Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Алтай от 02 августа 2017 года №33-928/2017

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ АЛТАЙ
 
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
 
от 02 августа 2017 года Дело N 33-928/2017
 
02 августа 2017 года г. Горно-Алтайск Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Алтай в составе:
председательствующего судьи - Сарбашева В.Б.,
судей - Шинжиной С.А., Красиковой О.Е.,
при секретаре - Тузикове А.Г.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе и дополнениям к апелляционной жалобе Крохалевой Т.И. на решение Горно-Алтайского городского суда Республики Алтай от 18 мая 2017 года, которым
исковые требования Мартынова О.Ю. к Крохалевой Т.И. удовлетворены в части.
Установлено, что на момент заключения договора купли-продажи дома и земельного участка 23 сентября 2014 года между Крохалевой Т.И. и Мартыновым О.Ю. площадь дома, расположенного на земельном участке по адресу: < адрес>, составляла 119, 5 кв.м.
Уменьшена покупная цена жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: < адрес> приобретенных Мартыновым О.Ю. у Крохалевой Т.И. по договору купли-продажи дома и земельного участка от 23 сентября 2014 года, до 2 114 000 (двух миллионов ста четырнадцати тысяч) рублей.
Взысканы с Крохалевой Т.И. в пользу Мартынова О.Ю. в счет уменьшения покупной цены жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: < адрес>, денежные средства в размере 1 286 000 (одного миллиона двухсот восьмидесяти шести тысяч) рублей.
Отказано в удовлетворении требований Мартынова О.Ю. о взыскании с Крохалевой Т.И. денежных средств в сумме 277 508 рублей в качестве возмещения затрат на устранение выявленных недостатков жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу < адрес>.
Взысканы с Крохалевой Т.И. в пользу Мартынова О.Ю. судебные расходы в сумме 18 266 (восемнадцать тысяч двести шестьдесят шесть) рублей 66 копеек.
Взыскана с Крохалевой Т.И. в доход местного бюджета муниципального образования «Город Горно-Алтайск» государственная пошлина в размере 14 630 (четырнадцать тысяч шестьсот тридцать) рублей.
Заслушав доклад судьи Красиковой О.Е., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Мартынов О.Ю. в лице представителя по доверенности Мартыновой М.Б. обратился в суд с исковыми требованиями к Крохалевой Т.И. об установлении общей площади дома, расположенного по адресу: < адрес>, на момент заключения договора купли-продажи дома и земельного участка от 23.09.2014 года и в настоящее время в размере 119, 5 кв.м, взыскании в качестве возмещения затрат на устранение выявленных недостатков жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: < адрес>, денежных средств в размере 277 508 рублей, взыскании денежных средств в сумме 1 286 000 рублей в счет соразмерного уменьшения покупной цены указанного домовладения. Требования мотивированы тем, что 23.09.2014 года истец с семьей приобрел у ответчика дом и земельный участок по адресу: < адрес>, оплатив наличными денежными средствами 3 400 000 рублей. После начала эксплуатации дома стали проявляться недостатки дома, о которых на момент осмотра дома истец не знал и не мог знать. Отопления дома не хватало. Туалет и душевая в цокольном этаже с наступлением холодов не могли использоваться в связи с замерзанием канализации. В связи с использованием душевой кабины появились высокая влажность и следы плесени. Объемы канализации недостаточны для использования дома как благоустроенного, то есть дом оказался неблагоустроенным, поскольку использование унитаза и душевой кабины невозможно. В летний период времени на втором этаже находиться нельзя, поскольку высокий температурный режим и духота, а в зимнее время- холод и недостаток тепла от печного отопления. Поскольку дом находится на садовом земельном участке, истец и члены его семьи не могли зарегистрироваться по месту жительства, не могут воспользоваться мерами социальной поддержки, медобслуживания и трудоустройством. В 2016 году истцу от соседей стало известно, что газификация домовладения невозможна, поскольку садоводческое товарищество не введено в черту города, так как строительство осуществлялось с нарушением градостроительных норм, в то время как ответчик при продаже дома убедил истца в скорой газификации.
Суд принял вышеуказанное решение, об отмене которого просит Крохалева Т.И., в апелляционной жалобе и дополнениях к ней указывает, что площадь дома на момент заключения договора купли-продажи от 23.09.2014 года установлена исключительно на основании технического паспорта, изготовленного спустя почти два года после совершения сделки. Договор купли-продажи был заключен в отношении жилого дома, площадью 56 кв.м, право собственности на которое и было зарегистрировано. Судом применен п. 3 ст. 424 ГК РФ вместо п. 1 ст. 475 ГК РФ, несмотря на прямой запрет применения указанной нормы права к договорам продажи недвижимости, установленной п. 1 ст. 555 ГК РФ. Уменьшив покупную цену жилого дома, суд поставил под сомнение полномочия сторон на самостоятельное определение цены договора, нарушая принцип свободы гражданских правоотношений. Решение суда изменило условия договора купли-продажи и изменило их настолько, что стороны стали участниками другой сделки, в которой иные предмет и цена. При этом воля сторон на заключение договора купли-продажи на условиях, установленных судом, не была изучена. Истцом не доказано, что недостатки возникли до передачи ему в собственность объекта недвижимости, так как экспертиза была проведена по истечении двух лет эксплуатации. Суд, сделав вывод о наличии выявленных экспертами недостатков и стоимости их устранения, не дал оценки заключению экспертов, пояснениям стороны ответчика.
Изучив материалы дела, заслушав представителя Крохалевой Т.И. Феоктистова М.А., поддержавшего апелляционную жалобу и дополнения к ней, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене на основании п. 2 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ в связи с недоказанностью установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела.
В силу п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (п. 2 ст. 469 ГК РФ).
Проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (п. 2 ст. 474 ГК РФ).
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).
Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (абз. 2, 4 п. 1 ст. 475 ГК РФ).
Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как следует из материалов дела, 23.09.2014 года между Крохалевой Т.И. ( продавец) и Мартыновым О.Ю. в лице представителя по доверенности Мартынова Е.О.(покупатель) заключен договор купли-продажи дома и земельного участка в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя дом, общей площадью 56 кв.м, и земельный участок, площадью 497 кв.м, расположенные по адресу: < адрес>, а покупатель обязуется принять и оплатить их стоимость в порядке установленном настоящим договором.
Согласно п. 3 договора до заключения настоящего договора покупатель ознакомился с техническим состоянием дома и границами земельного участка, согласен приобрести их за указанную в договоре цену. Общая стоимость дома и земельного участка составляет 3 400 000 рублей. До подписания настоящего договора покупатель полностью рассчитался с продавцом. Дом и земельный участок никому не проданы, не заложены, в споре и под запрещением (арестом) не состоят. Дом не имеет визуальных технических (строительных) недостатков, находится в удовлетворительном состоянии. Земельный участок приобретается в качественном состоянии, как он есть. Дом и земельный участок, находящиеся в собственности считаются переданными покупателю с момента подписания настоящего договора, который имеет силу акта приема и передачи дома и земельного участка. Покупатель претензий к качеству покупаемого дома и земельного участка не имеет (п.п. 5, 7 договора купли-продажи).
Разрешая спор, принимая во внимание технический паспорт от 21.06.2016 года на жилое строение, расположенное по адресу: < адрес>, суд установил, что площадь жилого дома на момент заключения договора купли-продажи от 23.09.2014 года составляла 119, 5 кв.м.
При этом, иные допустимые и относимые доказательства, свидетельствующие о том, что площадь жилого дома на момент заключения договора от 23.09.2014 года составляла 119, 5 кв.м, в материалах дела отсутствуют.
Напротив, из предварительного договора купли-продажи от 13.09.2014 года, договора купли-продажи от 23.09.2014 года и дополнительного соглашения от 30.09.2014 года следует, что Мартынов О.Ю. приобрел у Крохалевой Т.И. жилой дом, общей площадью 56 кв.м.
Учитывая отсутствие иных допустимых и относимых доказательств, свидетельствующих о том, что площадь жилого дома на момент заключения договора от 23.09.2014 года составляла 119, 5 кв.м, судебная коллегия считает технический паспорт от 21.06.2016 года недостаточным доказательством, подтверждающим размер площади жилого дома на момент заключения договора купли-продажи, в связи с чем приходит к выводу о необоснованности удовлетворения судом первой инстанции требования истца об установлении площади жилого дома на момент заключения договора в размере 119, 5 кв.м.
Также судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о том, что истцу ответчиком передан жилой дом со скрытыми недостатками.
Согласно заключению экспертов ООО «Специализированная фирма РосЭксперТ» от 03.02.2017 года выявлены нарушения: устройства кровли жилого дома, наружных стен помещения веранды жилого дома, устройства полов в помещении санузла жилого дома, которые являются скрытыми, существенными, устранимыми недостатками. Согласно произведенным расчетам стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных скрытых устранимых недостатков жилого дома в ценах на 4 квартал 2016 года составляет 277508 рублей.
Из заключения экспертизы ООО «Специализированная фирма «РосЭксперТ-Алтай» от 03.04.2017 года следует, что рыночная стоимость домовладения, включающего в себя земельный участок и дом на нем, расположенного по адресу: < адрес>, по состоянию на сентябрь 2014 года, учитывая скрытые недостатки (дефекты) составляет 2114000 рублей в том числе: рыночная стоимость объекта капитального строительства: жилого дома составляет 1904300 рублей, право собственности на застроенный земельный участок составляет 209700 рублей.
Вместе с тем, в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено доказательств того, что указанные в экспертном заключении от 03.02.2017 года недостатки жилого дома возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента, а стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных скрытых устранимых недостатков жилого дома в ценах определена на 4 квартал 2016 года, в то время как договор был заключен 23.09.2014 года.
Принимая во внимание отсутствие доказательств возникновения недостатков жилого дома, указанных в экспертном заключении от 03.02.2017 года, до его передачи Крохалевой Т.И. Мартынову О.Ю. или по причинам, возникшим до этого момента, а также то, что жилой дом был передан ответчиком и принят истцом без каких-либо отмеченных недостатков, цена договора согласована сторонами с учетом его технического состояния и пригодности для проживания, впоследствии между сторонами было заключено дополнительное соглашение от 30.09.2014 года, по условиям которого покупная цена жилого дома была уменьшена на 50000 рублей за недостаток, выразившийся в деформации несущей стены дома с правой стороны входа, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для уменьшения покупной цены или возмещения затрат на устранение выявленных недостатков жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: < адрес>.
Судебная коллегия отмечает, что истец до заключения договора купли-продажи неоднократно производил осмотр жилого дома, о чем свидетельствует предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка от 13.09.2014 года, договор купли-продажи от 23.09.2014 года, акт осмотра от 30.09.2014 года и дополнительное соглашение от 30.09.2014 года. Более того, проявив должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки, истец имел возможность при необходимости пригласить специалиста для проведения осмотра жилого дома.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Мартынова О.Ю. в полном объеме в связи с недоказанностью истцом обоснованности своих требований.
Поскольку Мартынову О.Ю. на основании определения судьи от 07.10.2016 года была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлине на два месяца, а исковые требования Мартынова О.Ю. подлежат оставлению без удовлетворения, на основании ст. 98 ГПК РФ государственная пошлина подлежит взысканию с истца в доход местного бюджета исходя из размера заявленных требований (1 286 000 + 277 508 = 1563508 рублей) в сумме 16017 рублей 24 копейки.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Горно-Алтайского городского суда Республики Алтай от 18 мая 2017 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым исковые требования Мартынова О.Ю. к Крохалевой Т.И. об установлении общей площади дома, расположенного по адресу: < адрес>, на момент заключения договора купли-продажи дома и земельного участка от 23.09.2014 года и в настоящее время в размере 119, 5 кв.м, взыскании в качестве возмещения затрат на устранение выявленных недостатков жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: < адрес>, денежных средств в размере 277 508 рублей, взыскании денежных средств в сумме 1 286 000 рублей в счет соразмерного уменьшения покупной цены указанного домовладения оставить без удовлетворения.
Взыскать с Мартынова О.Ю. в доход местного бюджета муниципального образования «Город Горно-Алтайск» государственную пошлину в размере 16 017 (шестнадцать тысяч семнадцать) рублей 54 копейки.
Председательствующий  
 В.Б. Сарбашев
Судьи  
 С.А. Шинжина
О.Е. Красикова



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка