Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 1 июня 2021 года Дело N 33-9330/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего

Абубакировой Р.Р.

судей

Аюповой Р.Н.

Сагетдиновой А.М.

при ведении протокола судебного заседания    помощником судьи

Идельбаевым З.Р.


рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Сельскохозяйственного производственного кооператива "Имени Тимирязева" к Идиятуллину Р.В. о признании договора купли-продажи здания недействительным, применении последствий недействительной сделки путем возврата здания в первоначальное положение до заключения сделки, признании недействительным записи регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по апелляционной жалобе председателя Сельскохозяйственного производственного кооператива "Имени Тимирязево" Ахметьянова Т.Г. на решение Белокатайского межрайонного суда Республики Башкортостан от 26 февраля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Аюповой Р.Н., судебная коллегия

установила:

Идиятуллин Р.В. обратился в суд с исковым заявлением к Сельскохозяйственному производственному кооперативу "Имени Тимирязева" (далее СПК "Имени Тимирязева") об истребовании имущества из чужого незаконного владения, взыскания доходов за все время владения имуществом, мотивируя тем, что он является собственником административного нежилого здания, площадью 521,2 кв.м, расположенного по адресу: адрес чем в ЕГРН дата сделана запись регистрации. В настоящее время вышеуказанное имущество находится во владении ответчика, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ. Ответчик занимает 280 кв.м. Досудебные претензии по возврату имущества оставлены без удовлетворения. За период пользования нежилым помещением с дата по дата сумма неосновательного обогащения составила 858 669,64 рубля. Сумма процентов за период с дата по дата составляет 82 065,23 рубля. Просил суд с учетом уточнения исковых требований, истребовать у СПК "Имени Тимирязева" нежилое здание N... общей площадью 521,2 кв.м. 280 кв.м. - занимаемая площадь, расположенное по адресу: адрес; взыскать с СПК "Имени Тимирязева" в свою пользу сумме неосновательного обогащения в размере 858 669,64 рубля, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 82 065,23 рубля, расходы на оплату государственной пошлины в размере 12 607 рублей, произвести расчет процентов за пользование чужими денежными средствами на дату вынесения решения.

СПК "Имени Тимирязева" обратился в суд с встречным исковым заявлением к Идиятуллину Р.В. о признании договора купли-продажи здания недействительным, применении последствий недействительной сделки путем возврата здания в первоначальное положение до заключения сделки, признании недействительным записи регистрации в ЕГРН, мотивируя тем, что дата между администрацией муниципального района адрес в лице председателя Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Кигинскому району и СПК "Имени Тимирязева" заключен договор аренды земельного участка N... из категории земель населенных пунктов для размещения здания правления колхоза, расположенный по адресу: адрес, общей площадью 1206 кв.м. Срок действия договора до дата. По акту приема-передачи земельного участка от дата земельный участок принят СПК "Имени Тимирязева". дата СПК "Имени Тимирязева" зарегистрировал право собственности на административное здание, площадью 521 кв.м, расположенное по вышеуказанному адресу. Идиятуллиным Р.В. право собственности на административное здание зарегистрировано незаконно и с нарушением действующего законодательства, а договор купли-продажи от дата в силу закона является ничтожным и не может быть признан состоявшимся. Указывает, что в данном случае отсутствуют данные о наличии права собственности на административное здание за Колхозом "Имени Тимирязева", являющегося по договору купли-продажи продавцом. Следовательно, Колхоз "Имени Тимирязева" не имел права заключать договор купли-продажи на не принадлежащее ему на праве собственности имущество. Поскольку отчуждение вышеуказанного нежилого здания по оспариваемому договору купли-продажи было произведено лицом, которое не обладает правом собственности в отношении имущества, являющегося предметом сделки, такая сделка является ничтожной. Просил суд признать договор купли-продажи от дата административного нежилого здания, площадью 521,2 кв.м., количество этажей: 2, инв. N..., литер А, кадастровый N... по адресу: адрес, заключенный между продавцом Колхозом "Имени Тимирязева" и покупателем Идиятуллиным Р.В. недействительным; применить последствия недействительной сделки, путем возврата административного нежилого здания, площадью 521,2 кв.м, количество этажей: 2, инв. N..., литер А, кадастровый N... по адресу: адрес первоначальное положение до заключения сделки; признать недействительным запись регистрации N... от дата в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними на объект права: административного нежилого здания, площадью 521,2 кв.м, количество этажей: 2, инв. N..., литер А, кадастровый N... по адресу: адрес.

Определением Белокатайского межрайонного суда Республики Башкортостан от дата производство по гражданскому делу по исковому заявлению Идиятуллина Р.В. к СПК "Имени Тимирязева" об истребовании имущества из чужого незаконного владения, взыскании доходов за все время владения имуществом прекращено в связи с отказом от исковых требований.

Решением Белокатайского межрайонного суда Республики Башкортостан от дата в удовлетворении искового заявления СПК "Имени Тимирязева" к Идиятуллину Р.В. о признании договора купли-продажи от дата недействительным; применении последствий недействительной сделки, признании недействительным записи регистрации от дата в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними на объект права отказано.

В апелляционной жалобе СПК "Имени Тимирязева" просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на то, что право собственности Идиятуллиным Р.В. зарегистрировано незаконно, земельный участок, на котором находится спорная недвижимость принадлежит СПК "Имени Тимирязева" на праве аренды. Кроме того, отчуждение нежилого здания по оспариваемому договору купли-продажи произведено лицом, которое не обладает правом собственности в отношении имущества, являющегося предметом сделки.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы.

В силу части 1 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

Информация о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы заблаговременно была размещена на интернет сайте Верховного Суда Республики Башкортостан.

Судебная коллегия определиларассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив оспариваемое решение в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав председателя СПК "Имени Тимирязева" Ахметьянова Т.Г., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из материалов гражданского дела, что дата между Администрацией муниципального района адрес Республики Башкортостан и СПК "Имени Тимирязева" заключен договор аренды земельного участка N... для размещения здания правления колхоза, находящегося по адресу: адрес общей площадью 1 206 кв.м на срок с дата по дата.

Также дата составлен акт приема передачи земельного участка, по которому СПК "Имени Тимирязева" принял в аренду вышеуказанный земельный участок.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан дата признана недействительной сделка, оформленная актом приема-передачи между СПК "Колхоз имени Тимирязева" и СПК "Имени Тимирязева" от дата о передаче административного здания, применены последствия недействительности сделки в виде возврата СПК "Имени Тимирязева" в конкурсную массу СПК "Колхоз имени Тимирязева" следующего имущества: административное здание, назначение: нежилое, 2-этажный, общей площадью 521,2 кв.м, расположенного по адресу: адрес.

Данным судебным актом установлено, что между СПК "Колхоз имени Тимирязева" в лице ликвидатора ФИО6 и СПК "Имени Тимирязева" в лице председателя ФИО5 составлен акт приема-передачи административного здания от дата, согласно которому СПК "Колхоз имени Тимирязева" передает, а СПК "Имени Тимирязева" принимает нежилое административное здание, расположенное по адресу: адрес, балансовой стоимостью 346 266 руб., остаточной стоимостью 124 666 рублей.

дата СПК "Имени Тимирязева" выдано свидетельство о государственной регистрации права адрес, согласно которому у него возникло право собственности на административное здание, назначение: нежилое, 2- этажный общей площадью 521,2 кв.м, расположенное по адресу: адрес.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от дата СПК "Колхоз Имени Тимирязева" признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от дата конкурсным управляющим СПК "Колхоз Имени Тимирязева" утвержден ФИО9

дата, согласно протоколу собрания кредиторов проведено собрание кредиторов СПК "Колхоз имени Тимирязева" для разрешения вопросов об утверждении отчета конкурсного управляющего о своей деятельности и о результатах проведения конкурсного производства и внесение изменений и дополнений в положение о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества должника.

В газете "Коммерсанть" N... конкурсным управляющим СПК "Колхоз имени Тимирязева" опубликовано объявление о том, что дата состоятся открытые электронные торги на площадке Сбербанк АСТ по продаже имущества, состоящего из 11 лотов, том числе: вышеуказанного административного здания.

дата между Идиятуллиным Р.В. и ФИО7 заключен агентский договор N... для участия от ФИО3 ФИО2 на электронных торгах посредством публичного предложения с открытой формой представления предложений о цене, на электронной торговой площадке "В2В-Центр" по продаже имущества СПК "ФИО1" по лоту N...-"административное здание".

Согласно протоколу хода и результатов аукциона по лоту N... от дата по продаже административного здания, с начальной ценой 286 173 рублей победителем торгов признана ФИО7, которая предложила наибольшую цену за лот (спорное административное здание) в размере 300481,65 рублей.

дата между СПК "Имени Тимирязева" в лице конкурсного управляющего ФИО9 и Идиятуллиным Р.В. заключен договор купли-продажи административного здания, расположенного по адресу: адрес стоимостью 300 481,65 рублей.

Согласно акту приема-передачи от дата СПК "Имени Тимирязева" в лице конкурсного управляющего ФИО9 передал, а покупатель Идиятуллин Р.В. принял вышеуказанное административное здание, расчеты между сторонами за вышеперечисленное имущество проведены полностью.

В выписке из ЕГРН от дата N... дата указано, что за Идиятуллиным Р.В. зарегистрировано право собственности на здание, расположенное по адресу: адрес на основании договора купли-продажи от дата.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что Идиятуллиным Р.В. договор купли-продажи спорного недвижимого имущества от дата был заключен конкурсным управляющим ФИО9 на законных основаниях, на торгах, проводимых в рамках дела о банкротстве, которые никем не оспорены, регистрация перехода права собственности покупателя произведена в соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вопреки доводам апелляционной жалобы судебная коллегия соглашается с данными выводами.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу статьи 549 Гражданского кодекса российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ). Пунктом 1 статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (пункт 1 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также цена недвижимости (пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи (пункт 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (абзац первый пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно правовым указаниям, изложенным в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оспариваемый СПК "Имени Тимирязева" договор купли-продажи от дата заключен при проведении торгов в рамках дела о банкротстве СПК "Колхоз имени Тимирязева", сделка прошла государственную регистрацию, по ней произведена оплата и передача имущества.

Данная сделка заключена после того, как в судебном порядке спорное имущество возвращено от СПК "Имени Тимирязева" в конкурсную массу СПК "Колхоз имени Тимирязева".

Таким образом, право собственности на спорное имущество, возникшее у СПК "Имени Тимирязева" по недействительной сделке, прекращено в судебном порядке, поэтому доводы апелляционной жалобы о наличии у СПК "Имени Тимирязева" права собственности на административное здание, заключении оспариваемой сделки ненадлежащим продавцом, противоречат обстоятельствам дела.

Наличие у СПК "Имени Тимирязева" свидетельства о праве собственности от дата года не подтверждает его право собственности на спорный объект недвижимости.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшего на момент оформления между СПК "Колхоз имени Тимирязева" и СПК "Имени Тимирязева" от дата акта приема-передачи спорного недвижимого имущества, проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

С дата государственная регистрация недвижимости осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", согласно которому государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Форма выписки, состав сведений, включаемых в нее, а также требования к ее формату в электронной форме определяются в соответствии со статьей 62 настоящего Федерального закона (часть 1 статьи 28 ).

Право собственности ответчика на спорное недвижимое имущество подтверждается соответствующей выпиской из Росрееста, а представленное СПК "Имени Тимирязева" свидетельство о праве собственности не имеет юридической силы.

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что спорное имущество принадлежит именно СПК "Имени Тимирязева", и у СПК "Колхоз имени Тимирязева" при заключении сделки не имелось оснований для ее заключения, опровергается вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от дата.

Использование СПК "Имени Тимирязева" на основании договора аренды земельного участка, на котором находится принадлежащее Идиятуллину Р.В. недвижимого имущества, не является основанием для признании сделки по приобретению Идиятуллиным Р.В. данного имущества недействительной. Передача в аренду земельного участка, на котором находится принадлежащий третьему лицу объект недвижимости, регулируется в рамках правоотношений СПК "Имени Тимирязева" и Администрацией муниципального района адрес Республики Башкортостан.