Определение Судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 10 августа 2021 года Дело N 33-9271/2021

город Нижний Новгород 10 августа 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе председательствующего судьи Кузиной Т.А., судей Крайневой Н.А., Соколова Д.В.

при секретаре Яшиной А.А.

с участием представителя Васениной А.П. и Наумовой В.С. - Прядкиной А.Г., представителя ООО "Меркурий" и ООО Торговая компания "Вкус" - Шумиловой С.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Соколова Д.В.

гражданское дело по апелляционной жалобе Васениной А. П., Наумовой В. С.

на решение Городецкого городского суда Нижегородской области от 13 января 2020 года

по иску Васениной А. П., Наумовой В. С. к ООО "Меркурий", ООО Торговая компания "Вкус" о применении последствий недействительности ничтожных сделок, исключении сведений из ЕГРН, взыскании убытков

УСТАНОВИЛА:

Васенина А.П. и Наумова В.С. обратились в суд с иском к ООО "Меркурий", ООО ТК "Вкус" о применении последствий недействительности ничтожных сделок, исключении сведений из ЕГРН, взыскании убытков.

В обосновании требований указали, что Наумова В.С. является собственником здания площадью <данные изъяты> кв.м, находящегося по адресу [адрес].

Указанное здание по договору аренды от [дата], с учетом соглашений о передаче прав и обязанностей арендатора, и с учетом перехода прав на здание между истцами, находилось во временном пользовании у ООО "Меркурий" и ООО ТК "Вкус".

В результате осмотра находящегося в аренде здания было выявлено, что арендаторы не производили очистку канализационной системы, что привело к ее засору, и проникновению сточных бытовых вод в грунт основания здания. Стоимость затрат на восстановительный ремонт нежилого здания составляет <данные изъяты>, необходимость несения таких расходов истцы связывают с ненадлежащей эксплуатацией арендаторами здания.

С учетом изменения исковых требований в порядке ст.39 ГПК РФ (т.2, л.д.103-108), Наумова В.С. и Васенина А.П. просили суд:

- применить последствия недействительности ничтожных сделок: соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора (перенайме) по договору аренды продовольственного магазина от [дата] между ООО "Меркурий" и ООО ТК "Вкус" от [дата]; дополнительного соглашения к договору аренды продовольственного магазина от [дата] между ООО ТК "Вкус" и Васениной А.П. от [дата]; соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора (перенайме) по договору аренды продовольственного магазина от [дата] между ООО ТК "Вкус" и ООО "Меркурий" от [дата];

- исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации указанных соглашений;

- взыскать солидарно с ООО "Меркурий", ООО ТК "Вкус" в пользу Наумовой В.С. убытки, причиненные ненадлежащей эксплуатацией нежилого здания по адресу: [адрес], в размере <данные изъяты>, судебные расходы.

Решением Городецкого городского суда Нижегородской области от 13 января 2020 года Васениной А.П., Наумовой В.С. в удовлетворении исковых требований к ООО "Меркурий", ООО ТК "Вкус" о применении последствий недействительности ничтожных сделок, исключении сведений из ЕГРН, взыскании убытков отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе Васениной А.П., Наумовой В.С. поставлен вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, постановленного с нарушением норм материального и процессуального права, при неправильном определении обстоятельств имеющих значение для дела.

В возражениях на апелляционную жалобу ООО "Меркурий", ООО Торговая компания "Вкус" просят оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 8 декабря 2020 года решение Городецкого городского суда Нижегородской области от 13 января 2020 года в части отказа в удовлетворении исковых требований Наумовой В.С. к ООО "Меркурий" о взыскании убытков отменено.

Исковые требования Наумовой В.С. к ООО "Меркурий" о взыскании убытков удовлетворены частично.

С ООО "Меркурий" в пользу Наумовой В.С. взысканы убытки в размере <данные изъяты>, расходы по оплате государственной пошлины <данные изъяты>.

С ООО "Меркурий" в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере <данные изъяты>.

В остальной части решение Городецкого городского суда Нижегородской области от 13 января 2020 года оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 2 июня 2021 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 8 декабря 2020 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Васениной А.П., Наумовой В.С. - Прядкина А.Г. доводы апелляционной жалобы поддержала, представитель ООО "Меркурий" и ООО Торговая компания "Вкус" - Шумилова С.А. возражала относительно доводов апелляционной жалобы, просила оставить решение суда без изменения.

Иные лица участвующие в деле в судебное заседание апелляционной инстанции не явилась, о дате и месте судебного заседания извещалась надлежащим образом. Кроме того, информация о деле размещена на официальном интернет-сайте Нижегородского областного суда www.oblsudnn.ru.

При указанных обстоятельствах в соответствии со ст. ст. 167, 327 ГПК Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Законность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 ГПК Российской Федерации.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений относительно апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, [дата] между Наумовой В.С. (арендодатель) и ООО "Меркурий" (арендатор) заключен договор аренды продовольственного магазина, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование объект аренды: нежилое здание общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: [адрес], для организации продовольственного магазина.

[адрес] объекта аренды составляет <данные изъяты> кв.м, остальная - складские и подсобные помещения служебного использования.

Срок аренды с [дата] по [дата].

По условиям договора аренды арендатор принял на себя обязанность по содержанию здания и его коммуникаций в исправном состоянии в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации, а также обязанность производить за свой счет текущий ремонт (т.1 л.д.30-31, 32).

[дата] между Наумовой В.С. и Васениной А.П. заключен договор дарения двухэтажного нежилого здания общей площадью <данные изъяты> кв.м. и земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу: [адрес] (т.1 л.д.22, 23, 24-25).

В [дата] Наумова В.С. уведомила арендатора о смене собственника объекта аренды. Новым собственником стала Васенина А.П.

[дата] с согласия арендодателя ООО "Меркурий" передал свои права и обязанности по договору аренды ООО ТК "Вкус" на основании соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора от [дата] (т.1 л.д.159- 160, т.2 л.д.79).

[дата] между ООО ТК "Вкус" и Васениной А.П. заключено дополнительное соглашение к договору аренды, по условиям которого арендатору передана часть нежилого здания площадью <данные изъяты> кв.м., расположенная на 1 этаже, на срок до [дата].

При этом арендатор обязался оплатить Васениной А.П. <данные изъяты>, необходимых для выполнения ремонтных работ (т.1 л.д.161, 164, т.2 л.д.80).

[дата] между ООО ТК "Вкус" и ООО "Меркурий" заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора (перенайме) по договору аренды продовольственного магазина от [дата], в соответствии с условиями которого права и обязанности арендатора в отношении части нежилого здания, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного на первом этаже двухэтажного здания по адресу [адрес], перешли от ООО ТК "Вкус" к ООО "Меркурий" (т.1 л.д.163-164).

[дата] и [дата] Васениной А.П. в адрес ООО "Меркурий" направлены претензии относительно технического состояния здания, пришедшего в аварийное состояние и требующего проведение капитального ремонта, с требованием устранить повреждения (т.1 л.д.35-38).

[дата] ООО "Меркурий" направило Васениной А.П. уведомление о досрочном расторжении договора аренды в связи с воспрепятствованием представителем Наумовой В.С. доступа работников арендатора на объект аренды и к коммунальным услугам. Указанным уведомлением Васениной А.П. предложено подписать соглашение о расторжении договора аренды и принять у представителей ООО "Меркурий" помещение по акту приема-передачи. Данное уведомление было получено арендодателем [дата] (т.2 л.д.82).

[дата] ООО "Меркурий" повторно направило уведомление о принятии у него объекта аренды и подписания соглашения о расторжении договора аренды, которые были оставлены арендодателем без исполнения.

Вступившим в законную силу решением <данные изъяты> от [дата] по иску <данные изъяты>, с [дата] расторгнут договор аренды продовольственного магазина от [дата], заключенный между Васениной А.П. и ООО "Меркурий"; с Васениной А.П. в пользу ООО "Меркурий" взысканы авансовые платежи в размере <данные изъяты> (т.1 л.д.10-15).

Вступившим в законную силу решением Чкаловского районного суда [адрес] от [дата] по иску Н.В.В. к Наумовой В.С., Васениной А.П. договор дарения двухэтажного нежилого здания общей площадью <данные изъяты> кв.м. и земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу [адрес], заключенный между Наумовой В.С. и Васениной А.П. признан недействительной ничтожной сделкой, имущество возвращено в собственность Наумовой В.С.

Обращено взыскание на нежилое двухэтажное нежилое здание общей площадью <данные изъяты> кв.м. и земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., с дальнейшим погашением долга Наумовой В.С. перед Н.В.В. по исполнительному листу серия ФС [номер] от [дата], выданному <данные изъяты> о разделе совместно нажитого имущества супругов Наумовых (т.1 л.д.166-169).

Установив, что право собственности Васениной А.П. на спорное нежилое здание и земельный участок было основано на недействительной сделке, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заключением оспариваемых договоров и временным пользованием нежилым зданием ответчиками не допущено нарушения прав и законных интересов Васениной А.П., отказав в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Также установив, что на момент обращения в суд с иском решением <данные изъяты> от [дата] договор аренды с [дата] признан расторгнутым, суд первой инстанции обоснованно отказал Наумовой В.С. в удовлетворении исковых требований о применении последствий недействительности сделки дарения в отношении договора аренды магазина от [дата] между Наумовой В.С. и ООО "Меркурий", соглашения о передачи прав и обязанностей по договору к ООО ТК "Вкус" от [дата], дополнительного соглашения к договору аренды от [дата], соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора (перенайме) от [дата].

Кроме того, в силу пункта 1 статьи 182 ГК РФ полномочия представителя могут быть основаны на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного или муниципального органа, а также явствовать из обстановки, в которой действует представитель.

Порядок предоставления полномочий и их осуществления установлен главой 10 ГК РФ. Установление факта заключения сделки представителем без полномочий или с превышением таковых служит основанием для отказа в иске, вытекающем из этой сделки, к представляемому, если только не будет доказано, что последний одобрил данную сделку (пункты 1 и 2 статьи 183 ГК РФ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 123 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

Независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или иного лица, уполномоченного заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

Учитывая, что заключая договоры аренды Васенина А.П. действовала с одобрения собственника Наумовой В.С., несмотря на принятие <данные изъяты> решения от [дата] о признании договора дарения недействительной сделкой, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для удовлетворения исковых требований в части применения последствий недействительности ничтожных сделок, исключении записей о государственной регистрации прав, отказав в удовлетворении исковых требований в указанной части.

Обращаясь в суд с иском о взыскании убытков, истцы указали на необходимость проведения капитального и текущего ремонта нежилого здания, возникшую в результате ненадлежащей эксплуатации арендаторами.

В силу пункта 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На основании статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Как следует из искового заявления, истцы в качестве правового обоснования заявленного требования ссылались на положения статей 15 и 616 ГК Российской Федерации и на нарушение своих прав, выразившиеся в ненадлежащей эксплуатации здания арендаторами, которые не производили текущий ремонт здания.

Поскольку между сторонами имелись обязательственные правоотношения, в силу пункта 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, которые определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

Согласно пунктов 1.3, 3.2.4, 3.2.5, 3.2.6, 3.2.7 договора аренды от [дата] ООО "Меркурий" приняло на себя обязательство содержать здание и его коммуникации в исправном состоянии в соответствии с правилами технической эксплуатации; производить за свой счет необходимый текущий ремонт здания; при создании аварийных ситуаций в здании, произошедших по вине арендатора, устранять аварии и их последствия за свой счет. По окончанию аренды, а так же при досрочном ее прекращении возвратить арендодателю объект аренды. Передача объекта аренды осуществляется по акту приема-передачи (т.1 л.д.155-157).

По акту приема-передачи от [дата] нежилое здание передано арендатору без замечаний и претензий к состоянию объекта аренды (т.1 л.д.158).

Из содержания соглашения о перенайме от [дата], заключенного ООО "Меркурий" и ООО ТК "Вкус", следует, что нежилое здание передано ООО ТК "Вкус" в технически удовлетворительном состоянии, позволяющем использовать его нормальную эксплуатацию по целевому назначению. Претензии к качественному состоянию здания отсутствовали (т.1 л.д.160).

Соглашением о передаче прав и обязанностей арендатора от ООО ТК "Вкус" к ООО "Меркурий" от [дата], актом приема-передачи подтверждается, что нежилое здание передано в технически удовлетворительном состоянии, позволяющем использовать его нормальную эксплуатацию по целевому назначению. Претензии к качественному состоянию здания отсутствовали (т.1 л.д.164).

Соответственно в силу договора аренды от [дата], соглашения от [дата] о передаче прав и обязанностей от ООО ТК "Вкус" к ООО "Меркурий" с [дата] у ООО "Меркурий" возникла обязанность содержать здание и его коммуникации в исправном состоянии, производить за свой счет необходимый текущий ремонт здания, за исключением капитального ремонта, осуществление которого является обязанностью собственника.

Представленными доказательствами, не опровергнутыми ответчиком, на котором лежала обязанность доказать отсутствие вины, с достоверностью подтверждается, что на момент передачи нежилого здания ООО "Меркурий" по соглашению от [дата] оно находилось в технически исправном состоянии.

Актом обследования от [дата] проведенным в присутствии представителей арендатора, арендодателя, Пуреховского МУП ЖКХ в нежилом здании выявлены и дефекты и недостатки (т.2 л.д.150).