнув соглашение относительно индивидуальных условий Договора в части уменьшения количества внутренних работ в спорном помещении, отраженном в п. 8.4 Договора, Дольщик и Застройщик так же пришли к соглашению об уменьшении стоимости квадратного метра, спорного помещения с учетом измененных условий договора, при этом достаточных доказательств наличия соглашения между Дольщиком и Застройщиком в части изменения порядка определения подлежащей оплате площади объекта недвижимости, определенного в п. 3.6 Договора в судебное заседание в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ истцом не предоставлено.
Доводы апелляционной жалобы о том, что <дата> года ответчиком была передана истцу коробка квартиры, без стен. Квартира не являлась трехкомнатной и не соответствовала условиям Договора, пользоваться переданными 90,4 кв. м. истцу было невозможно и он не собирался ими пользоваться. Истец считает что площадь 90,4 кв.м является площадью внешних стен квартиры, а площадь квартиры по мнению истца состоит из площади входящих в нее помещений, которые истец спланировал по своему усмотрению после передачи ему в собственность объекта недвижимости. Указанные истцом помещения в настоящее время существуют в реальности с учетом отступлений от плана, указанного в договоре, которые учтены истцом и исключены из требований к ответчику о возврате излишне уплаченной ответчику истцом суммы по договору, оцениваются судебной коллегией как необоснованные.
Истцом не указано какие именно положения Договора не исполнены ответчиком, а так же в чем именно было выражено нарушение действиями ответчика прав и законных интересов истца.
В какой части переданное ответчиком помещение не соответствует индивидуальным условиям, отраженным в п.8.4 Договора и в чем выразилось нарушение положений п. 3.6 Договора при определении подлежащей оплате фактической площади спорной квартиры. Арифметическая правильность расчета размера доплаты истцом так же не оспаривается.
На основании статей 424, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная коллегия приходит к выводу, что в заключенном договоре стороны, как того требуют положения ГК РФ согласовали площадь объекта долевого строительства и его цену.
Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчик был обязан произвести перерасчет площади спорной квартиры только после возведения истцом в ней перегородок оцениваются как неаргументированные. Порядок определения итоговой площади квартиры подлежащей оплате истцом определен в п. 3.6 Договора.
Доказательств нарушения ответчиком положений п. 3.6 Договора, а так же наличия соглашения между истцом и ответчиком относительно изменения, предусмотренного п. 3.6 Договора порядка определения площади спорного объекта недвижимости в судебное заседание в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не предоставлено.
Доводы апелляционной жалобы о том, что спорный объект недвижимости не соответствует описанному в Договоре, ответчиком при заключении Договора должно было быть четко определено, что площадь квартиры будет измеряться и предъявляться к оплате как коробка квартиры, без внутренних перегородок, и что указанная выше информация не была доведена до сведения истца, что привело к излишней оплате истцом 3,04 кв. м квартиры, а так же привело к дополнительным расходам на возведение перегородок, что увеличило стоимость квадратного метра по сравнению с тем, если бы приобрел квартиру с уже возведенными перегородками оцениваются как необоснованные.
При заключении Договора NN от <дата> между истцом и ответчиком было достигнуто соглашение относительно порядка определения размера подлежащей оплате площади объекта недвижимости в соответствии с п. 3.6 Договора, так же в соответствии с п.8. 4 Договора определен объем выполняемых ответчиком внутренних работ по отделке спорного помещения, кроме этого было достигнуто согласие относительно цены Договора с учетом изменения стоимости выполняемых ответчиком внутренних работ по отделке спорного помещения, которое отражено в п. 3.1 Договора. Изменение подлежащей оплате в соответствии с п. 3.6 Договора площади спорного помещения произошло вследствие исполнения ответчиком индивидуальных условий определенных по соглашению сторон в п. 8.4 Договора. Доказательств достижения соглашения между истцом и ответчиком относительно изменения порядка определения подлежащей оплате площади жилого помещения, определенного п. 3.6 Договора в судебное заседание не предоставлено. Учитывая изложенные выше обстоятельства судебная коллегия приходит к выводу, что спорный объект недвижимости соответствует описанному в Договоре в оспариваемой истцом части.
В п. 3.6 Договора NN от <дата> четко определен порядок измерения подлежащей оплате площади квартиры, а в п. 8.4 определен объем работ, определяющий итоговую площадь спорного жилого помещения. Информация о цене договора, порядке определения подлежащей оплате площади объекта недвижимости и объеме работ по внутренней отделке объекта недвижимости подробно отражена в п.п. 3.1, 3.6, 8.4 Договора, и доведена до сведения истца, подписавшего договор, что свидетельствует о его волеизъявлении на заключение сделки и достижении соглашения относительно существенных условий договора, оспариваемого истцом.
Доводы апелляционной жалобы в части того, что при рассмотрении дела судом первой инстанции не дана правовая оценка доводов истца о том, что ответчиком нарушены п. 1 ст.4, п. 1 ст.10 Закона "О защите прав потребителя" а так же п.1 ч.2 ст.434.1 ГК РФ оцениваются как неаргументированные, поскольку истцом не конкретизировано какие именно действия ответчика он считает противоправными и каким образом они нарушают его права. Сам по себе факт несогласия истца с указанной в акте приема - передачи спорного объекта недвижимости площади не может быть оценен судом в качестве безусловного основания для удовлетворения исковых требований.
Иные доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, основаны на субъективном толковании норм материального права, фактически являются изложением обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и выражением несогласия истца с данной судом первой инстанции оценкой доказательств по делу, что не является безусловным основанием для отмены оспариваемого судебного акта.
С учетом изложенного судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения доводов жалобы и отмены решения суда.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Первомайского районного суда г. Кирова от 15 декабря 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий: Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
